رونق بازار مسکن در گرو بهبود اقتصاد

بررسی روند قیمتی در بازار مسکن تهران نشان می‌دهد که این بازار تقریبا از تابستان 1392 وارد فاز رکودی شده است و تا زمستان 1394 در رکود به سر برده است. رکود در بخش مسکن در نتیجه مازاد عرضه یا کمبود تقاضا رخ می‌دهد؛ بنابراین در حال حاضر که رکود در این بخش از اقتصاد حاکم است، عواملی می‌توانند سبب تغییر در روند این بازار شوند که بر تقاضای مسکن موثر باشند.

به گزارش اقتصادنیوز، سیاوش محمدپور، پژوهشگر واحد مطالعات بازار دنیای اقتصاد در این تحلیل با تکیه بر مهم‌ترین متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن در سال ۱۳۹۵، وضعیت این بازار را بررسی کرد که در ادامه می خوانید.

• افزایش صادرات نفت خام: مهم‌ترین تسهیلی است که لغو تحریم‌ها برای اقتصاد ایران به همراه خواهد داشت. مطالعه روند تاریخی رشد قیمت در بازار مسکن و رشد درآمدهای نفتی نشان می‌دهد که همبستگی بالایی میان این دو متغیر وجود دارد. در واقع افزایش درآمدهای نفتی در کشور یکی از عوامل موثر بر رونق بازار مسکن است.

به گفته مسوولین، دولت تلاش خواهد کرد تا پس از لغو تحریم‌ها، مقدار صادرات نفت خام را افزایش داده و به حدود دو میلیون بشکه در روز برساند. این موضوع از دو جنبه قابل بررسی است: اول اینکه آیا در کوتاه‌مدت این موضوع امکان پذیر است؟ و دوم اینکه حتی اگر امکان پذیر نیز باشد آیا افزایش قابل توجهی در درآمدهای نفتی ایران رخ خواهد داد؟

پاسخ به سوال اول، منفی است. در حال حاضر در بازار جهانی نفت روزانه حدود ۱.۷ میلیون بشکه مازاد عرضه وجود دارد و این موضوع بالطبع بر افزایش عرضه نفت ایران موثر است و مانعی جدی برای این مهم به شمار می‌رود. در چنین شرایطی پیدا کردن و ورود به بازارهای جدید کار چندان آسانی نیست و نمی‌توان انتظار داشت که این امر حداقل در کوتاه‌مدت رخ دهد، از سوی دیگر شاید دولت ایران نیز در کوتاه‌مدت قصد افزایش عرضه و فشار بیشتر بر قیمت نفت را نداشته باشند. این موضوع از روند صادرات نفت ایران قابل استنتاج است؛ در حالی که در اوایل سال ۱۳۹۴، پیش‌نویس برجام نوشته شد و گام بزرگی در راستای توافق هسته‌ای برداشته شد، اما با این وجود صادرات نفت ایران در سال ۱۳۹۴، نسبت به سال ۱۳۹۳ که محدودیت‌های بیشتری برای صادرات نفت وجود داشت، تفاوت چندانی نداشته است.

متوسط صادرات نفت خام در سال ۱۳۹۳، ۱.۴۵۰ میلیون بشکه در روز بوده است اما این رقم در شش‌ماهه ابتدایی سال ۱۳۹۴، مطابق آمار بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به ۱.۴۷ میلیون بشکه در روز رسیده است. این موضوع همان‌طور که در بالا عنوان شد یا به دلیل عدم خواست دولت ایران به عرضه بیشتر یا در نتیجه عدم توانایی در پیداکردن بازارهای جدید است؛ در هر صورت، کاهش صادرات نفت ایران چه به خواست دولت باشد و چه امری اجتناب‌ناپذیر باشد، چشم‌انداز روشنی را برای افزایش صادرات نفت ایران در کوتاه‌مدت تصویر نمی‌کند. طبق پیش‌بینی سازمان اطلاعات انرژی آمریکا، صادرات نفت ایران در سال ۲۰۱۶ میلادی هم به دلایل فنی و هم به دلیل شرایط بازار امکان افزایش بیش از ۳۰۰ هزار بشکه در روز را نخواهد داشت.

پاسخ به سوال دوم نیز منفی است. در حال حاضر قیمت نفت اوپک به پایین‌ترین مقدار از سال ۲۰۰۴ رسیده است (حدود ۲۹ دلار) و این موضوع درآمدهای حاصل از صادرات نفت ایران را حتی با فرض افزایش سریع در مقدار صادرات نیز، تحت تاثیر قرار خواهد داد. میانگین پیش‌بینی‌های انجام شده توسط موسسات بین‌المللی برای قیمت نفت در سال ۲۰۱۶ حدود ۴۱ دلار است که در مقایسه با رقم سال ۲۰۱۵ پایین‌تر است. بر این اساس، حتی اگر مقدار صادرات نفت ایران در سال ۱۳۹۵ به دو میلیون بشکه در روز نیز برسد درآمد نفتی ایران بسیار پایین‌تر از مقدار آن در سال ۱۳۹۳ (شرایط تحریم) خواهد بود. بنابراین کانال افزایش درآمدهای نفتی در حال حاضر زمینه‌های افزایش تقاضا در بازار مسکن را نمی‌تواند فراهم کند.

• رشد اقتصادی (افزایش درآمد سرانه): درآمد سرانه یک کشور در واقع نشان‌دهنده قدرت خرید افراد آن کشور است. در واقع هرچقدر درآمد سرانه در یک کشور بیشتر باشد تقاضا در بازارهای مختلف من جمله بازار مسکن بیشتر خواهد بود. نمودار ۱ روند تولید ناخالص داخلی حقیقی سرانه و نرخ رشد آن را از سال ۱۳۸۵ نشان می‌دهد، همانطور که در این نمودار مشاهده می‌شود تولید ناخالص داخلی حقیقی سرانه از سال ۱۳۹۱ روند نزولی خود را آغاز کرده است و تا سال ۱۳۹۲ نیز ادامه داشته است. گرچه در سال ۱۳۹۳، شاهد افزایش اندکی در درآمد سرانه بوده‌ایم اما در مجموع طی این سال‌ها تولید ناخالص داخلی حقیقی سرانه کاهش شدیدی معادل ۹.۱ درصد را تجربه نموده است. به عبارت دیگر تنها طی سه سال حدود ۱۰ درصد از قدرت خرید مردم کم شده است که این موضوع بالطبع در بازار مسکن نیز به شکل کاهش تقاضا نمود پیدا می‌کند.

پیش‌بینی می‌شود که کاهش قدرت خرید در سال ۱۳۹۴ نیز ادامه‌دار باشد. کاهش شدید درآمدهای نفتی در سال ۱۳۹۴ در مقایسه با سال ۱۳۹۳، کاهش شدید سود شرکت‌های حاضر در بورس اوراق بهادار تهران و منفی بودن رشد شاخص تولیدات صنعتی در بهار ۱۳۹۴ گواه این مدعاست. علاوه بر این، تاخیر در ارائه آمار تولید از سوی مراکز آماری کشور (مرکز آمار ایران و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران) نیز به نوعی علامت نامناسب بودن آمار تولید و محقق نشدن پیش‌بینی ۲.۵ درصدی رشد اقتصادی است. با این اوصاف، علیرغم پیش‌بینی سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی مبنی بر تحقق رشد اقتصادی ۵ درصدی در سال ۱۳۹۵، همچنان درآمد سرانه سال ۱۳۹۵، پایین‌تر از مقدار آن در سال ۱۳۹۰ خواهد بود و قدرت خرید مردم به احتمال زیاد در سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ به مقادیر سال ۱۳۹۰ باز خواهد گشت و این موضوع یکی از مشکلات جدی است که در پیش‌روی رونق بازار مسکن قرار دارد.


مازاد عرضه در بازار: شکل‌گیری تقاضای جدید در بازار مسکن معمولا به دلیل تشکیل خانوارهای جدید صورت می‌گیرد. در سال‌های اخیر به دلیل روند نزولی تعداد ازدواج‌ها، نرخ رشد خانوارها روند کاهشی داشته است و این موضوع در کنار ساخت و ساز انبوه سال‌های ۱۳۹۱، ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳، سبب پیدایش مازاد عرضه در بازار مسکن شده است. نمودار ۲ روند تعداد خانوارهای تشکیل‌شده و تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در مناطق شهری را نشان می‌دهد. همان‌طور که مشاهده می‌شود پیش از سال ۱۳۹۰، بازار مسکن تقریبا در تعادل بوده است. اما پس از سال ۱۳۹۰، با شروع روند نزولی در روند تشکیل خانوارهای جدید (که بیشتر در نتیجه کاهش تعداد ازدواج‌ها بوده است) و شروع سیل جدیدی از ساخت و سازها (به دلیل رونق بازار مسکن در سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ و اوایل ۱۳۹۲) عدم تعادل در بازار به وجود آمده و عرضه بر تقاضا پیشی گرفته است. این عدم تعادل در سال ۱۳۹۲، به اوج خود رسیده است و همین موضوع سبب وارد شدن بازار مسکن به دوران رکود شده است.


نتیجه‌گیری
بر اساس استدلالاتی که در بالا انجام شد، نمی‌توان به بهبود سریع اقتصاد کشور و قدرت خرید مردم در کوتاه‌مدت امیدواری چندانی داشت؛ اجرایی شدن برجام و لغو تحریم‌ها نیز گرچه مسیر را اندکی برای بازگشت رونق به اقتصاد کشور کوتاه‌تر می‌کند اما درمان مشکلات کنونی اقتصاد کشور نیست و دستیابی به رشد پایدار نیازمند برنامه‌ریزی صحیح و اندکی زمان خواهد بود؛ بازار مسکن نیز تا زمانی که بهبود در اقتصاد رخ ندهد امکان رونق نخواهد داشت.