نسیم گرم مرداد بر بازارسرد مسکن

روزنامه ایران نوشت؛

بخش مسکن بیش از دو سال است که در رکود فرورفته و با خود بسیاری از صنایع مرتبط را که به گفته کارشناسان به ۲۰۰ صنعت می‌رسد، به رکود نسبی برده است. در سال‌های پایانی دولت دهم افزایش چند برابری قیمت زمین و مسکن همزمان با کاهش شدیدی ارزش پول ملی و قدرت خرید مردم این بخش را از رونق انداخت که تاکنون نیز ادامه دارد. اما امضای توافق تاریخی هسته‌ای و به ثمرنشستن برنامه‌های دولت یازدهم که به کاهش چشمگیر نرخ تورم و بهبود رشد اقتصادی منجرشد، یک بار دیگر امیدها رابرای بازگشت رونق به بخش مسکن زنده کرده است.

به اعتقاد کارشناسان توافق و رفع تحریم‌ها نمی‌تواند مانند بسیاری از بخش‌های اقتصادی تأثیر آنی بر مسکن داشته باشد و زمان بیشتری برای رونق نیاز است. اکنون که نزدیک به دو ماه از توافق هسته‌ای می‌گذرد، گذری در بنگاه‌های معاملات مسکن بر این پیش‌بینی کارشناسان صحه می‌گذارد. بنگاه داران می‌گویند وضعیت خرید و فروش با سال گذشته فرق زیادی ندارد و مردم همچنان منتظر تحولی در بازار مسکن آن هم در جهت کاهش قیمت‌ها هستند. با این حال بررسی آمارهای رسمی گویای آن است که بتدریج پنجره‌های رونق به سوی بازارمسکن بازمی شود.

آمارهای منتشر شده از تعداد معاملات ملک در ۵ ماه گذشته بخوبی این واقعیت را نشان می‌دهد. طبق آمار بانک مرکزی و سامانه معاملات مسکن امسال، قیمت و تعداد معاملات ملک همزمان کاهش داشته است. در تیرماه سال ۱۳۹۴، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷/۰ و ۱/۳درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین دراین ماه، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۷/۱۱ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱/۲۵ و ۵/۱۶ درصد کاهش نشان می‌دهد، اما در مرداد ماه امسال معاملات مسکن اندکی رونق گرفت. در شرایطی که حجم معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران در چهار ماه اول امسال با کاهش ۸/۲۵ درصدی نسبت به دوره مشابه قبل مواجه بود، این شاخص در مرداد ماه سال‌جاری با بهبود همراه شده است، به نحوی که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در این ماه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب رشد ۶/۱۱ و ۲/۳ درصدی را ثبت کرده است. البته با اینکه معاملات مسکن در مردادماه رونق گرفته اما در مجموع در پنج ماه نخست سال ١٣٩٤، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۹/۲۰ درصد کاهش نشان می‌دهد.

بنگاه داران: مردم خانه نمی‌خرند

تعداد بنگاه‌های معاملات مسکن آنقدر زیاد است که برای پرس و جو در خصوص میزان معاملات مسکن مشکلی وجود ندارد و حتی در خیابان‌های فرعی و کوچک دست‌کم ۲ یا ۳ بنگاه مشاوره مسکن فعالیت می‌کنند. در یکی از خیابان‌های مرکز شهر که ۱۱ بنگاه معاملاتی در آنجا مشغول فعالیت هستند، اکثرآنها خالی از مشتری است و تنها در چند بنگاه یکی دو مشتری نشسته است؛ وارد یکی از بنگاه‌های مشتری دار می‌شوم و بعد از اینکه مشتری می‌رود به بنگاه دار می‌گویم شما خوش شانس هستید چون یکی از بنگاه‌های مشتری دار در این خیابان هستید همین حرف کافی بود تا او گلایه‌های خود را از بازار راکد مسکن شروع کند. می‌گوید: اصلاً خرید و فروشی در کار نیست و مشتری‌هایی هم که می‌آیند بیشتر دنبال اجاره هستند. به اصطلاح خودش مشتری برای خرید بندرت می‌آید، اما معامله‌ای در کار نیست. به همین دلیل برخی املاکی‌ها شغل خود را تغییر داده‌اند یا در حال تغییر شغل هستند. به گفته او به طور میانگین از ابتدای سال شاید در ماه یک معامله به سرانجام برسد اما سال گذشته حتی در چهار ماه هم یک معامله نداشتیم.

او می‌گوید اسم این را نمی‌شود گذاشت بازار. با اینکه فروشنده‌ها حاضرند تخفیف‌های خوبی به مشتریان بدهند اما مردم باز خریدار نیستند. اما آژانس مسکنی واقع در یوسف آباد رضایت بیشتری از معاملات دارد. او صحبت خود را این طور شروع می‌کند که «وضعیت خرید و فروش سال گذشته خیلی بد بود، اما امسال بهتر شده است.» به گفته این بنگاه دار تابستان و بهار بیشتر شامل فروش املاک کلنگی بوده که بنگاه به صورت مشارکتی در آن شریک است. او می‌گوید: در این چند ماه حدود ۵ معامله ملک کلنگی در آژانس مسکن ما انجام شده است اما در مورد فروش خانه‌های نوساز مانند خانه‌های کلنگی معامله‌ای نبوده وتنها یکی دو مورد فروش آپارتمان با متراژ کوچک داشتیم. فروشندگان حاضرند قیمت ملک خود را کم کنند اما این تخفیف‌ها آنقدری نیست که مشتری را مجاب به خرید کند.

همچنین یک بنگاه‌دار در تهران پارس می‌گوید: وضعیت معاملات نسبت به سال قبل تغییری نکرده و به تعبیر او شاید بدتر هم شده است. او ادامه می‌دهد: حداقل باید ۳۰ آگهی چاپ کنیم تا یک معامله انجام شود. به گفته این بنگاه دار اوایل امسال مردم برای کنجکاوی و اینکه ببینند قیمت‌ها چه تغییری کرده به بنگاه مراجعه می‌کردند اما اکنون مراجعه از این نوع نیز کم شده است.

بیشتر خریداران دنبال خانه‌های کوچک هستند اما بیشتر فایل‌های فروش باقی مانده مربوط به خانه‌های بزرگ است و خریداران نقدینگی لازم برای خرید این نوع خانه‌ها را ندارند. این را یکی از بنگاه داران منطقه‌ای در غرب تهران می‌گوید. به گفته او درحال حاضر آپارتمان‌های کوچک که زیر ۵ سال قدمت و قیمت مناسبی داشته باشند، بیشتر خریدار دارند.

یکی از بنگاه‌‌داران واقع در جنوب شرق تهران هم همین نظر را دارد، اما می‌گوید برای معاملات مجبوریم بارها آگهی چاپ کنیم با وجود این معامله‌ای هم در کار نیست و بیشتر مراجعه مردم به خاطر اجاره است. به گفته این بنگاه‌دار ۲ سال است وضعیت خرید و فروش ملک همین‌گونه است با اینکه مثلاً در مواردی که فروشنده به پول نیاز دارد و حتی حاضر است تا ۲۰ میلیون از قیمت فروش را کم کند اما باز هم مشتریان حاضر به خرید نیستند، ما هم نمی‌توانیم پیش‌بینی کنیم اوضاع مسکن به چه سمتی می‌رود مردم منتظر لغو تحریم و کاهش بیشتر قیمت‌ها هستند و حاضر نیستند درشرایط فعلی ریسک کرده و خانه بخرند.

اجاره‌بها از قیمت مسکن پیشی گرفت

آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد درمردادماه سال ١٣٩٤ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲/۱۱ و ۹/۱۲ درصد رشد نشان می‌دهد. یکی از فعالان حوزه مسکن می‌گوید قراردادهای اجاره قراردادهای غالباً یک‌ساله هستند و البته تحت تأثیر تحولات قیمت مسکن در سال‌های اخیر، اجاره نسبت به قیمت هر سال درصدی افزایش دارد. به گفته یکی از بنگاه داران افزایش اجاره بها موجب شده موجران بیشتر به تمدید قرارداد‌ها تمایل نشان دهند. به اعتقاد او چون خرید و فروش راکد است کسانی که مجبورند به‌جای فروش ملک خود را اجاره دهند و چون متقاضی در بازار اجاره زیاد است بنابراین مالک از این فرصت استفاده می‌کند و اجاره بها را با وجود افزایش نیافتن قیمت مسکن بالا می‌برد.

مشاور املاک دیگری در مرکز پایتخت می‌گوید بازار رهن و اجاره خانه در تابستان ۹۴ نسبت به سال گذشته بسیار کمتر شده و یکی از دلایل این است که بسیاری از مالکان با اضافه کردن ۱۰ تا ۱۵ درصد اجاره، ملک خود را با مستأجران تمدید می‌کنند و این کاهش میزان تقاضا در آخرین ماه از فصل تابستان نیز بیشتر شده است. اما در شهریورماه نسبت به تیر و مردادماه کمی بازار رونق گرفته است. همچنین قیمت‌ها نیز نسبت به سال گذشته افزایش چندانی نداشته و گاهی مالکان خانه‌هایشان را با همان قیمت‌های سال پیش اجاره دادند. بیشتر تقاضاها برای رهن و اجاره واحدهای کوچک و نوساز هستند و خانه‌های قدیمی خواهان چندانی ندارد.

شاخص‌های اقتصادی و بازار مسکن

مردم با توجه به اوج گرفتن قیمت در چند سال گذشته توانایی خرید مسکن را ازدست داده‌اند و تقاضا برای مسکن کاهش یافته است اما دولت با استفاده از ابزارهای تأمین مالی و طرح‌های ویژه تلاش دارد بخش تقاضا را تحریک کند چرا که تداوم رکود و تعمیق آن به دلیل کاهش تقاضاست.

نخستین اقدامی که در این راستا انجام شد، افزایش وام خرید مسکن بود. وام مسکن در مدل‌های مختلف به ۴۵، ۶۰ و ۸۰ میلیون تومان افزایش یافت و استقبال خوبی نیز از آن شد. با این حال حرف و نقل‌های فراوانی در مورد میزان اثرگذاری این وام‌ها بر بازار مسکن و تقاضا مطرح است. برخی معتقدند شرایط دریافت این تسهیلات به گونه‌ای نیست که برای خرید مسکن به کمک طبقه متوسط جامعه بیاید.

بازار مسکن به کدام سو می‌رود

همزمان با ادامه این شرایط اما بازار تحلیل‌ها در مورد آینده بازار مسکن پس از توافق هسته‌ای و لغو تحریم‌ها همچنان داغ است. افزایش آمار مردادماه نشان می‌دهد توافق هسته‌ای تا حدودی بر معاملات تأثیر گذاشته است. صاحبنظران اقتصاد مسکن نسبت به اینکه بازار مسکن واکنش سریع به اقتصاد پساتحریم از خود نشان نمی‌دهد، اجماع نظر دارند. از طرف دیگر با توجه به احتمال لغو تحریم‌ها در ماه‌های پایانی سال و ادامه کاهش قیمت نفت نباید در انتظار تغییر زیادی در رشد شاخص‌های اقتصادی باشیم بنابراین با توجه به وضعیت اقتصاد تحریک بازار تقاضا و رونق مسکن تا پایان امسال رخ نمی‌دهد و رونق در بازار به سال آینده موکول می‌شود.

علیرضا سرحدی، رئیس هیأت مدیره انجمن صنفی مهندسان ساختمان در گفت‌و‌گو با «ایران» معتقد است مسکن خود به تنهایی توان تأثیرگذاری بر بخش‌های اقتصادی را ندارد و رونق آن تابع شرایط اقتصادی است. به گفته وی عوامل مختلفی بر بازار مسکن تأثیر می‌گذارد که سیاست‌های دولت جهت تأمین مسکن برای قشرهای کم درآمد، وام‌های بانکی، قیمت مصالح ساختمانی، قیمت زمین، صدور پروانه‌های ساختمانی و تغییرات اجاره بها و... می‌تواند منجر به رونق و رکود عرضه مسکن شود.

این کارشناس بازارمسکن تأکید کرد: تا اقتصاد رونق نگیرد، سرمایه وارد بخش مسکن نمی‌شود و رکود این بخش همچنان ادامه دارد. به گفته سرحدی رونق معاملات در تابستان به خاطر بهبود بازار مسکن نیست بلکه در فصل تابستان کسانی که ماه‌ها منتظر خرید خانه بوده‌اند و شرایط خاصی دارند ترجیح می‌دهند در این فصل خرید کنند اما افزایش معاملات مطمئناً در فصل پاییز ادامه نخواهد داشت.