بافت فرسوده به کمک زمین ۹۹ ساله می‌آید
انتقال پایتخت جدی نیستگروه مسکن- میترا یافتیان: با توجه به اینکه انتخاب پایتخت منوط به محدود نبودن منابع آبی در منطقه مورد نظر است و در شرایط کنونی چنین منطقه‌ای در کشور به غیر از تهران وجود ندارد، لذا بحث انتقال پایتخت از تهران که از سال‌های قبل نیز بارها و بارها مطرح شده، فعلا جدی نیست و شاید صرفا هدف از طرح چنین برنامه‌هایی از سوی مسوولان، کاهش توجه و انگیزه مردم سایر شهرستان‌ها برای مهاجرت به تهران باشد.
عکس: احمد نادری
مهندس محمود جهانی، مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی درباره انتقال پایتخت، طرح اجاره ۹۹ساله زمین و افزایش سقف تسهیلات دولتی برای حمایت از افزایش تولید مسکن مطالب مفصلی به دنیای اقتصاد گفته است.
متن این گفت‌وگو را در زیر بخوانید:
طرح دوباره موضوع انتقال پایتخت که تصور می‌شود در راستای سیاست‌های دولت برای تعدیل یا کاهش قیمت مسکن در تهران باشد، آیا در شرایط کنونی امکان تحقق دارد؟ زیرا این بحث در سال‌های قبل نیز به کرات مطرح و از سوی بسیاری مسوولان رد شده است.
موضوع انتقال پایتخت همانطور که اشاره کردید به‌عنوان یک‌طرح همواره در همه دولت‌ها مطرح شده است و موافقان و مخالفان خاص خود را نیز داشته است. البته طرح این موضوع صرفا به خاطر مساله مسکن نبوده است به‌هر حال از جنبه‌‌های مختلف باید این مساله مورد بررسی قرار گیرد. شاید طرح مجدد آن در مقطع فعلی نیز بیشتر به‌خاطر بررسی کارشناسانه‌تر آن و دیدگاه‌های مختلف در این ارتباط باشد البته در خصوص امکان عملی بودن شاید چنانچه به جای انتقال کل پایتخت، موضوع انتقال برخی مراکز خاص همچون مراکز دانشگاهی، مراکز اقتصادی یا حتی تعداد وزارتخانه‌ها مطرح شود، تحقق پذیرتر باشد.
واگذاری مجدد تعیین نرخ عوارض صدور پروانه و تراکم به مدیریت شهری
بر اساس جزء ۲-۱۰ بند «د» تبصره ۶قانون بودجه سال ۸۶ قرار است وزارت کشور عوارض صدور پروانه و تراکم را مشخص کند تا از افزایش قیمت مسکن جلوگیری شود. این کار انجام شد؟
خیر. در سال ۸۶ به‌رغم حکم قانونی مذکور، صورت تحقق به خود نگرفت. البته در لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن نیز این موضوع مد‌نظر قرار نگرفت و از سال بعد مجموعه‌های مدیریت شهری، مرجع تعیین این عوارض خواهند بود.
استمرار واگذاری زمین‌های مازاد دستگاه‌های اجرایی به وزارت مسکن در سال‌های آتی
هیات دولت در سال ۸۵طرحی مبنی بر واگذاری زمین‌های در اختیار جهاد کشاورزی و سایر ادارات دولتی را به وزارت مسکن داد و مصوب کرد تا برای تامین برنامه مسکن مهر مورد استفاده قرار گیرد. آیا در سال جدید نیز این طرح ادامه دارد؟
بله، در تبصره«۶» بودجه امسال دولت، این امکان فراهم شد تا کلیه دستگاه‌های اجرایی دولتی که زمین مازاد در اختیار دارند، اراضی مربوطه را به صورت رایگان در اختیار وزارت مسکن قرار دهند تا وزارت مسکن نیز زمینها را در چارچوب زمین با اجاره ۹۹ساله با اولویت کارکنان دستگاه‌های مربوطه، به متقاضیان واگذار کند. امسال در راستای این تبصره، اراضی بسیار خوبی به‌ویژه در استان‌های دارای کمبود زمین مورد نیاز تامین شد. لذا این راهکار همچنان به‌عنوان یکی از روش‌های مناسب برای استحصال زمین در کشور در سال‌های آتی نیز ادامه پیدا می‌کند.
دامن‌زدن مطبوعات به افزایش قیمت مسکن
نظر شما در رابطه با آثار تورمی پیش‌بینی شده از سوی برخی کارشناسان مبنی بر افزایش قیمت ناشی از واگذاری دوفقره وام ۱۸میلیونی در بخش مسکن چیست؟
متاسفانه در زمان مطرح‌شدن این طرح، برداشت اشتباهی از سوی مطبوعات صورت گرفت و فوری مطبوعات بدون اطلاع از ماهیت این وام‌ها، جریان‌سازی کردند و این طرح طوری منعکس شد که گویی قرار است از فردا یا شش‌ماه دیگر، هرکس به بانک مسکن مراجعه کند دوفقره وام ۱۸میلیونی خرید یا ساخت می‌گیرد و با این کار، به تحلیل و اثرگذاری روانی برای افزایش قیمت مسکن دامن‌زدند.
به‌عنوان توضیح باید بگویم که وام خرید مسکن از سال‌های قبل در ایران ممنوع شده اما شرایطی فراهم شد تا این وام به سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن پرداخت شود.
همانطور که می‌دانید، صندوق به‌گونه‌ای است که متقاضیان دریافت وام خرید مسکن باید در این صندوق سپردهگذاری کنند تا مطابق با دوره انتظار و میزان سپردهگذاری، تسهیلات خرید مسکن به آنها تعلق گیرد.
با این وجود، تعداد افرادی که می‌توانند سپردهگذاری کنند بسیار کم است؛ زیرا اولا باید پس‌اندازی داشته باشند و بعد از سررسید زمان دریافت وام بتوانند مابقی هزینه خرید خانه را نیز تامین کنند؛ زیرا بسیاری از افراد سپردهگذاری می‌کنند اما در زمان دریافت وام، چون توانایی تامین مابقی هزینه خرید مسکن را ندارند به ناچار از دریافت تسهیلات خودداری می‌نماید. باید توجه داشت که سقف تسهیلات این صندوق از سال گذشته ۱۸ میلیون تومان شد. تصمیم اخیر بانک مسکن این بود که به دو نفر از یک خانواده که برای دو فقره وام ۱۸میلیونی، سپردهگذاری می‌کنند، برای یک پلاک ثبتی تسهیلات توام ۱۸میلیونی برای ساخت مسکن
بدهند. معنی آن این است که باید یک خانواده اعم از زن و شوهر یا فرزند و پدر به اندازه ۲فقره وام ۱۸میلیونی، سپردهگذاری کنند. تعداد کسانی که می‌توانند از این امکان استفاده کنند، بسیار محدود است اما در هر صورت این شرایط امکانی برای تعداد محدودی از افراد فراهم می‌کند که از این طریق سپردهگذاری کنند و به وام برسند.
لذا وقتی این طرح اعلام شد، یک دفعه از طرف جامعه و مطبوعات انعکاس وسیعی پیدا کرد و به تبع آن بنگاه‌های معاملات املاکی که تا پیش از اعلام طرح بانک مسکن، بازارشان کساد بود، از این فرصت سوءاستفاده کردند. به‌هر حال برای آنکه از اثرات تورمی این تسهیلات پیشگیری شود صرفا جهت ساخت اعلام شد و تسهیلات خرید از این محل پرداخت نخواهد شد.
قبول کنید که به لحاظ تبلیغاتی هم در این زمینه درست عمل نشد زیرا تیزری که قبل از انتشار خبر واگذاری دو فقره وام ۱۸میلیونی در تلویزیون پخش شد، به گونه‌ای بود که تعدادی افراد در حال دویدن به طرف بانک مسکن بودند و وقتی از آنها پرسیده می‌شد که جریان از چه قرار است می‌گفتند به زودی اعلام می‌شود. بنابراین انعکاس خبر واگذاری این تسهیلات به دلیل همین تبلیغات بود نه برداشت نادرست مطبوعات. این را در نظر بگیرید که جامعه هدف این طرح بسیار محدود است و اقشار متوسط و کم‌درآمد نمی‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند پس صرفا سرمایه‌گذاران از این طرح استفاده می‌کنند. آیا چنین امکانی بر افزایش قیمت مسکن طی سال‌های آتی موثر است؟
اینکه گفته می‌شود اقشار کم‌درآمد و متوسط جامعه عمدتا نمی‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند، درست است. اما در نظر بگیرید کسی که تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرای دارد که وام نمی‌گیرد. این‌گونه افراد پول‌های هنگفت دارند که در جاهای دیگر نتوانستند سرمایه‌گذاری کنند، به همین خاطر سرمایه خود را به بازار مسکن وارد کردند. بنابراین این افراد اصلا نمی‌آیند یکسال سرمایه‌گذاری کنند تا به وام برسند. درنتیجه اقشار سرمایه‌دار، گروه هدف وام ۳۶میلیونی نیستند و تسهیلات صندوق پس‌انداز بانک مسکن دهک‌های درآمدی ۵، ۶ و ۷ جامعه را که اغلب قشر متوسط هستند، شامل می‌شود.
اما این هم درست است، موقعی که این تسهیلات ۳۶میلیون می‌شود، در واقع امکان بازپرداخت آن از بین سطوح پایین جامعه از بین می‌رود. در عین حال اطلاعات تکمیلی را در این زمینه باید از بانک مسکن جویا شوید.
افزایش تسهیلات ۱۴میلیونی مطابق با نرخ تورم
با توجه به اینکه وام ۱۴میلیونی ساخت مسکن از سوی دولت عملا در سال‌جاری به هیچ یک از متقاضیان واگذار نشد، آیا میزان این وام در سال آتی افزایش می‌یابد؟
البته این درست نیست که این تسهیلات در سال جاری به هیچ متقاضی پرداخت نشده است. در طی ماه‌های اخیر اغلب بانک‌ها اقدام به پرداخت تسهیلات نموده‌اند ولی به‌طور کلی این موضوع نیز قابل تایید است که در ابتدای کار متقاضیان با مشکلات عدیده‌ای از جانب بانک‌ها برای دریافت این تسهیلات مواجه شدند. در‌خصوص افزایش سقف وام نیز، طبق مصوبه دولت این وام هر سال متناسب با نرخ تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی افزایش پیدا می‌کند.
در شرایط کنونی که تسهیلات آماده‌سازی زمین در بسیاری از استان‌ها متناسب با شرایط، ویژگی‌ها و زمینه‌های واگذار شده نیست.
آیا مبلغ این تسهیلات در سال بعد تغییر پیدا می‌کند؟
اگرچه هزینه‌های ساخت تا حدودی در استان های مختلف، متفاوت است، اما تفاوت قیمت کمتری برای آماده‌سازی زمین در استان‌های مختلف وجود دارد. اما به هر حال این انتقاد کلی وارد است که در کشور ما شرایط وام‌ها متنوع نیست و برای مناطق مختلف شرایط یکسان در نظر گرفته می‌شود.
البته این را هم باید بگویم که اگر سقف تسهیلات دولت برای ساخت مسکن در تهران ۱۴میلیون است، در یک استان با وسعت و جمعیت کمتر، میزان تسهیلات پرداختی هم کمتر می‌شود. اما در عین حال سقف تسهیلات برای تمامی مناطق، یکسان در نظر گرفته شده است.
بنابراین برای سال بعد هم تجدیدنظر برای تغییر سقف تسهیلات ساخت مسکن در مناطق مختلف کشور صورت نگرفته است. این طور نیست؟
بله، چون اگر می‌خواستیم وارد جزئیات این موضوع شویم، اشکالات و انتقادات زیادی به تسهیلات ارائه شده از سوی سیستم بانکی بوده، هر چند که تمامی این اشکالات هم متوجه بانک‌ها نیست؛ چون آنها هم محدودیت‌های خاص خود را دارند. در هر صورت این به عنوان یک انتقاد و ایراد کلی به سیستم بانکی ما وارد است که ضوابط پرداخت وام‌ها از تنوع مناسبی برخوردار نیست و یکی از مهم‌ترین دلایل آن ناکافی بودن سهم سیستم بانکی در تامین منابع مالی بخش مسکن است که نتوانسته است تا الان شرایط متنوع‌تری را ارائه کند.
ضرورت تجدید ساختار تعاونی‌ها متناسب با امر ساخت‌وساز
به رغم نتایج مثبت طرح واگذاری زمین با اجاره ۹۹ساله، تاکنون در اجرای این طرح با چه مشکلاتی مواجه شده‌اید و به نظر شما مهم‌ترین نواقصی که در اجرای آن بروز پیدا کرده و باید در سال‌های آتی رفع شود، چیست؟
در این رابطه ساختار تعاونی‌ها باید متناسب با این طرح شکل بگیرد، به طوری که تعاونی‌های موجود تجدید ساختار داشته باشند؛ چون اغلب این تعاونی‌ها برای ساخت‌وساز شکل نگرفته‌اند و ممکن است با مشکلاتی در بحث مدیریت مواجه شوند.
یکی از ایرادات وارد بر طرح واگذاری زمین با اجاره ۹۹ساله این است که تعاونی‌ها وام آماده‌سازی را دریافت می‌کنند، اما در مرحله اجرا به مشکل برمی‌خورند. در این صورت در یک قطعه زمین تعدادی از تعاونی‌ها آماده‌سازی زمین را انجام داده و وارد مراحل اصلی ساخت‌وساز می‌شوند، اما تعدادی از تعاونی‌ها همچنان در مرحله انجام آماده‌سازی هستند. در حالی که براساس قانون یکپارچه‌سازی تاسیسات زیربنایی در احداث شهرک‌های مسکونی ضروری است. بدین لحاظ آیا اجرای طرح اجاره زمین به صورت ۹۹ساله دچار نقص نیست؟
حتی‌الامکان این تمهیدات انجام شده تا تجارب گذشته دوباره تکرار نشود، بدین منظور آماده‌سازی زمین شرط اولیه واگذاری زمین است؛ بنابراین تا زمانی که آماده‌سازی زمین انجام نشود، قرارداد ساخت منعقد نمی‌شود. درحال حاضر در طرح واگذاری زمین اجاره‌ای ۹۹ساله در چارچوب یک تفاهمنامه زمین در اختیار تعاونی قرار می‌گیرد، اما این تفاهمنامه شرط لازم برای واگذاری قطعی زمین نیست.
چرا دولت به طور مستقل نسبت به آماده‌سازی زمین اقدام نمی‌کند یا آماده‌سازی این زمینها را صرفا به شرکت‌های حرفه‌ای در این کار واگذار کند؟
تجربه قبلی دولت در آماده‌سازی زمینها، تجربه موفقی نبود و چون دولت نمی‌توانست در این زمینه مجری مناسبی باشد، فرآیند آماده‌سازی در زمان طولانی‌تر و با هزینه بیشتری انجام می‌شد. ضمن اینکه در راستای سیاست‌های اصل ۴۴ قانون اساسی هم صلاح نبود دولت متولی این امر باشد. به همین منظور تصمیم بر این شد که کل این پروژه به بخش‌های غیردولتی یا بهره‌برداران از آن نظیر تعاونی‌های مسکن واگذار شود و به تبع آن با زمان و هزینه کمتری آماده‌سازی زمین صورت گیرد. در غیر این صورت وزارت مسکن باید با بودجه دولت این زمینها را در مدت ۳ تا ۴ سال آماده‌سازی می‌کرد و پس از آن زمین را به تعاونی‌ها واگذار می‌کرد و هزینه آماده‌سازی را دریافت می‌کرد در نتیجه متقاضیان دریافت این زمینها ۳ تا ۴سال معطل می‌ماندند و زمین آماده شده را با هزینه بیشتری تحویل می‌گرفتند، لذا در راستای اصل ۴۴ وزارت مسکن وارد این مقولات نشد و مقرر شد تامین بخشی از تسهیلات توسط دولت و مابقی آن از طریق اعضای تعاونی‌ها تامین شود. خوشبختانه در این چند ماه، نتیجه خوبی از اجرای این طرح‌ها حاصل شده، در حالی که دولت هم به طور مستقیم درگیر آماده‌سازی زمینها نشده است.
به این ترتیب در قالب تفاهمنامه زمین به تعاونی واگذار می‌شود، تعاونی هم قرارداد آماده‌سازی با شرکت‌های واجد صلاحیت منعقد می‌کند، بعد از اتمام آماده‌سازی، قرارداد واگذاری زمین با تعاونی‌ها منعقد می‌شود.
آیا کاربری زمین‌هایی که به صورت اجاره ۹۹ساله واگذار می‌شود، صرفا مسکونی است یا از زمین‌های با کاربری کشاورزی هم در این طرح بهره‌گیری می‌شود؟
در ارتباط با بحث واگذاری زمین، موضوعی که در متن قانون هم آمده و وزارت مسکن هم بر روی آن حساس بود، این بود که حتما ضوابط معماری و شهرسازی در این طرح‌ها لحاظ شود، تا الان هم این موضوع به طور جدی رعایت شده است.
در آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های اجرای طرح واگذاری زمین با اجاره ۹۹ساله، ۴ منبع برای تامین این زمینها در نظر گرفته شده است.
۱ - اراضی‌ای که داخل محدوده شهرها قرار دارد.
۲ - روستاهای مستعد واقع در حریم.
۳ - اراضی خارج از حریم که قابلیت شهرک‌سازی دارند.
۴ - ایجاد شهرهای جدید که برای کلان‌شهرها در نظر گرفته شده است.
بنابراین زمین‌هایی که برای این طرح در نظر گرفته شده، در رقابت با اراضی و زمین‌های کشاورزی نیست؛ ضمن اینکه اجرای طرح مذکور کاربری‌های دیگر را مورد تهدید قرار نمی‌دهد.
با این توضیح، آیا واگذاری این تعداد زمین با کاربری‌های مسکونی نسل آینده را با کمبود زمین برای ساخت‌وساز مواجه نمی‌کند؟
البته تصور نکنید که این طرح برای همیشه و با همین شدت و حدت ادامه پیدا می‌کند. ما در طی سال‌های آتی تا سال ۹۱ با یک دوره تقاضای فزاینده مسکن مواجه هستیم و برای پاسخگویی به آن نیازمند آن هستیم که برنامه ویژه‌ای را به اجرا بگذاریم.
یکی از محورهای این برنامه واگذاری زمین در قالب طرح موردنظر می‌باشد، ولی محور مهم دیگری که به ویژه از یکی دو سال آینده به صورت ویژه پیگیری و در صدر برنامه‌های وزارت مسکن قرار خواهد گرفت، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری است و از این طریق هم تقاضا برای زمین‌های جدید کاسته می‌شود و هم اراضی موجود در داخل شهرها به بهره‌وری بیشتری استفاده خواهد شد.
براساس آمار وزارت تعاون ۵/۳میلیون متقاضی برای مسکن مهر ثبت‌نام کرده‌اند که ۵۰۰هزار نفر آنها مشمول دریافت این تسهیلات نبودند. بنابراین ۳میلیون متقاضی مشمول وجود دارد که در سال‌جاری به ۵/۱میلیون نفر از آنها پاسخ گفته می‌شود. تکلیف مابقی این متقاضیان چیست؟
وزارت تعاون حدود ۵/۳میلیون متقاضی را ثبت‌نام کرده اما هنوز این اطلاعات پالایش نشده و واجد شرایط بودن متقاضیان به طور مشخص اعلام نشده است، اما به طور قطعی حدود ۹۰۰ تا یک‌میلیون نفر از متقاضیان ثبت‌نام شده، واجد شرایط هستند و امکان معرفی آنها برای دریافت تسهیلات از وزارت مسکن برای آنها فراهم است. البته اگر وزارت تعاون بتواند تعداد بیشتری را هم به وزارت مسکن معرفی کند، هیچ محدودیتی وجود ندارد و ما هم استقبال می‌کنیم؛ چرا که واگذاری زمین به ۵/۱میلیون متقاضی سقف تسهیلات نیست.
بخش سایت‌خوان، صرفا بازتاب‌دهنده اخبار رسانه‌های رسمی کشور است.
