گروه مسکن- فرید قدیری: با مصوبه دیروز مجلس، نوع دوم از مجموعه تحرکات سوداگرانه در بازار مسکن که با هدف کسب سود نامتعارف انجام می‌شود، مشمول مالیات شد.
نمایندگان مجلس حدود دو هفته بعد از تصویب «مالیات بر خانه‌های خالی» که محتکران املاک مسکونی را هدف قرار می‌دهد، روز گذشته دومین طرح مالیاتی مربوط به بازار مسکن را با هدف «محسوب کردن ساخت‌وساز به عنوان شغل درآمدزا» به تصویب رساندند و به موجب آن، فروش آپارتمان‌های زیر سه‌سال ساخت را مشمول «مالیات‌فروش» کردند.
براساس این مصوبه، فعالیت سازندگان مسکن که در نهایت با انجام آخرین حلقه یعنی فروش، تکمیل می‌شود، تحت شرایطی مشمول مالیات نیمه‌سنگین ‌می‌شود.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از محتوای عملیاتی مصوبه روز گذشته مجلس حاکی است: فروش آن دسته از آپارتمان‌هایی که حداکثر سه‌سال از زمان صدور پایان‌کار آنها گذشته است، مشمول ۲۵درصد مالیات بر «درآمد حاصل از فروش» می‌شود. کارشناسان مالیاتی می‌گویند: مبنای مالیاتی برای این آپارتمان‌ها براساس مابه‌التفاوت هزینه‌ساخت و قیمت‌فروش محاسبه خواهد شد.
به این ترتیب، با توجه به اینکه آپارتمان‌ها و ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی دارای بیش‌از سه سال عمر بنا، در هنگام خرید و فروش عملا از پرداخت چنین مالیاتی معاف هستند، می‌توان این‌طور نتیجه‌ گرفت که کارکرد این نوع مالیات در جهت «تشویق سازندگان مسکن به عرضه آپارتمان‌ها در کوتاه‌مدت به سمت بازار اجاره‌» تعریف و تنظیم شده است.
در این میان شاید برخی منتقدان به محتوای مصوبه مالیات بر فعالیت توام «ساخت ‌و فروش مسکن»، نسبت به تبصره‌ای در این مصوبه که سقف حداکثر سه سال عمربنا را برای آپارتمان‌های مشمول این مالیات در نظر گرفته است، اشکال وارد کنند و آن را مشوق و مروج گسترش خانه‌های‌خالی نوساز بدانند، اما از آنجا که پیش‌ از این مصوبه، ابزاری جداگانه برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی به تصویب مجلس رسیده، بعید است سازنده‌ یا بسازوبفروشی حاضر شود سه سال آپارتمان‌های تازه‌ساز خود را خالی نگه‌دارد تا برای معافیت از «مالیات ۲۵درصدی»، در سال چهارم آن را بفروش رساند. چرا که در این سال‌ها مشمول مالیات خانه‌های خالی خواهد شد.
لذا انتظار منطقی از واکنش فعالان ساختمانی این است که مجموع این دو مصوبه مالیاتی، انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها را بر آن ‌دارد تا بخشی از واحدهای تازه‌ساز خود را بلافاصله بعد از تکمیل و اخذ پایان‌کار، روانه بازار اجاره کنند تا از یکسو از خالی‌بودن و در نتیجه دچارشدن به مالیات نوع اول در امان بمانند و از سوی دیگر، با به تاخیر انداختن فروش آنها، از مالیات نوع دوم معاف شوند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تحت‌تاثیر تصویب مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر فروش آپارتمان‌های زیر سه سال عمربنا، دو نوع فعالیت مخرب در بازار مسکن تحت کنترل قرار خواهد گرفت.
نوع اول، حرکتی است که مالکان آپارتمان‌ها با تاخیر عمدی در فروش یا استفاده از ملک خود، آن را خالی می‌گذارند و بازار مصرف را از عرضه آن محروم می‌کنند. نوع دوم نیز، خرید و فروش واحد مسکونی در کوتاه‌مدت است که به جای آنکه فردی یک واحد مسکونی را برای سکونت خریداری کند آن را به هوای فروش در آینده‌نزدیک و کسب سود از افزایش قیمت در زمانی کوتاه- کمتر از سه سال- صاحب می‌شود.
با این حال اگرچه مجلس برای این دو نوع رفتار سوداگرانه، دو مالیات به ترتیب شامل «۴ درصد اجاره‌بهای سالانه خانه‌خالی» و «۲۵درصد مابه‌التفاوت قیمت فروش واحدمسکونی حداکثر سه‌سال ساخت» به تصویب رسانده اما حیاط‌خلوت موجود برای نوع سوم تحرک سوداگرانه در بازار مسکن که همان «خریدوفروش مکرر واحدمسکونی» است از یکسو و برخی اشکالات در همین دو ابزار مالیاتی مصوب‌شده، از سوی دیگر، حکایت از برآورده نشدن انتظار مسوولان بخش مسکن به ویژه مدیران وزارت راه‌وشهرسازی از شیوه تصویب قوانین مالیاتی مختص بازار مسکن دارد. پیگیری‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است: وزارت راه‌وشهرسازی با موضعی کاملا مخالف به محتوای مالیات مصوبه بر خانه‌‌های خالی، به نوعی نسبت به مالیاتی که روز گذشته بابت فروش‌مسکن به تصویب رسید نیز زاویه دارد.
کارشناسان دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در حال تدوین بسته‌ای جامع برای مالیات‌ها هستند و در قضیه مالیات ‌بر ‌فروش، سعی دارند با ایجاد نسبت معکوس بین زمان نگهداری آپارتمان و نرخ مالیات، مالکان را به ثبات سکونتی در واحدها تشویق کنند.
مالیات مدنظر کارشناسان در قضیه فروش مسکن، مالیات CGT یا همان مالیات بر عایدی سرمایه است به این شکل که هر چقدر فاصله زمانی خرید تا فروش یک واحد مسکونی کوتاه باشد، نرخ مالیات فروش آن بیشتر شود و هر چقدر طول این فاصله افزایش ‌یابد، مالیات به سمت صفر گرایش پیدا می‌کند.
اما در مصوبه روز گذشته مجلس، فاصله فروش به صورت مطلق، سه سال تعریف شده و بدون آنکه تناسب زمانی لحاظ شود، در واقع حالت غیرمنعطف صفر و یک- بیش از سه سال و کمتر از سه سال- در نظر گرفته شده است.
براساس این گزارش، دیروز همزمان با انتشار خبر تصویب مالیات بر ساخت‌وفروش مسکن، به دلیل ابهامی که در متن مصوبه وجود داشت، واکنشی از طرف انبوه‌سازان به‌وجود نیامد.
اما در ماه‌های آینده، احتمال دارد میل به ساخت‌وساز کاهش پیدا کند و حجم ساختمان‌سازی‌ها از وضع موجود که خود نسبت به اوایل ۹۲ دچار افت شده، باز هم کمتر شود. ساخت‌وساز و عاملان آنها-بسازوبفروش‌ها- در سال‌های اخیر یکی از چند دسته ساکنان حیاط خلوت مالیاتی به حساب می‌آمدند و سود خالص حاصل از این فعالیت باعث شده بود از گروه‌های شغلی مختلف حتی پردرآمدترین شغل ممکن در ایران نیز وارد فعالیت‌های ساختمانی شوند و درآمدهای شغل اول خود را برای حفظ ارزش‌افزوده وارد ساخت‌وساز کنند. اما اکنون از آنجا که با مصوبه دیروز، ساخت‌وساز جزو شغل‌های درآمدزا قرار گرفت و مشمول مالیات بردرآمد شد، می‌توان انتظار داشت این حرفه به تدریج در اختیار اهل‌فن- صرفا شرکت‌های ساختمانی- قرار بگیرد. کارشناسان مالیاتی با تاکید براینکه مالیات ۲۵ درصدی بر فروش ساختمان‌های زیر سه سال ساخت، منابع قابل‌توجهی نصیب دولت می‌کند، درباره نحوه تعیین قیمت‌فروش و هزینه‌ساخت که باید مابه‌التفاوت این دو ملاک مالیات قرار بگیرد، می‌گویند: شرکت‌های ساختمانی برای هزینه‌های ساخت خود دفترچه‌های حسابداری مخصوص دارند و فاکتورهای هزینه‌ای شامل خرید زمین، مصالح‌ و دستمزدها را در آن قید می‌کنند از طرفی، قیمت فروش واحدها نیز از روی مبایعه‌نامه قابل پیگرد است؛ ضمن اینکه، در صورت ابهام در آنها، مالیات به‌صورت علی‌‌الراس تعیین خواهد شد.

متن مصوبه
نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی صبح یکشنبه پارلمان، بررسی لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم را ادامه دادند و مواد ۱۴، ۱۵ و ۱۶ این لایحه را پس از بحث و بررسی، به تصویب رساندند. نمایندگان در ماده ۱۶ مقرر کردند درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود. در تبصره‌های این ماده نیز مصوب شد اولین نقل و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ این قانون مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ۱۰ درصد به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود. طبق مصوبه مجلس، شمول مقررات این ماده درباره ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد. همچنین شهرداری‌ها موظف شدند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به‌منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط گزارش کنند. ماده ۱۴ برای بررسی بیشتر به کمیسیون اقتصادی ارجاع شد و طبق مصوبه مجلس در ماده ۱۵، در مواردی که نقل و انتقال موضوع ماده ۵۲ این قانون حسب مورد مشمول مواد ۵۹ یا ۷۷ یا ماده ۸۰ مکرر باشد، وجه دیگری بابت مالیات بر درآمد نقل و انتقال مزبور مطالبه نخواهد شد.