محمدرضا فرهادی‌پور
آیا بخش مسکن اقتصاد ایران در حال حاضر در رکود به سر می‌برد؟ پاسخ به این پرسش مثبت است. بعد از رونق بخش مسکن در سال‌های ۱۳۸۶-۱۳۸۵ که با جهش قیمت مسکن همراه بود، از همان ماه‌های آغازین سال ۱۳۸۷ بخش مسکن روند نزولی خود را آغاز کرد تا اینکه به خواب زمستانی فرو رفت.

سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کاهش یافت و روند قیمت‌ها نزولی شد. رونق بخش مسکن با روند صعودی قیمت‌ها روبه‌رو است و رکود آن با کاهش قیمت‌ها. وقتی در سال 1387 سیر نزولی قیمت‌ها شروع شد، تعداد پروانه‌های صادره برای ساخت مسکن نیز کاهش یافت.
نرخ رشد حدودا ۸۰‌درصدی قیمت مسکن در تهران در سال ۱۳۸۶ با نرخ رشد بیش از ۷۰‌درصدی پروانه‌های صادره همراه شد. اما پس از آن و در آغاز دوره رکود که با کاهش قیمت مسکن همگام شد، صدور پروانه‌ها نیز به شدت کاهش یافت و این روند نزولی در سال‌های ۱۳۸۸ و ۱۳۸۹ نیز ادامه یافت. به عبارت دیگر هم‌روندی میان قیمت‌ها و صدور پروانه‌های ساختمانی نشان از رکود و رونق بخش مسکن دارد که نشان می‌دهد سرمایه‌گذاران مسکن تنها با انگیزه سود ناشی از افزایش قیمت وارد این بخش می‌شوند و در غیر این صورت از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن روی می‌گردانند. (نمودار یک را ملاحظه کنید)
تعداد و نرخ رشد معاملات انجام شده در سه ماه اردیبهشت، خرداد و تیر شهر تهران در سال 1388 نیز حکایت از رکود بازار مسکن دارد. (به جدول یک مراجعه شود).

سیاست‌گذاران و بخش مسکن
رکود بخش مسکن با کاهش قیمت مسکن همراه است و در اقتصادهایی که سیاست‌گذاران نگران تورم قیمت مسکن هستند از رکود بخش مسکن یا همان کاهش قیمت خشنود می‌شوند. اما این خشنودی دیری نمی‌پاید چراکه کاهش قیمت مسکن یعنی کاهش سرمایه‌گذاری و کاهش سرمایه‌گذاری یعنی کاهش عرضه مسکن (ملکی و اجاری) و این (حداقل) یعنی افزایش اجاره مسکن. از این ‌رو، گرچه روند نزولی قیمت‌های مسکن در ابتدا مطلوب به‌نظر می‌رسد، اما در نهایت بلای جان مستاجران خواهد شد.
دلایل افزایش اجاره در دوره رکود بخش مسکن
افزایش اجاره را می‌توان به دلایل زیر دانست:
۱ - کاهش عرضه مسکن اجاری که ناشی از رکود بازار مسکن است.
2 - افزایش تقاضا برای مسکن اجاری؛ بازار مسکن اجاری ضمن رشد تقاضای مسکن اجاری، به‌مثابه جانشینی برای مسکن ملکی هم تلقی می‌شود که در دوره رکود اقتصادی و به دلیل کاهش درآمد خانوارها تقاضا برای مسکن اجاری افزایش می‌یابد.
معمولا تصور سیاست‌گذاران بر این است که اجاره و قیمت مسکن هم‌جهت حرکت می‌کنند و با کاهش قیمت مسکن، اجاره‌بهای واحدهای مسکونی نیز کاهش می‌یابد. اما این هم‌جهتی مربوط به دوره رونق است و نه رکود. اجاره‌بها گرچه در هنگامه رونق بخش مسکن رو به ‌بالا انعطاف‌پذیر است، اما در دوره رکود بازار اجاره نه تنها متناسب با قیمت مسکن کاهش نمی‌یابد، بلکه بسته به تقاضای موثر برای واحدهای مسکونی اجاره حتی می‌تواند سیر صعودی نیز به خود بگیرد. بنابراین گرچه در ظاهر کاهش قیمت مسکن به معنای کنترل سیاست‌گذاران بر بخش مسکن است، اما باید به این موضوع نیز توجه داشت که رکود بخش مسکن در بلندمدت بخش اجاره را برعکس اهداف سیاست‌گذاران تحت تاثیر قرار می‌دهد. با این ‌حال، برخی سیاست‌گذاران سیاست کنترل اجاره را پیشنهاد می‌کنند، اما کنترل اجاره دقیقا همان آثار منفی را در بخش مسکن خواهد داشت.
براساس آمار منتشر شده توسط وزارت مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن در سال 1388 نسبت به سال 1387 روند نزولی داشته و در تهران به‌طور متوسط 22‌درصد کاهش یافته است. اما همان‌طور که نمودار دو نشان می‌دهد در زمستان 1387 قیمت مسکن 6‌درصد کاهش یافته است، در حالی ‌که اجاره بها در زمستان 1387 نسبت به سال 1386 نزدیک به 9‌درصد رشد یافته است؛ اما فصل زمستان معمولا با کمترین جابه‌جایی در بازار مسکن همراه است و این افزایش قیمت نمی‌تواند زیاد گویای افزایش واقعی اجاره در آغاز دوره رکود باشد. اما تجربه شخصی نگارنده و همین‌طور مراجعه به بنگاه‌های معاملات ملکی نشان می‌دهد که در فصول بهار و تابستان سال 1388 به‌‌رغم کاهش قیمت مسکن، اجاره‌بها افزایش یافته است و حتی در فصلی مثل تابستان به‌رغم کاهش 28‌درصدی قیمت مسکن، اجاره بها تا 30‌درصد افزایش یافته است.
اجاره‌بها‌ معمولا در دوران رونق افزایش می‌یابد و در دوران رکود اقتصاد هم همین‌طور. اما تفاوت این است که افزایش اجاره در دوره رونق کمتر از افزایش آن در دوره رکود است. الان هم که در تابستان سال ۱۳۸۹ شاهد آنیم که در کنار ثبات تقریبا نسبی قیمت مسکن، اجاره بها ۲۰ تا ۳۰‌درصد افزایش یافته است. اجاره‌بها تابعی از عرضه مسکن اجاری و تقاضا برای آن است و نه تابعی از قیمت کاهنده مسکن.

تعیین قیمت سقف برای اجاره یا افزایش عرضه مسکن؟
تعیین یک قیمت سقف برای اجاره‌‌بها به‌سادگی انگیزه‌های صاحب‌خانه‌ها برای اجاره املاک و ساخت‌وساز واحدهای مسکونی اجاری‌ را کاهش می‌دهد؛ چراکه درآمد حاصل از اجاره‌های کنترل شده ممکن است حتی هزینه حفظ و نگهداری اساسی مسکن را نیز پوشش ندهد. اما سیاست‌های طرف عرضه بخش مسکن می‌تواند زمینه افزایش اجاره در سطحی معقول را فراهم کند. راه‌حل برون‌رفت از این رکود تحریک طرف عرضه مسکن و ایجاد انگیزه بیشتر برای سرمایه‌گذاران جهت ورود به بخش مسکن است.