کاربرد اصول و مفاهیم ارزیابی در ارزشیابی شرکت‌ها
بخش نخست
کمیته بین‌المللی استانداردهای ارزیابی که مقر آن در لندن است، تا کنون مبادرت به تدوین چند بیانیه شامل، اصول و مفاهیم عمومی ارزیابی، آئین رفتار حرفه‌ای و تعدادی استاندارد شامل ارزیابی مبتنی بر بازار،...
غلامرضا سلامی
بخش نخست
کمیته بین‌المللی استانداردهای ارزیابی که مقر آن در لندن است، تا کنون مبادرت به تدوین چند بیانیه شامل، اصول و مفاهیم عمومی ارزیابی، آئین رفتار حرفه‌ای و تعدادی استاندارد شامل ارزیابی مبتنی بر بازار،... مبانی ارزیابی غیر از ارزش بازار و گزارشگری ارزیابی و بالاخره چندین رهنمود در زمینه های مختلف از جمله، ارزیابی املاک و مستغلات، ارزیابی منافع اجاره‌ای بلندمدت، ارزیابی ماشین‌آلات و تجهیزات، ارزیابی دارایی‌های نامشهود و ... ارزیابی کسب و کار نموده است که دراین مقاله عمدتا از بیانیه مربوط به اصول و مفاهیم عمومی ارزیابی توسط این کمیته استفاده شده است، همچنین رهنمود «ارزیابی کسب و کار» تدوین شده توسط این کمیته و استانداردهای مربوط به ارزیابی کسب و کار توسط انجمن حسابداران خبره آمریکا AICPA (قابل اجرا از ابتدای سال ۲۰۰۸) تا حدودی مورد برداشت واقع شده است . از آنجایی که آیین‌نامه اجرایی قیمت‌گذاری سهام متعلق به دولت و شرکت‌های دولتی ..... پس از جلسات متعدد کارشناسی، نهایی و به تصویب هیات وزیران رسیده است، لذا در قسمت دوم این مقاله کاربرد مفاهیم، اصول و استانداردهای ارزیابی در ارزشیابی شرکت‌ها با هدف توجیه مفاد آیین‌نامه جدید تبیین گردیده است.
بخش اول - اصول و مفاهیم عمومی ارزیابی
انواع ارزیابی
به طور کلی ارزیابی به دو نوع زیر قابل تفکیک است:
۱ - ارزیابی مبتنی بر ارزش بازار
Market Value Basis of Valuation
۲ - ارزیابی بر مبانی غیر از ارزش بازار
Valuation Bases other than Market Value or non-Market Valuation
ارزیابی مبتنی بر ارزش بازار
در این نوع ارزیابی تنها یک نوع ارزش تعریف شده است و آن ارزش بازار «یا ارزش عادلانه بازار»
Market Value or Fair Market Value می‌باشد. طبق تعریف «ارزش بازار مبلغ تخمینی است که در مقابل آن مبادله یک دارایی بین یک خریدار مایل و یک فروشنده مایل در یک معامله حقیقی همراه با ارزیابی مناسب طی اقدام آگاهانه، مدبرانه و بدون اضطرار طرفین، در تاریخ ارزیابی متصور می‌باشد.» به عبارت دیگر مفهوم ارزش بازار منعکس‌کننده مجموعه ادراکات و رفتار یک بازار است. این مفهوم مبنایی برای ارزیابی اکثر دارایی‌ها در اقتصادهای بازار مدار می‌باشد.
ارزیابی غیر بازاری
در این نوع ارزیابی انواع ارزش‌ها با تعاریف متفاوت مورد نظر است مانند:
Going Concern Value, Investment Value, Value in use, Salvage Value, Special Value, Liquidation or Forced Sale Value
که در این قسمت فقط به تعدادی از تعاریف که ممکن است در ارزیابی شرکت‌ها کاربرد داشته باشد اشاره می‌شود:
Value in Use
عبارت است از ارزشی که یک دارایی خاص برای استفاده خاص و برای استفاده‌کننده خاص، دارا می‌باشد و به همین دلیل غیر بازاری است. این نوع ارزش، به ارزش یک دارایی خاص به عنوان جزیی از یک موسسه (Entity) بدون توجه به ارزش فروش آن دارایی یا امکان استفاده بهتر از آن دارایی، نیز تاکید دارد.
در حسابداری Value in use عبارت از ارزش فعلی جریان درآمدهای انتظاری آتی حاصل از ادامه استفاده از آن دارایی و فروش قراضه در پایان عمر مفید آن می‌باشد.
Going Concern Value
عبارت است از ارزش یک موسسه دایر به عنوان یک مجموعه. این مفهوم ارزش یک موسسه فعال را ناشی از ارزش دارایی‌های تشکیل دهنده آن می‌داند، ولی ارزش هیچکدام از این اجزاء مبتنی بر ارزش بازار نیست یا به عبارت دیگر ارزش هریک از اجزاء تشکیل دهنده موسسه با مفهوم تداوم فعالیت ارزیابی می‌شود و نه با مفهوم ارزش بازاری.
Liquidation or Forced
Sale Value
یا ارزش فروش اضطراری، عبارت است از مبلغی که به طور منطقی از فروش یک دارایی در یک محدوده خیلی کوتاه زمانی به حدی که زمان لازم برای بازاریابی مورد نیاز، طبق تعریف «ارزش بازار» در اختیار نباشد، می‌توان به دست آورد.
ارزش فروش اجباری حالتی خاص که نمایانگر یک فروشنده دارای استیصال در مقابل خریدار یا خریدارانی که از این استیصال با خبر هستند را نیز شامل می‌شود.
Special Value
ارزشی است که به دلیل ویژگی خاص یک دارایی بیشتر و بالاتر از ارزش بازار آن باشد. ارزش خاص می‌تواند به‌دلیل وضعیت فیزیکی، کاربردی یا اقتصادی یک دارایی نسبت به دارایی های مشابه ایجاد شود. برای مثال، مجاورت یک زمین به یک چشم‌انداز در یک منطقه مسکونی، ارزش خاص ایجاد می‌کند.
ارزش خاص یک ارزش اضافی است که می‌تواند برای یک مالک خاص یا یک استفاده کننده خاص یا مالک یا استفاده کننده خوش بین به آینده یک دارایی، مطرح باشد تا برای بازار به معنی وسیع آن. بنابراین، ارزش خاص فقط برای یک خریدار با علایق خاص کاربرد دارد.
همراهی دو یا چند مزیت در یک دارایی نیز می‌تواند موجد ارزش خاص بشود.
Investment Value
ارزش دارایی از دید یک سرمایه‌گذار خاص یا طبقه‌ای از سرمایه‌گذاران جهت اهداف سرمایه‌گذاری خاص. این تعریف ذهنی دارایی خاصی را به یک سرمایه‌گذار، گروهی از سرمایه‌گذاران یا موسسه‌ای خاص با اهداف و معیارهای سرمایه‌گذاری مشخص ارتباط می‌دهد.
ارزش سرمایه‌گذاری یک دارایی ممکن است بیشتر یا کمتر از ارزش بازاری آن دارایی باشد. اصطلاح ارزش سرمایه‌گذاری را نباید با ارزش بازاری یک سرمایه‌گذاری اشتباه گرفت. ارزش سرمایه‌گذاری با «ارزش خاص» در ارتباط نزدیک می‌باشد.
Salvage Value
عبارت است از ارزش اسقاط یک دارایی در حالتی که به عنوان مواد و قطعات تشکیل‌دهنده آن دارایی و نه به عنوان یک دارایی قابل استفاده در معرض فروش قرار می‌گیرد. ارزش اسقاط معمولا با ارزش خالص بازیافتی دارایی معادل است.
باید توجه داشت که درک و مناسب بودن به کارگیری هریک از انواع ارزش در فرآیند ارزیابی بسیار حائز اهمیت است، زیرا تفاوت برداشت از تعریف ارزش می‌تواند تاثیر مهمی بر ارزیابی دارایی مورد نظر داشته باشد.
ارزیاب و تحلیلگر ارزیابی
ارزیابان دارایی (Property/Asset Valuers/Appraisers) کسانی هستند که با حوزه خاص اقتصادی سروکار دارند و در ارتباط با تهیه و گزارش ارزیابی فعالند. از تحصیلات عالی برخوردار بوده و از پس امتحانات مشکل برآمده‌اند و ضمن تداوم آموزش و کسب تجربه مستمر از صلاحیت‌ها و مهارت‌های حرفه‌ای برخوردارند. ملزم به رعایت ضوابط رفتار حرفه‌ای و استانداردهای حرفه ارزیابی هستند. تحلیلگران ارزیابی (ValuationAnalysts) که از این به بعد کارشناسان ارزیابی نامیده می‌شوند، عنوانی است که استانداردها AICPA برای ارزیابان کسب و کار
(Business Valuation) به کار برده و قابل تعمیم به ارزیابان دارایی‌های مالی (Financial Interests) و ارزیابان خسارت مالی نیز می‌باشد.
ارزیابان حرفه‌ای کسانی هستند که آگاهیشان از یک بازار زیاد و درکشان از عکس‌العمل‌های شرکت کنندگان در آن بازار درست است و بنابراین قادرند در مورد قیمت هایی که به احتمال زیاد بین خریداران و فروشندگان دارایی‌ها در بازار توافق می‌شود، قضاوت کنند. این ارزیابان حرفه‌ای از به کارگیری نابه‌جای بعضی صفاتی که نوع خاص ارزش را بدون شناسایی و انطباق با تعاریف مربوطه به ذهن متبادر می‌سازد، اجتناب می‌ورزند.
مفاهیم مترتب بر دارایی
دارایی (به عنوان مایملک) یک مفهوم حقوقی است که در برگیرنده تمام منافع، حقوق و مزیت‌های مرتبط با مالکیت می‌باشد. به عبارت دیگر دارایی یا مال شامل تمام حقوق مالکیت است، به نحوی که مالک را قادر می‌سازد، آنچه را که مالک آن است، مورد استفاده قرار دهد، بفروشد، اجاره دهد یا حتی ببخشد و او را مخیر می‌سازد تا از تمام یا قسمتی از این حقوق بهره‌گیری کند. بنابراین هر نوع محدودیت در حقوق مالکانه می‌تواند بر ارزش دارایی تاثیرگذار باشد.
مالکیت دارایی، به خودی خود یک ارزش نامشهود است، فارغ از اینکه دارایی مورد تملک مشهود یا نامشهود باشد، به عبارت دیگر، از نظر فنی این مالکیت دارایی است که ارزیابی می‌شود و نه خود دارایی مشهود یا نامشهود.
کلمه دارایی بدون هیچ قید و صفتی به انواع اموال شامل املاک و مستغلاتReal Property، اموال منقول
Personal Property یا سایر دارایی‌ها مانند کسب و کار Business یا منافع مالی Financial Interests یا ترکیبی از آنها اطلاق می‌شود.
مفهوم اقتصادی (عینی) ارزیابی یک دارایی براساس قابلیت خرید و فروش آن در یک بازار از مفهوم ذهنی آن مانند ارزش ذاتی براساس ارزش غیر بازاری متمایز است: یک ارزیابی عینی از حقوق شناسایی شده مالکیت نسبت به یک دارایی خاص تخمین ارزش بازاری است که به صورت حرفه‌ای صورت گرفته باشد، این تعریف به طور ضمنی مفهوم یک مقایسه عمومی در بازاری که شامل فعالیت و تحرک تعداد زیادی شرکت‌کننده می‌شود را نشان می‌دهد (مفهوم اقتصادی)، نه نگاه پیش تصور شده یا منافع واگذار شده به یک فرد خاص را. ارزش بازار، یک تخمین حمایت شده توسط بازار است.
در مقابل، مفهوم ذهنی ارزیابی دارایی بیشتر با مفاهیم حسابداری سروکار دارد. طبق تعریف از نظر حسابداری، دارایی‌ها منابع تحت‌کنترل یک Entity هستند که نتیجه رخدادهای گذشته بوده و از آنها جریان آتی منافع اقتصادی برای Entity متصور است.
قیمت، هزینه، ارزش
در اغلب زبان‌های مختلف دنیا، ارزش (Value) با قیمت (Price) و هزینه (cost) به طور مترادف به کار گرفته می‌شود. در حالی که مفاهیمی مجزای از یکدیگر هستند.
قیمت
قیمت (price) واژه‌ای است که به مبلغ درخواست شده، پیشنهاد شده یا پرداخت شده برای کالا و خدمات، اشاره دارد.
اگر چه قیمت به طور عموم نشانه‌ای از ارزش نسبی کالا و خدمات که به وسیله خریدار یا فروشنده خاص تحت شرایط ویژه تعیین شده است، محسوب می‌شود ولی به دلیل توانایی مالی، انگیزه یا علائق خاص یک خریدار یا فروشنده، قیمت پرداخت شده برای کالاها و خدمات ممکن است ارتباطی با ارزش تعیین شده برای آن کالا و خدمات نداشته باشد.
قیمت در طول زمان به دلیل آثار ویژه عوامل اقتصادی و سیاسی و اجتماعی تغییر می‌یابد و نیروهای عمومی ممکن است موجبات تغییر در سطوح قیمت در نتیجه قدرت خرید پول بشود. همچنین نیروهای ویژه مانند تغییرات تکنولوژی ممکن است موجب جابجایی عرضه و تقاضا شده و تغییرات مهمی در قیمت ایجاد کند.
هزینه
هزینه (Cost) قیمت پرداخت شده برای کالا و خدمات یا مبلغ مورد نیاز برای ایجاد یا تولید کالا و خدمات می‌باشد.
وقتی تولید کالا یا خدمت تکمیل شده باشد، هزینه آن یک واقعیت تاریخی خواهد بود، قیمتی که برای کالا و خدمات پرداخت شده است، برای خریدار هزینه محسوب می‌شود.
ارزش
ارزش (Value) یک مفهوم اقتصادی است که به قیمتی که به احتمال زیاد مورد توافق خریداران و فروشندگان کالا و خدمات قابل‌معامله قرار می‌گیرد، اشاره دارد.
ارزش یک واقعیت نیست، ولی تخمینی از قیمت احتمالی که برای کالا و خدمات در یک تاریخ معین در انطباق با تعریف خاص ارزش باید پرداخت شود به حساب می‌آید.
مفهوم اقتصادی ارزش منعکس‌کننده نگاه بازار از منافعی است که به کسانی که کالاها را تملک می‌کنند یا خدمات را دریافت می‌دارند، تعلق می‌گیرد.
مطلوبیت
معیار کلیدی در ارزیابی هر نوع دارایی منقول یا غیرمنقول مطلوبیت آن‌است. روش‌های به‌کارگرفته شده در فرآیند ارزیابی، دارای هدف مشترکی برای تعریف و اندازه‌گیری درجه مطلوبیت و سودمندی دارایی مورد ارزیابی، است.
مطلوبیت یک شرط نسبی و مقایسه‌ای است تا یک شرط مطلق. برای مثال، مطلوبیت یک زمین کشاورزی معمولا با ظرفیت تولیدی‌اش اندازه‌گیری می‌شود. در واقع، ارزش زمین به وسیله ارزیابی مطلوبیت آن ناشی از عوامل حقوقی، فیزیکی، کاربردی، اقتصادی و زیست‌محیطی که بر ظرفیت آن تاثیرگذار است، تخمین زده می‌شود.
بر اساس آنچه که بر ارزیابی دارایی حکم‌فرما است چگونگی استفاده از دارایی یا چگونگی دادوستد آن دارایی در بازار است. برای بعضی از دارایی‌ها مطلوبیت حداکثر در صورتی که دارایی مورد نظر به صورت تکی بهره‌برداری شود، به دست می‌آید. بالعکس در مورد بعضی از دارایی‌ها مطلوبیت بیشتر نتیجه بهره‌برداری از آن دارایی به عنوان جزیی از یک گروه دارایی می‌باشد. برای مثال، مستغلاتی که برای رستوران‌ها و هتل‌های زنجیره‌ای مورد بهره‌برداری هستند، ممکن است دارای مطلوبیت بیشتری باشند. این موضوعی است که ارزیاب باید مدنظر قرارداده و اگر دارایی مورد ارزیابی به عنوان جزئی از یک مجموعه دارای مطلوبیت بیشتر در نتیجه ارزش بیشتری است، این ارزش باید مورد توجه قرارگرفته و گزارش شود.
مطلوبیت در یک پیش بینی بلندمدت اندازه‌گیری می‌شود؛ بنابراین اگر یک دارایی به طور موقت زائد تشخیص داده شود و به طور موقت از تولید کنار گذاشته، یا شرایط بیرونی بازار (اقتصادی و سیاسی) تولید را برای مدت مشخص کاهش دهد، با قضاوت ارزیاب نباید در چنین شرایطی نقصانی در مطلوبیت دارایی پدیدار شود. ارزیابی در چنین شرایطی نیاز به تجربه و دانش ویژه‌ای دارد و ارزیاب باید مطمئن شود که افشای کامل از تعریف ارزش و اطلاعاتی که ارزیابی بر پایه آن صورت گرفته و همچنین گستره مفروضات خاص و محدودیت‌هایی که در ارزیابی موثر بوده است، انجام گرفته و گزارش شده است. همچنین، دارایی ممکن است به علت عوامل متعدد مانند، قرارگرفتن دارایی در یک منطقه دوردست یا در شرایط بازاری پرنوسان یا تحت‌شرایط متاثر از تغییرات اقتصادی یا سیاسی دولت، دارای یک درجه آشکار و فوری از مطلوبیت در تاریخ ارزیابی نباشد. ارزیابی و گزارشگری تحت این مقتضیات ایجاب می‌کند که ارزیاب تعریف ارزش و اطلاعاتی که ارزیابی را حمایت می‌کند و گستره مفروضات و محدودیت‌های خاص ارزیابی را به طور کامل افشا کند. نااطمینانی اقتصادی و سیاسی در مطلوبیت تغییر ایجاد می‌کند، اعم از اینکه این تغییر در کارایی یا ظرفیت باشد، مسوولیت ارزیاب ایجاب می‌کند که انتظار بازار از طول دوران چنین نااطمینانی را ارزیابی کند. رکود یا حتی تعطیلی موقت ممکن است هیچ تاثیری بر ارزش نداشته باشد، در مقابل انتظار رکود طولانی مدت در فعالیت‌ها ممکن است تاثیر منفی دایم بر ارزش بگذارد.
ارسال نظر