آیا کاهش قیمت مسکن نتیجه اقدامات دولت است؟

یاشار حیدری

یکی از بدیهی‌ترین پدیده‌‌های عرصه سیاست‌‌ در گوشه و کنار جهان آن است که سیاست‌‌مداران و سیاست‌‌گذاران، در قالب رفتاری عقلایی، با بروز شرایط نامساعد اقتصادی، انگشت اتهام را به سوی اشخاص یا عوامل خارج از کنترل خود گرفته و در هنگام بهبود شاخص‌‌های اقتصادی سعی در مصادره وضعیت مساعد به سمت خود کنند. هرچند این پدیده از محصولات اثرگذاری رای مردم بر نظام سیاسی است، لکن درجات این فرافکنی‌‌ها بسته به الزام قانونی و اجرایی مقامات سیاسی به پاسخگویی در مورد عملکرد خود در جوامع مختلف متفاوت است.

در روزهای اخیر شاهد آن بوده‌ایم که با کاهش شتاب نرخ تورم و معکوس شدن روند قیمت مسکن، نهادهای اجرایی مختلف سعی در نسبت دادن این اتفاقات به سیاست‌‌های اعمال شده توسط خود دارند. این در حالی است که در سال ۱۳۸۵ دولت با هدف کاهش نرخ تورم دست به کاستن دستوری نرخ سود بانکی زد؛ سیاستی که نظریات اقتصادی آن را تورم زا ارزیابی می‌‌‌کنند و از سوی دیگر انبساط مالی مبتنی بر دلارهای نفتی با هدف افزایش سرمایه‌‌گذاری و تولید، برای سه سال متوالی، در دستور کار قرار گرفت. با تشدید تورم و افزایش آن از ۱۳درصد به بیش از ۲۸درصد، همواره عوامل نامشخص و نامربوطی مانند مافیای مخالفین دولت و تورم وارداتی به عنوان مقصر معرفی شدند. پس از اعمال سیاست‌‌ «سه قفله شدن منابع پولی» که به قیمت برکناری مجری آن تمام شد، با تاخیر نه چندان طولانی تعدیل تورم مشاهده می‌‌‌شود، اما دریغ از آنکه دولت حتی بخشی از کاهش نرخ تورم را به پای اجرای این سیاست‌‌ منظور کند و چه بسا افرادی که همچنان بر اشتباه بودن سیاست‌‌های پولی انقباضی که کشور را از گرفتاری ابر تورم نجات داد، پافشاری می‌‌‌کنند. از سوی دیگر، نقش رکود اقتصادی جهان که به کاهش قیمت غالب کالاهای واسطه‌‌ای و بسیاری از محصولات مصرفی نهایی شده است، از سوی سیاست‌‌مداران نادیده گرفته شده و هیچ اثری از اذعان مسوولان به تاثیر این پدیده بر کاهش تورم دیده نمی‌‌‌شود.

تحولات قیمتی در بخش مسکن طی این دوران کاملا استثنایی بوده، به طوری که حتی شخص ریاست محترم جمهور نیز در ابتدای سال جاری به اوضاع نامساعد این بازار ادعان کردند. در آن زمان فعالیت مافیای زمین‌خواران به عنوان عامل اصلی افزایش قیمت مسکن معرفی شد. اما با کاهش قیمت مسکن در ماه‌‌های اخیر، بدون آنکه چنین مافیای اخلال گری شناسایی و معرفی شده باشد، ادعا می‌‌‌شود که کاهش قیمت مسکن در نتیجه تلاش‌های دولت روی داده است. در ادامه این مطلب ضمن معرفی بخشی از نتایج پژوهشی که به سفارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی در بهار سال جاری صورت گرفته، ادعا می‌‌‌شود که بخش عمده کاهش قیمت مسکن در ماه‌‌های اخیر بر اثر سازوکار طبیعی بازار مسکن روی داده است.

نکته کلیدی که در ادامه بحث مورد توجه فراوان خواهد بود، ماهیت زمان‌بر بودن تولید مسکن است. این ویژگی سبب آن می‌‌‌شود که افزایش قیمت در بخش مسکن، چنانچه حتی صرفا بر اثر فشار تقاضای حقیقی- نه سوداگرانه- ایجاد شده باشد، با تاخیر قابل توجهی تعدیل شود. به عبارتی با افزایش قیمت، پروژه‌‌های مسکونی مختلفی توجیه اقتصادی خواهند یافت و بنگاه‌‌های تولید مسکن به اجرای آنها دست خواهند زد. لکن، به دلیل زمان‌بر بودن پروژه‌ها، در کوتاه مدت اثری در قیمت ظاهر نخواهد شد. به زبان تئوری اقتصاد خرد، عرضه در کوتاه مدت بی کشش است. در مقابل، با گذشت زمان به تدریج واحدهای مسکونی جدید در بازار عرضه شده و قیمت تعدیل خواهد شد. از سوی دیگر، وجود خاصیت دوگانه مصرفی- سرمایه‌‌ای در مورد مسکن سبب می‌‌‌شود که بسیاری از آحاد اقتصادی آن را نوعی دارایی نیز تلقی کنند. به این ترتیب در دوران رونق قیمت بازار مسکن، که انتظار افزایش قیمت وجود دارد، حجم بالایی از مبادلاتی که در این بازار صورت می‌‌‌گیرد صرفا جنبه سوداگرانه داشته و با هدف سوار شدن بر موج افزایش قیمت صورت می‌‌‌گیرد. این پدیده اصلی‌ترین عامل بروز حباب‌های قیمتی در بازارهای دارایی و از جمله بازار مسکن است. در اقتصادهایی که فاقد بازار سرمایه نیرومند هستند، مانند ایران، غالب دارایی مردم را واحدهای مسکونی تشکیل می‌‌‌دهند. لذا فعالیت‌‌های سوداگرانه در بازار مسکن چنین اقتصادهایی به مراتب گسترده تر از اقتصادهای سلامت شکل می‌‌‌گیرد. با این تفاسیر می‌‌‌توان انتظار داشت که در دوران رونق قیمت مسکن، افزایش قیمت مسکن بر اثر فعالیت‌‌های سوداگرانه تشدید شود. پس افزایش عرضه مسکن در بلندمدت باید در حدی باشد که تمامی ‌‌‌فعالان بازار، چه متقاضیان خدمات مسکن و چه سوداگران این بازار را را ارضا کند. لازم به ذکر است که در این مطلب به علل افزایش تقاضا برای مسکن و رونق این بازار، مانند سیاست‌‌های پولی انبساطی، تحولات جمعیتی، تغییر نقش دولت، اوضاع بازار سایر دارایی‌‌ها و ... پرداخته نشده و صرفا به بررسی رفتار آماری قیمت حقیقی مسکن مبتنی بر نظریه تسویه تمرکز خواهد شد.

بر اساس اطلاعات موجود در دایره ساختمان مسکن اداره آمارهای اقتصادی بانک مرکزی، متوسط زمان مورد نیاز برای تکمیل هر واحد مسکونی در کشور در حدود ۲ سال است. این آمار نشان از زمان‌بر بودن تکمیل یک واحد مسکونی دارد. بر این اساس می‌‌‌توان به ارزیابی طول ادوار تجاری قیمت مسکن در کشور پرداخته و به آزمون رفتار نوسانی قیمت مسکن پرداخت. در مطالعه مورد اشاره، داده‌‌های فصلی شاخص قیمت مسکن در تهران برای دوره ۱۳۸۴-۱۳۶۰ به عنوان شاخص خوبی از قیمت مسکن در کشور مورد استفاده قرار گرفته است. اما لازم به ذکر است که در اندازه‌‌گیری طول ادوار تجاری قیمت از قیمت حقیقی که با حذف تورم از قیمت اسمی ‌‌‌به دست می‌‌‌آید، بهره گرفته می‌‌‌شود.

روش متداول برای اندازه‌‌گیری طول ادوار تجاری که غالبا در مورد تولید ناخالص داخلی مورد استفاده قرار می‌‌‌گیرد، فیلتر کردن داده‌های روندزدایی شده است. در دهه اخیر از این روش برای اندازه‌‌گیری ادوار تجاری قیمت مسکن نیز بسیار استفاده شده است. در این روش، با استفاده از ابزار رگرسیون، روند حرکت متغیر در طول زمان و همچنین برخی شوک‌هایی که مدل ساز آنها را کاملا برونزا تشخیص می‌‌‌دهد- مانند اجرای سیاست‌‌های تعدیل در ایران- از داده‌‌ها حذف می‌‌‌شوند. سپس با استفاده از آنچه باقی مانده که اصولا باید حرکتی سینوسی را دنبال کند، به اندازه‌‌گیری ادوار تجاری پرداخته خواهد شد.

فیلترهای مورد استفاده برای اندازه‌‌گیری ادوار تجاری، در واقع از روش‌‌های تجربی رایج در مهندسی برق- مخابرات بوده و معروفترین آنها فیلترهای «هادریک- پرسکات» و «باکستر- کینگ» هستند که در مطالعه مورد اشاره از فیلتر «هادریک- پرسکات» استفاده شده است. با اعمال این روش در مورد قیمت حقیقی مسکن، چهار دوره تجاری قابل شناسایی خواهد بود. در نمودار۲ متغیر روندزدایی شده در کنار ادوار تجاری که با استفاده از فیلتر مورد نظر تشخیص داده شده‌اند، نشان داده شده است.

با اندازه‌گیری دوره‌های رونق و رکود به دست آمده درمی‌یابیم که طول رونق اول ۱۱ فصل، رونق دوم ۱۴ فصل، رونق سوم ۸ فصل و طول رونق چهارم برابر با ۱۳ فصل است. به این ترتیب طول متوسط یک دوره رونق در بازار مسکن ایران برابر با ۵/۱۱ فصل و نزدیک به سه سال است. از سوی دیگر، طول رکود اول ۱۶ فصل، رکود دوم ۹ فصل، رکود سوم ۱۲ فصل و طول رکود چهارم برابر با ۱۴ فصل است. در نتیجه، متوسط طول یک دوره رکود در بازار مسکن ایران نیز برابر با ۷۵/۱۳ و کمی‌ ‌‌بیش از سه سال است. بر این اساس، می‌‌‌توان ادعا کرد که با ایجاد عوامل افزایش قیمت نسبی مسکن (رونق بازار)، دو سال طول می‌‌‌کشد تا تولید نسبت به افزایش قیمت واکنش نشان داده و فرآیند تعدیل آغاز شود. این طول سه ساله با آنچه که بر اساس داده‌های جمع‌آوری شده توسط بانک مرکزی به عنوان میانگین مدت‌زمان تکمیل یک ساختمان مسکونی ارائه می‌‌‌شود، در سازگاری کامل قرار دارد. توجه به این نکته ضروری است که آغاز احداث ساختمان‌های جدید در پاسخ به افزایش قیمت نسبی مسکن با تاخیرهای متفاوت نسبت به زمان آغاز مشاهده افزایش قیمت روی می‌‌‌دهد. بنابراین، عرضه واحدهای مسکونی جدید به صورت جریانی مداوم روی داده و به تدریج بازار را متاثر می‌‌‌کند. نکته جالب دیگر در این رابطه، طول تقریبا برابر دوره رکود با رونق است که نشان می‌‌‌دهد، مادامی‌‌‌که قیمت نسبی در حال افزایش است، آحاد اقتصادی به احداث ساختمان‌های جدید دست می‌‌‌زنند که در نتیجه آن با ورود این ساختمان‌ها با تاخیر دو ساله به بازار مسکن کاهش قیمت نسبی نیز در دوران رکود به مدت حدودا دو سال، یعنی مدت زمان لازم برای تکمیل ساختمان ادامه می‌‌‌یابد.

طول رونق اخیر در بازار مسکن کشور که عمدتا در سال‌‌های ۸۵ و ۸۶ به وقوع پیوست، کمی‌‌‌بیش از دو سال بوده و با توجه به آنچه از سابقه ادوار تجاری قیمت مسکن در کشور مشاهده می‌‌‌شود، انتظار بر این است که بخش عمده کاهش قیمت اخیر در بخش مسکن ناشی از کارکرد نیروهای بازار در جهت ارضای تقاضا باشد. به این ترتیب، این پدیده مبین آغاز دوران رکود در این بازار (بر اساس قیمت حقیقی) است که برای دوره‌‌ای حداقل دو ساله ادامه خواهد داشت.

منبع: رستاک