راهبرد عبور از «ایستایی» معاملات مسکن (قسمت اول – ادامه در خبر بعدی)

گفت‌وگو از: فرید قدیری- هاجر شادمانی
مدل بهینه برای بازار: «هدایت منابع مسکن‌مهر
به سمت صندوق وام خرید مسکن»
در حال حاضر هم خریدار و هم فروشنده ملک
منتظر اتفاق بعدی هستند، این برای بازار سم است
دولت از ادامه دخالت در بازار مسکن و ساخت‌وساز دست بردارد

در بازار مسکن از ابتدای سال تاکنون همان‌طور که «دنیای‌اقتصاد» در گزارش‌ها و خبرهای ماه‌های اخیر خود با انتشار آمارهای رسمی اعلام کرده بود، وضعیتی متفاوت از دوره‌های پیشین رکود-رونق حاکم شده است.
طی ماه‌های اخیر از یک‌سو میل به سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در پایتخت به دو برابر سال‌های قبل افزایش پیدا کرده اما از سوی دیگر به جای آنکه معاملات مسکن نیز همسو با ساخت‌وساز رونق پیدا کند، به حالت «ایستایی» دچار شده است. این حالت اگر به دلیل عدم نیاز واقعی طرف تقاضا به خرید مسکن و صاحبخانه بودن همه خانوارها باشد، کاملا طبیعی و مطلوب است؛ اما درحالی‌که تقاضای مصرفی در بازار موجود است، افراد تمایلی از خود برای ورود به بازار نشان نمی‌دهند.
صاحب‌نظران اقتصادی در میزگردی که «دنیای‌اقتصاد» برای عارضه‌یابی وضع موجود بازار مسکن برگزار کرد، علل شکل‌گیری حالت کنونی «انتظار» در بازار مسکن را بررسی کردند و در عین حال برای عبور از این وضعیت، استفاده از یک مدل بهینه را به دولت پیشنهاد کردند. در این میزگرد از آنجا که دخالت کنونی دولت در حوزه‌هایی همچون خانه‌های خالی، قیمت مسکن، اجاره‌بها و از همه مهم‌تر، ساخت‌وساز مسکن‌مهر مورد انتقاد جدی قرار گرفت، مدل «هدایت منابع مسکن‌مهر به سمت صندوق وام خرید مسکن برای احیای این نوع از تسهیلات» پیشنهاد شد. در میزگرد «دنیای‌اقتصاد»، توسط یکی از کارشناسان اقتصادی، برای اولین بار به وقایعی اشاره شد که اگر دولت در دست‌کم سه سال اخیر طرح مسکن‌مهر را به اجرا درنمی‌آورد، دامن بازار مسکن را می‌گرفت.
دکتر حسین عبده‌تبریزی، دکتر بهروز ملکی و مهندس ایرج رهبر در میزگرد «دنیای‌اقتصاد» حضور داشتند.
از نظر تقسیم‌بندی دوران رکود و رونق در ساخت‌وسازهای مسکونی، پارسال آمار پروانه‌های صادرشده و حجم ساخت‌وسازها و همچنین تعداد معاملات نشان داد که پس از دوران رکود نسبی در ساخت‌وساز و خریدوفروش، این روند از سال گذشته وارد سال اول رونق خود شده است. آن‌طور که تجربه سیکل‌های رکود و رونق حکم می‌کند امسال هم باید دوران رونق معاملات ادامه داشته باشد، اما شاهد رکود بی‌سابقه در بازار مسکن هستیم و در عین‌ حال در مقابل هنوز ساخت‌وساز از نفس نیفتاده است. فکر می‌کنید علت این تغییر چیست؟
دکتر عبده تبریزی: تقسیم‌بندی دوران رونق و رکود در سال‌های اخیر، به چند دلیل روند دوره قبل را تکرار نمی‌کند و به گمان من از آن ساختارهای دوره گذشته، یعنی آن چرخه‌های رونق و رکود فاصله گرفته‌ایم؛ در بخش مسکن و حتی در بخش واحدهای تجاری و اداری در مدار دیگری هستیم. یک دلیل آن این است که در تولید به‌میزان تقاضای بالقوه نزدیک شده‌ایم و به‌خصوص در واحدهای گران‌قیمت، تولید به حدی رسیده که به سطح تقاضای بالقوه نزدیک شده‌ایم. چون مسکن و ساختمان کالایی کم‌کشش است، وقتی عرضه بیش از تقاضا باشد، تغییرات اساسی در قیمت‌ها رخ می‌دهد. به این علت، انتظاری که بسازبفروش‌های ایرانی دارند که چون ما بعد از سال ۸۶ دوره رکود داشته‌ایم و حالا باید جهت این چرخه برعکس شود و وارد چرخه رونق شویم، تحقق نمی‌یابد.
یک دلیل برای اثبات آنچه گفتم اینکه ما هرگز در گذشته دوره رکود پنج‌ساله نداشته‌ایم؛ دلیل دیگر به وضعیت خاص مسکن و ساختمان ظرف دو سه سال اخیر باز می‌گردد و اینکه شرایط در سال‌جاری شرایط عادی اقتصادی نیست و تصمیمات اقتصادی هیچ گاه توسط بازیگران بازار به این شکل گرفته نمی‌شده است. مثال بارز این تغییر آنکه از زمستان سال ۹۰، گرایش بازار به سمت طلا و ارز بوده است: بخشی از کسانی که مسکن و واحدهای تجاری و اداری را به‌عنوان وسیله‌ای برای پس‌انداز انتخاب می‌کردند، دیگر تغییر رفتار داده‌اند.
به این دلایل آن چرخه و ساختاری که بر آن پایه قبلا دوره‌های رونق و رکود تعریف می‌شده، به هم خورده است؛ برای بررسی وضعیت و ساختار جدید، مجبوریم بازار را به چند بخش تقسیم کنیم و بگوییم مسکن ارزان‌قیمت چه شرایطی دارد، مسکن گران‌قیمت حائز چه شرایطی است و مسکن میان‌قیمت چگونه است؟ پس، نباید فرض کنیم ساختاری که از حدود ۴۰ سال پیش دوره‌های رونق و رکود مسکن را در ایران می‌ساخته، هنوز هم تداوم دارد.
در مورد مسکن ارزان‌قیمت، بدیهی است به‌دلیل افزایش قیمت مصالح، قیمت این نوع مسکن نیز بالا می‌رود، یعنی همواره قیمت مسکن ارزان قیمت با تورم حرکت می‌کند؛ دوره‌های رونق و رکود آن محدود است؛ نیاز به مسکن ارزان قیمت به‌دلیل کمبودهای سال‌های قبل، همواره وجود داشته و دارد. این مسکن در سال‌های اخیر تا حدی تحت‌الشعاع مسکن مهر قرار داشته، هرچند مسکن مهر حتی نتوانسته نیازهای مسکن ارزان‌قیمت را به نحوی مطلوب حل کند. می‌توان گفت مسکن مهر در رده‌ای پایین‌تر از مسکن ارزان‌قیمت قرار گرفته است؛ یعنی می‌توانیم بگوییم هم مسکن ارزان‌قیمت داریم که مخاطبان متفاوتی دارد و هم مسکن مهر که مخاطبانش در بازاری به‌مراتب پایین‌تر (از نظر درآمدی و قدرت خرید) قرار می‌گیرند؛ بنابراین حرکت قیمت در مسکن ارزان‌قیمت قابل‌فهم و درک است. اما، در مورد اینکه پارسال دوره رونق مسکن بوده، این را قبول ندارم. آماری که من از نمونه‌هایی از قیمت‌ها استخراج کردم، بیانگر این بود که افزایش قیمت مسکن در سال گذشته در حد تورم بوده است. البته، آمار دقیق و قابل‌استناد در این زمینه به قدر کافی وجود ندارد. به هر حال، معتقدم تصور تکرار و تبعیت از چرخه رونق و رکود چهل سال گذشته در سال‌های پیش‌رو اشتباه است. توقع نداشته باشیم همان چرخه ادامه پیدا می‌کند. قیمت‌ها دارد بالا می‌رود، اما رونق معاملاتی نداریم.
آیا ملاک شما برای تشخیص رونق و رکود معاملات مسکن، نوسان قیمت‌ها است؟
دکترعبده تبریزی: چرخه‌های رشد و رکود با قیمت صرفا توضیح داده نمی‌شود؛ آنچه الان شاید از قیمت مهم‌تر باشد، نقدشوندگی واحد مسکونی است: اینکه سازندگان واحدهای مسکونی ظرف چه مدتی این واحدها را در بازار می‌توانند بفروشند. بعد اینکه برای مسکن مصرفی (در مقابل مسکن پس‌اندازی) در دسترس‌بودن اعتبارات ملاک و تعیین‌کننده است؛ چرا که می‌تواند نیاز و تقاضای بالقوه بازار را به فعل برساند. درک‌پذیر است وقتی دولت تمام اعتبارات خود را در مسکن مهر و مسکن روستایی هزینه کرده، برای تامین مالی معاملات عادی مسکن امکاناتی باقی نمانده باشد. به‌ویژه، توجه کنیم در حال حاضر با کم‌شدن فاصله یا دامنه سودهای دریافتی و پرداختی بانکی، گرایش بانک‌ها هم که تا حد زیادی در فاصله سال‌های ۸۰ تا ۸۷ به سمت اعطای تسهیلات مسکن بود، کم شده است.
به این دلایل وقتی رونق در اقتصاد را براساس تداوم نرخ رشد در دوره‌ای خاص تعریف می‌کنید، به این نتیجه می‌رسید که نرخ رشد قیمت مسکن این تداوم را نداشته است، معاملات در سال گذشته نسبت به سال‌های قبل، هرچند مقداری حرکت کرده، ولی تغییری پررنگ نداشته است. البته، به‌دلیل کمبود آمار در این رابطه نمی‌توانیم دقیق صحبت کنیم؛ اما در کل می‌توانیم بگوییم که در سال گذشته وضعیت معاملات کمی بهتر از قبل بوده است؛ ولی از آن نمی‌توان تعبیر رونق کرد و من این رونق را قبول ندارم.
گفتید نمی‌توان انتظار داشت دوره‌های رکود و رونق در سال‌های اخیر از الگوی رونق و رکود چهار دهه گذشته تبعیت کند. آیا الان وضعیت بازار مسکن به نحوی هست که بتوان الگوی ثابتی برای پیش‌بینی دوره‌های رونق و رکود در سال‌جاری و سال‌های آینده تعریف کرد؟

دکترعبده تبریزی: الگوی قبلی رونق و رکود چند ویژگی داشت؛ یکی از این ویژگی‌ها این بوده که چون تورم وجود داشته به طور دائمی مسکن و ساختمان هم وسیله سرمایه‌گذاری و پس انداز بوده و هم کالایی مصرفی؛ یعنی دو نوع تقاضا در این بازار وجود داشته است: یکی تقاضا برای مصرف این واحدها و دیگری تقاضا برای سرمایه‌گذاری. این عامل دوم، یعنی وجه سرمایه‌گذاری، در حوزه‌های تجاری خیلی قوی‌تر بوده است: به‌عنوان مثال، در شهر کاشان هر پنج خانوار یک مغازه دارند، حالا اینکه این مغازه‌ها به چه دردی می‌خورند معلوم نیست. یا مثلا در شهرهای اطراف تهران هم کار به جایی رسیده که در برخی موارد به‌ازای هر خانوار یک مغازه ساخته شده است. خوب این یک توهم پولی بوده که «مغازه با افزایش قیمت به فروش می‌رود.» بنابراین همواره طراح‌ها با زیادکردن واحدهای تجاری درصدد افزایش نرخ بازده پروژه‌ها بوده‌اند. اما این امکان الان از آنها سلب شده است. آنها کم‌کم یاد می‌گیرند که در سه چهارم شهرهای کشورهای بزرگ دنیا، قیمت یک متر واحد تجاری از واحدهای مسکونی هم پایین‌تر است، چون قیمت‌های ساخت واحدهای تجاری کمتر از واحدهای مسکونی است. در ایران هم ظرف سال‌های اخیر قیمت واحدهای تجاری حتی تا میزان ۵۰ درصد کاهش یافته است، البته اگر قیمت را بر پایه ثابت بگیریم (مثلا بر پایه سال ۱۳۸۶). یعنی بدون در نظر گرفتن تورم، قیمت واحدهای تجاری در ایران نصف شده است. خوب، این تغییر را باید در الگوی جدید رشد و رونق بیاورید. این تغییر پدیده‌ای جدید است؛ چیزی است که قبلا وجود نداشته است. همچنین، این موضوع در مورد واحدهای گران‌قیمت نیز صادق است. البته، الان می‌بینیم به دلایل مختلف هنوز هم در تهران و شهرهای بزرگ واحدهای مسکونی گران‌قیمت ساخته می‌شود. اینکه چرا توسعه شهری تا این حد هنوز ادامه دارد و چرا شهر تهران هنوز کارگاه بزرگ ساخت‌وساز است، را بحث خواهیم کرد. به‌علاوه، الان افراد زیادی را می‌شناسیم که در صدد معاوضه واحدهای تجاری و مسکونی گران‌قیمت خود عمدتا با زمین هستند. این الگو را هم در بحث کنونی رکود و رونق باید وارد کرد؛ بنابراین برای اینکه بتوان الگوهای رونق و رکود را در این بخش شناسایی کنید، باید بازار را به واحدهای ارزان‌قیمت، گران‌قیمت و میان‌قیمت و تجاری تقسیم کنید. علی‌الاصول دوره‌های رونق و رکود مسکن در هر کشور نمی‌تواند چندان هم از الگوهای کلی اقتصاد به دور باشد.
* آقای مهندس رهبر! بفرمایید چرا با وجود رکود معاملات و کاهش قدرت خرید مردم، هنوز انبوه‌سازان تا این حد در تهران ساخت‌وساز می‌کنند؟
مهندس رهبر: کار تولید‌کننده و سازنده مسکن ساخت‌وساز است؛ یعنی یک شغل ثابتی دارد و در هر شرایطی سعی می‌کند تا این شغل خود را سر پا نگه دارد؛ یعنی ساخت‌وساز خود را ادامه دهد؛ منتها سوال شما این است که چرا انبوه‌ساز در زمان رکود هنوز ساخت‌وساز می‌کند؟ روند ساخت‌وساز مانند تولید یک کارخانه است که این تولید را با نوسانات موجود در بازار نمی‌تواند به صورت کامل متوقف کند؛ ممکن است براساس این نوسان مقداری تولید خود را کم و زیاد کند بسته به نیاز روز ولی به طور کلی چون شغل وی و حرفه کاری وی است و در کنار اینها یکسری ماشین‌آلات، امکانات و نیروی انسانی دارد؛ همچنین هزینه‌های ثابت دفتر مرکزی و غیره، بنابراین باید روند ساخت‌وساز را به هر طریقی که شده ادامه دهد حالا ممکن است این روند در دوره‌هایی به دلیل برخی نوسانات کاهش پیدا کند و در برخی موارد هم نیاز ایجاب کند که سرعت عمل خود را افزایش دهد؛ اما همانطور که دکتر عبده تبریزی اشاره کردند و ما هم می‌دانیم در کشور ما سال‌ها قبل از اینکه مسکن مهر بیاید و تغییراتی در دوره‌های رونق و رکود اتفاق بیفتد ما همیشه یک دوران رونق داشتیم دوباره چند سالی رکود داشتیم و پس از آن دوباره شاهد رونق بودیم اما آن کسی برنده است که در دوران رکود فکر دوره رونق را بکند و یک سری مسائل و امکاناتی را که می‌تواند در دوره رکود ارزانتر تهیه کند، فراهم کند و فکر آن باشد که یک زمانی هم در رونق قرار می‌گیرد از عواید آن استفاده کند؛ معمولا کسانی که توانمندی و تجربه کافی دارند به این مسائل فکر می‌کنند و در دوره رکود فعالیت خود را تعطیل که نمی‌کنند هیچ، افزایش هم می‌دهند؛ مسکن اصولا یک نیاز همیشگی جامعه ماست با توجه به مشکلاتی که در این زمینه وجود دارد؛ آمارهایی که ما در این زمینه داریم نشان می‌دهد که ما تا سال‌های سال انباشت تقاضا داریم بنابراین سازنده هیچ وقت نگران این نیست که مسکن روی دست وی بماند و خریداری نداشته باشد؛ بالا رفتن اجاره بها که ابتدای سال‌جاری نیز سر و صدای زیادی در بازار مسکن به راه انداخت ناشی از همین رکود در خرید و فروش است؛ یعنی زمانی که خرید و فروش راکد باشد چون نیاز همواره وجود دارد هجوم به سمت اجاره افزایش می‌یابد؛ بنابراین اجاره بها و رونق معاملات خرید و فروش همواره نسبت عکس دارد؛ چرا که در زمان افزایش رونق خرید و فروش مردم به جای اجاره، مسکن مورد نیاز خود را خریداری می‌کنند.

الان انبوه‌سازانی که واحدهایشان از پارسال آماده شده، این رکود را احساس می‌کنند؟ به این معنا که خانه‌ها را در نوبت فروش گذاشته‌اند، ولی این خانه‌ها به فروش نمی‌رسد؟مهندس رهبر: بله! برخی مواقع سازنده‌ها به این صورت فکر می‌کنند که مثلا یک مجتمع ۴۰ واحدی ساخته‌اند و سرمایه ثابتی هم داشته‌اند یک سرمایه هم از بانک‌ها یا اعتبارات خود کمک گرفته‌اند و بدهکار هستند؛ همیشه این را تنظیم می‌کنند با توجه به اینکه رکود هست و نمی‌تواند به قیمت دلخواه به فروش برساند تعدادی از این واحدها را به خاطر اعتبارات یا بدهکاری خود بفروشد به میزان ۱۰ تا ۱۵ درصد واحدها را به قیمت پایین تر هم به فروش می‌گذارد و مابقی را تا زمانی که بازار مورد نظر خود را به دست آورد، نگه می‌دارد. همیشه روند کاری این است، حتی در بسیاری موارد خودمان روندی را پیش‌بینی می‌کردیم که قیمتی را که فکر می‌کردیم به فروش می‌رسانیم نتوانستیم به فروش برسانیم و ۲۰ تا ۳۰ درصد پایین تر از قیمت برای تعدادی که می‌توانست بدهکاری ما را جبران کند به فروش رساندیم و مابقی واحدها را تا زمانی که بازار مورد نظر حاصل شد نگه داشتیم. بنابراین خیلی از مسائلی که در حال حاضر گفته می‌شود بر خانه‌های خالی مالیات بسته شود را به همین خاطر نمی‌توان پذیرفت، چون انبوه‌ساز به دلیل شرایط بد بازار درصدد فروش در زمان تعدیل قیمت‌هاست و نمی‌تواند واحدهای خود را بفروشد و در واقع سازنده یا انبوه‌ساز هیچ وقت واحدهای خود را احتکار نمی‌کند چون در جریان گردش سرمایه است که سود منطقی انبوه‌ساز حاصل می‌شود و فعالیت‌های وی ادامه پیدا می‌کند؛ بنابراین این بحث مالیات بر خانه‌های خالی جز تبعات منفی و فرار سرمایه‌ها از بازار مسکن کاری نمی‌کند.
آقای رهبر! گفتید سازنده‌ها در دوران رکود از فرصت استفاده می‌کنند و برای دوران رونق آماده می‌شوند، اما واقعیت‌های بازار مسکن نشان می‌دهد در حال حاضر وضعیت بازار مسکن در دوره رکود تورمی قرار دارد. یعنی، با افزایش قابل‌توجه هزینه‌های ساخت، نمی‌توان گفت شرایط آن‌قدرها برای انبوه‌سازان مهیا است که از شرایط رکود به نفع خود بهره‌مند شوند. آیا چنین است؟

مهندس رهبر: خب اگر بخواهیم دوران رکود را به چند بخش تقسیم کنیم این بحث قابل توجیه است؛ یک دوره رکود دوره‌ای است که در چند سال گذشته شاهد آن بودیم و در این دوره سازندگان به دلیل مناسب بودن قیمت‌ها از فرصت استفاده کردند و برای دوره رونق آماده شدند ؛ اما این رکود تورمی حال حاضر که شما به آن اشاره کردید هم درست است، اما با این تفاوت که رکود تورمی قابل پیش‌بینی نیست و ما در عرض یک ماه و نیم حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد شاهد افزایش قیمت فولاد بوده‌ایم. البته سازنده اگر بتواند این مساله را پیش‌بینی کند می‌تواند احتمال گرانی‌ها را بدهد مثل اینکه برخی سازنده‌ها در زمستان با علم به اینکه در ابتدای سال کاری برخی قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند مصالح مورد نیاز خود مانند فولاد را خریداری یا پیش خرید می‌کنند؛ ولی در مجموع وقتی سازنده‌ای وارد ساخت‌وساز شد و این جهش قیمتی برای وی به وجود آمد اصلا نمی‌تواند کاری بکند؛ ممکن است این جهش‌ها باعث کندی روند فعالیت وی شود یا حتی در بسیاری موارد پیش‌بینی احتمال افزایش بیشتر باعث شود سازنده با دادن احتمال اینکه با گذشت زمان متحمل ضررهای بیشتری می‌شود، مجبور به افزایش سرعت ساخت خود شود. به هر حال باید مقطعی در این زمینه تصمیم گرفت و سازنده با توجه به تجربه خود و آن کاری که می‌تواند در آن مقطع انجام دهد تصمیم‌گیری کند. همچنین پیش‌بینی سیاست‌های کشور در این زمینه هم مهم است؛ ما الان در مقطعی استثنایی قرار داریم که یکی از عوامل موثر در افزایش قیمت مسکن و مصالح همین تحریم‌هاست؛ همچنین مسائل ناشی از نوسان‌های شدید نرخ دلار و ارز و همینطور قطع ارتباط بانکی با برخی کشورهای خارجی باعث ایجاد شرایط استثنایی شده است و من فکر می‌کنم باید انبوه‌سازان قدرت پیش‌بینی این موقعیت‌ها را داشته باشند و این شرایط را پیش‌بینی می‌کردند که باز هم نمی‌توان ۱۰۰ درصد پیش‌بینی را در این زمینه انتظار داشت.

ادامه در قسمت دوم (خبر بعدی)