هزار نکته باریک‌تر از مو

نفیسه حقیقت جوان

بر اساس آمار منتشر شده از سوی موسسه «میلکن» ایالات متحده آمریکا، مشکلات موجود در بازار مسکن این کشور و ساختارهای تنظیم‌کننده و گردش سرمایه آمریکا همگی در رکود اقتصاد جهانی موثر بوده و در واقع همه این مشکلات دنیا را به سمت بحران اقتصادی، سقوط بازار مالی و به ویژه بحران وام مسکن سوق داده است. تحلیلگران این موسسه معتقدند آغاز بحران مسکن در آمریکا و سپس سرایت آن به اقصی نقاط جهان ریشه در وام‌‌‌هایی دارد که به افرادی با اعتبار قابل تردید اعطا شده‌‌‌اند و اغلب تضمین آنها به معنی تبدیلشان به اوراق بهادار و سپس فروخته شدن این اعتبارها در سطح بین‌‌المللی بودند. پس زمانی که ارزش وام‌‌‌‌ها به دلیل ناتوانی مالکان خانه‌‌‌‌ها در پرداخت تعهدات مالی خود کاهش یافت، ارزش اوراق بهادار نیز کمتر شد و این سرآغاز بروز مشکلاتی برای سرمایه‌‌‌گذاران و سپس وقوع یک سونامی‌‌‌‌عظیم اقتصادی در جهان بود.

امروز، جامعه بین‌‌الملل با برگزاری نشست‌‌‌های اقتصادی متعدد به دنبال یافتن راهکارهایی برای بهبود وضعیت مالی جهان به خصوص بحران مسکن است تا شاید بتوان راه‌کارهای نوین و قابل اعتمادی را برای بهبود سیستم مالی جهان یافت.

پیش‌‌‌بینی‌‌‌‌ها نشان می‌‌‌‌دهد که بازار مسکن آمریکا دست‌کم تا اواسط سال ۲۰۰۹ بهبود نخواهد یافت و این بدان معنی است که کشورهایی که پس از آمریکا دچار بحران اقتصادی شده‌‌‌اند و همچنان درحال رویارویی با ابعاد تازه‌‌‌ای از این ویروس هستند، به زمان بیشتری برای بهبود بحرانی که گریبان آنان را گرفته است، نیاز دارند.

این در حالی است که صندوق جهانی پول نیز تخمین زده بحران مسکن آمریکا بالغ بر ۹۴۵ میلیارد دلار به اقتصاد جهانی ضرر خواهد زد به طوری که اقتصاد دنیا تا پایان سال ۲۰۰۸ میلادی، بیش از ۷/۳ درصد کاهش رشد خواهد داشت و رشد اقتصادی جهان در سال‌های ۲۰۰۸ و ۲۰۰۹ به کمتر از ۳ درصد (منفی) خواهد رسید.

اکنون بیش از ۱۰ سال است که از عمر بحران مالی در آسیا به خصوص در شرق آن می‌‌‌‌گذرد و با بحران اقتصادی که گریبان آمریکا و سپس سایر کشورهای جهان را گرفته است بیم آن می‌‌‌‌رود که بحران جدید در ابعاد وسیع‌‌‌تری به ویژه مسکن همه بخش‌‌‌های اقتصادی را به طور کامل فلج کند، به‌خصوص طی چند سال گذشته میزان نقدینگی موجود در دست مردم چشمگیر بوده و نرخ سود بهره‌‌‌های بانکی نیز به میزان قابل توجهی کاهش یافته و همین موضوع سبب شده بود بخش عمده‌‌‌ای از این پول‌‌‌‌ها برای خرید ملک، زمین و به طور کلی املاک و مستغلات صرف شود.

چین و گرفتاری‌‌‌های مالی جهانی

تقریبا از یازده سال پیش برای هفت سال (۲۰۰۳-۱۹۹۶) نرخ متوسط املاک و مستغلات در خاوردور از ۲۰تا ۵۰ درصد افت قیمت پیدا کرد و همین موضوع سبب بروز بحران مالی در آن منطقه شد و سقوط دو سومی ‌‌‌بهای مسکن در هنگ کنگ مسوولان را برآن داشت با اتخاذ تدابیری جلوی ضرر و زیان‌‌‌های بیشتر را برای این منطقه بگیرند. چین موفق شد با کمک استراتژیست‌‌‌های کارآمدش و حمایت مردم در اجرای طرح‌‌‌های نجات بخش آنها از بحران مالی آن روزها جان سالم به‌در ببرد و به همین دلیل هم امروز ۸۰ درصد خانواده‌‌‌های چینی صاحب خانه هستند اما اینک بحران مالی جهان سبب تهدید امنیت همین صاحب خانه‌‌‌‌ها شده است چرا که ارزش املاک آنان از سال ۲۰۰۲ روند صعودی پیدا کرده بود و ۵۰ درصد بر متوسط قیمت مسکن در چین افزوده شده بود و این موضوع سبب شد تا پشتوانه اعتباری مردم چین با تکیه بر نرخ املاکشان افزایش یابد به طوری که در منطقه شانگهای که یکی از بنادر اقتصادی بزرگ جهان به شمار می‌‌‌‌آید و بسیاری از کالاهای چینی از این منطقه به اقصی نقاط دنیا فرستاده می‌‌‌‌شود، قیمت مسکن نسبت به سایر مناطق چین رشد دو برابری داشت.

این افت و خیزهای اقتصادی و رشد چشمگیر بهای خانه در چین که برآیندی از افزایش درآمد مردم به شمار می‌‌‌‌آید، سیاست‌‌گذاران را بر آن داشت تا با تعیین مالیات بر سرمایه برای خانه‌هایی که در مدت پنج سال دو بار خرید و فروش می‌‌‌‌شود، شتاب افزایش بهای خانه را کنترل کنند. البته نباید فراموش کرد که آمارها نشان می‌‌‌‌دهند قیمت مسکن در چین در مقایسه با بسیاری از نقاط جهان از جمله اروپا و آمریکا بسیار کندتر افزایش می‌‌‌‌یابد به طوری که بر اساس مطالعات بانک اعتباری کانادا با وجود همه افزایش بهایی که در بخش مسکن کشور چین وجود دارد نسبت قیمت مسکن به درآمد مردم در مقایسه با سال ۱۹۹۹حدود ۲۵‌ درصد کاهش یافته است و در منطقه‌‌‌ای همچون شانگهای که بهای خانه دو برابر شتاب بیشتر نسبت به سایر مناطق چین داشته است، قیمت مسکن به سختی از سطح درآمدی افراد بالا می‌رود. گزارش‌‌‌های جهانی هم حاکی از این واقعیت است که بر اساس رابطه بلندمدت میان قیمت مسکن و سرانه تولید ناخالص داخلی، چین یکی از بی‌ارزش‌ترین بازارهای جهان به شمار می‌‌‌‌آید.

از آنجا که افزایش سرعت وام‌گیری برای خرید و فروش مسکن سبب بروز توهماتی در بازار املاک و مستغلات می‌‌‌‌شود و بدهی‌‌‌های سنگین می‌‌‌‌تواند زمینه کاهش قیمت مسکن را تشدید کند و در واقع یکی از دلایل بحران اقتصادی که جهان امروز شاهد آن است ریشه در اعطای وام‌‌‌های بی‌حساب و کتاب مسکن دارد، چینی‌‌‌‌ها سعی کردند با استفاده از تجربیات گذشته مانع از رشد میزان بدهی خانواده‌‌‌‌ها به بانک‌‌‌‌ها شوند به طوری که امروز با وجود همه نوسانات مالی بدهی‌‌‌های بانکی در چین تنها ۱۰‌ درصد از تولید ناخالص داخلی را تشکیل می‌دهند.

اگرچه کندی روند داد و ستد در بازار املاک آسیا، دلایل جهانی دارد اما قوانین جدید مربوط به قراردادهای ملکی و زمین در چین هم در این وضعیت بی‌تاثیر نیست. از ماه اکتبر سال ۲۰۰۷ تا دسامبر سال ۲۰۰۸، حراج زمین‌های بزرگ در چین هر ماه بیش از ۱۰ میلیارد دلار خرید و فروش داشته ‌است، اما بعد از وضع قوانین جدید مربوط به خرید و فروش ملک در این کشور، این رقم ماهانه به ۳ میلیارد دلار کاهش یافته‌ است.

از آنجا که چین و رشد اقتصادی بالای آن در اقتصاد جهانی نقش عمده‌‌‌ای را بازی می‌‌‌‌کند و از کشورهای صنعتی جهان به شمار می‌‌‌‌آید که با رشد بالای اقتصادی و ظرفیت موجود برای رشد و توسعه، از تقاضا و قدرت بالایی در بازار نفت برخوردار است، اگر به هر دلیلی رشد اقتصادی این کشور کاهش یابد و تقاضای صادرات خود را کاهش دهد، تقاضای نفت این کشور به‌شدت سقوط می‌کند. در نتیجه میزان تاثیر بحران کنونی بر اقتصاد این کشور از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. به همین دلیل هم دولت چین اعلام کرده برای مقابله با بحران مالی آمریکا، سیاست‌های مالی خود را منعطف‌تر می‌کند و در این راستا تدابیری را در نرخ بهره و سامانه‌های مالی با توجه به کاهش ۹ درصدی رشد اقتصادی در ۳‌ماه سوم امسال و ۹/۹ درصد در ۹ماه سال ۲۰۰۸ و کاهش ۳/۲‌درصدی آن در مقایسه با دوره مشابه سال گذشته، اندیشیده است. همچنین با توجه به اینکه وضعیت اقتصاد جهانی از نظر دولت چین رو به زوال است این کشور خواستار انعطاف در سیاست‌های کلان اقتصادی برای حفظ بازار مالی داخلی شده است.

دولتمردان چین برای حفظ قدرت خرید مردم و مقابله با گسترش بحران، بانک مرکزی این کشور را موظف به کاهش نرخ بهره بانکی کرده‌‌‌اند و سایر بانک‌‌‌‌ها را نیز موظف کرده‌‌‌اند تا نرخ‌های جدید را در دستور کار خود قرار دهند. از نظر «دین جی جیه»، معاون آکادمی‌‌‌‌بانکداری دانشگاه اقتصاد و تجارت خارجی چین، در شرایط کنونی هدف از این اقدام بانک مرکزی چین تقویت گردش پول، کاهش هزینه موسسات در جریان جلب سرمایه و حفظ رشد اقتصادی است. چرا که کاهش بهره وام برای کاهش هزینه موسسات در سرمایه‌گذاری مساعد و کاهش اندوخته سپرده نیز برای افزایش قابلیت جلب سرمایه از سوی موسسات سودمند است.

بازار داغ مسکن در سنگاپور

با وجود اینکه بحران مسکن آمریکا بسیاری از نقاط آسیا را تحت تاثیر قرار داده اما سنگاپور که در چهار سال گذشته به طور کلی کمترین سود را در بخش املاک و مستغلات در منطقه آسیا از آن خود کرده، برخلاف بسیاری از کشورها بازار داغی را در این عرصه تجربه کرده است. قیمت مسکن در این کشور در ۱۲ ماه گذشته ۱۴‌ درصد افزایش یافته و بر قیمت خانه‌‌‌های لوکس ۳۰ تا ۴۰‌ درصد افزوده شده ‌است. با این وجود بسیاری از کارشناسان معتقدند که مقامات بخش مسکن در سنگاپور باید گام‌‌‌های حساب شده‌‌‌تری را برای برنامه‌‌‌های آینده خود بردارند چرا که به نظر می‌‌‌‌رسد سونامی‌‌‌‌‌‌‌‌اقتصادی همچنان بازار مسکن کشورهای زیادی را تهدید می‌‌‌‌کند و ممکن است به زودی به ساحل سنگاپور هم برسد.

نقض قانون در هند

بررسی‌‌‌‌ها نشان می‌‌‌‌دهد تنها کشور آسیایی که از روند کلی افزایش سطح درآمد و صعود قیمت مسکن پیروی نمی‌‌‌‌کند، هند است به خصوص که متوسط قیمت مسکن در این کشور در چهار سال گذشته ۱۶‌درصد افزایش یافته که این بسیار بیشتر و پرشتاب‌تر از متوسط درآمد مردم است. در واقع هند تنها کشوری به شمار می‌‌‌‌آید که قیمت مسکن در آن بیشتر از آمریکا رشد داشته‌ است به طوری که درشهرهای بنگلور و بمبئی قیمت مسکن در سال‌‌‌های ۲۰۰۵ و ۲۰۰۶، دو برابر شده و قیمت مسکن درجنوب بمبئی چندین برابر شانگهای است در حالی که درآمد مردم در این شهر (بمبئی) بسیار کمتر از شانگهای است.

در واقع هند به عنوان یکی از چهار قدرت اقتصادی در حال توسعه دنیا همچون چین سعی کرده با فراهم کردن امکان دسترسی به وام و اعتبارات زمینه رشد اقتصادی خود را فراهم کند. افزایش میزان سرمایه‌گذاری خارجی در این کشور سبب رونق بازار مسکن آن شده ‌است. هند هم مانند چین، روسیه و برزیل قوانین خود را در زمینه مالکیت زمین و مسکن دارد و سعی کرده این مقررات را به شکل ویژه‌‌‌ای تسهیل کند و حق مالکیت خارجی‌ها را به رسمیت بشناسد. همچنین میزان وام مسکن پرداختی و بدهی وام گیرندگان در این مانند آمریکا و انگلیس به اندازه‌‌‌‌ای نیست که بازار وام مسکن را مانند این دو کشور تهدید کند. آمار نشان می‌‌‌‌دهد در نیمه نخست سال ۲۰۰۸، خرید و فروش ملک در هند و ویتنام چند برابر سال ۲۰۰۷ شده و در روند خرید و فروش املاک و مستغلات در مالزی نیز افزایش یافته و ژاپن نیز با افزایش ۵۰ درصدی مواجه بوده که این موضوع نشان از اوضاع ایمن‌‌‌تر بازار مسکن در آسیا دارد.

خاورمیانه، آینه بحران مسکن آمریکا

کشورهای واقع در منطقه خاورمیانه به خصوص کشورهای حاشیه خلیج فارس از جمله کشورهایی هستند که بحران اقتصادی آمریکا به شدت روی بازار سهام و مسکن آنها به ویژه آپارتمان‌‌‌‌ها و برج‌‌های مسکونی آنها تاثیر گذاشته است. بانک‌‌‌‌ها و موسسات مالی و اعتباری این کشورها به دلیل ناتوانی وام گیرندگان خرید مسکن برای بازپرداخت مبالغ دریافتی خود، نقدینگی لازم را برای پرداخت تسهیلات به سازندگان ندارند و همین موضوع سبب بروز رکود ساخت وساز و به طور کلی بازار مسکن خاورمیانه شده است.

با شدت گرفتن بحران اقتصادی آمریکا و گسترش آن به سراسر جهان، عمده شرکت‌‌های ساختمانی خاورمیانه که در واقع نمایندگان شرکت‌‌های آمریکایی و اروپایی هستند، از میزان فعالیت‌‌های خود در کشورهای عربی به خصوص امارات متحده عربی و شهر دبی که پر رونق ترین بورس مسکن خاورمیانه و دنیا به شمار می‌‌‌‌آید، کاسته‌‌‌اند که دلیل آن نیز وجود اختلافاتی در نظام وامی‌‌‌‌و بانکی این کشور است.

در این میان گزارش موسسه بررسی و نظارت بر بازار مسکن پراپرتی وایر، بر بیشترین تاثیر بحران مالی جهان و سقوط ارزش سهام املاک و مستغلات خاورمیانه به خصوص کشورهایی همچون امارات متحده عربی، قطر و کویت تاکید می‌‌‌‌کند. از این رو امارات متحده عربی اقدام به کاهش اعطای وام و کاستن از فعالیت‌‌‌های بخش مسکن خود کرده است.

این در حالی است که به اعتقاد «سلطان ناصر السویدی»، رییس بانک مرکزی امارات متحده عربی، اقتصاد کشورهای حاشیه خلیج فارس به سبب درآمدهای مازاد نفتی همچنان رشد خواهد کرد و این کشورها طرح تشکیل یک اتحادیه پولی را دنبال خواهند کرد که این موضوع در زمان هرج و مرج مالی و رکود اقتصاد وابسته به املاک و مستغلات سرعت گرفته است.

«محمد العبار»، رییس املاک عبار در دبی نیز بر این باور است که رشد بخش املاک در امارات به دلیل رکود اقتصادی از ۱۳ درصد به ۹ درصد کاهش خواهد یافت اما با اتخاذ تدابیر ویژه می‌‌‌‌توان در آینده این اختلاف را جبران کرد. ضمن اینکه تقاضای داخلی برای املاک همچنان بیشتر از عرضه است. با این وجود کاهش ارزش سهام شرکت‌های ساختمانی در بورس‌های دبی و ابوظبی، عجمان، فجیره، العین، ام القوین و راس الخیمه موجب شد تا بزرگ‌ترین شرکت‌های ساختمانی حاضر در امارات برای ادغام با یکدیگر برنامه ریزی کنند چرا که به این ترتیب می‌‌‌‌توان از ورشکسته شدن این شرکت‌ها در اثر بحران اقتصادی جلوگیری کرد و منجر به افزایش قدرت محلی و رونق بازار و خروج از حالت بحران، حداقل برای مدتی بود.

همچنین این امر می‌‌‌‌تواند به نفع شرکت‌های کوچک تمام شود تا بتوانند از نظر مالی وضعیت خود را در بازار بهبود ببخشند و در سایه شرکت‌های بزرگ و عمده به رقابت در این بخش ادامه دهند. دولت‌مردان امارات و کارشناسان سرمایه‌‌گذاری در این کشور با توجه به بحران جهانی اقتصاد در تلاشند با اتخاذ تدابیر ویژه و دعوت از کارشناسان جهانی برای کنترل بحران در منطقه خطرات و خسارت‌‌‌های ناشی از این بحران را در کشورشان به حداقل برسانند به خصوص که سرعت رو به رشد بخش ساخت و ساز طی ۴۰ سال اخیر در امارات طوری بود که گفته می‌شود در این مدت به طور میانگین روزانه یک ساختمان ۵۰طبقه در شهر دبی ساخته می‌‌‌‌شد، این امر یک پدیده نادر در بخش ساخت و ساز محسوب می‌شود که در کمتر جایی تجربه شده است اما بحران مالی آمریکا سبب توقف و بروز شوک به بدنه این توسعه شده است.

از آنجا که بسیاری از سرمایه‌‌‌گذاران بخش مسکن دبی را کشورهای عربی همچون کویت تشکیل می‌‌‌‌دهند که عمده سرمایه آنها در کشورهای غربی به خصوص در آمریکا متمرکز شده در بحران جهانی مسکن و سبب سردرگمی‌‌‌‌آنان شده به طوری که حتی بازار مسکن و سهام کویت، قطر، بحرین و عمان که در حال حاضر بیش از ۲ هزار میلیارد دلار پروژه در دست اجرا دارند، به شدت تحت تاثیر بحران مالی آمریکا قرار گرفته است.

کویت که از چند سال پیش، وابستگی بودجه را به دلار قطع کرده، از آغاز امسال، خرید و فروش مسکن را در کشور به شدت محدود کرده و به‌رغم این موضوع پس از امارات، بیشترین زیان اقتصادی را از بحران مالی جهان متحمل شده است.

حقیقت این است که بحران مالی جهانی و کمبود نقدینگی و به دنبال آن کاهش تقاضا و کاهش فروش املاک در کشورهای عربی به ویژه کشورهای عربی حاشیه خلیج فارس، بخش املاک این کشورها را با نقطه عطفی جدید مواجه کرده است. برخی کارشناسان این وضع را مثل حبابی می‌‌‌‌دانند که در آستانه ترکیدن است و برخی دیگر، وضع به وجود آمده را نوعی خود اصلاحی در این بخش قلمداد می‌‌‌‌کنند. برخی کارشناسان می‌‌‌‌گویند دلال بازی در بخش املاک برخی کشورهای حاشیه خلیج فارس که مبتنی بر وام‌‌های بانکی بود، موجب شد قیمت‌‌‌‌ها مانند حباب رشد کند اما کارشناسانی که خوش بین‌‌‌تر هستند می‌‌‌‌گویند بخش سهام ساختاری افقی دارد که وقتی فرو می‌‌‌‌ریزد همه سهامداران از کوچک و بزرگ زیان می‌‌‌‌بینند ولی بخش املاک ساختار هرمی‌‌‌‌دارد به این ترتیب که قیمت املاک لوکس و مجلل به سرعت کاهش پیدا می‌‌‌‌کند ولی بخش املاک معمولی به دلیل رشد جمعیت در کشورهای خلیج فارس که همیشه دارند؛ آسیب چندانی نخواهد دید.

منابع: شین هوا، آسوشیتدپرس، الجزیره