مسکن زیر پای قیمت

[ فرید قدیری ]
چرا خانه‌ها گران شده‌اند؟ دولت چه می‌کند و چه باید بکند؟ آینده مسکن در ایران چگونه است؟

قاعده مسکن در ایران می‌گوید: «سال ۸۷، سال تثبیت قیمت املاک است.» اما اشتهای بازار مسکن به قدری زیاد شده که گرانی‌های دو سال قبل هنوز نتوانسته احساس سیری را به بازار برگرداند. قبل از آنکه نتایج تحقیقات ماهنامه دنیای‌اقتصاد درباره وضعیت قیمت در بازار مسکن را تشریح کنیم به آمارهای رسمی و مستند بانک مرکزی، وزارت مسکن و یک موسسه تحقیقاتی در دانشگاه علم و صنعت در این باره می‌پردازیم:
برابر آمار وزارت مسکن و شهرسازی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در سال ۸۵ حدود ۳۰درصد افزایش یافت. همین منبع آماری رشد متوسط قیمت در نیمه اول سال گذشته را ۵درصد عنوان کرد. مقایسه این دو آمار نشان‌دهنده مهار گرانی در نیمه اول سال ۸۶ است. اما اوایل امسال بانک مرکزی در گزارشی آماری از رشد شاخص قیمت انواع کالا و خدمات با اشاره به تورم ۴/۱۸درصدی در سال ۸۶، رشد شاخص قیمت مسکن و خدمات را در سال ۸۶ نسبت به سال ۸۵ ، ۲۳درصد اعلام کرد. بنابراین اگر چه هنوز وزارت مسکن گزارش خود درباره قیمت‌ها در کل سال ۸۶ را اعلام نکرده اما آمار بانک مرکزی حکایت از روند صعودی نمودار قیمت مسکن در سال گذشته دارد.
از سوی دیگر تحقیقات گروه «سیاست‌گذاری مسکن» مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران نیز از بالا رفتن قیمت‌ها در بازار مسکن طی سال گذشته حکایت دارد. بر اساس یافته‌های حاصل از تحقیقات این مرکز قیمت مسکن در ۹ ماه اول سال گذشته ۲۶درصد افزایش یافته است. این گزارش تحقیقاتی ثابت می‌کند در ۹ ماه اول سال ۸۶ منحنی شاخص قیمت مسکن به روند صعودی خود ادامه داده است. گزارش موسسه تحقیقاتی دانشگاه علم و صنعت حتی گزارش وزارت مسکن درباره قیمت‌ها در نیمه اول سال قبل را کاملا تایید می‌کند. چرا که بر اساس گزارش دانشگاه علم و صنعت منحنی شاخص قیمت مسکن در نیمه اول سال ۸۶ با شیبب بسیار ملایم بالا رفته و از عدد ۱۳۸ در فروردین سال ۸۶ به عدد ۱۴۳ رسیده است که این تغییرات نمایانگر رشد ۵درصدی قیمت مسکن در نیمه اول سال است، بنابراین مسکن در سال گذشته در سه ماهه سوم گران شد.
مطابق نمودار «روند تغییر شاخص کل (تورم) با شاخص مسکن»، شاخص قیمت مسکن از عدد ۱۳۳ در دی ماه سال ۸۵ به عدد ۱۶۸ در دی ماه پارسال افزایش یافت. این تغییرات رشد ۲۶درصدی را در این مدت نشان می‌دهد. از این آمارهای رسمی می‌توان نتیجه گرفت به‌رغم آنکه دولت در سال گذشته انتظار داشت اعلام و اجرای برنامه‌هایش به تعادل قیمتی در بازار کمک کند اما این اتفاق نیفتاد و بازار بی‌تفاوت به وعده‌ها، امیدها و انتظارات، راهی را که دو سال است وارد آن شده در سال ۸۶ هم ادامه داد. بازار مسکن امسال هم همچون دو سال قبل از رشد قیمت‌ها در امان نیست. این در حالی است که بر اساس دوره‌های رکود و رونق سال ۸۷ باید سال رکود قیمت‌ها بوده و در سال جاری قیمت‌ها به ثبات می‌رسیدند. تحقیقات میدانی دنیای‌اقتصاد از قیمت مسکن در تهران و بر اساس پیشنهاد فروشندگان و برخی بنگاه‌های معاملات املاک حاکی است که قیمت‌ها در مناطق مختلف از ۳۰۰هزار تا یک میلیون تومان به نسبت بهار سال قبل افزایش یافته است.
به بیان روشن‌تر با مقدار پولی که پارسال می‌توانستید یک آپارتمان ۷۰متری در غرب تهران (حوالی پونک و شهران) خریداری کنید، امسال قادر خواهید بود با آن در منطقه عظیمیه کرج یک واحد ۶۰متری تقریبا نوساز بخرید. بررسی متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران نشان می‌دهد که امسال به سختی می‌توان آپارتمان متری یک میلیون تومان خریداری کرد. همچنین متوسط قیمت پیشنهادی از سوی فروشندگان حدود یک میلیون و ۵۰۰هزار تا دو میلیون تومان است. برخی مشاوران املاک بعد از آنکه قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان را اعلام می‌کنند، بلافاصله می‌گویند این قیمت فروشنده است. اگر پسند کنید جا برای تخفیف وجود دارد. گفته می‌شود در بسیاری از موارد قیمت معاملاتی بین ۱۰ تا ۳۰درصد ارزان‌تر از قیمت پیشنهادی است.
در شهرک غرب سال گذشته قیمت هر مترمربع آپارتمان ۱۵سال ساخت حدود یک میلیون و ۵۰۰هزار تومان بود اما امسال این رقم به حدود ۲میلیون تومان رسیده است. چرا ارزش ملک ۱۵سال ساخت در تهران آن هم در شرایطی که متوسط عمر ساختمان در ایران ۳۰ تا ۴۰سال است، ظرف یک سال ۳۰درصد افزایش پیدا می‌کند؟ به نظر می‌رسد یکی از دلایل گرانی مسکن نگرانی مردم از کاهش ارزش سرمایه‌شان است. شاید همین فرضیه توجیهی برای حرکت نمودار قیمت مسکن پابه‌پای نمودار تورم باشد. مالکان سال به سال بعد از آنکه تورم سال قبل اعلام می‌شود، قیمت‌های جدید برای ملکشان تعیین می‌کنند و معیارشان برای تعیین قیمت مسکن، تورم است.
قیمت مسکن بر خلاف تورم از یک روند فزاینده و خطی برخوردار نیست بلکه منحنی آن دارای یک روند پلکانی است که حول محور تورم نوسان می‌یابد. نمودار روند تورم و قیمت مسکن در تهران به خوبی این روند را نشان می‌دهد. همان‌گونه که در این نمودار ملاحظه می‌شود، بر مبنای عدد ۱۰۰ برای هر دو شاخص تورم و قیمت مسکن در سال ۶۹، شاخص قیمت مسکن تا سال ۷۴ روندی تقریبا افقی را طی می‌کند و در سال ۷۴ و ۷۵ به صورت جهشی افزایش پیدا می‌کند و با این جهش قیمتی به شاخص تورم نزدیک می‌شود. شاخص قیمت از سال ۷۶ به حالت افقی درمی‌آید و تا سال ۷۹ ثابت می‌ماند اما هنوز فاصله قابل توجهی با شاخص تورم دارد تا اینکه از این سال رشد جهشی این شاخص دوباره آغاز می‌شود. این بار تا سال ۸۲ ادامه و از شاخص تورم نیز فراتر می‌رود تا اینکه روند افقی آغاز و تا سال ۸۴ ادامه می‌یابد. آنچه در سال ۸۵ اتفاق افتاده است در حقیقت جبران عقب‌افتادگی شاخص قیمت مسکن از شاخص تورم در فاصله سال‌های ۸۲ تا ۸۴ است. بنابراین به خوبی مشخص است که یکی از عوامل (شاید مهم‌ترین) تاثیرگذار در تعیین قیمت مسکن در ایران، شاخص تورم است.
این تاثیرگذاری در نمودار «روند تغییر شاخص کل (تورم) با شاخص مسکن» نیز به خوبی قابل مشاهده است. در این نمودار شاخص تورم و شاخص قیمت مسکن همواره یکدیگر را تعقیب می‌کنند. قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران تا دو سال گذشته متنوع بود. به عنوان مثال قیمت مسکن در سال ۸۵، در منطقه ۱۷ شهرداری تهران نصف قیمت در منطقه ۴ بود. در آن سال با فروش یک آپارتمان در منطقه یک این امکان فراهم بود تا چهار واحد مسکونی در منطقه ۲۰ خریداری کرد. اما در‌حال‌حاضر سطح قیمت‌ها در همه مناطق تقریبا یکسان شده است. دولت سال گذشته انتظار داشت اجرای طرح مسکن مهر به کاهش التهاب در بازار مسکن منجر شود. طرح مسکن مهر بزرگترین طرح ملی در حوزه مسکن طی ۱۰ سال گذشته است که از نیمه سال گذشته اجرای آن در سراسر کشور کلید خورد و در راستای آن قرار است یک میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی ارزان‌قیمت برای گروه‌های کم‌درآمد جامعه ساخته شود. این آپارتمان‌ها فقط به تعاونی‌های مسکن تعلق می‌گیرد. حذف قیمت زمین در این طرح ابتکار دولت برای ارزان‌سازی است. زمین قرار است به صورت اجاره ۹۹ ساله واگذار شود.از سال گذشته تاکنون بیش از یک‌میلیون زمین واگذار شده است اما هنوز ساخت مسکن آغاز نشده است.
وضعیت شاخص‌های کلان مسکن
در کشور
بررسی وضعیت شاخص‌های کلان مسکن در کشور به تدوین راهکارهای مناسب برای تامین انبوه مسکن کمک خواهد کرد و مانع از شکل‌گیری تحلیل‌های غلط درباره چرایی گرانی مسکن خواهد شد. یکی از خصوصیات بخش مسکن اثرگذاری آن بر نقدینگی است. بخش مسکن در غیاب بازار سرمایه پرقدرت ۲۰ تا ۳۰درصد نقدینگی جامعه را به خود اختصاص داده است. نقدینگی یاد شده بنا به ماهیت تقاضای موجود در بخش مسکن به تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای قابل تقسیم است. در سه دهه گذشته حدود ۳۴درصد از نقدینگی وارد شده به بخش مسکن به انگیزه تقاضای سرمایه‌ای و ۶۶درصد با هدف برآوردن نیازهای مصرفی وارد این بخش شده و به رغم نبود بازار سرمایه کارآمد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگی‌های خود از شدت عواقب ناشی از حضور مازاد نقدینگی در بخش اقتصاد زیرزمینی، تا حد قابل ملاحظه‌ای بکاهد. ورود نقدینگی به بازار مسکن نتیجه‌ای جز گرانی در بر نخواهد داشت و دولت با تقویت سایر بازارها همچون بازار سهام می‌تواند مانع ورود نقدینگی به بازار مسکن شود.
تصویر نیاز مسکن
بر اساس هرم جمعیتی موجود در کشور (هرم جمعیتی در‌حال‌حاضر به دلیل کثرت جمعیت جوان به حالت لوزی درآمده است) ۲۵میلیون نفر جوان در آستانه ازدواج در کشور وجود دارد. این میزان جمعیت جوان تا سال ۱۳۹۱ سالانه ۸۰۰هزار ازدواج را در کشور رقم خواهد زد. با توجه به تقاضای ناشی از خانوارهای جدید و کاهش تقاضای ناشی از مرگ و میر و میزان تخریب و نوسازی واحدهای مسکونی، کل نیاز سالانه بخش مسکن به تولید واحدهای مسکونی از یک میلیون و ۲۸۵هزار واحد در سال ۸۶ به یک‌میلیون و ۶۸۵هزار واحد خواهد رسید. بر اساس آنچه مرکز پژوهش ریاست‌جمهوری اعلام کرده است، کل نیاز مسکن در کشور ما در سال‌های ۸۶ تا ۹۱ به ترتیب یک‌میلیون و ۲۸۵هزار، یک‌میلیون و ۳۵۶هزار، یک‌میلیون و ۴۳۱هزار، یک‌میلیون و ۵۱۱هزار، یک‌میلیون و ۶۲۵هزار و یک‌میلیون و ۶۸۵هزار واحد ارزیابی شده است. این ارزیابی گویای این واقعیت است تا ۵ سال آینده باید سالانه حداقل یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود. اگر ساخت این تعداد واحد مسکونی هدف قرار گیرد، بازار مسکن به تعادل در عرضه و تقاضا خواهد رسید. هرچند نتیجه اقدام‌های صورت گرفته در بخش مسکن از یک طرف ارتقای توان تولید و ظرفیت ساخت‌وساز در کشور را در پی داشته است، به گونه‌ای که به رغم پیش‌بینی تولید در برنامه چهارم از ۷۳۰هزار واحد در سال ابتدایی برنامه تا ۹۱۲هزار واحد در سال پایانی، در سال ۱۳۸۴ و ۱۳۸۵ با نرخ رشد سالانه بیش از ۲۰درصد و به طور میانگین ۱۱۰درصد اهداف برنامه محقق شده است و در سال ۱۳۸۶ نیز که برنامه احداث ۵/۱میلیون واحد مسکونی در دستور کار قرار گرفت، تا ۱۰ ماه نخست سال طبق اطلاعات پروانه‌های صادره از طریق شهرداری‌های کشور، در کل مناطق شهری رشدی معادل ۶/۳۲درصد و در شهر تهران رشدی بالغ بر ۷۲درصد اتفاق افتاده است. به علاوه زمینه‌های افزایش تولید با رویکرد استفاده از فناوری‌های نوین و توسعه تولید صنعتی ساختمان فراهم شده است. این امر به کوتاه‌تر شدن فرآیند زمانی ساخت، افزایش استحکام و افزایش عمر مفید مسکن نیز می‌انجامد. همچنین سیاستگذاری‌های انجام شده در دولت نهم، بستر استفاده از ابزارهای نوین بازار سرمایه به عنوان روش‌های تامین منابع مالی در بخش مسکن را فراهم می‌کند. این امر به کاهش نیاز به تسهیلات بانکی منجر خواهد شد.
به علاوه ایجاد نظام‌های تامین مالی مسکن، مبتنی بر فعالیت‌های حرفه‌ای اجاره‌داری از طریق اجازه تاسیس شرکت‌های لیزینگ مسکن گامی به سوی تنظیم بازار اجاره بوده که در قالب لایحه ساماندهی مسکن طراحی شده است.