افزایش قیمت بعد از نوسانات ارزی

چندی است که بازار به سبب نوسانات نرخ ارز دچار تلاطم شده است و قیمت‌ها روز به روز افزایش می‌یابند. بازار ساخت و ساز هم از این قاعده مستثنا نبوده است. از آنجا که برخی از مواد و مصالح ساختمانی، وارداتی است، نوسانات نرخ ارز به افزایش قیمت مواد و مصالح ساختمانی نیز انجامیده است. کارشناسان و افرادی که با بازار ساخت و ساز سرو‌کار دارند، معتقدند بازار مسکن، متناسب با این افزایش قیمت‌ها دچار تحول خواهد شد. برخی از رکود بازار مسکن یاد می‌کنند و بعضی به رشد مقطعی این بازار اشاره دارند.این در حالی است که معاون وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: این بازار، داخلی و محلی است و نوسانات نرخ ارز چندان تاثیری روی آن نمی‌گذارد. دراین گزارش به گفت وگو با برخی از کارشناسان و دست‌اندرکاران این عرصه پرداخته ایم تا از نظرات، ایده ها و راهکارهای آنان آگاه شویم.

نوسازها گران می شوند

عبدالله صالحی، مدیرعامل مجتمع ساحلی شهرستان نور مازندران، در رابطه با تاثیر نوسانات نرخ ارز بر بازار ساخت و ساز گفت: تهیه مواد و مصالح ساختمانی به دلیل روزآمد شدن ارزش دلار، سیر صعودی گرفته و این مسئله، تمامی افرادی را که با این مصالح سر و کار دارند در بلاتکلیفی قرار داده است. در واقع فروشنده‌ها نمی‌دانند که اگر مصالح خود را امروز بفروشند، فردا در تهیه آن دچار مشکل می‌شوند یا نه؟ کسانی که درکار فروش واحدهای ساختمان هستند نیز، در تعامل با مشتری دچار سردرگمی شده‌اند. وی افزود: اگر با افزایش ارزش دلار، درآمد سرانه افراد نیز بالا رود، در ورودی و خروجی آن تناسب ایجاد خواهد شد، اما افزایش قیمت‌ها در حالی که درآمد سرانه افراد ثابت ‌مانده، رکود و ورشکستگی را در پی خواهد داشت.

این مدیرعامل پروژه برتر در رشته آپارتمان‌سازی خاطرنشان ساخت: از سال ۸۶ به این سو، بانک‌های تجاری کشور از دادن وام مسکن منع شدند. بعد از ممنوعیت وام مسکن که بهترین وسیله رهنی برای بانک‌ها محسوب می‌شد، رکود بازار مسکن افزایش پیدا کرد و تسهیلات وام مسکن فقط به بانک تخصصی مسکن ارجاع داده شد. با این حرکت، عملا تسهیلات وام، فقط به دهک‌های پایین جامعه تخصیص یافت و اقشار متوسط یا بالاتر از گرفتن تسهیلات منع شدند که در نهایت رکود بازار مسکن را به همراه داشت ، رونق آن از بین رفت و بازار مسکن را از حالت تقاضای روزآمدی خارج کرد. در واقع این تسهیلات، مطالبات بازار سه دهه قبل است. به اعتقاد وی، در حال حاضر باید ۶۰ تا ۷۰ درصد تسهیلات ساخت یا خرید خانه را اعطا کنیم تا بتوانیم با بازار هماهنگ شویم. همچنین با توجه به مطالبات بازار، باید رویکرد هوشمندانه‌تری داشته باشیم.

صالحی، وابستگی هزینه‌های ساخت به نرخ ارز در هر مترمربع را متناسب با کاربری ساختمان، نوع طراحی، معماری و انتخاب مصالح و مواد، برای ساختمان‌های معمولی حداقل ۲۰ دلار و برای ساختمان‌های دیگر با توجه به استفاده از مصالح با برند‌های خارجی تا ۸۰ درصد دانست.

وی تصریح کرد: افزایش ارزش دلار شاید در حال حاضر بر روی بازار مسکن چندان تاثیر نگذاشته باشد، اما در چند ماه آینده، ساختمان‌های در حال ساخت با مصالحی که به قیمت دلار به روز شده ساخته می‌شوند. قیمت‌های خود را با این افزایش نرخ، نوسان داده و سیر صعودی خواهند داشت.

مدیرعامل مجتمع ساحلی صالحی، هدف‌گذاری دولت در زمینه کنترل بازار مسکن را درست ارزیابی کرد، اما خاطر نشان: سیاست‌گذاری‌ها متناسب با هدف‌گذاری دولت نبوده است.

وی تاکید کرد: دولتمردان و مسئولان امر صنعت ساختمان، باید به آیین‌نامه‌ها و قوانین مربوط به تهیه مسکن برای همه افراد جامعه فکر کنند. در حال حاضر وامی که برای احیای بافت‌های فرسوده داده می‌شود کفاف نمی دهد که سازنده، مصالح خوب و اجرای خوب داشته باشد. در نتیجه همین بافت‌های احیا شده، در ۱۰ سال آینده، خود فرسوده خواهند بود. مسئولان باید شرایط تسهیلات را براساس هزینه تمام‌ شده ساختمان روزآمد کنند.

صالحی صنعت ساختمان را صنعتی فرابخشی خواند و گفت: هرگونه ارتقای عملکرد در این بخش می‌تواند صنایع دنباله‌رو را در بر گیرد. با توجه به افزایش جمعیت و ترکیب جمعیت جوان کشور ما، تامین واحدهای مسکونی یک ضرورت است نه یک انتخاب. با توجه به اینکه صنعت ساختمان، بهترین صنعت جهت توزیع درآمد در جامعه است، یک بنگاه اقتصادی کامل نیز محسوب می شود، زیرا سرمایه، نیروی کار و ابزار کار را یکجا دراختیار دارد.

افزایش قیمت تمام شده

سعید ورودی، مدیر پروژه‌های ساختمانی ابنیه پدیده شاندیز نیز در خصوص گران‌شدن مصالح وابسته به نرخ ارز گفت: افزایش نرخ ارز منجر به افزایش قیمت مصالح وارداتی خواهد شد که به دنبال آن، قیمت تمام شده مسکن هم افزایش خواهد یافت.

ورودی، پرداخت ارز به نرخ دولتی را به شرط عملیاتی شدن راهکار خوبی از جانب دولت دانست و گفت: دولت قول داده بود که صراف‌ها نیز مانند بانک، سهمیه ارزی داشته باشند اما این اتفاق نیفتاده است. اگر برای تامین مصالح خارجی، پرداخت حواله از طریق بانک‌ها یا دادن سهمیه ارزی به صراف‌ها داشته باشیم، مفید خواهد بود.

دولت وارد عمل شود

محمدعلی فروهش، معاون عمران و توسعه دانشگاه آزاد اسلامی واحد علوم و تحقیقات نیز، تاثیر نوسانات نرخ را عامل ایجاد رکود در روند کارها عنوان کرد و گفت: مصالح ساختمانی، وابسته به نرخ ارز است و تهیه تجهیزات با توجه به عدم تخصیص ارز برای ما مشکل‌ساز شده است.

وی افزود: با توجه به اینکه نمای ساختمان (ورق آلومینیوم، کامپوزیت و ...) همه وابسته به نرخ ارز است، این نوسانات تاثیر منفی روی این صنعت می‌گذارد. فروهش تاکید کرد: دولت همان‌طور که در روند تولید مداخله ‌کرده باید در رابطه با صنعت ساختمان هم وارد عمل شود و تسهیلاتی را برای تامین ارز در مبادله و قراردادها و بهبود روند کارها در نظر بگیرد.

عرضه وتقاضا تعیین کننده است

رضا عباس‌زاده، مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری برج‌های ساحلی پرشین در رابطه با تاثیر نوسانات نرخ ارز بر روی پروژه‌های این شرکت گفت: این نوسانات روی پروژه ما تاثیر مستقیم دارد، زیرا به دلیل اینکه این پروژه در کیش انجام می‌شود معاف از مالیات است. بدین سبب خریدهای خارجی برای ما به صرفه خواهد بود.

وی افزود: از آنجا که پیمانکاران ما از کشورهای امارات و دبی هستند و دستمزدهای آنها به صورت ارزی است، با بالا رفتن نرخ ارز، نرخ تمام شده این پروژه هم بالا می‌رود و بالطبع قیمت فروش هم افزایش می‌یابد. این افزایش قیمت چندان متناسب با قیمت فروش ساختمان‌ها در کشور نخواهد بود و همین مسئله باعث می‌شود مدام قیمت‌هایمان را تغییر دهیم. در نتیجه سیاست‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت ما دچار مشکل می شود.

عباس‌زاده در رابطه با تاثیر این نوسانات بر بازار مسکن گفت: وقتی بازارهای مختلف سرمایه محدود به بورس، بازار طلا و مسکن می‌شود، با نوسانات نرخ ارز مردم برای اینکه سرمایه شان از بین نرود، به بازار مسکن روی می‌آورند واین امر، هر چند به طور موقت، رشد بازار مسکن را به دنبال خواهد داشت.

وی در ادامه گفت: دولت می‌تواند در کاهش نرخ ارز مداخله کند، اما چون این مداخله، به ذخیره ارزی و درآمد آن برمی‌گردد، این مداخله مقطعی است. در واقع این عرضه و تقاضاست که قیمت ارز را تعیین می‌کند. اگر ورودی ارز به هر دلیلی محدود شود طبیعی است که قیمت ارز روز به روز بالاتر خواهد رفت.

دولت سازندگان را تشویق کند

ایرج رهبر، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان در رابطه با این موضوع گفت: در صنعت ساختمان خوشبختانه مواردی که نیاز به مواد وارداتی داشته باشیم کم است. مسئله اصلی تهیه فولاد است که مقداری در داخل داریم و اگر کم باشد باید به نرخ جهانی وارد کنیم اما تفاوت چندانی نمی‌کند. در تاسیسات و مصالح عمده مورد نیاز وارداتی نیز چنین است، اما تاثیر آن چندان فاحش نیست. اما افزایش نرخ ارز روی تهیه ماشین‌آلاتی که برای تولید کارخانه و لوازم و قطعات است، تاثیرگذار خواهد بود.

وی در باره تاثیر این مسئله بر بازار مسکن گفت: به هرحال اگر قیمت تمام شده ساختمان افزایش یابد، در قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود. افزایش قیمت، چندان به نفع مردم و انبوه‌سازی نیست زیرا منجر به پایین آمدن خرید و فروش و در نتیجه رکود خواهد شد. اگر دولتمردان با تمهیداتی قیمت مصالح را مدیریت کنند، قیمت تمام شده مسکن نیز کاهش خواهد یافت که برای دو طرف معامله یعنی مردم و انبوه‌سازان، منفعت خواهد داشت و در حجم کاری بالا سود موردنظر تامین خواهد شد. رهبر پیشنهاد کرد: باید برای کنترل این وضعیت، بدل‌ها و یارانه‌هایی در نظر گرفته شود. باید با قرار دادن امکانات و منابع مالی نسبتا مناسب، برای سازندگان مسکن ایجاد انگیزه کرد. اگر تشویقات مالیاتی و کاهش عوارض شهرداری برای آنها در نظر گرفته شود، به این کار کمک خواهد شد.

وی افزود: دولت می‌تواند به رفع این بحران کمک کند. اگر نرخ ارز چند درصدی هم بالا رفت و تاثیرات خود را روی قیمت مصالح گذاشت، دولت می‌تواند سازندگان را برای تولید و عرضه بیشتر تشویق کند تا به تعادلی در عرضه و تقاضا و تثبیت قیمت‌ها برسیم.

ارزبری مسکن ناچیز است

در همین حال سیدمحمود فاطمی عقدا معاون وزیر راه و شهرسازی، در خصوص میزان ارزبری بخش مسکن گفت: رقم ۲۰ دلار برای هر مترمربع از طرف هیچ مرجع قانونی (وزارت راه و شهرسازی - دفتر اقتصاد مسکن) مورد تایید نیست.

وی افزود: قطعا مصالح نوین از قبیل بعضی از مواد اولیه یا پروفیل‌های UPVC وارداتی است، ولی عموما بخش مسکن بخش ارزبری نیست، زیرا در کشور ما کلیه مصالح و مواد اولیه این بخش تولید می‌شود. البته ارزبری بخش مسکن فقط می‌تواند برای تجهیزات یا مصالح فانتزی (کاشی ایتالیایی، شیرآلات خارجی و یا دستگیره و ...) باشد که این تجهیزات با کیفیت عالی نیز در کشور ساخته می‌شود. این بخش از تجهیزات برای بخش ناچیزی از ساخت و ساز که به دهک اول جامعه اختصاص دارد وارد می‌شود و قطعا افزایش قیمت دلار روی این ساخت و سازها تاثیر خواهد داشت.

به اعتقاد وی، در مجموع کلیه تجهیزات و مصالح مورد نیاز ساخت و ساز کشور در داخل تولید می‌شود و ارزبری بخش مسکن به صورت علمی محاسبه نشده و قطعا رقم ناچیزی است. وی یادآوری کرد: در حال حاضر مرکز تحقیقات که تاییدیه فنی به فن‌آوری‌های نوین داده و بخش خصوصی کارخانجات تولید سیستم‌ها و یا زیرسیستم‌های ساختمانی و مصالح نوین را احداث کرده، چنانچه نیازی داشته باشند ، بخش‌های تحقیقاتی و تولید مواد اولیه کشور با پتانسیلی که در کشور موجود است توان رفع نیازهای این واحدهای تولیدی را دارند، زیرا عموما نیازهای بخش مسکن در بخش مصالح نوین، نیازهای پیچیده‌ای نیست و در داخل کشور با روش‌های علمی و با مهندسی معکوس قابل تولید و عرضه به بازار است.

وی افزود: بخش مسکن به عنوان موتور محرکه اقتصادی با شاخصی همچون تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی و مسکن مهر رشد بسیار خوبی را در سال‌جاری نشان می‌دهد و چون یکی از نیازهای اساسی خانوار است، متاثر از همین خصیصه (نیاز خانوار بودن) حرکت مناسبی دارد و تمام شاخص‌ها بیان‌کننده حرکت مناسب و رشد بخش مسکن است. این مبین همین نکته است که بازار مسکن یک بازار داخلی و محلی است و از افزایش قیمت ارز متاثر نیست.