ابزارهای نوین مالی در خدمت توسعه سرمایه‌گذاری مسکن

گروه بنگاه‌ها: طی ۲۵ سال فعالیت شرکت سرمایه‌گذاری مسکن، عملیات احداث بیش از ۶۲ هزار واحد مسکونی آغاز شده و از این میزان، بیش از ۵۰ هزار واحد آن تکمیل و به مشتریان تحویل شده و علاوه بر آن، پروژه‌های تجاری و اداری متعددی در اقصی نقاط ایران تعریف شده است. در سال ۱۳۸۲ سهام شرکت در بازار سرمایه با نماد «ثمسکن» عرضه شد و همزمان با گسترش فعالیت‌های شرکت و به منظور افزایش کارآیی و اثربخشی، شعب گروه به شرکت تبدیل وضعیت داد؛ به نحوی که در حال حاضر گروه سرمایه‌گذاری مسکن با ۱۰ شرکت ساختمانی و ۴ شرکت خدماتی تابعه کل زنجیره ارزش صنعت ساختمان در سراسر ایران را تحت پوشش خود دارد.

در این رابطه و در خصوص تامین مالی پروژه‌های در دست اجرا و تشریح آخرین وضعیت «ثمسکن» با مهندس معزی، مدیرعامل این شرکت گفت‌وگو کرده‌ایم که در ادامه می‌خوانید:

استراتژی سرمایه‌گذاری برای انتخاب و ورود به پروژه‌های جدید چیست؟

در حال حاضر نزدیک به ۲ میلیون متر مربع پروژه توسط گروه در سراسر کشور در حال اجرا است. در تصمیم‌گیری برای ورود به پروژه‌ها، تلاش داریم افزایش بازدهی و کاهش ریسک را به صورت همزمان مدنظر قرار دهیم و در همین راستا نیز تعریف پروژه‌های مشارکتی و متنوع‌سازی پرتفوی پروژه‌ها از نظر موقعیت جغرافیایی و کاربری، مورد توجه قرار گرفته است. ما از غرب تا شرق و از شمال تا جنوب ایران، پروژه‌های متعددی را در دست اجرا داریم که این سبد متنوع، منجر به کاهش ریسک شرکت در دوره‌های مختلف رونق و رکود شده است.

همچنین با توجه به وضعیت فعلی بازار، گروه بر تقاضای مصرفی مسکن متمرکز شده و به تبع آن پروژه‌های متوسط مطابق با میزان تقاضای مؤثر در شهرهای مهم کشور مدنظر قرار گرفته و به پرتفوی محصولات شرکت اضافه شده است؛ پروژه سپیده اراک، بهارستان زاهدان، لاکانشهر رشت، باران شهرکرد و نسیم مشهد از جمله این پروژه‌ها هستند. «ثمسکن» همواره سعی کرده علاوه بر حفظ روند سودآوری برای سهامداران، همسو با سیاست‌های دولت عمل کرده و در دستیابی به اهداف کلان کشور در حوزه مسکن، نقش موثری ایفا کند. حضور موثر در شهرهای جدید نظیر شهر جدید پردیس، سهند تبریز، گلشهر زنجان، گلبهار مشهد، شاهین شهر اصفهان و ... همگی نشان از این مورد دارد.

در حال حاضر نیز با توجه به تجارب موفق گذشته و نیاز به احیا و بازسازی بافت فرسوده، برنامه‌ریزی برای حضور در این طرح انجام شده و چند پروژه با هماهنگی وزارت راه و شهرسازی در دست بررسی و انجام امور مقدماتی قرار دارد.

*با ادامه دار شدن رکود در بازار مسکن، «ثمسکن» چه راهبردها و برنامه‌هایی برای بهره‌گیری از شایستگی‌های خود به منظور استفاده از فرصت‌ها و مقابله با تهدیدها دارد؟

تعادل تعداد خانوار و مسکن، افزایش عرضه و قیمت مسکن در سال‌های گذشته و نرخ رشد جمعیت، بازار مسکن و ساختمان را دچار تحولات جدی کرده و پیش‌بینی می‌شود این مورد منجر به خروج بازیگران خرد و غیرحرفه‌ای از بازار شود. گروه سرمایه‌گذاری مسکن نیز به منظور تثبیت و رشد جایگاه خود در بازار مسکن، برنامه‌ریزی گسترده‌ای را در چهار حوزه مالی، تولید، بازاریابی و منابع انسانی انجام داده است. در حوزه مالی، اولویت گروه علاوه بر راهکارهای قبلی، تامین مالی پروژه‌ها با استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی نظیر اوراق صکوک و صندوق‌های زمین و ساختمان است و در این راستا اقدامات گسترده‌ای در حال اجرا است. در حوزه تولید، استفاده از روش‌های نوین ساخت و ساز در راستای کاهش هزینه، افزایش کیفیت و کاهش زمان ساخت پروژه‌ها با جدیت در گروه در حال پیگیری است. در حوزه بازاریابی، حفظ و توسعه برند گروه از طریق اجرای کمپین جامع و نیز تشکیل کمیته فروش برای پایش و بهبود مستمر عملکرد شرکت‌ها در حوزه بازاریابی و فروش از جمله اقدامات انجام گرفته است. در حوزه منابع انسانی نیز تدوین برنامه استراتژیک منابع انسانی و انجام اقدامات توسعه‌ای به منظور ارتقای سطح دانش و توانمندی کارکنان، از جمله برنامه‌های تدوین شده است.

*با توجه به اولویت شما در استفاده از روش‌های نوین تامین مالی به عنوان جایگزین و مکمل روش‌های سنتی از قبیل دریافت وام از بانک و پیش فروش، چه اقداماتی برای استفاده از این روش‌ها به ویژه از طریق بازار سرمایه انجام شده است؟

دوره ساخت‌وساز در صنعت ساختمان به طور متوسط ۲ تا ۳ سال است و در این دوره جریان نقدینگی پروژه منفی بوده و نیاز به تزریق مستمر منابع مالی وجود دارد تا امکان بازگشت اصل و سود سرمایه‌گذاری در انتهای پروژه وجود داشته باشد. جریان مثبت نقدینگی از محل پیش فروش واحدها نیز معمولا از اواسط عملیات اجرایی آغاز شده و این میزان نقدینگی نیز نمی‌تواند پاسخگوی نیازهای پروژه ‌باشد. بنابراین به دلیل عدم انطباق جریان نقد ورودی و خروجی، نیاز به تامین مالی به موقع و مناسب در این صنعت محسوس است.

در این راستا، گروه سرمایه‌گذاری مسکن به عنوان بزرگ‌ترین انبوه‌ساز بازار سرمایه، به دنبال تنوع‌بخشی پرتفوی تامین مالی خود است. از روش‌های تامین مالی مرسوم در این صنعت می‌توان به پیش‌فروش واحدها و اخذ تسهیلات اشاره کرد که در شرایط کنونی به دلیل سیاست‌های اقتصادی دولت و شرایط حاکم بر بازار مسکن، تامین مالی از این دو روش به راحتی و با نرخ‌های پایین مقدور نیست؛ با توجه به این مطالب، گروه به دنبال تامین مالی با استفاده از ابزارهای نوین در بازار سرمایه است که از جمله این ابزارها می‌توان به صندوق زمین و ساختمان، اوراق صکوک اجاره و اوراق صکوک استصناع (سفارش ساخت) اشاره کرد. در حال حاضر گروه سرمایه‌گذاری مسکن تلاش دارد برای اولین بار در کشور اقدام به انتشار اوراق صکوک استصناع کند که در این راستا پس از اخذ رهنمودهای سازمان بورس و اوراق بهادار طی جلسات متعدد، اقدام به تهیه گزارش توجیهی و انتخاب ارکان انتشار اوراق شده است و در حال حاضر گزارش توجیهی مذکور برای اخذ نظر حسابرس مستقل در اختیار سازمان حسابرسی است. همچنین تامین مالی از طریق اوراق صکوک اجاره نیز در دستورکار قرار دارد. در حوزه صندوق‌های زمین و ساختمان نیز گروه، تاسیس و راه‌اندازی چند صندوق را در دستور کار قرار داده است.

*صندوق‌های زمین و ساختمان چه ویژگی‌هایی دارند و چه حجم سرمایه‌ای را برای تامین مالی پروژه‌ها وارد شرکت می‌کنند؟

صندوق‌های زمین و ساختمان به دلیل مهندسی مالی مناسب در خصوص جریان نقدی، قابلیت انطباق مناسبی در پروژه‌ها دارند. از سوی دیگر این صندوق‌ها قابلیت سرمایه‌گذاری افراد را با حداقل سرمایه در صنعت ساختمان فراهم می‌سازند. در این راستا گروه توانست در فروردین ماه سال جاری با اخذ موافقت اصولی تاسیس صندوق زمین و ساختمان مسکن شمال‌غرب از سازمان بورس و اوراق بهادار، نسبت به برگزاری مجمع عمومی موسس صندوق مذکور در ۳۱ فروردین اقدام کند. این صندوق مربوط به پروژه‌ای در منطقه رشدیه تبریز است که در قالب یک بلوک ۱۲ طبقه و در ۹۶ واحد مسکونی طراحی شده است. برآورد میزان پذیره‌نویسی این صندوق ۱۰۰ میلیارد ریال است.

همچنین صندوق دیگری برای پروژه‌ای در شمال کشور در حال پیگیری است که پیش‌بینی میزان پذیره‌نویسی این صندوق حدود ۳۰۰ میلیارد ریال است.

*آیا برنامه‌ای برای عرضه سهام سایر شرکت‌های گروه در بازار سرمایه دارید؟

با هدف افزایش شفافیت و انضباط مالی، در گذشته سهام چهار شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال شرق، سرمایه‌گذاری مسکن تهران، سرمایه‌گذاری مسکن شمال‌غرب و سرمایه‌گذاری مسکن زاینده‌رود در بازار سرمایه عرضه شده است. در حال حاضر نیز پذیرش و درج شرکت سرمایه‌گذاری مسکن پردیس در بازار اول فرابورس ایران صورت گرفته است که تلاش داریم در فصل جاری در صورت مساعد بودن شرایط، عرضه شود. همچنین در خصوص پذیرش سایر شرکت‌های تابعه در سال مالی ۹۴، برنامه پذیرش دو شرکت سرمایه‌گذاری مسکن جنوب و سرمایه‌گذاری مسکن الوند در فرابورس ایران در دستور کار قرار دارد.

*با توجه به رویکرد توسعه‌ای و برنامه‌های شرکت برای گسترش فعالیت‌ها، آیا گروه برنامه‌ای برای افزایش سرمایه دارد؟

افزایش سرمایه شرکت‌های بورسی نیازمند اخذ مجوز از مقام ناظر بازار سرمایه است که برای دریافت آن تهیه گزارش توجیهی، اخذ مصوبه هیات مدیره شرکت و اخذ نظر حسابرس مستقل مورد نیاز است؛ بنابراین تا زمانی که مراحل مذکور طی نشود و مجوز افزایش سرمایه از سازمان بورس و اوراق بهادار اخذ نشود، نمی‌توان در این مورد اظهارنظر قطعی کرد. با این حال افزایش سرمایه شرکت از مبلغ ۳ هزار میلیارد ریال به مبلغ ۵ هزار میلیارد ریال از محل سود انباشته و مطالبات در دستورکار هیات مدیره قرار دارد.

*گروه سرمایه‌گذاری مسکن در سال مالی ۹۳ توانست سود پیش‌بینی شده خود را محقق سازد. با توجه به رکود بازار، آیا سود پیش‌بینی شده سال ۹۴ نیز تحقق خواهد یافت؟

گروه سرمایه‌گذاری مسکن برای سال مالی ۹۴ خود حدود ۱۲۵۰ میلیارد ریال سود پیش‌بینی کرده که بودجه مذکور ۱۵ درصد بالاتر از بودجه سال مالی قبل است. با توجه به پتانسیل گروه و عملکرد گذشته، تحقق سود پیش‌بینی شده امسال نیز قابل انجام و دست‌یافتنی است. شایان ذکر است عملکرد شرکت از نظر سودآوری همواره مناسب بوده و به عنوان مثال، سود شرکت در سال‌های ۹۳ و ۹۲ به ترتیب ۵ و ۲۸ درصد بالاتر از بودجه اولیه محقق شده است.