گروه بورس، حمید محمدی: مسکن پراهمیت ترین نیاز بشری برای تضمین استمرار معاش و رفاه است. در میان شاخص‌های تاثیر‌گذار اقتصادی نیز مسکن به‌عنوان اصلی‌ترین آنها به شمار می‌آید. از آنجا که ساخت یک واحد ساختمانی به بسیاری از صنایع وابسته است در صورت رونق ساخت‌وساز و معاملات در حوزه مسکن، صنایع زیربنایی مانند سیمان، فولاد، کاشی، خدمات مهندسی، حمل‌ونقل، بیمه به‌صورت مستقیم و دیگر صنایع به‌صورت وابسته از جانب تقاضا تحریک می‌شوند.

در بحث کلان ایجاد مسکن، از آن جهت که تخصیص منابع و اعتبارات برای ساخت جاده و امکانات شهری و روستایی به تصمیمات دولت گره خورده است، تنها با تامین سرمایه ازجانب سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و شرکت‌ها نمی‌توان امید به ایجاد شهرک‌ها و واحدهای تجاری مقرون‌ به صرفه برای مشتری داشت.

مسکن، نقطه آسیب‌پذیری دولت‌ها

به دلیل نقش مهم مسکن در تامین رفاه و امنیت شهروندان و روستانشینان، دولت خود را مکلف به تسهیل مسیر احداث یا تملک واحد ساختمانی در بخش خرد می‌داند.

دولت‌های اخیر اگرچه عملکرد چندان قوی و مناسبی در بازار مسکن نداشتند، اما تامین مسکن برای عموم مردم، اغلب یکی از شعارهای تبلیغاتی نامزدهای انتخابات بوده است.

دولت‌های نهم و دهم با اجرای طرح‌هایی نظیر مسکن مهر به دنبال افزایش وزن طرف عرضه نسبت به تقاضا بودند، ولی در دولت یازدهم شاهد تلاش دولت برای ایجاد تحرکاتی در کفه تقاضا هستیم. طرح‌هایی برای تخصیص وام بیشتر برای خرید مسکن به متقاضیان، راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، نشانگر آن است که دولت یازدهم درنظر دارد تا با تحریک طرف تقاضا و عرضه، شوک مثبتی به معاملات در بخش مسکن وارد کند.

در حوزه مسکن، رشد تعداد شرکت‌های انبوه‌ساز طی چندسال اخیر، با توجه به سود سرشار احداث و فروش واحدهای ساختمانی تصاعدی بوده است. انبوه‌سازان در بورس و فرابورس نیز حضور پررنگی دارند؛ به نحوی که سهام قریب به ۲۰ شرکت ساختمان‌ساز در معاملات بورس و فرابورس بین معامله‌گران خرید و فروش می‌شود. اصولا شرکت‌های انبوه‌ساز واحدها را بر حسب نوع استفاده از آن، به دو دسته تجاری و مسکونی تقسیم‌بندی می‌کنند. سرمایه در گردش در صنعت ساختمان‌سازی (جدا از اینکه شرکت‌های انبوه‌ساز مایل به احداث واحد مسکونی یا تجاری باشند) نقش پررنگی در زمینه سود‌آوری این صنعت ایفا می‌کند. در واقع زمانی شرکت‌های ساختمان‌ساز توان ایجاد سود‌های مناسب را خواهند داشت که رونق معاملات در بخش مسکن اتفاق بیفتد. با رونق گرفتن خریدوفروش واحد ساختمانی، فعالان این صنعت می‌توانند میزان گردش وجه نقد خود را بالا برده و با احداث واحدهای جدید (به جای گران‌فروشی و ایجاد تورم در بخش مسکن) سود‌های سرشاری را از این بازار به دست آورند؛ البته این رونق معاملات در بخش مسکن طیف وسیعی از صنایع وابسته این صنعت را شادمان خواهد کرد.

ساخت سودهای هنگفت برای ساختمانی ها

با شروع حرکت صعودی ارز در سال ۹۱، حجم بالای نقدینگی به سوی بازار سنتی سرمایه‌گذاری در ایران یعنی مسکن روانه شد به همین دلیل به‌رغم جهش قیمت در واحدهای ساختمانی طی سال ۹۱ سال پررونقی در بخش معاملات مسکن به ثبت رسید. در نیمه اول سال ۹۲ اگر چه تعداد معامله واحدهای ساختمانی کاهش چشمگیری یافته بود، اما بسیاری از تحلیلگران به رشد بیشتر قیمت مسکن چراغ سبز نشان می‌دادند؛ غافل از آنکه رکود معاملات در این حوزه روز به‌روز سنگین‌تر می‌شد.

در بورس و فرابورس نیز که تحت جو افزایش نرخ ارز قرار داشت اغلب تحلیلگران بنیادی، ارزش‌های خوبی به سهام گروه انبوه‌سازی دادند. این گروه با توجه به تعداد بالای نمادهایی که در فرابورس معامله می‌شوند و حجم مبنا ندارند از فرصت ایجاد شده در سال ۹۲ نهایت استفاده را کردند و بازدهی‌های فوق العاده‌ای را عاید سهامدارانشان کردند که از آن جمله می‌توان به شرکت توسعه و عمران استان کرمان در نماد «کرمان» اشاره کرد که با بازدهی بیش از ۸۳۱ درصدی خود، چیزی در حدود ۸ برابر شاخص کل، رشد را تجربه کرد.

تعداد نمادهایی که در سال ۹۲ در گروه انبوه‌سازی بازدهی بالای ۱۰۰ درصد کسب کردند اندک نیست بعد از «کرمان»، سهام شرکت‌های «ثفارس» و «ثاژن» به ترتیب با ۳۲۴ و ۲۲۶ درصد بازدهی در مکان‌های دوم و سوم قرار گرفتند.

ریزش بازدهی در سال ۹۳

با شروع ریزش بورس تهران از نیمه دی‌ماه تاکنون بسیاری از گروه‌ها طعم تلخ افت قیمت را چشیدند؛ اما در این میان گروه‌هایی مانند انبوه‌سازی با توجه به نداشتن حمایت خاصی از جانب فعالان حقوقی افت بیشتری را نسبت به سایرین تجربه کردند؛ به نحوی که شاخص گروه انبوه‌سازی طی هشت ماه اخیر، بیش از ۴۷ درصد افت را تجربه کرده است.

از ابتدای سال ۹۳ تا کنون نیز ساختمان‌سازهای بازار سرمایه از جمله گروه‌هایی هستند که بیشترین افت قیمت را داشته اند؛ هر چند خبرهای افزایش میزان وام یا تشکیل صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان شوک‌های مثبتی را بر بدنه این صنعت وارد آورد. سرمایه‌گذاری مسکن شمال شرق در نماد «ثشرق» از ابتدای سال تا پایان ۲۱ شهریور سال۹۳ با افت بیش از ۵/۴۵درصدی در صدر بیشترین کاهش قیمت در گروه انبوه‌ساز قرار گرفت. نمادهای «ثنوسا» و «کرمان» نیز به ترتیب با افت ۴۱ و ۳۹درصدی رتبه‌های بعدی این جدول را در کاهش قیمتی در این گروه از ابتدای سال داشته‌اند. البته تمام نمادهای انبوه سازان تا ۲۱ شهریور برای سهامدارانشان زیان‌آور نبودند. نمادهای «وآذر» و «ثاژن» به ترتیب با ۵/۲۵ و ۵/۸ درصد بازدهی، دو شرکتی هستند که در این گروه، حضور داشته‌اند.

ارزش‌های بالا، بدون گردش مالی

برای ارزش‌گذاری سهام شرکت‌های حاضر در بازار سرمایه باید خالص ارزش دارایی‌های این شرکت‌ها با توجه به شرایط زمانی مشخص شود.

در شرکت‌های ساختمانی مساله مهم و نکته قابل تامل، سمت راست ترازنامه آنهاست که به بهای تمام شده درج شده‌اند، هر چند قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر با کاهش همراه بوده است اما به دلیل آنکه حجم پایینی از پروژه‌های تکمیل شده در سال اخیر به فروش رسیده است، بهای تمام شده این قسمت می‌تواند بسیار پایین‌تر از ارزش روز آنها

باشد.

در صورت رونق گرفتن معاملات مسکن، این بهای تمام شده می‌تواند با جهش‌های مناسبی در قسمت فروش صورت سود و زیان شرکت‌های ساختمانی منعکس شود و سودآوری این شرکت‌ها را به کلی دگرگون سازد. به زبان ساده‌تر افزایش قیمت مصالح ساختمانی و آزاد‌سازی انرژی، قیمت تمام‌شده ساختمان‌ها را افزایش خواهد داد که بر این اساس انتظار افزایش قیمت در مسکن به تناسب تورمی که در هزینه تمام شده ایجاد شده است دور از انتظار نیست. تمامی این شرایط در حالی رقم می‌خورد که بازار مسکن رنگ رونق را به خود ببیند. این گروه که از حیث بازدهی یکی از عقب‌مانده‌ترین گروه‌ها در بازار سرمایه است می‌تواند در آینده به ارزش‌های ذاتی خود نزدیک شود.

تغییر جهت سود انبوه‌سازان

تغییر جهت سود انبوه‌سازان