گروه بورس، هدیه لطفی: برنامه ساماندهی نرخ سود بانکی و کاهش نرخ سپرده‌های بانک‌های دولتی و خصوصی و از سوی دیگر طرح افزایش قدرت خرید مسکن برای مردم از سوی دولت، تقاضا برای خرید اوراق تسهیلات مسکن را با افزایش مواجه کرده و این امر باعث افزایش قیمت اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن شده است. سال گذشته شورای پول و اعتبار افزایش میزان وام مسکن به ۳۵ میلیون تومان و همچنین وام جعاله مسکن به ۱۰ میلیون تومان را در حالی ابلاغ کرد که یکی از اهداف این طرح افزایش قدرت خرید مردم بود و پیش‌بینی می‌شد با اجرایی شدن این مصوبه بازار مسکن رونقی تازه بگیرد و با رونق آن بخش‌های اقتصادی و تولیدی مرتبط نیز جانی دوباره بگیرند.

با این وجود، این اتفاقات و پیش‌بینی‌ها درست از آب درنیامد و بازار مسکن چندان رونق نگرفت، اما نرخ این اوراق به‌صورت نامحسوسی افزایش یافت؛ افزایش کاذب قیمت اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس و خیمه سفته‌بازان در ابتدای امسال باعث شد که با اعمال سیاست‌هایی قیمت این اوراق برای مدت کوتاهی کاهش یابد، اما از ابتدای تیر ماه مجددا قیمت این اوراق افزایش پیدا کرد؛ در حالی که اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به منظور جلوگیری از واسطه‌گری در خرید و فروش این اوراق وارد فرابورس شد و قرار شد تا با وارد شدن این اوراق به بازار سرمایه قیمت این اوراق واقعی‌تر شود، اما افزایش کاذب قیمت این اوراق از ابتدای سال تاکنون، این اوراق را از هدف اصلی خود دور کرده است زیرا این اوراق در زمانی که در دست دلالان بود ارزان‌تر از قیمت‌های فعلی فروخته می‌شد.

با افزایش افراد متقاضی برای دریافت وام ۴۵میلیون تومانی مسکن (۳۵ میلیون تومان وام خرید مسکن و ۱۰ میلیون تومان وام جعاله) باید حدود ۹ میلیون تومان هزینه شود تا بتوان از وام مسکن استفاده کرد، این در حالی است که در سال ۱۳۹۲ افراد با هزینه ۶ میلیون تومانی می‌توانستند نسبت به خریداری این برگه‌ها اقدام کنند.

به این ترتیب با رشد نجومی قیمت این اوراق در هر روز و نگرانی شدید مردم، مسوولان به فکر افتاده و سیاست‌هایی نظیر محدودیت سقف خرید به میزان حداکثر ۹۰ ورقه برای هر کد معاملاتی و در کلیه نمادهای اوراق تسهیلات مسکن اعمال کردند تا جلوی افزایش بی‌رویه این اوراق و سفته بازی گرفته شود. همچنین شورای بورس جلسه‌ای برای مقابله با سفته‌بازی این اوراق تشکیل داد و بانک مسکن نیز مقرر کرد که متقاضیان اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن با افتتاح یا افزایش موجودی حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز خود می‌توانند از محل این حساب از اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن برخوردار شوند؛ اعمال این سیاست‌ها موجب شد تا قیمت این اوراق در فرابورس ۱۵ درصد کاهش یافته و از ۹۳ هزار تومان به محدوده ۷۶ هزار تومان برسد.

اما این سیاست‌های کوتاه مدت نیزهمانند مُسکن عمل کرد و تنها یک ماه راهگشا بود، زیرا از ابتدای تیر ماه مجددا قیمت این اوراق با افزایش کاذب مواجه شد و به بالای ۹۰ هزار تومان برگشت؛ به‌طور مثال در حال حاضر اوراق تسهیلات مسکن خرداد ۱۳۹۳ با قیمت ۹۱ هزار و ۷۰۰ تومان، تیر۹۳ با قیمت ۹۷ هزار تومان و مرداد امسال نیز به قیمت ۹۲ هزار تومان در حال معامله است، در حالی که اول تیر ماه قیمت این اوراق در محدوده ۸۵ تا ۸۷ هزار تومان بود.

دغدغه‌ اصلی فرابورس؛ ایجاد تعادل در بازار اوراق تسهیلات مسکن

در این رابطه رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران نیز با تاکید بر اینکه ایجاد تعادل در بازار اوراق تسهیلات مسکن یکی از دغدغه‌های اصلی فرابورس است، اقدامات صورت گرفته در راستای ایجاد تعادل در این بازار را تشریح کرد.

علیرضا توکلی به اولین اقدام فرابورس برای ایجاد تعادل در قیمت اوراق اشاره کرد و یادآور شد: فرابورس با سهامداران عمده وارد مذاکره شد تا اوراق خود را در بازار عرضه کنند و به دنبال همین اقدام، عرضه اوراق تاحدودی افزایش پیدا کرد و بازار به تعادل رسید.

وی با اعلام اینکه شیوع اخباری مبنی بر افزایش سقف وام مسکن بار دیگر منجر به افزایش قیمت این اوراق شده است، خاطر‌نشان کرد: بارها از طریق فرابورس، بانک مسکن و همچنین وزارت راه و شهرسازی اعلام شده که طرح‌های مطرح در رسانه‌ها هیچ‌کدام به تسهیلات مسکن مرتبط نیست، اما با این حال عده‌ای با تصور اینکه سقف وام افزایش خواهد یافت به این بازار هجوم آورده‌اند و تقاضا بار دیگر افزایش یافته است.

رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس از صفر بودن شاخص سفته‌بازی یا معاملات مازاد در این بازار خبر داد و تصریح کرد: بانک مسکن در هر ماه ۴۰۰ میلیارد تومان اوراق عرضه می‌کند اما تقاضا در بازار ۶۰۰ میلیارد تومان است و همین فاصله ۲۰۰ میلیارد تومانی میان عرضه و تقاضا منجر به افزایش قیمت‌ها شده است؛ بنابراین نمی‌توان آن را ناشی از سفته‌بازی دانست.

به گفته توکلی تعیین سقف خرید ۹۰ برگه برای هر کد معاملاتی و همچنین محدودیت ۶۰ روزه برای فروش اوراق، دیگر اقدامات ضربتی فرابورس برای متعادل کردن بازار اوراق تسهیلات مسکن بود اما به جهت تقاضای بالا در این بازار، این اقدامات نیز تنها به‌صورت مقطعی منجر به کاهش قیمت شد. وی در بخش دیگری از سخنان خود از طراحی مدل‌های جدید سپرده‌پذیری برای ارائه اوراق تسهیلات در بانک مسکن و نهایی شدن این مدل‌ها در آینده‌ای نزدیک خبر داد و گفت: تقویت بخش عرضه عملی‌ترین راهکاری است که باید از جنبه‌های مختلف به آن اندیشید و ابلاغ مجوز سازمان بورس به صندوق‌های سرمایه‌گذاری برای سپرده‌‌گذاری در بانک مسکن و دریافت اوراق حق تقدم تسهیلات این بانک اقدامی در همین راستا بوده است تا از این طریق منابع بانک مسکن تجهیز شود و توان این بانک برای عرضه اوراق بیشتر در بازار تسهیلات مسکن افزایش یابد. وی همچنین انتشار مستقیم اوراق «تسه» به پشتوانه مطالبات بانک مسکن را یکی دیگر از تصمیمات گرفته شده برای ایجاد تعادل در قیمت اوراق تسهیلات مسکن عنوان کرد و افزود: این طرح با پیگیری‌های فرابورس ایران پس از بررسی‌های بانک مسکن و با هماهنگی بانک مرکزی و سازمان بورس به زودی اجرایی خواهد شد. توکلی راه‌اندازی صندوقی با درآمد ثابت به منظور بازارگردانی اوراق تسهیلات مسکن را راهکاری دیگر به منظور ایجاد تعادل در این بازار دانست و توضیح داد: این صندوق قرار است با سود تضمین شده ضمن تجهیز منابع خود از طریق جمع‌آوری سرمایه‌های سرمایه‌گذاران، در بانک مسکن سپرده‌گذاری کرده و امتیاز تسهیلات مسکن ناشی از این سپرده‌گذاری را در بازار فرابورس عرضه کند، ضمن آنکه با تحدید دامنه نوسان و همچنین بازارگردانی اوراق، به ایجاد و حفظ تعادل در این بازار کمک خواهد کرد.

لزوم نظارت بر بازار وام مسکن

نوسانات قیمتی در اوراق تسهیلات مسکن در شرایطی است که برخی نمایندگان مجلس شورای اسلامی و فعالان بازار مسکن ضمن رکودی دانستن این بازار، شائبه ایجاد بازاری سیاه در داد و ستدهای اوراق تسهیلات خرید مسکن را بارها هشدار داده‌اند و اعلام کردند؛ در این راستا نایب رئیس اول کمیسیون ویژه اقتصادی از عدم موفقیت اوراق تسهیلات در خانه‌دار کردن زوج‌های جوان سخن به میان آورده و تأکید می‌کند که دولت باید راهکارهای موثر و کارآمدی برای تأمین مسکن جوانان بیندیشد. محمدرضا پورابراهیمی در گفت‌وگو با خبرگزاری فارس در رابطه با اوراق تسهیلات خرید مسکن اظهار کرد: این اوراق در بازار ثانویه فرابورس معامله می‌شود و قیمت آن شناور است، بنابراین نیاز حجم عظیمی از تقاضای بازار را پوشش نداده و دردی از جوانان دوا نمی‌کند.

وی با بیان اینکه اگر دستکاری در قیمت اوراق تسهیلات پس از بررسی اثبات شود، باید سازمان بورس به‌عنوان نهاد ناظر اقدامات لازم را انجام دهد، گفت: در بازارهای دیگر هم به همین شکل است که اگر انحرافی در اوراق بهادار برخلاف قیمت واقعی آن وجود داشته باشد، وظیفه سازمان بورس است که با آن برخورد کند.

در این میان مدیرعامل کارگزاری بانک مسکن با اظهار این مطلب که افزایش قیمت «تسه‌ها» در چند ماه اخیر دلیل بورسی ندارد و حتی شائبه سفته‌بازی در این اوراق در بورس نزدیک به صفر است، گفت: بر‌خلاف برخی اظهارنظرها، از اواسط دی ۹۲، سفته‌بازی روی «تسه‌ها» صورت نگرفت، حتی پیش از آن هم شائبه سفته‌بازی در آن سطحی که مطرح شد، نبود.

محمد کفاش در گفت‌وگو با «سنا»، افزود: البته با اقدامات سنجیده‌ای که درخصوص اعمال برخی محدودیت‌ها از جمله محدودیت در تعداد خرید بالای ۹۰ اوراق و زمان فروش دو ماهه، تقریبا امکان سفته‌بازی به صفر رسیده است.

وی درباره عوامل موثر بر افزایش قیمت «تسه‌ها» در ۷ ماه اخیر گفت: همزمان با افت شاخص در نیمه دوم دی ماه سال گذشته روند تسه‌ها افزایشی شد، اما یک عامل مشترک در کاهش و افت قیمت سهام، شاخص کل بورس و افزایش چند برابری تسه‌ها وجود داشت و آن تصمیم بازار پول برای افزایش سود سپرده‌های بانکی بود.

کفاش ابراز کرد: افزایش قیمت سپرده‌های بانکی و رقابت بانک‌ها برای جذب سپرده‌های مردمی، دو اتفاقی بود که به‌طور همزمان هم بر بازار سرمایه و هم تسه‌ها تاثیر گذاشت.

مدیرعامل کارگزاری بانک مسکن توضیح داد: افزایش سود سپرده‌های بانکی از یک طرف منجر به خروج بخشی از سرمایه‌های مردم از بازار سرمایه با هدف کسب سود سالانه ۲۵ درصدی بدون ریسک از بازار پول شد و از طرفی بخشی از مشتریان بانک مسکن که سرمایه‌هایشان در سپرده‌های ممتاز بانک مسکن سپرده‌گذاری شده بود، به دلیل سپرده‌گذاری در حساب‌های جذاب تر از بانک مسکن خارج شد و بالطبع عرضه این اوراق که وابسته به مانده حساب ممتاز است، کاهش چشمگیر پیدا کرد.

کفاش، دومین عامل اثر‌گذار در افزایش قیمت تسه‌ها را عامل غیربورسی دانست و گفت: تقاضای مصرفی مردم برای خرید این اوراق بالا رفته است به‌طوری‌که مصرف این اوراق توسط خریداران وام نسبت به سال گذشته سه برابر شده است و این افزایش عرضه و تقاضا عامل اثر‌گذاری در افزایش قیمت تسه‌ها بوده است.