گروه بورس- بهزاد بهمن‌نژاد: روز سه‌شنبه میزگردی تخصصی در رابطه با بازار سرمایه و نحوه تامین منابع مالی مسکن توسط کمیته فارغ‌التحصیلان دانشکده مدیریت و اقتصاد دانشگاه شریف که حدود ۱۴ سال از تاسیس آن می‌گذرد برگزار شد. این میزگرد با حضور حسین عبده تبریزی، دبیرکل سابق سازمان بورس اوراق بهادار، محمدرضا پورابراهیمی، عضو شورای‌عالی بورس و سید محمدحسین میرمحمدی، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس برگزار و طی آن معضلات فعلی و نحوه تامین‌مالی بازار مسکن مورد بحث و بررسی قرار گرفت. نقش اساسی پس‌اندازهای آینده در خرید مسکن

دکتر عبده تبریزی، استاد برگزیده دانشگاه شهید بهشتی تهران بر بحث مالی مسکن تاکید کرد و گفت: به‌طور کلی، برای تامین‌مالی مسکن دو حوزه وجود دارد، نخست منابع برای ساخت و دوم منابع برای خرید مسکن است. آنچه در حال حاضر به عنوان مشکل اساسی کشور به چشم می‌خورد مساله خرید است؛ به عبارت دقیق‌تر، مردم باید بتوانند از محل پس‌اندازهای آینده خود مسکن خریداری کنند، اما متاسفانه، هنوز سیستم بانکی ما نمی‌تواند به فردی که توانایی پرداخت قسط را دارد، ۵۰ درصد ارزش یک خانه را بدهد تا وی بتواند صاحب مسکن شود، در حالی که این امر در بسیاری از نقاط دنیا انجام می‌شود. وی در خصوص وضعیت موجود مسکن در کشور عنوان کرد: در حال حاضر بین ۵/۱ تا ۷/۱ میلیون واحد اضافه ساخت داریم؛ یعنی این واحدها در طول زمان جذب نخواهند شد؛ بنابراین به علت برنامه‌ریزی‌های اشتباه، پولی که می‌توانسته صرف رفع مشکل مسکن در کشور شود، متاسفانه قربانی سفته‌بازان شده است. در واقع، این افراد فکر کردند که هر چه مسکن بسازند تقاضای کافی برای خرید خواهند داشت، اما به اعتقاد بنده اکنون به جایی رسیدیم که خریداری وجود ندارد. دبیرکل سابق بورس اوراق بهادار در ادامه اظهار کرد: این مساله به معنای عدم نیاز ما به مسکن نیست. بخشی از مسکن در کشور (حدود ۴/۲ میلیون واحد)

غیر رسمی است که در واقع بدون سند هستند و باید برای آنها تدابیری اندیشیده و بازسازی‌های لازم انجام شود. از سوی دیگر، بحث رشد جمعیت است که پیش‌بینی می‌شود تا ۵ سال آینده به ۶‌میلیون واحد مسکونی نیاز خواهیم داشت که تامین این میزان مسکن وظیفه حتمی دولت است. بر این اساس، تصمیم بر این است که حداقل ۸‌درصد مازاد عرضه داشته باشیم تا سفته‌بازی‌های موجود در بازار مسکن کنترل شود که این بحث مغایر با مصوبه اخیر مجلس مبنی‌بر بستن مالیات به خانه‌های خالی است. به عبارت دقیق‌تر، این امر باعث می‌شود تا انگیزه افراد برای ساخت یا خرید مسکن جدید کاهش یابد که در نتیجه نمی‌توان میزان عرضه را به میزان ۸ درصد بیش از تقاضا نگه داشت. همچنین، درآمد به دست آمده از وضع مالیات بر این خانه‌ها چندان قابل‌ملاحظه نیست.

دفاع مجلس از مالیات خانه‌های خالی

اما پورابراهیمی، نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس معتقد است برخی نظرات دکتر عبده نیازمند تعدیل است. وی در رابطه با بحث مازاد عرضه در بازار مسکن عنوان می‌‌کند: ما سالانه نیازمند ۱/۱ میلیون واحد مسکونی در کشور هستیم که مسکن مهر نتوانست بیش از ۳۰۰ هزار واحد را ارائه کند و این کمبود عرضه نسبت به تقاضا را در پی داشت. البته من موافقم که نوع مسکن ارائه‌شده ممکن است متناسب با نیاز موجود نباشد؛ یعنی نوع خانه از نظر منطقه، قیمت و بسیاری عوامل دیگر متناسب با سطح درآمدی افراد نیست اما همچنان تقاضا بیشتر از عرضه است. همچنین، ما نیازمند برنامه دقیقی برای بهبود مناطق فرسوده هستیم تا بخشی از تقاضا به این طریق جبران شود. این استاد دانشگاه ضمن دفاع از مصوبه اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌افزاید: هدف این طرح، جدا کردن مسکن از سایر کالاهای سرمایه‌گذاری است تا به این ترتیب بتواند نیاز واقعی کشور را پاسخگو باشد و همچنین بتوان سفته‌بازی موجود در بازار را نیز کنترل کرد. به گفته وی، در حال حاضر ۵/۱ میلیون واحد خالی از سکنه داریم که ۵۰۰ هزار واحد آن در شهر تهران است و در نتیجه این تصمیم از سه‌طریق هزینه کشور را کاهش می‌دهد. نخست آنکه هر گونه عدم استفاده از این واحدها که به نوعی منابع ملی محسوب می‌شوند، افزایش هزینه فرصت در کشور است که گرچه در محاسبات وارد نمی‌شود، اما در اقتصاد ما وجود دارد. همچنین، به این طریق می‌توان معادل درآمد دولت از خانه‌های اجاره‌ای، از خانه‌های خالی از سکنه عایدی داشت که افزایش درآمد دولت را در پی دارد. نکته سوم نیز ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا در بخش اجاره است. عضو شورای‌عالی بورس در ادامه مسکن را محرکی مناسب در اقتصاد کشور عنوان کرد و افزود: مشکل اساسی در این حوزه به ویژه در سال‌های اخیر دولت قبل تامین منابع مالی است. وی تامین‌مالی از منابع بانکی را عملی ندانست و با طرح این سوال که مگر بانک‌های ما چقدر منابع مالی دارند که ۵۰ درصد آن را در اختیار بخش مسکن قرار دهیم ادامه داد: در دوره قبل بخش زیادی از سرمایه بانکی به سمت مسکن رفت که در نتیجه تعادل سایر بازارها را به هم ریخت. در حال حاضر نیز با توجه به کاهش سه برابری ارزش ریال، وضعیت منابع مالی بانک‌ها اصلا مناسب نیست و در نتیجه آنها نمی‌توانند در بخش اقتصادی کشور نقش جدی بازی کنند؛ بنابراین باید به سمت بازار سرمایه جهت تامین منابع مالی حرکت کنیم که بر این اساس، ابزارهای جدیدی، هم در لایحه بودجه و هم در آیین‌نامه‌های سازمان بورس طراحی شده‌اند.

عطش برای تسهیلات بانکی کاهش یابد

در ادامه میزگرد، میرمحمدی با اشاره به اینکه تامین مسکن یکی از چالش‌های اصلی دولت‌ها در طول تاریخ بوده است گفت: مسکن از دو منظر قابل توجه است؛ نخست، حداقل نیازی است که برای همه انسان‌ها وجود دارد و باید از نگاه حاکمیتی به آن توجه شود و دیگری زمانی است که مسکن در حوزه سرمایه‌گذاری قرار می‌گیرد که در این حوزه نیازی به حمایت دولت نیست، زیرا درآمد افرادی که در این حوزه قرار دارند از میانگین درآمدی جامعه بالاتر است؛ بنابراین دولت فقط باید در بحث اول وارد شود و تامین‌مالی انجام دهد.

نماینده مردم گلپایگان و خوانسار به نرخ سود تسهیلات اشاره می‌کند و می‌افزاید: اختلاف شدید در نرخ‌ سود تسهیلات بازارهای مالی باعث می‌شود تا همیشه عطش برای کسب تسهیلات بانکی وجود داشته باشد؛ بنابراین دولت باید به هنگام ارائه تسهیلات نوع نیاز افراد را با توجه به نوع اول (نیاز اولیه) یا دوم مسکن (جهت سرمایه‌گذاری) در نظر بگیرد. همچنین، تفاوت در نرخ بهره‌ها به گونه‌ای تنظیم شود تا عطش برای دریافت تسهیلات بانکی کاهش یابد.

برنامه‌ای برای طرح‌های مسکن نداشتیم

در این شرایط، دکتر عبده تبریزی عنوان کرد: با توجه به صحبت‌های آقای میرمحمدی، مسکن در ۲حوزه جداگانه بررسی می‌شود، یکی بحث ساخت مسکن و نحوه تامین‌مالی آن و دیگری چگونگی مصرف آن است. طرح جامع مسکن، مصرف را به سه حوزه تقسیم می‌کند. نخست، مسکن آزاد است که مربوط به افرادی با سطح درآمدی بالا است. این قشر مسکن مورد نیاز خود را خریداری کرده و حتی در این زمینه سرمایه‌گذاری می‌کنند که نیازی به دخالت دولت در این حوزه نیست و تنها وظیفه دولت کنترل سفته‌بازی است. اما بخش دوم، مربوط به طیف دیگر جامعه و افرادی است که توانایی پرداخت قسط را ندارند که به این حوزه مسکن اجتماعی (social) می‌گویند. متاسفانه این افراد طی هشت سال گذشته زیاد شده‌اند و باید مورد حمایت قرار گیرند. اما برای این گروه، علاوه‌بر دولت، شهرداری‌ها و خیریه‌ها نیز وظیفه دارند کمک کنند. وی با اشاره به طرح قبلی مسکن مهر در این خصوص افزود: در این طرح افراد به‌طور درست شناسایی نشده بودند و برآوردها نشان می‌دهد حدود ۳۵۰ هزار نفر از آنها اصلا نیازی به مسکن مهر نداشتند.

همچنین، در هیچ جای دنیا یک قشر از افراد ضعیف را در کنار هم قرار نمی‌دهند؛ بلکه محل سکونت آنها را در قسمت‌های مختلف شهر توزیع می‌کنند. در واقع، این مسکن‌های اجتماعی به صورت مصرفی است؛ یعنی دولت باید منابعی تامین کند و در قسمت‌های مختلف شهر، خانه‌هایی که ممکن است بنا به دلایلی خالی از سکنه باشند با قیمت‌های ارزان‌تر تهیه و در اختیار این افراد قرار دهد. اما به گفته این استاد برگزیده دانشگاه، بدنه اصلی مردم، کسانی هستند که دولت وظیفه دارد برای آنها «بازار رهن» (mortgage marketing) تعبیه کند یعنی، بازار خرید بلندمدت مسکن که افراد بتوانند با استفاده از پس‌اندازهای قبلی و همچنین پس‌اندازهای آینده خود صاحب خانه شوند. به عبارت دیگر، افرادی که توانایی پرداخت قسط دارند باید به‌منظور خرید بزرگ‌ترین کالای بادوام زندگی خود (مسکن) کمک مالی شوند؛ اما وضعیت فعلی ما اصلا گویای این شرایط نیست که افراد بتوانند از پس‌انداز آینده خود بهره ببرند. ازسوی دیگر، بر اساس آمارها، پروانه‌های ساخت مسکن طی سال‌های اخیر افزایش یافته و ما بیش از مقدار نیاز خانه ساخته‌ایم. یعنی، در بخش ساخت مسکن وضعیت خوبی داشتیم، اما همان‌طور که اشاره شد، نیاز به درستی شناخته نشده و خانه‌ها در جایی که باید ساخته نشده است. در ادامه مشاور وزیر مسکن به تامین‌مالی از سوی بانک مسکن اشاره و عنوان می‌کند: آمارها نشان می‌دهد حتی با وجود مسکن مهر، تنها ۳۰ درصد هزینه‌ها برای خرید مسکن از طریق بانک تامین می‌شود و مردم ۷۰ درصد باقیمانده را باید خود متقبل شوند که این امر نشان‌دهنده ضعف در تامین‌مالی توسط بانک‌ها است. بر این اساس، با توجه به بازار رهن کوچک کشور، ما از بانک مرکزی خواستار شدیم تا تسهیلات مسکن توسط سایر بانک‌ها نیز انجام شود. از سوی دیگر، اوراق تسهیلات مسکن با شناسه «تسه» بررسی شده بود که دکتر عبده در این رابطه اظهار داشت: این اوراق دائما در حال نزول بود تا زمانی که تسهیلات از ۲۰ به ۳۵ میلیون افزایش یافت و منجر به رشد قیمت این اوراق شد و دوباره روند کاهشی در پیش گرفت. علت این امر عدم توانایی این اوراق در تامین‌مالی است. در واقع، نسبت میزان تسهیلات به ارزش مسکن همواره در حال کاهش بوده است به طوری که در سال ۸۳، تسهیلات بانک مسکن، ۳۰ درصد ارزش مسکن بوده اما در حال حاضر تنها ۵ درصد ارزش یک واحد مسکونی است که گواهی بر این ادعا است. در بررسی دیگر این استاد دانشگاه نشان داده شد که در تهران، واحدهایی با قیمت هر مترمربع ۲ تا ۴ میلیون بیشترین تقاضا را دارد که مسیر سرمایه‌گذاری آتی مسکن را نشان می‌دهد. در حالی که ما اکنون حدود ۶/۱ میلیون خانه خالی از سکونت در مناطق گران قیمت داریم که اگر برنامه‌ریزی درستی در این زمینه انجام می‌شد، می‌توانستیم ۴ میلیون مسکن در مناطق ارزان‌قیمت که تقاضای بیشتری دارد بسازیم. وی تقویت بازار رهن را مهم‌ترین وظیفه دولت می‌داند و می‌گوید: بنابراین، ما باید به گروه سوم که بدنه اصلی جامعه هستند تسهیلات مناسبی بدهیم تا بتوانند با پرداخت اقساط خانه خریداری کنند. اما سوال در تعیین نرخ تسهیلات است که در حال حاضر حدود ۲۸ درصد است و می‌تواند به مردم برای خرید مسکن کمک کند. با این حال، ۲۸ درصد سود یادشده حدود ۶۰ الی ۷۰ درصد هزینه خانوارها است و مردم نمی‌توانند این میزان را بپردازند؛ بنابراین دولت باید حضور پیدا کرده و با توجه به منابع موجود، تفاوت نرخ سود تسهیلات را بپردازد. بر این اساس پیشنهاد شد تا درآمد برگشتی از مسکن مهر که آثار تورمی خود را قبلا گذاشته است برای تامین منابع استفاده شود و برای افرادی که اولین خانه خود را خریداری می‌کنند، ۲۸ درصد سود توسط دولت پرداخت شود. وی در خصوص نقش بازار سرمایه می‌گوید: بورس می‌تواند نقش موثری داشته باشد مثلا ۲۰ هزار واحد وام را از بانک‌ مسکن که خرده‌فروش محسوب می‌شود، خریداری کند و در اختیار یک نهاد واسط قرار دهد تا آ‌ن‌را در بازار اولیه عرضه کند. به این ترتیب به ترازنامه بانک مسکن کمک می‌شود تا بتواند وام بیشتری دهد.

بانک یا بورس؟

دکتر پورابراهیمی نیز در این خصوص به پاسخگو نبودن نظام فعلی بانک‌ها اشاره می‌کند و می‌گوید: برای این منظور دو راهکار وجود دارد؛ نخست تقویت نظام بانکی است که با توجه به ترازنامه منفی بیشتر بانک‌ها و جرائم سنگین آنها کار دشواری است. بر این اساس، مجلس تصمیمات خوبی گرفته است که مهم‌ترین آن استفاده بهینه از صندوق توسعه ملی است که در گذشته انجام نمی‌شد. به این ترتیب، قراراست بیست درصد از این منابع را در اختیار بخش تولید و کشاورزی قرار دهیم و مسکن نیز می‌تواند بخشی از منابع یادشده را به خود جذب کند. اما نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس بر ظرفیت مناسب بازار سرمایه تاکید و اظهار می‌کند: استفاده از بازار سرمایه می‌تواند دومین راهکار جهت تامین‌مالی مسکن باشد. به این ترتیب می‌توان از ظرفیت منابع خرد استفاده کرد که یکی از راهکارها اوراق وقفی است؛ بنابراین در حوزه‌های مختلف، پروژه‌های اقتصادی مناسبی به‌منظور کمک به مردم با جمع‌آوری حداقل سرمایه‌ها انجام خواهد شد. همچنین، اوراق دیگری به نام صکوک استثنا در بازار سرمایه وجود دارد که می‌تواند نقش مناسبی در تامین‌مالی مسکن داشته باشد. به گفته وی اوراق مشارکت نیز یکی دیگر از ابزار است که در حال حاضر با مشکلاتی در نحوه اجرا مواجه است. به عنوان مثال، در سال جاری دولت قبل حدود ۲۵۰ میلیون تومان هزینه تبلیغات اوراق مشارکت طرح‌های عمرانی کرد، اما فقط ۹۰ میلیون تومان عایدی کل فروش بود که علت آن تفاوت در نرخ تورم و نرخ سود اوراق است. مشکل دیگر اوراق، عدم‌تخصیص سود نهایی در پایان انجام پروژه‌ها بود؛ در حالی که اگر این سود در انتها تخصیص داده می‌شد می‌توانستیم در بازار ثانویه بورس نیز آثار آن را مشاهده کنیم که در دولت جدید قصد بر اصلاح این ایرادات است. به اعتقاد وی، ETFها و به ویژه صندوق‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی که در زمان دکتر عبده طراحی شد می‌توانند نقش خوبی در تامین‌مالی مسکن ایفا کنند. به‌طور کلی، با توجه به ضعف‌های یادشده در حوزه بانکی باید هر چه بیشتر به سمت بازار سرمایه به عنوان منبع تامین‌مالی برویم.

رونق مسکن، تورم‌زا است؟

در پایان دکتر عبده در پاسخ به نگرانی‌های موجود در خصوص افزایش قیمت مسکن در پی خروج از رکود عنوان کرد: برخی ادعا می‌کنند وام دادن به بخش مسکن با تحریک تقاضا همراه است که می‌تواند رشد قیمت مسکن را به همراه داشته باشد. این در حالی است که بحث یادشده کاملا انحرافی است و این بحث شامل همه موارد می‌شود. به عبارت دقیق‌تر، زمانی که وامی داده می‌شود اگر در جای مناسب خود مصرف نشود می‌تواند مشکلاتی را به همراه داشته باشد، حال خواه وام برای مسکن باشد خواه برای طرحی دیگر. ارائه تسهیلات مناسب، روشی است که افراد زیادی در سراسر دنیا را صاحب خانه کرده است و نبایدنگران این مساله بود.

بورس بهترین گزینه تامین‌مالی مسکن