ارتباط بازار مسکن و بورس از زبان یکی از انبوه‌سازان برتر کشور
«با خرید سهام شرکت‌های ساختمانی خانه‌دار شوید»، عبارتی که چندی پیش میان سرمایه‌گذاران فعال در بازار سرمایه دهن به دهن شنیده می‌شد تا به این واسطه تب خانه دار شدن از طریق بازار سرمایه را به نمایش گذارد. شاید بتوان شیوع این تب را به دورانی نسبت داد که دولت تدبیر و امید بر آن شد تا در پیش‌نویس لایحه بودجه سال 93، بودجه‌های عمرانی خود را سه برابر کند.
براساس این توصیه سرمایه‌گذاران با پول کمتر و با انتخاب یک شرکت فعال ساختمانی در بورس، به راحتی می‌توانند به یک خانه دست یابند. تصمیمی‌که تنها با بررسی پروژه‌های شرکت‌های ساختمانی حاضر در بورس قابل اتخاذ خواهد بود، ضمن آنکه این مساله سرمایه‌گذاران را قادر خواهد ساخت تا از نوسان قیمت واحدهای مسکونی و تجاری در مناطق مختلف در استان تهران و دیگر استان‌های کشور منتفع شوند.
مساله‌ای که بعدها از سوی مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن رد شد و اینگونه تشریح شد که افزایش بودجه‌های عمرانی بر فعالیت شرکت‌های ساختمانی بورسی، تنها بر فعالیت‌های پیمانکاری در حوزه‌های مختلف اعم از راه سازی و پروژه‌های عظیم عمرانی مانند شرکت ساختمانی، سیمانی و فولادی تاثیرگذار است. در این میان شرکت‌های ساختمانی که از طرح‌های ساختمانی خاص مانند پروژه‌های اداری، تجاری خاص و مسکونی برخوردارند، هیچ گونه تاثیری از این امر نمی‌پذیرند؛ چرا که در فعالیت‌های عمرانی، برای پیمانکاران بازدهی پروژه مورد نظر نیست بلکه آنها صورت وضعیت کارکرد را براساس فهرست بها تنظیم و حق الزحمه خود را دریافت می‌کنند.
اما تداوم رکود حاکم بر بازار مسکن و رونق بازار سرمایه، مدیران بورسی را بر آن داشت تا با تنوع بخشی و گسترش ابزارهای مالی جدید در بازار سرمایه، نقدینگی موجود در جامعه را به سمت تولید هدایت کنند؛ در این میان عبده تبریزی اولین گام را برداشت و در سمت جدید خود (مشاور وزیر مسکن)، تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان را دوباره مطرح کرد. ابزاری که در ابتدای شکل گیری اش، روند طولانی صدور مجوز آن، فلسفه وجودی تشکیل این نوع از ابزار مالی را از میان برده بود. در پی این امر مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن که با بهره گیری از تجربه صدور اوراق اجاره برای طرح‌های ساختمانی خود، از راه اندازی صندوق زمین و ساختمان استقبال کرد و منافع حاصل از شکل گیری این نوع از ابزارها در پی ساخت و فروش پروژه‌های ساختمانی را به سرمایه‌گذاران تعمیم داد. پس از آنکه بازار سرمایه به واسطه صندوق‌های زمین و ساختمان، نقدینگی‌های خرد مردم را جمع آوری کرده و آنها را به سمت ساخت پروژه‌ها هدایت نمود در پایان ساخت پروژه‌های ساختمانی و با تقسیم سود حاصل از اجرا و فروش این پروژه‌ها میان دارندگان یونیت، سرمایه‌گذاران خرد را نیز از نتایج تغییرات قیمت مسکن منتفع سازد.
معزی که به تفاوت میان صندوق‌های زمین وساختمان با مشارکت‌های عمومی‌در بخش ساختمان به صورت سنتی اشاره می‌کرد، از نظارت سازمان بر این صندوق‌ها به عنوان عاملی یاد کرد که سبب خواهد شد تا آنها از متولی و تضمین بالایی برخوردار شوند؛ ضمن آنکه یونیت‌های این صندوق‌ها قابل معامله در بورس خواهند بود. بنا به اظهارات وی، سرمایه صندوق‌های زمین و ساختمان به نوع پروژه و هزینه ساخت آن بستگی دارد که نکته قابل توجه در این میان، تعلق گرفتن یک پروژه به هر صندوق زمین و ساختمان است، به طوری که با اتمام پروژه مزبور، صندوق نیز منحل می‌شود و در صورت تعریف پروژه دیگری، صندوق جدیدی تشکیل خواهد شد.
مدیر عامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن با احتمال طولانی بودن پروسه دریافت مجوز ایجاد این صندوق‌ها، عنوان کرد که به نظر می‌رسد که پس از تجربه شرکت‌های بورسی در راه‌اندازی دوتا سه صندوق مزبور، دریافت مجوز برای دیگر صندوقها روند آسان تری را طی کند. در نهایت قوت گرفتن تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان در بورس سبب شد تا شرکت سرمایه‌گذاری مسکن برآن شود تا راه‌اندازی این صندوق را برای چندین پروژه خود برنامه‌ریزی کند تا به این واسطه تشکیل اولین صندوق زمین و ساختمان را به نام خود ثبت کند.
اما هنوز بحث شکل گیری این نهاد مالی داغ بود که دستورالعمل اوراق سفارش ساخت به شرکت‌های فعال در بازار سرمایه در آبان ماه امسال ابلاغ شد تا به این واسطه مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری مسکن به پایین بودن سهم بازار سرمایه در تامین مالی مسکن به طور مستقیم در گذشته اشاره کند. سهمی‌که بخشی از آن نیز در پی استفاده از اوراق صکوک اجاره حاصل شده بود. اما ابلاغ دستورالعمل اوراق انتشار ساخت به شرکت‌های حاضر در صنعت انبوه‌سازی سبب شد تا بازهم مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن از انتشار این اوراق به عنوان نقطه عطفی در تامین مالی مسکن از طریق بازار سرمایه نام برد؛ به طوری که شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن به واسطه انطباق این اوراق با فعالیت‌های اصلی خود، تصمیم گرفت تا تعداد زیادی از پروژه‌های خود را از این طریق تامین مالی کند تا در کنار این تامین مالی، از این ابزار برای مدیریت نقدینگی پروژه‌های بلند مدت خود نیز بهره جوید.
وی در این میان مبنای انتشار این اوراق را برای دارایی‌هایی دانست که مدت ساخت آنها بلند مدت (معمولا بیش از یک سال) است، بر این اساس دارایی‌هایی که به مقادیر زیاد و به طور مستمر در کوتاه مدت تولید می‌شوند نمی‌توانند مبنای انتشار این اوراق قرار گیرند.
برخورداری این اوراق از ضامن معتبر و سود تضمینی به اعتقاد مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن سبب می‌شود تا خریداران آنها نگرانی از بابت اصل و سود اوراق نداشته باشند، بر این اساس بود که وی این اوراق را جزو سرمایه‌گذاری‌های بدون ریسک طبقه بندی کرد.
مزیت‌های انتشار این اوراق سبب شد تا وی بازهم این اطمینان خاطر را به سرمایه‌گذاران دهد که وجود ناظر و حسابرس در فرآیند انتشار این اوراق منجر خواهد شد وجوه جمع آوری شده در مسیر اعلام شده قبلی مصرف شود، نقش بازار گردان نیز تضمینی بر نقد شوندگی این اوراق است.
به هر حال پیشنهاد کارشناسان و اقتصاددانان به ورود سرمایه‌ها به بازار سرمایه سبب شد تا مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری مسکن در توصیه ای به فعالان بازار سرمایه مبنی بر قرار دادن سهام شرکت‌های ساختمانی در سبد سهام خود، اینگونه استدلال کند که ممکن است که قیمت سهام شرکت‌های ساختمانی در مقایسه با سهام دیگر شرکت‌های بورسی، از نوسان کمتری برخوردار باشد، اما سهام این شرکت‌ها، سهام مطمئن و بسیار کم ریسک هستند.
مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن در بیان بازدهی این شرکت در سال جاری نسبت به مدت مشابه در سال گذشته، ابرازداشت: با توجه به افزایش سرمایه سه شرکت تابعه این مجموعه یعنی سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب، سرمایه‌گذاری مسکن شمال شرق و سرمایه‌گذاری تهران، گروه سرمایه‌گذاری مسکن در ۹ ماهه نخست امسال از بازدهی ۱۶۷ درصدی ( با احتساب افزایش سرمایه ۵۰ درصدی) برخوردار شد. گرچه در روزهای اخیر با پایین آمدن شاخص و اوضاع فعلی بازار این بازدهی کاهش یافته است.
در حال حاضر ۱۸ شرکت حاضر در صنعت انبوه سازی در بازار سرمایه، از ارزش بازار ۳۵.۰۰۰ میلیارد ریالی برخوردارند که در میان آنها چند شرکت ساختمانی معتبر در رقابت با یکدیگر به سر می‌برند. پروژه ۴۰۰ واحدی شرکت سرمایه‌گذاری پردیس در میدان المپیک، مجموعه اداری، تجاری در فلکه دوم تهرانپارس، مجموعه اداری خدامی‌در میدان ونک، مجموعه مسکونی جماران در جمشیدیه، مجموعه اداری حقانی، ستاره کیش و بام چالوس مهمترین پروژه‌هایی است که شرکت سرمایه‌گذاری مسکن به واسطه شرکت‌های تابعه خود در آنها سرمایه‌گذاری کرده است. با توجه به این پروژه‌ها، مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن به برنامه این شرکت در بکارگیری شیوه‌های جدید فروش مسکن اشاره کرد که این امر در پی رکود حاکم بر صنعت صورت گرفته است. در واقع شرکت‌های این گروه با درنظر گرفتن دریافت‌های انبساطی‌تر، تلاش دارند تا پروژه‌هایشان مورد استقبال واقع شود.
وی انبساطی شدن دریافت وجوه از سوی شرکت‌های ساختمانی را لازمه دوران رکود دانست.
اما سایه رکود بر بازار املاک و مستغلات و نگرانی از عدم تحقق در آمدها در گروه سرمایه‌گذاری مسکن، سبب شد تامعزی برای اطمینان خاطر سهامداران این شرکت ضمن تاکید بر عدم وجود هیچ گونه نگرانی، به رکود حاکم بر بازار مسکن در سال‌های گذشته نیز اشاره ای داشته باشد، تجربه‌ای که سبب شد تا این شرکت برای رویارویی آن در سال مالی آتی به طراحی برنامه‌های جدیدی بپردازد، ضمن آنکه با توجه به تنوع سبد پروژه‌ها، ریسک عدم تحقق در آمد قابل مدیریت است. به طور نمونه معزی درمورد کاهش سود شرکت سرمایه‌گذاری مسکن تهران در سال مالی منتهی به پایان شهریورماه ۹۲ ابراز داشت: قرار بود که یکی از پروژه‌های شرکت سرمایه‌گذاری مسکن تهران یعنی پروژه خدامی ‌در شهریورماه امسال به فروش برسد اما این مساله به سال ۹۳ موکول شد. در پی این امر سود سال مالی منتهی به پایان شهریورماه ۹۳ به رغم تعدیل منفی در سال مالی قبل، دو برابر اعلام شد که مورد اقبال بازار نیز قرار گرفت.
وی در این میان به بررسی و مطالعات بازار از سوی این شرکت به منظور قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی و تجاری بر اساس توان مشتریان در زمان‌های مختلف اشاره نمود.
مدیر عامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن همچنین به تنظیم نحوه دریافت اقساط به منظور ایجاد جذابیت برای مشتریان اشاره کرد. اگر چه برند شرکت و شناخته شدن نام آن در مناطقی که شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن وجود دارد، به اذعان معزی سبب شده تا مردم با توجه به تجربه خود، از این احساس برخوردارباشند که خرید آنها از منابع معتبر صورت گرفته است و این مساله پشتوانه ای برای شرکت محسوب می‌شود.
بر اساس این تجربیات است که شرکت سرمایه‌گذاری مسکن درتلاش است که دو شرکت ساختمانی پردیس و زاینده رود را به بازار سرمایه وارد کند، مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن در مورد زمان عرضه سهام شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن پردیس و زاینده رود به فرابورس، ابراز داشت: با توجه به پذیرش این شرکت‌ها، مراحل اداری آنها به منظور درج در تابلوی فرابورس در حال انجام است که به نظر می‌رسد ظرف یک تا دو ماه آینده این امر صورت پذیرد.
وی از تبدیل این شرکت‌ها از سهامی ‌خاص به عام، ارایه امید نامه، ارائه آخرین عملکرد بر اساس بودجه سال مالی آنها به عنوان اقداماتی نام برد که قبل از عرضه سهام شرکت‌های سرمایه‌گذاری پردیس و زاینده رود، باید انجام شود.