«دنیای اقتصاد» چشم‌انداز سهام شرکت‌های املاک و مستغلات را بررسی می‌کند
ساختمانی‌ها پیشتاز می‌شوند؟
سود مطلوب و مطمئن این بازار هم باعث شده تا عامه مردم دید مثبتی نسبت به سرمایه‌گذاری در مسکن داشته باشند. در بورس اوراق بهادار تهران هم اکنون ۱۲ نماینده از ساختمانی‌ها حضور دارند که از نظر تعداد ۵/۲ درصد شرکت‌های بورسی را تشکیل می‌دهند اما تقریبا ۲/۱ درصد از ارزش کل بازار (۱۵۰۰ میلیارد تومان در بورس و ۶۰۰ میلیارد تومان در فرابورس) را به خود اختصاص داده‌اند.همچنین میانگین سرمایه شرکت‌های ساختمانی در بورس ۲۹۴ میلیارد ریال است که در مقایسه با کل شرکت‌های حاضر در بورس (۱۸۶ میلیارد ریال) رقم بالاتری است. شرکت‌های فعال در صنعت ساختمان دارای نوسان سودآوری کمی هستند و همین امر می‌تواند زمینه افزایش توجه سرمایه‌گذاران به سهام انبوه‌ساز را فراهم سازد. گزارش پیش رو در گفتوگو با کارشناسان بازار سرمایه به بررسی سهام ساختمانی و افق آن می پردازد.
مسکن به کانون توجه باز می‌گردد؟
عضو هیات مدیره شرکت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه با اشاره به جذابیت بازار مسکن در کشور گفت: بازار املاک در ایران همیشه به عنوان یکی از گزینه‌های مناسب برای جذب نقدینگی با دو هدف مصرف واقعی و سرمایه‌گذاری ایفای نقش کرده است.مهدی گودرزی در ادامه بیان کرد: مسکن به دلیل گنجایش نامحدود، پتانسیل جذب منابع قابل توجه را داراست، هر چند طی سال‌های اخیر رکود باعث شده تا حجم سرمایه‌گذاری در این بازار کاهش داشته باشد که این اثر به صورت کاهش تولید و عرضه مسکن نمایان شده است. وی ادامه داد: با توجه به اتفاقات اخیر و چالش‌های بازار ارز، طلا و سهام، با توجه به افزایش حجم نقدینگی کشور، بازار مسکن می‌تواند به عنوان یکی از بازارهای هدف آتی برای جذب حجم قابل توجهی از نقدینگی کشور مدنظر قرار گیرد.
گودرزی در ادامه بیان کرد: صنعت ساختمان در جهان از سال 2010 روند رو به رونقی را آغاز کرده است و اقتصادهای آسیای شرقی و هند نیز پول قابل توجهی را روانه این بازار نموده‌اند. در ایران، پیش‌بینی آینده بازار مسکن متاثر از عواملی نظیر برقراری آرامش و اطمینان برای سرمایه‌گذاری، میزان تسهیلات اعطایی، وضعیت بازدهی بازارهای رقیب و پیروی از چرخه های رکود و رونق است.
از نظر گودرزی، با توجه به بازدهی نزدیک به ۲۵ درصدی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن از ابتدای سال جاری تاکنون، ابهامات پیشرو در بازارهای رقیب و تمایل سنتی مردم به خرید ساختمان برای حفظ قدرت خرید، تداوم حرکت نقدینگی سرگردان جامعه به سمت بازار مسکن دور از انتظار نیست.
رشد در انتظار سهام ساختمانی
گودرزی در ادامه به سهام شرکت‌های ساختمانی در بورس و P/E آنها اشاره کرد و گفت: سهام شرکت‌های ساختمانی از P/E منطقی برخوردار هستند و سهامداران نیز به این امر واقفند که باید بازدهی این شرکت‌ها را در میان‌مدت مد نظر قرار دهند.وی ادامه داد: این نگرش به شرکت‌های ساختمانی تا حدود بسیار زیادی سهام این شرکت‌ها را از نوسانات مثبت و منفی شدید مصون نگاه می‌دارد. گودرزی افزود: خصوصیت شرکت‌های ساختمانی این است که در دارایی‌های ملموس، کم‌ریسک و دارای بازده منطقی سرمایه‌گذاری می‌کنند و این ویژگی‌ها باعث می‌شود که همواره مورد علاقه فعالان بازار سرمایه باشند. لذا انتظار می‌رود شرکت‌هایی که دارای پتانسیل بنیادین هستند با پیش‌بینی سود مناسب برای سال مالی آتی، رشد قیمتی سهام را در آینده نزدیک تجربه کنند.
چرا رشد قیمت مسکن به رونق سهام ساختمانی نمی‌انجامد؟
عضو هیات مدیره شرکت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه در ادامه آمار‌های مربوط به تعداد واحدهای مسکونی را مدنظر قرار داد و گفت: آمارها بیانگر این موضوع است که تعداد واحدهای مسکونی در دست ساخت در کشور طی دو سال گذشته روند نزولی داشته و این امر باعث گردیده تا عرضه مسکن در محیط‌های شهری کاهش یابد که ثمره آن به صورت افزایش قابل توجه اجاره‌بها و افزایش ملایم قیمت مسکن مشاهده می‌شود.
گودرزی افزود: اما چرا سهام این شرکت‌ها با وجود رشد قیمت ملک، در رکود بوده‌اند؟ پاسخ به این سوال را باید در نحوه قیمت‌گذاری سهام و فاکتورهای موثر بر آن جست‌وجو کرد.
با توجه به اینکه از مهم‌ترین فاکتورهای موثر برای افزایش قیمت سهام در ایران تعدیل‌های مثبت سهم ناشی از افزایش سود، حمایت سهامداران عمده و سیاست تقسیم سود شرکت‌ها می‌باشد و این فاکتورها لزوما تحت تاثیر افزایش قیمت مسکن نیستند، لذا اثرپذیری قیمت سهام شرکت‌های ساختمانی از رشد قیمت مسکن مستقیم نبوده است.
او افزود: همچنین با توجه به اینکه روند ساخت و ساز طی دو سال گذشته در مقایسه با سال‌های قبل از آن کندتر شده بود و فضای بازار سرمایه کشور به جز چند ماه ابتدای سال با رکود دست‌و‌پنجه نرم کرده است، اقبال بازار سرمایه به سهام شرکت‌های ساختمانی تحت تاثیر این عوامل قرار گرفته است.
به‌جای سودآوری بر NAV تمرکز کنید
گودرزی در ادامه به تفاوت کیفیت سود شرکت‌های ساختمانی بورس اشاره کرد و گفت: برخی شرکت‌های ساختمانی اقدام به فرآوری زمین‌ها و ابنیه کرده و از ارزش‌افزوده ایجاد شده منتفع می‌گردند و برخی دیگر عمده درآمد خود را از ساخت و فروش واحدهای ساختمانی تحصیل می‌کنند.
وی ادامه داد: توجه به خالص ارزش دارایی‌ها (NAV) در ارزیابی سهام شرکت‌های ساختمانی نسبت به سودآوری این شرکت‌ها در اولویت قرار دارد؛ زیرا ممکن است شرکتی فاقد پروژه‌های ارزشمند متعدد بوده لیکن در فرصتی استثنایی اقدام به فروش یکی از پروژه‌های خود کرده و سودی مقطعی شناسایی کند، اما امکان استمرار شناسایی سود را نداشته باشد. گودرزی در ادامه افزود: چنین شرکتی را مقایسه نمایید با شرکتی که دارای زمین‌ها و املاک ارزشمند متعدد بوده و پروژه‌های ساختمانی مناسبی را نیز در دست اجرا دارد لیکن استراتژی شرکت توسعه سرمایه‌گذاری‌ها بوده و سیاست تقسیم سود نقدی را دنبال نکند؛ شما سهام کدام شرکت را خریداری می‌کنید؟ پاسخ به این سوال موازنه بین خالص ارزش دارایی‌ها و سودآوری را به نمایش خواهد گذاشت.
عوامل رونق سهام انبوه‌ساز
گودرزی در ادامه رونق چند ماه اخیر در سهام برخی شرکت‌های ساختمانی را مدنظر قرار داد و گفت: برخی نمادهای این صنعت در چند ماه اخیر با رشد قیمتی و اقبال بازار مواجه شده‌اند. رونق این گروه از شرکت‌ها تحت تاثیر عوامل گوناگونی قرار داشته است که از جمله آنها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
• کاهش رونق بازار مسکن طی چند سال اخیر که منجر به افت قیمت سهام گردیده بود.
• شناسایی پروژه‌های نزدیک به واگذاری در این شرکت‌ها با انتظار سود مناسب حاصل از فروش.
• رونق نسبی دادوستد زمین و ساختمان علی‌الخصوص در نیمه دوم سال جاری و انتظار افزایش قیمت‌ها.
• ورود شرکت‌های جدید در صنعت ساختمان، قیمت‌گذاری مناسب و عرضه‌های اولیه موفق سهام این شرکت‌ها.
• ناچیز بودن تاثیر‌پذیری شرکت‌های این صنعت از نوسانات نرخ ارز و تلاطم‌های سیاسی و خارجی.
• پروژه‌های سودآور متعدد در برخی از شرکت‌های پیشرو در این صنعت علی‌الخصوص شرکت‌های تازه وارد.
• تقسیم سود مناسب برخی شرکت‌ها در مجامع اخیر.
فعالان بازار سرمایه با توجه به موارد فوق و اخبار روز مبنی بر افزایش قیمت مسکن بخشی از منابع سرمایه‌گذاری خود را به سمت شرکت‌های ساختمانی دارای پتانسیل بالا سوق داده‌اند.
دید میان‌مدت به ساختمانی‌ها
گودرزی در انتهای سخنانش به پیشرو نبودن سهام شرکت‌های ساختمانی اشاره کرد و گفت: شرکت‌های ساختمانی به دلیل تعداد محدود آنها، شناوری کم سهام و سهم اندک از بازار سرمایه کشور به نظر نمی‌رسد قابلیت پیشرو بودن را در بلند مدت دارا باشند، ولیکن با توجه به نکات ذکر شده در شرایط کنونی سهام شرکت‌های ساختمانی جزء گزینه‌های مطلوب برای خرید در قیمت‌های مناسب و نگهداری سهام با رویکرد میان‌مدت می‌باشند.وی خاطرنشان کرد: توجه به کیفیت پروژه‌ها، میزان پیشرفت فیزیکی آنها، حجم پروژه‌های آماده برای واگذاری، توان ایجاد نقدینگی از محل واگذاری پروژه‌ها و رویکرد سهامداران عمده شرکت‌ها از عواملی است که سرمایه‌گذاران محترم در گلچین کردن سهام شرکت‌های این صنعت باید به آنها توجه داشته باشند.
وام، بلای جای ساختمانی‌ها
در همین حال، حمید اعرابی، تحلیلگر بازار سرمایه نیز معتقد است وضعیت ساختمانی‌ها در بورس مطلوب است. از نظر وی، در فروردین سال آینده با توجه به افزایش نقدینگی، رشد بیشتری در این بخش از بازار مشاهده خواهد شد.
وی در ادامه سخنانش به ارزیابی چالش‌ها و فرصت‌های انبوه‌سازان در بورس پرداخت و گفت: بزرگ‌ترین مشکل در حال حاضر برای ساختمانی‌ها، دسترسی به نقدینگی است؛ در نتیجه شرکت‌ها برای انجام فعالیت مجبور به دریافت وام می‌شوند که بازپرداخت آن باعث مشکلات می‌شود.این تحلیلگر بازار سرمایه در ادامه به NAV بسیار بالای شرکت‌های ساختمانی اشاره کرد و گفت: تقریبا تمام شرکت‌های ساختمانی بورسی، 40 تا 50 درصد NAV خود معامله می‌شوند. برخی نیز شاهد معامله 10 تا 20 درصد از این رقم هستند که عمده دلیل پایین بودن در برخی شرکت‌ها مربوط به وام‌هایی است که این قبیل شرکت‌ها به دلیل عدم وجود نقدینگی دریافت کرده‌اند و تنها باعث افزایش هزینه مالی آنها شده است.اعرابی خاطرنشان کرد: تمام فعالان اقتصادی و به ویژه آن دسته که در بخش بازار مسکن فعال هستند سال مثبتی را در پیش‌روی این بازار می‌بینند.
وی افزود: اما در بلندمدت، آینده چندان درخشانی در انتظار این بازار نیست.اعرابی پیش‌بینی کرد از امروز تا فصل مجامع شرکت‌های ساختمانی در سال ۹۱، وضعیت سهام آنها روبه بهبود خواهد رفت.
رشد مسکن در سایه عرضه و تقاضا
شهریار هاشمی، کارشناس بازار سرمایه نیز در گفتوگو با خبرنگار ما درباره آینده بازار مسکن گفت: ترکیب جمعیتی جوان کشور تقاضای واقعی برای مسکن را تا چند سال آتی همچنان بالا نگه می‌دارد، این تقاضا به خودی خود از میزان عرضه بالاتر است و البته بسته به مناطق مختلف و متراژ، تاثیرات متفاوتی بر رشد قیمت ملک می‌گذارد.
وی در ادامه افزود: علاوه بر این، دو فاکتور اساسی دیگر را نیز بایستی در احتمال تداوم رشد قیمت مسکن موثر دانست؛ یکی رشد قیمت تمام شده واقعی ساختمان در کل کشور و دیگری انگیزه‌های سفته‌بازی و استفاده از مسکن به عنوان کالایی سرمایه‌ای برای حفظ ارزش پول.
هاشمی ادامه داد: با این تفاسیر همچنان در سال آتی امکان رشد بیشتر قیمت برای بخش مسکن وجود دارد.
وی افزود: در بلندمدت می‌توان انتظار داشت از شتاب رشد قیمت مسکن کاسته شود اما این شیب همچنان صعودی خواهد بود.
چالش‌های سهام ساختمانی
هاشمی در ادامه به چالش‌ها و فرصت‌های صنعت ساختمان در بورس اشاره کرد و گفت: در ابتدای امسال که بازار رشد بی‌منطقی را تجربه کرد و بسیاری از سهم‌ها از محدوده ارزش ذاتی خود خارج شدند؛ صنعت ساختمان از این قاعده مستثنی بود و همچنان هم در مقایسه با دیگر سهام یکی از صنایعی است که می‌تواند رشد قیمتی خود را ادامه دهد.وی افزود: این در حالی است که سهام شناور این صنعت پایین است و حقوقی‌های پر تعدادی به عنوان سهم اصلی از سبد سرمایه‌گذاری‌هایشان درگیر این صنعت نیستند و اگر هم باشند صرفا به منظور مدیریت ریسک سبد است.
وی ادامه داد: از دیگر چالش‌های عملیاتی این صنعت هم می‌توان به رشد بهای تمام شده اشاره کرد که با توجه به محدود بودن قدرت خرید افراد، رشد قیمت فروش، باز هم کاهش معاملات بخش مسکن را به دنبال می‌آورد. هاشمی افزود: نکته دیگر ارزش نسبتا پایین ارزش روز این صنعت در مقایسه با کل بازار است؛ بدین ترتیب انتظار نمی‌رود شاخص کل و به تبعیت از آن، حال و هوای کلی بازار به سمتی برود که این صنعت بتواند حرکت استوار و تاثیرگذاری در آن پدید آورد.
ساختمانی‌ها تاخیر دارند!
این تحلیل گر بازار سرمایه در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی بر اینکه چرا رشد قیمت مسکن در افزایش قیمت سهام ساختمانی منعکس نمی‌شود؟ گفت: باید روند حرکتی سهم و سودآوری شرکت‌های این صنعت را بررسی کنیم، اگر این کار را با دقت انجام دهیم متوجه می‌شویم که از سال ۸۷ به این سو روند سودآوری شرکت‌های ساختمانی کاملا نزولی بوده است.
وی افزود: اما این روند در پایان سال گذشته به پایان رسیده و روند صعودی سودآوری سهم‌های ساختمانی آغاز شده است.هاشمی افزود: با این تفاسیر می‌توان گفت همانند تمامی رویدادهای اقتصادی رشد یا افت قیمت مسکن با یک دوره تاخیر روی سودآوری شرکت‌ها و قیمت سهامشان تاثیر می‌گذارد؛ تغییرات قیمتی در یک سال اخیر این امر را تایید می‌کنند. هاشمی در ادامه سخنانش افزود: برخی شرکت‌های ساختمانی دارایی زیادی دارند و بدین ترتیب چند برابر قیمت سهم NAV دارند اما هیچ ارزش افزوده‌‌ای از طریق فروش آنها و ارائه سود سهام برای سهامدار ایجاد نمی‌کنند که عمده دلیل این امر مربوط به نحوه شناسایی درآمد‌ها و ارزش جایگزینی املاک مربوط می‌شود.
وی در ادامه گفت: بنابراین عده‌ای از مدیران به این نتیجه می‌رسند که بدون هیچ فعالیتی، دارایی‌هایشان هم پای تورم رشد می‌کند.
همچنین فراموش نکنیم شرکت‌های ساختمانی به طور عمومی مشکل نقدینگی دارند که امکان ایجاد پروژه‌های جدید را نیز از آنها سلب می‌کند. اما نباید فراموش کرد که این شرکت‌ها دارایی‌هایی دارند که به هر روی متعلق به سهامداران‌شان است. پس منطقی است که قیمت سهم به درصد معقولی از خالص ارزش دارایی‌ها برسد که مطمئنا خواهد رسید.
اینجا عرصه سفته‌بازان نیست!
این تحلیلگر بازار سرمایه در ادامه به رونق سهام ساختمانی‌ها در چند ماه اخیر اشاره کرد و گفت: در مقایسه با سایر سهم‌ها این صنعت جذابیت‌های خود را از نظر قیمتی، رشد سودآوری و تقسیم سود مجامع داشته است و ارزندگی، اصلی‌ترین دلیل برای رشد این سهام بوده است.
هاشمی افزود: به‌این ترتیب رشد قیمت اخیر که چندمین دوره صعودی در یکساله گذشته بوده، اتفاق افتاده است؛ در این راستا، بیشتر ساختمانی‌ها در یک سال اخیر بیش از ۵۰ درصد بازدهی داشته‌اند.
وی ادامه داد: این صنعت سرو صدای زیادی ندارد، اما بازدهی مناسبی داشته و خواهد داشت. اگر به نحوه معاملات و روانشناسی سهامداران‌شان توجه کنید مشخص می‌شود که این صنعت مورد دلخواه سفته‌بازان نیست و سرمایه‌گذاری در آن نیاز به صبر و تحمل خاص خود دارد.
آسیاب به نوبت
هاشمی در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی بر اینکه سهام ساختمانی در چه صورتی می‌توانند به عنوان یکی از گروه‌های پیشرو بازار مطرح شوند؟ گفت: چگونه سهام قندی‌ها که هیچ کسی تصورش را هم نمی‌کرد در سال جاری با آن همه جنجال و هیاهو پیشرو شدند؟! چرخش سرمایه‌ها در بازار و صنایع متفاوت این آسیاب را به نوبت به حرکت در‌می‌آورد.
وی تاکید کرد: همین امسال هم این صنعت رشد در مقایسه با بسیاری از صنایع از جمله خودرو سازان و تجهیزاتی‌ها و... عملکرد بهتری داشته است.
این کارشناس ادامه داد: رشد آتی قیمت مسکن و گزارش‌های فصلی مهم‌ترین دلایلی هستند که می‌توانند موجب رونق معاملات این سهام بشوند.
هاشمی در پایان خطاب به سهامداران خاطرنشان کرد: سهام ساختمانی عموما در شرایط فعلی ارزنده هستند. اگر به دنبال سهام پرحاشیه با نوسانات زیاد هستید، این صنعت نمی‌تواند جذابیت لازم را به ارمغان بیاورد. اما اگر بازدهی ۴۰ درصدی در یک سال از نظر شما کافی می‌نماید، خرید و نگهداری سهام این گروه برایتان مناسب است.
ارسال نظر