با توجه به افزایش قیمت واحدهای مسکونی، اثرگذاری وام ۲۰ میلیون تومانی در تصمیم به خرید واحدهای مسکونی تا حدودی کاهش یافته است

گروه بورس- هدیه لطفی: در حالی که این روزها نرخ اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس نوسانات متعددی را تجربه می‌کند، در اغلب اوقات تغییرات قیمتی این ابزارهای نوین مالی در بازار سرمایه مثبت است، از این رو فعالان بازار و البته متقاضیان خرید این اوراق تحولات نسخه فرابورسی اوراق مسکن را دنبال می‌کنند. اوراقی که این روزها در فرابورس ایران قیمتی کمتر از ۶۰ هزار تومان را تجربه می‌کنند و خرید هر یک از آنها برابر است با ۵۰۰ هزار تومان وام مسکن. به تعبیری واضح‌تر در حال حاضر ۲۰ میلیون تومان وام مسکن در فرابورس ارزشی برابر با ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان دارد. این در حالی است که در زمان رونق بازار مسکن و زمانی که وام مسکن نقش کلیدی در تامین نقدینگی تامین مسکن قبل از افزایش نرخ‌های سال گذشته و امسال را داشت، قیمت اوراق تسهیلات مسکن تا بیش از ۸۰ هزار تومان هم پیش‌ رفت اتفاقی که قیمت تسهیلات مسکن را در این بازار به سطح ۳ میلیون و ۲۰۰ هزارتومان هم افزایش داد.

در این شرایط به بررسی آخرین تحولات این ابزارهای نوین مالی پرداخته‌ایم و در گزارش پیش‌رو کارشناسان به سوالاتی شامل اینکه دلیل افزایش نرخ اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس چیست؟، با توجه به اینکه هنوز آیین‌نامه افزایش عمر واحدهای مسکونی از ۱۲ به ۲۰ سال برای استفاده از وام ابلاغ نشده، رشد نرخ اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس چه توجیهی دارد؟ و اینکه افزایش عمر واحدهای مسکونی برای استفاده از وام مسکن چقدر در جذاب‌سازی اوراق تسهیلات مسکن اثرگذار است؟

دلایل رشد نرخ اوراق مسکن چیست؟

مدیرعامل کارگزاری بانک مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ما، افزایش نرخ اوراق تسهیلات مسکن را مرهون چند دلیل دانست و اظهار کرد: به دور از بحث‌های مربوط به سفته‌بازان که با خرید و نگهداری کوتاه‌مدت اوراق تسهیلات مسکن اقدام به دریافت نوسانات از این محل می‌کنند؛ بحث تقاضای بالا برای خرید اوراق مزبور مطرح است که این تقاضا از خرید مسکن نشات گرفته است.

محمد کفاش در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» افزود: در شرایط کنونی تقاضا برای خرید واحدهای کوچک بیشتر است؛ چون فردی که تمکن‌ مالی برای خریداری واحدی با متراژ بالا دارد، باید برای خریداری آن مبالغ میلیاردی پرداخت کند که فرد مزبور با این شرایط محتاج ۲۰ میلیون تومان وام نیست!

وی ادامه داد: به‌این ترتیب معمولا وام‌های مسکن برای خانه‌هایی با هزینه‌های کمتر مورد استقبال قرار می‌گیرد و هرچه این قبیل ملک‌ها بیشتر باشد تقاضا برای خرید آن بیشتر و بالطبع قیمت آن رشد خواهد کرد. از سوی دیگر می‌توان اختلاف بین نرخ سود این وام‌ها با بقیه وام‌های بانکی را از دیگر دلایل جذابیت این اوراق عنوان کرد؛ نرخ سود این اوراق حدود ۱۴ درصد است. این در حالی است که دیگر اوراق بانکی نرخ سودی در حدود ۲۵ تا ۲۷ درصد دارند که این مساله باعث جذابیت اوراق تسهیلات بانک مسکن شده است. به‌این ترتیب هرچه اختلاف نرخ سود این اوراق با بازارهای موازی بیشتر شود، تقاضا برای خرید آن و در واقع نرخ مزبور افزایش خواهد یافت.

کفاش تصریح کرد: چنانچه روزی نرخ اوراق تسهیلات مسکن در سطح ۷ درصد کاهش یابد، قیمت هر برگه اوراق رشد چشمگیری را تجربه خواهد کرد.

این اوراق جذاب!

مدیرعامل کارگزاری بانک مسکن در پاسخ به سوال خبرنگار ما، مبنی بر اینکه اساسا افزایش عمر واحدهای مسکونی برای استفاده از وام مسکن چقدر در جذاب‌سازی اوراق تسهیلات مسکن اثرگذار است؟ گفت: این موضوع را از دو جهت می‌توان مورد بررسی قرار داد؛ یکسری افراد با هدف نوسان‌گیری از این اوراق به این امید که با ابلاغ آیین‌نامه مزبور اوراق یادشده رشد قیمت یافته، اقدام به خریداری آن می‌کنند که این امر خود باعث رشد قیمت اوراق مزبور می‌شود. از طرف دیگر گروهی از افراد که می‌خواهند در آینده‌ای نه چندان دور از این وام مسکن استفاده کنند و با علم به این موضوع که ابلاغ آیین‌نامه مزبور باعث رشد قیمت اوراق خواهد شد، در حال حاضر اقدام به خرید اوراق می‌کنند که این امر نیز باعث افزایش قیمت آن خواهد شد.

این کارشناس بازار سرمایه در ادامه اظهاراتش افزایش عمر واحدهای مسکونی برای استفاده از وام مسکن را دیگر عامل تاثیرگذار در بالا رفتن جذابیت اوراق تسهیلات مسکن دانست و اظهار کرد: افزایش عمر واحدهای مسکونی به طور قطع باعث بالا رفتن تقاضا برای استفاده از این اوراق خواهد شد؛ چنانچه در حال حاضر یک میلیون واحد مسکونی زیر ۱۲ سال وجود داشته باشد، با تصویب آیین‌نامه مزبور، تعداد واحدها به ۱۰ میلیون افزایش خواهد یافت که این امر خود به خود باعث ایجاد تقاضای بیشتر خواهد شد. از طرفی دیگر عمر ساختمان که با قیمت آن رابطه معکوس دارد؛ پایین‌تر خواهد آمد و به‌این ترتیب تعداد کسانی که قدرت خرید پیدا می‌کنند رو به صعود خواهد بود و در نهایت این موضوع باعث بالا رفتن سرعت خرید واحدهای با عمر بیشتر می‌شود.

وام مسکن صرفه‌جویی خوبی دارد

این کارشناس بازار سرمایه در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی بر اینکه آیا تامین ۲۰ میلیون تومان وام با نرخ سود ۱۵ درصد، ارزش هزینه ۵/۲ میلیون تومانی را دارد؟ گفت: بله، در واقع با این روش در هزینه پرداخت سود صرفه‌جویی می‌شود.

کفاش ادامه داد: با توجه به نرخ تورم در حال حاضر، پرداخت ۵/۲ میلیون تومان برای کسب وام مزبور رقم ناچیزی خواهد بود.

وی افزود: می‌توان توجیه دیگری نیز برای آن عنوان کرد که چنانچه فرد با این وام بتواند خانه‌ای خریداری کند، دیگر نیازی به اجاره‌نشینی نخواهد بود و پرداخت اقساط آن می‌تواند به مشابه پرداخت اجاره بهای منزل اجاره‌ای باشد.

نوسان‌گیری ممنوع!

مدیرعامل کارگزاری بانک مسکن در پایان اظهاراتش خرید اوراق تسهیلات مسکن را به منظور نوسان‌گیری نفی کرد و گفت: این کار بسیار غیراخلاقی است و در واقع سهامداران می‌توانند از سهام‌های بسیار زیاد موجود در بازار که سهام‌های ارزنده‌ای نیز هستند به سود بالایی دست یابند نه از این روش!

کفاش ادامه داد: در واقع فردی که برای تامین مسکن اقدام به خرید این اوراق می‌کند، یا جوان تازه ازدواج کرده است یا فردی کهنسال که راه دیگری به غیر از این برای دستیابی به مسکن ندارد، بنابراین کسب سود از این افراد غیراخلاقی است.

تغییرات در صورت تصویب

عضو هیات مدیره شرکت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه نیز در گفت‌وگو‌ با خبرنگار دنیای اقتصاد به بررسی روند اوراق تسهیلات مسکن از ابتدای سال جاری تا‌کنون پرداخت و گفت: با بررسی روند ۶ ماهه گذشته این اوراق، روند حرکتی قیمت این اوراق با کاهش مواجه بوده است و طی ۳ ماه گذشته نیز این روند ادامه داشته است.

مهدی گودرزی در ادامه افزود: اما طی روزهای اخیر این اوراق با افزایش قیمت بسیار محدود در دامنه قیمتی مشخص مواجه بوده اند که می تواند ناشی از اثرات جو مثبت بازار سرمایه باشد و دلیل خاصی برای افزایش قیمت این اوراق طی روزهای آتی تصور نمی‌شود.

این کارشناس بازار سرمایه در ادامه اظهاراتش به آیین‌نامه افزایش عمر واحدهای مسکونی از ۱۲ به ۲۰ سال برای استفاده از وام اشاره کرد و گفت:افزایش یا کاهش قیمت این اوراق لزوما و به طور مستقیم تحت تاثیر این تصمیم نیست؛ هر چند ممکن است تحت تاثیر روانی بازار، قیمت این اوراق متاثر شوند.

گودرزی ادامه داد: با توجه به اینکه اتفاق مشخصی در حوزه مسکن و ساختمان انتظار نمی‌رود، لذا افزایش محدود نرخ این اوراق طی روزهای گذشته را می توان با مثبت شدن عمومی بازار سرمایه مرتبط دانست.

این کارشناس بازار سرمایه در ادامه بیان کرد: با توجه به افزایش قیمت واحدهای مسکونی، اثرگذاری وام ۲۰ میلیون تومانی در تصمیم به خرید واحدهای مسکونی تا حدودی کاهش یافته است. وی ادامه داد:اما به طور اساسی این تصمیم منجر به این خواهد شد که پتانسیل تقاضا برای وام‌های ۲۰ میلیون تومانی به‌صورت بالقوه افزایش یابد که در نتیجه آن می توان انتظار داشت در صورت تصویب، قیمت این اوراق تحت تاثیر افزایش تقاضای واقعی و حجم معاملات با تغییر مواجه شوند.

عضو هیات مدیره شرکت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی بر اینکه آیا افزایش عمر واحدهای مسکونی برای استفاده از تسهیلات مسکن می‌تواند بار دیگر وام مسکن را مورد توجه مردم قرار دهد یا باید برای افزایش میزان مبلغ وام مسکن هم فکری کرد؟ گفت: در شرایط کنونی افزایش مبلغ وام مسکن در صورتی که قابل توجه باشد، منجر به افزایش توان خرید خواهد شد که در نتیجه افزایش معاملات مسکن را به دنبال خواهد داشت. لیکن تصمیم‌گیری در این ارتباط باید در راستای سیاست‌گذاری کلان در حوزه مسکن باشد که به نظر نمی‌رسد در شرایط فعلی تغییر سیاست‌ها در دستور کار متولیان امر باشد.

گودرزی ادامه داد: همچنین با توجه به تاثیر افزایش سقف وام در مدیریت قیمت مسکن، ضروری است ارزیابی‌های کارشناسی دقیق در این ارتباط صورت پذیرد.

عضو هیات مدیره شرکت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه درادامه اظهاراتش مساله ارزندگی این وام را مدنظر قرار داد و گفت: در صورتی که قصد خریداران استفاده از این اوراق باشد با توجه به نسبت این وام به قیمت کل واحد مسکونی تصمیم‌گیری در خصوص ارزنده بودن یا نبودن هزینه تامین وام برای افراد مختلف و در شرایط خاص متفاوت خواهد بود.

وی ادامه داد: در صورتی که افق پیش روی عموم مردم افزایش قیمت‌ها و کاهش ارزش دارایی‌های ریالی آنها باشد، طبیعتا با انتظار رشد قیمت در آینده حاضر به تحمل این هزینه خواهند بود. از طرفی و با توجه به سهم اندک هزینه تامین وام در مقایسه با قیمت کل معامله یک واحد مسکونی، به نظر نمی‌رسد این هزینه از اهمیت بالایی در تصمیم‌گیری افراد برخوردار باشد.

رونق به بازار مسکن برمی‌گردد؟!

در همین حال چند نفر از مشاوران املاک نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ما از روند تصویب و اجرای آیین‌نامه مزبور اظهار بی‌اطلاعی کرده که این موضوع می‌تواند ناشی از عدم اطلاع‌رسانی مناسب در این زمینه باشد.

حالا با این وجود در جست‌وجوی بیشتر یکی از این مشاوران پیدا شد که اطلاعات بیشتری نسبت به همکاران خود داشت؛ مرادی در گفت‌وگو با خبرنگار ما تصویب آیین‌نامه افزایش عمر واحدهای مسکونی از ۱۲ به ۲۰ سال برای استفاده از وام مسکن را گامی مثبت در جهت دستیابی به مسکن برای اقشار بیشتری از جامعه دانست و گفت: با توجه به اینکه قیمت هر مترمربع خانه‌های با عمر بیشتر نسبت به خانه‌های نوساز پایین‌تر است، افراد بیشتری از جامعه با توان مالی پایین‌تر می‌توانند دارای خانه شوند.

وی ادامه داد: اما این نکته را نیز باید مدنظر قرار داد که با تصویب این آیین‌نامه قیمت واحدهای مسکونی بالا خواهد رفت و شاید از این طریق تفاوت نرخ واحدهای نوساز و کلنگی رو به کاهش رود.

مرادی در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی بر اینکه استقبال از اوراق تسهیلات مسکن برای دریافت وام ۲۰ میلیون تومانی چگونه است، گفت: در حال حاضر تعداد زیادی از افراد برای دریافت وام مزبور به سراغ مشاوران املاک می‌آیند، به طوری که با اطلاع‌رسانی‌های انجام شده تعداد افراد خواهان این وام رو به افزایش رفته است.

وی پیش‌بینی کرد: در صورت تصویب آیین‌نامه مزبور، تعداد افراد مایل به دریافت وام مسکن رو به افزایش رود که این امر در نهایت باعث رونق بازار مسکن خواهد بود.