امیر هامونی/ مدیرعامل فرابورس ایران

پس از آنکه سازمان بورس و اوراق بهادار مجوز انتشار مبلغ ۳ هزار میلیارد ریال اوراق رهنی را به‌عنوان جدیدترین ابزار تامین مالی در بازار سرمایه تصویب کرد، هدایت نقدینگی از مسیر این بازار به بخش مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین‌ شریان‌های اقتصاد وارد فصل تازه‌ای شد. بر این اساس با آغاز معاملات اوراق رهنی در فرابورس ایران و تشکیل بازار ثانویه رهن، بازار سرمایه گام بلندی در مسیر توسعه و تقویت همه جانبه نظام تامین مالی در کشور برداشته و بیش از پیش به هدف تامین مالی بخش‌های مختلف در اقتصاد ایران نزدیک شده است.Q

بخش مسکن به‌عنوان ضربه‌گیر اقتصاد ملی و هموارکننده نوسانات اقتصادی از جایگاه پررنگی در اقتصاد کشور برخوردار است. مسکن به‌عنوان یک بخش پویا و زنده در پیکره اقتصاد، محرک رشد تولید و اشتغال در کشور بوده و به دلیل ارتباطی که می‌تواند با سایر بخش‌های اقتصادی داشته باشد، سیاستگذاران همواره جایگاه ویژه‌ای برای این بخش قائلند. در طول سال‌های گذشته به‌منظور تحریک طرف تقاضای مسکن و تداوم چرخه تولید و عرضه مسکن، سیاست‌های مختلفی مورد استفاده قرار گرفته و عمده بار تامین مالی این بخش به‌منظور اعطای انواع تسهیلات بر دوش سیستم بانکی بوده است. اما به دلیل محدودیت‌های بی‌شمار نظام تامین مالی بانک‌محور، شاهد آن هستیم که در چرخشی سودمند پایه‌های این نظام همچون کشورهای توسعه‌یافته در حال حرکت به سمت بازار سرمایه و تامین نیازهای مالی اقتصاد مسکن از درگاه این بازار و به‌طور مشخص فرابورس ایران است.

پیش از آغاز معاملات اوراق بهادار رهنی، زمینه فعالیت ابزارهای مالی دیگری نیز مانند اوراق تسهیلات مسکن و صندوق زمین و ساختمان به‌منظور تامین مالی این بخش در فرابورس ایران مهیا شده‌ است، اما به جرات می‌توان گفت اوراق رهنی مهمترین پل ارتباطی میان بازار سرمایه و اقتصاد مسکن خواهد بود که هر دو بخش را از معاملات ثانویه آن منتفع خواهد کرد. در واقع این اوراق به‌عنوان ابزاری توانمند در بازار سرمایه امکان دستیابی به وجوه و تخصیص بهتر ریسک را فراهم آورده و زمینه‌های لازم برای توسعه نظام تامین مالی مسکن را بهبود خواهد بخشید.

اوراق رهنی، اوراق بهاداری است که به‌منظور خرید مطالبات رهنی توسط ناشر منتشر می‌شود و مشابه سایر اوراق تامین مالی، قابل خرید و فروش در بازار ثانویه است و مزایای بی‌شماری برای بانک‌ها به همراه دارد. در واقع با اوراق بهادارسازی و فروش مانده وام‌های رهنی از سوی بانک، ریسک نکول این وام‌ها به خریداران اوراق رهنی منتقل می‌شود و بانک می‌تواند ضمن کسب یک بازدهی معقول، نقدینگی لازم را برای پرداخت وام‌های جدید به دست آورده و خود را صرفا محدود به سپرده افراد نکند. همچنین بانک از این طریق قادر است ساختار مالی خود از جمله کفایت سرمایه را اصلاح کرده و ریسک ناشی از عدم انطباق زمانی دارایی‌ها و بدهی‌ها را کنترل و مدیریت کند. در عین حال انتشار این اوراق سبب افزایش ارزش افزوده سهامداران نیز می‌شود، زیرا وجوه حاصله به‌طور عمده صرف سرمایه‌گذاری در پروژه‌هایی با خالص ارزش فعلی مثبت خواهد شد.

نگاهی به تاریخچه اوراق رهنی و بازار رهن ثانویه در جهان نشان‌ می‌دهد معاملات این ابزار مالی سابقه‌ای نزدیک به ۴۰ سال داشته و به‌عنوان یکی از مهمترین محورهای تامین مالی بخش مسکن با درجه نقدشوندگی بالا مورد استفاده قرار گرفته است. در کشور ما نیز بانک مسکن و سایر موسسات مالی می‌توانند با اتکای قانون بازار اوراق بهادار مصوب ۱۳۸۴ و قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید مصوب ۱۳۸۸ و آیین‌نامه اجرایی انتشار اوراق بهادار از محل تسهیلات اعطایی بانک‌ها مصوب ۱۳۹۴، نسبت به تامین مالی از طریق انتشار اوراق رهنی و تبدیل به نقد کردن بخشی از مانده تسهیلات بلندمدت رهنی خود اقدام کنند.

در این راستا دولت در سال ۱۳۸۷ با تصویب مجلس شورای اسلامی و در ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی مکلف شد اما این طرح نهایتا مسکوت ماند. تا اینکه شورای عالی بورس در بهمن ماه ۱۳۹۴، اوراق رهنی را به‌عنوان یک ابزار مالی جدید تصویب کرد و نهایتا بانک مرکزی نیز در یکم اردیبهشت ۱۳۹۵ با انتشار مبلغ ۳ هزار میلیارد ریال اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن از سوی بانک مسکن موافقت کرد. از آنجا که اوراق رهنی در بسیاری از کشورها توسط موسسات دولتی بسته‌بندی، اعتبارسنجی و تضمین می‌شوند، از این اوراق به‌عنوان اوراق تامین مالی کم ریسک یاد می‌شود.

در مدل‌های رایج اوراق رهنی، ریسک نکول و عدم پرداخت اقساط تسهیلات مسکن به واسط مالی و سرمایه‌گذاران اوراق رهنی منتقل می‌شود. واسط مالی با استعلام اعتبارسنجی مشتریان بانک و سوابق بازپرداخت اقساط، وام‌های رهنی را به طبقات مختلفی بسته‌بندی می‌کند و برای نمونه بسته اوراق با پشتوانه مانده تسهیلات رهنی مشتریان خوش حساب با ریسک و نرخ بازدهی کمی به فروش می‌رسد و بسته اوراق با پشتوانه مانده تسهیلات رهنی مشتریان بدحساب با ریسک و نرخ بازدهی بالا مورد معامله قرار می‌گیرد. همچنین باید سنجه‌هایی برای ارزیابی مشتریان با ریسک بازپرداخت و تسویه پیش از موعد در اختیار داشت. اما حال با پذیره‌نویسی ۳ هزار میلیارد ریال اوراق رهنی در فرابورس ایران به‌عنوان فاز اول معاملات این ابزار مالی، نه تنها بانک مسکن توانمندتر از قبل خواهد توانست اقدام به ارائه تسهیلات مالی به طرف تقاضای مسکن کرده و به این ترتیب زمینه‌های تحرک این بخش مهم در اقتصاد را فراهم کند، بلکه با تشکیل بازار ثانویه رهن در فرابورس ایران نیز پایه‌های بازار بدهی در کنار بازار سهام تقویت و تعمیق شده و دسترسی به منابع مالی و اعتباری از این طریق افزایش می‌یابد.