آغاز معاملات املاک بدون بورس املاک

 مزایای عرضه اموال غیر منقول در بستر بورس کالا

بورس کالا بستری است که مزیت‌های ذاتی را برای انجام دادوستدهای سازمان‌یافته، قانونمند، قابل نظارت و شفاف در خود داشته که هر چه از زمان شروع فعالیت خود فاصله می‌گیرد، بر این تجربه افزوده شده و این مزایا را بیش از پیش می‌پروراند تا با ایجاد فضای عادلانه و رقابتی بتواند معاملات را با کمترین هزینه به ثمر رساند. درحال حاضر که معاملات اموال غیر منقول نیز به مجموعه محصولات عرضه‌شده در بورس کالا افزوده شده است، امکانی فراهم شده تا املاک و مستغلات نیز از این بستر معاملاتی بهره برده و در سایه آن به دور از هرگونه عاملی که در حوزه نقل و انتقال اموال منجر به ایجاد رانت برای گروهی خاص می‌شود، مورد دادوستد قرار گیرند. همچنین برای بخش‌های دولتی و نهادهای عمومی که دارنده املاک و مستغلات هستند و تمایل دارند به دلایل گوناگون آنها را به فروش برسانند، شیوه معاملاتی در بورس کالا بسیار جذاب است. زیرا بر اساس ماده (17) قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید، خرید و فروش کالاهای پذیرفته‌‌شده در بورس‌های کالایی که با رعایت مقررات حاکم بر آن بورس‌ها مورد داد و ستد قرار می‌گیرند توسط وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های دولتی و عمومی و دستگاه‌های اجرایی نیاز به برگزاری مناقصه یا مزایده و تشریفات مربوط به آنها ندارد. براین اساس لازم نیست برای معاملاتی که در بستر بورس کالا انجام می‌شود شمول مزایده یا مناقصه رعایت شود و انجام معامله از این روش، از سوی هیچ فرد یا نهادی نمی‌تواند مورد انتقاد یا اعتراض قرار گیرد. 

در زمینه قیمت‌گذاری این اموال بر اساس ماده (18) قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید، دولت مکلف است کالای پذیرفته‌شده در بورس را از نظام قیمت‌گذاری خارج کند. درحال حاضر طبق امیدنامه درج شده در سایت بورس کالا، قیمت املاک و مستغلاتی که قرار است در تاریخ 29 مردادماه سال‌جاری در بازار فرعی بورس کالا عرضه و معامله شود، به پیشنهاد عرضه‌کننده این املاک تعیین می‌شود. اگر طبق قیمت پیشنهادی عرضه‌کننده ملک مورد نظر مورد معامله قرار نگیرد این امکان وجود دارد که در لحظه معامله در این تاریخ، عرضه‌کننده اقدام به کاهش بهای پیشنهادی خود کند. چنانچه هنوز هم به معامله نینجامید، شرایطی مهیاست که در روزهای معاملاتی بعد مجددا در بازار فرعی با قیمت پایین‌تری عرضه شود. این قوانین به شکلی طراحی شده‌اند که شائبه نرخ‌گذاری بیش از حد و درج قیمت بالا برای املاک و مستغلاتی که در بورس کالا عرضه می‌شود، تا حدودی مرتفع شده و قوانین حاکم بر بازار یعنی تقابل عرضه و تقاضا در بستری شفاف شکل می‌گیرد که می‌تواند به‌عنوان نورافکن بازار املاک در نظر گرفته شود. 

 وزارت راه برای معاملات املاک در بورس کالا پیشقدم شد

به گزارش وزارت راه و شهرسازی، امیرمحمود غفاری با اعلام خبر عرضه املاک، اراضی و مستغلات این وزارتخانه در بورس کالای ایران برای نخستین بار اظهار کرد: اولین تجربه عرضه املاک و مستغلات در حوزه راه و شهرسازی در بورس کالای ایران عملیاتی می‌شود. این عرضه مربوط به یک ملک به قیمت پایه ۱۰ میلیارد و ۶۳۹ میلیون و ۲۰۰ هزار ریال و با شرایط پرداخت ۳۰ درصد ثمن به‌صورت نقد و مابقی در اقساط ۴۸ ماهه، در دستور کار قرار گرفت. بر این اساس متقاضیان خرید، پس از انتشار اطلاعیه عرضه می‌توانند به یکی از ۸۶ شرکت کارگزاری عضو بورس کالای ایران برای ثبت درخواست خرید مراجعه کرده تا پس از بازدید ملک و با تودیع تضمین به میزان 3 درصد قیمت پایه به‌صورت نقد یا ضمانت‌نامه بانکی نزد این بورس، مجاز به شرکت در حراج باشند. 

همچنین وی تصریح کرد، در بند ۱۹ سیاست‌های کلی اقتصاد مقاومتی ابلاغی مقام معظم رهبری بر شفاف‌سازی اقتصاد و سالم‌سازی آن و جلوگیری از اقدامات، فعالیت‌ها و زمینه‌های فسادزا تاکید شده است. در راستای این سیاست‌ها عرضه اموال غیرمنقول وزارت راه و شهرسازی در بورس کالای ایران گامی در جهت اجرایی‌سازی این بند است. 

معاون وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه مهم‌ترین مزایای فروش اموال غیرمنقول دولت در بورس کالا، فروش زمین در یک بستر شفاف و با رقابت سالم است، عنوان کرد: با توجه به دسترسی تمام مردم ایران به تابلوی بورس، کلیه ذی‌نفعان معاملات دولت که کل مردم ایران هستند، این امکان را دارند که ناظر رقابت فروش اموال دولت در بورس باشند. وی درخصوص ادامه فروش اموال غیرمنقول متعلق به شرکت‌های زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی، معاون برنامه‌ریزی و مدیریت منابع این وزارتخانه گفت: عرضه ۷ عدد از واحدهای تجاری متعلق به شرکت عمران شهر جدید هشتگرد در مرحله بعدی عرضه در بورس کالا قرار دارد که فرآیند اجرایی آن در حال نهایی شدن است.

طبق طراحی‌های صورت گرفته با ثبت قیمت معامله در زمان انجام دادوستد، شفافیت بر جریان کلی نقل و انتقال ملک حاکم است. از آنجا که بورس کالا تضامین لازم را از طرفین معامله دریافت می‌کند، بنابراین بهترین بستر برای دادوستدهای اعتباری و طولانی‌مدت شناخته می‌شود.

 معامله ملک بدون بورس املاک

زیرساخت‌های مورد نیاز برای داد و ستد املاک و مستغلات و اوراق مالی مبتنی بر دارایی‌های غیرمنقول در بازار سرمایه وجود دارد و به نسبت کافی به نظر می‌رسد حتی بدون آغاز به کار یا حتی پذیره‌نویسی بورس املاک. درج امیدنامه و صدور اطلاعیه عرضه نشان می‌دهد این ظرفیت هم‌اکنون در بورس کالا وجود دارد ولی اصرار به تشکیل بورس مستقل املاک موجب شده تا تشکیل بورس پنجم برای داد و ستد همین اموال غیرمنقول به تصویب شورای عالی بورس برسد که هنوز توجیه این بازار با سرمایه اولیه 5 هزار میلیارد تومانی به‌صورت جامع و کامل و مورد پذیرش بدنه کارشناسی و تحلیلگری در بازار سرمایه محقق نشده است. اینکه قرار است یک بورس جدید با نام بورس املاک و مستغلات آغاز به‌کار کرده ولی از نرم‌افزارهای بورس کالا بهره ببرد و البته اولین جلسه هیات موسس آن نیز در تالار بورس کالا برگزار شود از عجایب روزگار ماست، گویا تنها تلاش داریم که این بورس جدید افتتاح شود حتی با ضعف در توجیه فنی – اقتصادی آن. در هر حال چنین رخدادی را شاهد هستیم ولی آغاز به کار داد و ستد املاک در بورس کالا خود به تنهایی یک نقطه قوت جذاب به شمار می‌رود که این بازوی معاملات در بورس کالا را تقویت خواهد کرد. 

استمرار معامله املاک در بورس کالا به معنی ایجاد یک تجربه مهم معاملاتی است که می‌تواند فضای بهتری را پیش روی بازار سرمایه‌ای ملک‌محور ترسیم کند. البته در پایان باید به بورس کالا هم نقد وارد کرد که چرا در سال‌های اخیر خبری از عرضه مسکن یا املاک مختلف نبود که از همین حفره معاملاتی بورس جدیدی متولد نشود.