گروه بورس: سازمان بورس آمادگی دارد با حمایت از راه‌اندازی صندوق‌ سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان برای استفاده از پتانسیل تامین مالی موجود در بازار سرمایه، به فعالان حوزه مسکن کمک کند. رئیس اداره امور نهادهای مالی سازمان بورس با اعلام خبر فوق گفت: به‌منظور تسهیل و تشویق متقاضیان راه‌اندازی صندوق‌ سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و فراهم بودن بستر مناسب برای کمک به تامین مالی در حوزه ساخت پروژه‌های ساختمانی، با انجام بررسی‌ها و نظرسنجی‌های انجام شده از طرف فعالان حوزه مذکور، هیات‌مدیره این سازمان برخی بخش‌های مجموعه مقررات صندوق‌های ‌سرمایه‌گذاری ‌زمین و ساختمان را که در روز ۲۹ فروردین ماه ۸۸ به تصویب رسیده‌بود، در روز ۲۷ اسفند‌ماه ۹۲ بازنگری و اصلاح کرد.

بهنام چاوشی در مورد جزئیات این موضوع ادامه داد: در اصلاحات انجام شده اختیارات مالک زمین پروژه افزایش یافته‌است و تا زمانی که سهم آن از کل پروژه در اکثریت باشد نسبت به سهام خود در کلیه تصمیمات، حق رأی و اختیار خواهد داشت. این امر مشوق خوبی برای موسسان است که قبلا دغدغه کاهش اختیارات خود را پس از واگذاری زمین پروژه به شخصیت حقوقی صندوق را داشتند. وی افزود: در شرایط جدید اعضای هیات‌مدیره صندوق ۵ نفر هستند که ۳ نفر به انتخاب اکثریت سهامداران، یک نفر نماینده مدیر صندوق و یک نفر نماینده متولی صندوق (به نمایندگی از طرف سهامداران کمتر از یک درصد) انتخاب می‌شوند در حالی که، در مقررات قبلی ۵ عضو هیات‌مدیره صندوق شامل نمایندگان ارکان به شرح مدیر صندوق، متولی، مدیر ساخت، ناظر و متعهد پذیره‌نویسی بود. رئیس اداره امور نهادهای مالی افزود: موضوع اصلاح شده دیگر، ایجاد انعطاف بیشتر برای فروش یا پیش فروش واحدهای ساختمانی پروژه است که در مقررات قبلی الزام به انجام فرآیند مزایده وجود داشت و ولی در مقررات اصلاح‌شده، هیات‌مدیره صندوق با اعلام رویه فروش خود و دریافت تاییدیه رویه از این سازمان، امکان فروش یا پیش فروش واحدهای ساختمانی را با رعایت صرفه و صلاح سرمایه‌گذاران به طرق مختلف خواهند داشت.

چاوشی خاطرنشان کرد: در رویه اعلام شده از طرف صندوق، امکان اولویت دادن به دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق برای خرید واحدهای ساختمانی نیز با ترتیب مشخص وجود خواهد داشت. وی در مورد نحوه معامله و سرمایه‌گذاری در صندوق‌های مذکور گفت: در حال حاضر طبق اساسنامه نمونه، واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های زمین و ساختمان از ابتدای پذیره‌نویسی در بازار بورس/ فرابورس ایران پذیرفته می‌شوند و تا زمان پایان ساخت و تصفیه پروژه قابل معامله خواهند بود.

چاوشی در این خصوص ادامه داد: در ساختار پیش‌بینی شده در مقررات، مدیر ساخت می‌تواند در نقش بانی طرح (Developer) با تجربه در حوزه ساخت‌‌و‌ساز از پیمانکاران دارای مجوزهای مربوطه در ساخت پروژه استفاده کند.

بنا به گفته چاوشی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان از جمله نهادهای مالی هستند که براساس بند هـ ماده ۱ قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید، به‌منظور تسهیل اجرای سیاست‌های کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی مصوب آذرماه ۱۳۸۸ با مجوز از سازمان بورس در قالب شخصیت حقوقی مستقل تاسیس می‌شوند. این نوع نهاد مالی با کمک به انبوه‌سازی و افزایش ظرفیت تولیدی در بخش مسکن و نهایتا پاسخگویی به تقاضای ایجادشده در این بخش، ضمن فراهم آوردن امکان مشارکت عمومی با سرمایه‌های کوچک در این بخش، به رونق دیگر صنایع مرتبط با مسکن کمک قابل‌توجهی می‌کنند. رئیس اداره امور نهادهای مالی سازمان بورس در ادامه اظهاراتش به اهداف مهم این صندوق اشاره کرد و گفت: یکی از اهداف مهم طراحی نهادهای مالی مذکور آن است که با اقدام به سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان، قدرت خرید دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری در برابر افزایش قیمت زمین یا ساختمان در منطقه اجرای پروژه تا حد زیادی حفظ می‌شود. چاوشی ادامه داد: همچنین به خاطر پیش‌بینی ارکان اداره‌کننده و نظارتی تخصصی مورد نیاز در اساسنامه صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و نیز نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار در اجرای صحیح مقررات تدوین شده، سرمایه‌گذاران با اطمینان خاطر بیشتری اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کنند.

وی در ادامه تصریح کرد: پذیرش نماد معاملاتی واحدهای سرمایه‌گذاری در بورس یا فرابورس و نیز پیش‌بینی وظیفه بازارگردانی در ارکان صندوق، با فراهم کردن مزیت نقدشوندگی از دیگر امتیازات این ابزار مالی محسوب خواهد شد. بنا به گفته وی بازار‌گردان مذکور متعهد است که حجم مشخصی از تقاضای خرید و فروش را هر روز، طبق ضوابط تعیین شده پاسخگو باشد. در نهایت برای افزایش شفافیت و آگاهی سرمایه‌گذاران، آن‌چنان‌که در مقررات پیش‌بینی شده است اطلاعات مربوط به پیشرفت کار و وضعیت پروژه در دوره‌های مشخص(سه ماه یکبار) از طریق تارنمای صندوق به اطلاع عموم خواهد رسید.

رئیس اداره امور نهادهای مالی سازمان بورس در ادامه گفت: بر اساس قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید و اصلاحات صورت‌گرفته در ماده ۱۴۳ قانون مالیات‌های مستقیم، کلیه درآمدهای صندوق‌های مذکور و درآمدهای حاصل از نقل و انتقال و صدور و ابطال از مالیات بردرآمد و مالیات بر ارزش افزوده معاف است که این موضوع عامل مهمی برای تشویق به راه‌اندازی و سرمایه‌گذاری در این حوزه خواهد بود.

چاوشی در‌خصوص ارکان این صندوق نیز اظهار کرد: به‌طور کلی می‌توان ارکان صندوق‌‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان را علاوه‌بر مجمع صندوق به سه گروه ارکان اداره‌کننده (شامل هیات‌مدیره، مدیر و مدیر ساخت)، ارکان نظارتی (شامل ناظر، متولی و حسابرس) و ارکان تضمین‌کننده (شامل متعهد پذیره‌نویس و بازارگردان) تفکیک کرد. وی ادامه داد: همچنین مجمع صندوق از اجتماع ارکان صندوق و دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری بالای یک درصد صندوق تشکیل می‌شود؛ در مجمع، متولی به عنوان نماینده سرمایه‌گذاران کمتر از یک درصد حضور می‌یابد و در ازای میزان سهام آن افراد دارای حق رای است. مطابق اساسنامه مربوطه، تمامی تصمیمات کلان صندوق و از جمله انتخاب سایر ارکان صندوق در اختیار مجمع صندوق است. چاوشی در ادامه افزود: هیأت‌مدیره صندوق نیز دارای ۵ عضو شامل نماینده مدیر و متولی صندوق و ۳ عضو به انتخاب مجمع صندوق است که تصویب مبالغ لازم برای افزایش سرمایه در هر مرحله، از وظایف مهمی است که برعهده هیأت‌مدیره است. بنا به گفته چاوشی تعیین و تصویب فرآیند فروش و پیش فروش واحدهای ساختمانی و تهیه مستندات لازم برای آن و اطلاع به سازمان از دیگر وظایف مهم هیات‌مدیره صندوق است. همچنین مدیر ساخت یا پیمانکاران برای اجرای هر مرحله از پروژه، نیاز به تایید صلاحیت توسط هیأت‌مدیره خواهند داشت.

وی در‌خصوص وظایف مدیر صندوق نیز اظهار کرد: انجام برخی مراحل صدور واحدهای سرمایه‌گذاری، ثبت و نگهداری حساب هر سرمایه‌گذار، ثبت و تهیه صورت‌های مالی و گزارش‌های فعالیت صندوق، به عهده مدیر صندوق است. همچنین صدور دستورات پرداخت از محل دارایی‌های صندوق مطابق مفاد اساسنامه و ارائه آن به متولی جهت تایید و پرداخت مبالغ تایید شده نیز از دیگر وظایف مدیر صندوق است. مدیر صندوق به عنوان نماینده صندوق در مقابل اشخاص ثالث محسوب می‌شود.

مدیر ساخت از دیگر ارکان صندوق است که در واقع شخص حقوقی با حداقل پنج سال سابقه کار مفید و موثر در زمینه مدیریت ساخت پروژه‌های ساختمانی بزرگ است که با تصویب مجمع صندوق و تایید سازمان تعیین می‌شود و قابل تغییر است؛ برای اجرای عملیات ساخت پروژه، مدیر ساخت یا پیمانکاران وی حسب مورد باید در یکی از دو حوزه سازه و تاسیسات شرایط مندرج را در اساسنامه مصوب صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان داشته باشند. بنا به گفته وی، وظیفه و مسوولیت‌ اصلی مدیر ساخت اجرای پروژه ساختمانی صندوق راسا یا از طریق عقد قرارداد با پیمانکاران ذی‌صلاح بر اساس مراحل، زمانبندی، مصالح و نقشه‌های پیش‌بینی شده در طرح توجیهی پروژه است.

چاوشی در ادامه با اشاره به ناظرصندوق و وظایف او گفت: ناظر نیز یک شخص حقوقی مستقل از مدیر ساخت است که مطابق قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آیین‌نامه‌ها و مقررات مربوط به این قانون، دارای پروانه ‌اشتغال به نظارت پایه یک است. مهم‌ترین وظیفه ناظر، نظارت فنی بر اجرای پروژه، جهت تطبیق با طرح توجیهی و مقررات ملی ساختمان است.

وی ادامه داد: برای نظارت مستمر بر فعالیت سایر ارکان صندوق و نمایندگی سرمایه‌گذاران کمتر از یک درصد صندوق رکن متولی در اساسنامه پیش‌بینی‌ شده است. یکی از وظایف اصلی متولی، کنترل و تایید پرداخت‌های صورت‌گرفته توسط مدیر صندوق است و به این ترتیب وی اجازه خرید واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق را در مدت تصدی خود به این سمت‌ها نخواهد داشت. وی در ادامه افزود: حسابرس صندوق نیز از بین یکی از موسسات حسابرسی معتمد بورس، به تصویب مجمع صندوق تعیین می‌شود که مشابه حسابرس سایر شرکت‌ها وظایف ارائه گزارش‌های دوره‌ای مطابق اساسنامه و سایر مقررات را خواهد داشت.

وی متعهد پذیره‌نویس را از دیگر ارکان صندوق برشمرد و گفت: یک شخص حقوقی دارای کفایت سرمایه لازم است که مطابق اساسنامه، موظف به خرید واحدهای سرمایه‌گذاری باقیمانده به قیمت اسمی، در زمان‌های افزایش سرمایه‌است که سرمایه‌گذاران از حق‌تقدم خرید خود استفاده نکرده‌اند. رئیس اداره امور نهادهای مالی سازمان بورس در ادامه خاطرنشان کرد: طبق اساسنامه نمونه، واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های زمین و ساختمان از ابتدای پذیره‌نویسی در بورس/ فرابورس ایران پذیرفته می‌شوند و تا زمان پایان ساخت و تصفیه پروژه قابل معامله خواهند بود؛ بازارگردان باید طبق دستورالعمل بازارگردانی بورس مربوطه، مظنه‌های خرید و فروش خود برای واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق را اعلام کند و به این ترتیب سرمایه‌گذاران می‌توانند واحدهای سرمایه‌گذاری خود را به مظنه خرید بازارگردان، به بازارگردان بفروشند؛ وجود بازارگردان تا حدودی به کشف قیمت و افزایش نقدشوندگی صندوق کمک خواهد کرد. چاوشی در‌خصوص عمر آن صندوق‌ها نیز گفت: عمر صندوق همزمان با طول عمر ساخت پروژه ساختمانی است و براساس طرح توجیهی افشا شده یا مصوبات هیات‌مدیره صندوق امکان فروش یا پیش‌فروش واحدهای ساختمانی صندوق وجود دارد و در فرآیند فروش واحدهای ساختمانی امکان اولویت دادن به دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق برای خرید واحدهای ساختمانی نیز با ترتیب مشخص وجود خواهد داشت.