شروین شهریاری
درخواست از آقای کیانوری از طریق پست الکترونیک: لطفا تحلیلی از ارزش ذاتی سهام عمران و توسعه شاهد ارائه کنید.

توسعه و عمران شاهد از جمله شرکت‌های تابعه سرمایه‌گذاری شاهد می‌باشد که در سال 1375 تاسیس شده است. آخرین سرمایه ثبت شده این شرکت برابر با 600 میلیارد ریال است که حدود 95 درصد مالکیت آن به طور مستقیم و غیر‌مستقیم به گروه شاهد تعلق دارد.
این شرکت یک هلدینگ تخصصی است که هدف از شکل‌گیری آن، سرمایه‌گذاری و اداره املاک و مستغلات شرکت‌های وابسته به شاهد و استفاده بهینه از ظرفیت‌های موجود در املاک ساختمانی و کشاورزی گروه شاهد است. این شرکت در آینده به تدریج مسوولیت کلیه امور ساختمانی و فرآوری املاک گروه را بر عهده
خواهد گرفت.
۱۰ درصد از سهام این شرکت در آبان ماه سال جاری به نرخ ۲۹۰۰ ریال به ازای هر سهم در بازار فرابورس عرضه شد که به لحاظ عدم‌استقبال نسبی بازار از سهام «ثعمرا»، تاکنون شش درصد از سهام آن مجددا توسط زیرمجموعه‌های شرکت شاهد به نحو تدریجی از بازار جمع‌آوری شده است.
به منظور ارزش‌گذاری سهام باید برآورد ارزش روز دارایی‌های شرکت انجام شود. بدین منظور در جدول شماره یک فهرستی از املاک تحت مالکیت «ثعمرا» به همراه برآورد فروش، بهای تمام شده و ارزش افزوده هر یک تهیه و ارائه شده است.


در خصوص ارقام جدول شماره یک باید به چند نکته توجه داشت:
۱- فهرست پروژه‌ها و درآمد فروش و بهای تمام شده هر یک در جدول فوق از گزارش شش ماهه شرکت استخراج شده است. همچنین با توجه به انعکاس ارزش افزوده پروژه‌های فروخته شده در نیمه نخست سال ۸۹ و شناسایی سود مربوطه در بخش حقوق صاحبان سهام از درج نام آنها در جدول صرف نظر شده است.
2- برآورد انجام شده تنها مربوط به املاک شرکت اصلی است؛ بنابراین برای املاک شرکت‌های فرعی (نظیر پاداد اهواز و شاهدان سبز) به منظور رعایت احتیاط، هیچ گونه افزایش ارزش لحاظ نشده است؛ هر چند به لحاظ اصل اهمیت، ارزش‌گذاری شرکت‌های زیرمجموعه تاثیر معناداری در برآورد وضعیت شرکت
نخواهد داشت.
3- با توجه به نزدیک بودن زمان بهره‌برداری از پروژه‌ها (که در گزارش‌های سال‌های 89 و 90 اعلام شده است) تنزیل ارزش افزوده پروژه‌های شرکت صورت نگرفته
است.
با توجه به موارد مطرح شده، محاسبه ارزش ذاتی هر سهم عمران و توسعه شاهد در جدول شماره دو ارائه شده است.


سهام شرکت‌های سرمایه گذاری در بورس تهران در حال حاضر به طور میانگین حدود 20 درصد کمتر از NAV در حال معامله هستند. این نسبت بر اساس محاسبه جدول شماره دو و قیمت آخرین معامله در مورد «ثعمرا» در محدوده 29 درصد است.
به این‌ترتیب مقایسه خالص ارزش دارایی‌های محاسبه شده برای شرکت با قیمت هر سهم نشان می‌دهد که سهام «ثعمرا» از لحاظ بنیادی در مقایسه با سایر هم گروهی‌ها از ارزندگی کافی برخوردار است.
از سوی دیگر، نسبت قیمت بر درآمد 2/5 واحدی این شرکت فاصله قابل‌توجهی با میانگین صنعت ساختمان(P/E=4) دارد که این مساله می‌تواند یکی از دلایلی عدم‌استقبال نسبی بازار از سهام این شرکت علی رغم ارزندگی به لحاظ NAV باشد.
عمران و توسعه شاهد پیش‌بینی درآمد هر سهم برای سال‌مالی منتهی به ۲۹ اسفند ۸۹ را ۵۵۳ ریال به ازای هر سهم اعلام کرده که در شش ماه نخست تنها یک درصد از بودجه را محقق نموده است.
البته شرکت برنامه فروش پروژه میرداماد را برای سه ماهه چهارم سال در نظر گرفته است که از این محل موفق به پوشش بودجه خود خواهد گردید. پیش‌بینی تقسیم سود «ثعمرا» نیز در سال‌مالی جاری با توجه به سیاست شرکت مادر (ثشاهد) معادل 95 درصد اعلام شده است.
Shahriary_sh@yahoo.com