بازار غیررسمی وام مسکن از بین می‌رود؟
فاطمه بهادری
پس از گذشت یک هفته از بازگشایی نماد معاملاتی اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در بازار فرابورس، روز گذشته قیمت این اوراق با افت قیمت پنج درصدی مواجه شد و هر یک از اوراق عرضه شده به قیمت ۷۶۷ هزار و ۸۶۸ ریال فروخته شد.

این در حالی است که متقاضیان با این تصور که هر یک از این اوراق متضمن دریافت یک‌میلیون تومان وام از بانک خواهد بود، این اوراق را در روز اول عرضه 820 هزار و 249 ریال خریداری کردند.
اما بانک مسکن به ازای هر یک از این اوراق ۵۰۰ هزار تومان وام ارائه می‌دهد و به این سبب متقاضیان باید برای دریافت ۲۰ میلیون تومان وام مسکن در حدود ۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان برای دریافت اوراق ممتاز پرداخت کنند.
همین امر باعث ایجاد صف فروش دارندگان اوراقی شد که در روز اول با امید به دریافت وام بیشتر اقدام به خرید اوراق با رقم بالاتر نموده بودند. البته این اوراق امکان دریافت 20 میلیون تومان وام را به خریداران می‌دهد. اما این وام در بازار غیررسمی خرید و فروش وام 18 میلیون تومان است. در این میان امیر آشتیانی، مدیر تحقیق و توسعه شرکت فرابورس کاهش پنج‌درصدی قیمت اوراق نسبت به روز ماقبل را عرضه بیشتر اوراق می‌داند و می‌گوید: در روز اول تنها 322 برگ معامله شد که این رقم در روز گذشته به یک هزار و 498 برگ افزایش یافت. به عقیده وی دامنه نوسان قیمت 10 درصد بوده که بین مثبت 5 و منفی 5 درصد در نوسان بوده است.
اما در عین حال انتظار کارشناسان این است که ادامه روند ارائه گواهی ممتاز در فرابورس، قیمت وام مسکن در بازار آزاد را به یک میلیون و۵۰۰ هزار تومان کاهش دهد. گرچه بانک مسکن با هدف جلوگیری از خرید و فروش وکالتی وام خرید مسکن و متضرر شدن مردم این اوراق را عرضه می‌کند، اما همچنان این بازار مشغول فعالیت است و وام ۱۸ میلیونی مسکن با قیمت‌های نسبتا ثابت نسبت به گذشته در حال خرید و فروش است.
در حال حاضر قیمت وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن که همچنان پرطرفدارترین وام مسکن است، این روزها نسبت به ماه گذشته چندان تغییر نکرده است؛ به طوری که توسط مراکز فروش وام در صورت عدم ارائه ضمانت توسط این مراکز، از دو میلیون و 100 هزار تومان تا دو میلیون و 400 هزار تومان به فروش می‌رسد.
به گزارش ایسنا، این در حالی است که اگر مراکز فروش خود اقدام به تهیه گواهی ضمانت کنند، قیمت این وام حدود ۲۰۰ الی ۳۰۰هزار تومان افزایش می‌یابد. کارشناسان معتقدند با ادامه روند عرضه اوراق گواهی مسکن، هم نرخ این اوراق در فرابورس کاهش و به قیمت‌های بازار آزاد نزدیک می‌شود وهم بساط فروش وام در بازار آزاد برچیده شده یا حتی این قیمت در بازار شکسته می‌شود. به عقیده این کارشناسان، کاهش قیمت وام مسکن در بازار آزاد، انگیزه کسب سود را در بین فروشندگان کاهش خواهد داد.
نحوه خرید گواهی ممتاز
فرد متقاضی به ازای خرید هر یک عدد گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن، می‌تواند وام به میزان تعیین شده از بانک مرجع طلب کند. روال به این صورت است که هر یک از اوراق یادشده، امتیاز دریافت وام تا سقف ۵ میلیون ریال را دارا است. متقاضیان می‌توانند با مراجعه به یکی از ۶۶ کارگزاری شرکت فرابورس یا در آینده‌ای نزدیک با مراجعه به یکی از شعب بانک مسکن اقدام به خرید یا فروش اوراق ممتاز نمایند.
همه دارندگان اوراق ممتاز که قبل از مهرماه، به این امتیاز دست یافته‌اند از طریق شعب بانک مسکن اقدام به خرید و فروش می‌نمایند و فروشندگانی که از اول مهر ماه به بعد این اوراق را در اختیار داشته باشند، دارای کد سهامداری از بانک مسکن هستند. فروشندگانی که پیش از این نیز دارای معامله در بورس بوده و کد سهامداری داشته باشند از طریق این کد می‌توانند در فرابورس اقدام به فروش اوراق نمایند.


در غیر این صورت، فروشندگان و خریداران باید با ارائه مدارک همچون کپی صفحه اول شناسنامه و کارت ملی، به کارگزاران شرکت فرابورس که اسامی آنها در سایت
www.irfarabourse.com موجود است مراجعه کنند. چنانچه ۴۰ برگ از اوراق منتشره در فرابورس در مالکیت یک سهامدار باشد، بانک مسکن تا سقف۲۰۰ میلیون ریال وام جهت خرید مسکن اعطا می‌کند.
مدیرعامل فرابورس با اشاره به ورود حق تقدم تسهیلات مسکن به بازار فرابورس گفت: اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن تاکنون به عنوان یک ابزار مالی در بازارهای غیررسمی مبادله می شد که از این پس مبادلات این اوراق به فرابورس منتقل می‌شود.
مصطفی امیدقائمی در ادامه افزود: حق تقدم تسهیلات مسکن با وام مسکن متفاوت است؛ به طوری که حق تقدم تسهیلات مسکن قابل نقل و انتقال است و امکان خرید و فروش دارد، اما خرید و فروش وام بانک مسکن غیرقانونی است.
وی با بیان اینکه در این صورت برای هر ماه یک نماد خواهیم داشت، ادامه داد: از آنجا که مدت اعتبار این اوراق دو ساله است، در مجموع 24 نماد برای اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن خواهیم داشت.
مزایای اوراق ممتاز
قابلیت نقل و انتقال: از جمله مزایای اوراق ممتاز نقل و انتقال آن است. این اوراق برخلاف وام مسکن که نقل و انتقال آن غیر قانونی و همراه با ریسک بالا است، مشکلی برای نقل‌و‌انتقال ندارد.
رقم بیشتر وام: در عین حال وام مسکن ۱۸ میلیون تومان است که در بازار با ریسک بالا و به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شود؛ اما سقف این اوراق تا ۲۰ میلیون تومان بوده و نقل و انتقال آن بلامانع است.
خرید و فروش آنی: اوراق ممتاز این امتیاز را به افرادی که نیاز دارند آنی این اوراق را در اختیار داشته باشند، در اختیار قرار داده است. در حالی که برای دریافت وام 18 میلیونی مسکن باید 9 میلیون تومان به مدت یک سال سپرده‌گذاری شود که با احتساب نرخ سود آن که به این سپرده تعلق نمی‌گیرد حدود یک میلیون و 300 هزار تومان خواهد بود. در عین حال این وام قابل خرید و فروش نیست.
عدم محدودیت: نبود محدودیت دریافت اوراق ممتاز به همراه وام دیگری برای واحد مسکونی دیگر توسط یک فرد در زمان واحد از جمله مزایای دیگر این اوراق است؛ در حالی که سپرده‌گذار وام ۱۸ میلیونی تا ۵ سال امکان استفاده از وام دیگری را ندارد.
نرخ سود: نرخ سود تسهیلات اوراق ممتاز به صورت بدون سپرده و12 درصد مصوب شورای پول و اعتبار محاسبه می‌شود.
علاوه بر مزایای فوق، مدیرعامل بانک مسکن نیز تصریح کرده که استفاده از اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (ممتاز) برای ساخت و خرید واحدهای مسکونی در تمام کشور بلامانع است.
قدرت‌ا... شریفی، با بیان این مطلب اظهار داشت: متقاضیان می توانند برای خرید هر واحد مسکونی تا مبلغ 20 میلیون تومان از اوراق تسهیلات مسکن- ممتاز- استفاده کنند.
وی با اشاره به شرایط ویژه بهره‌مندی از تسهیلات ساخت مسکن، در خصوص ممنوعیت خرید و فروش تسهیلات خرید مسکن گفت: بانک برای حذف بازار غیررسمی خریدوفروش اوراق تسهیلات مسکن و ایجاد شفافیت بیشتر، این اوراق را وارد فرابورس کرده است.
مزیت نرخ سود اوراق
سپرده‌گذاران در این طرح علاوه بر سود ۹ درصدی سالانه، در پایان هر سال ۲۴ برگه اوراق۵۰۰ هزار تومانی دریافت می‌کنند که با فرض به قیمت ۸۵ هزار تومانی اوراق در فرابورس، سود سپرده‌گذاری به ۱۶ درصد بالغ می‌شود. این طرح در سمت مقابل تسهیلات گیرندگان با خرید ۴۰ برگه از این اوراق به قیمت ۸۵ هزار تومان، به طور خالص صاحب ۱۶ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان (پس از کسر ۳ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان هزینه خرید برگه امتیاز تسهیلات از ۲۰ میلیون تومان) وام مسکن می‌شوند؛ وامی که با فرض دوره ۱۵ ساله، از اقساط ماهانه‌ای معادل ۲۴۱ هزار و ۲۰۰ تومان برخوردار است که در عمل نرخ سود سالانه این وام با فرض نبود هزینه خرید برگه امتیاز تسهیلات مسکن به ۶/۱۵ درصد و با احتساب هزینه خرید امتیاز تسهیلات (هزینه واقعی) ۲۱ درصد بالغ می‌شود.
قیمت اوراق در بازار آزاد
براساس این گزارش، هر برگ اوراق یک میلیون تومانی بانک مسکن نیز این روزها با قیمتی حدود ۱۸۰ هزار تومان در بازار عرضه می‌شود. در حالی فعالیت غیر رسمی این بازار ادامه دارد که در بسته سیاستی- نظارتی بانک مرکزی در سال ۱۳۸۹ خرید و فروش وام بانکی ممنوع است.