اخبار باشگاه اقتصاددانان روزنامه شماره ۶۶۱۳

حقوق مالکیت، یکی از بنیادی‌ترین نهادهای هر نظام اقتصادی و حقوقی است که زمانی معنا و کارکرد واقعی پیدا می‌کند که از امنیت، شفافیت و قابلیت اتکا برخوردار باشد. هرچه مرزهای مالکیت روشن‌تر و امکان اثبات و حمایت از آن مطمئن‌تر باشد، هزینه مبادلات کاهش می‌یابد، سرمایه‌گذاری رونق می‌گیرد و اعتماد عمومی به نظم حقوقی تقویت می‌شود. از همین منظر، «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را می‌توان فراتر از یک اصلاح در قواعد ثبتی یا تشریفات نقل‌وانتقال املاک ارزیابی کرد؛ این قانون در واقع بازتعریفی از نسبت میان اراده اشخاص، حقوق مالکیت و نقش دولت در تضمین امنیت حقوقی است. برای دهه‌ها، نظام حقوقی ایران میان دو منطق متفاوت حرکت می‌کرد؛ از یک‌سو اصل حاکمیت اراده که توافق خصوصی را منشأ ایجاد حق می‌دانست و از سوی دیگر نظام ثبت که بر رسمیت و ثبت رسمی مالکیت تاکید داشت.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را باید یکی از مهم‌ترین تحولات حقوق خصوصی ایران در دهه‌های اخیر دانست. اهمیت این قانون صرفا در ایجاد تکالیف جدید برای اشخاص، دفاتر اسناد رسمی یا مشاوران املاک خلاصه نمی‌شود. این قانون از یک تغییر عمیق‌تر در نگرش قانون‌گذار به مفهوم مالکیت، امنیت حقوقی و شیوه انتقال و اثبات حقوق عینی حکایت دارد. بخش قابل‌توجهی از مباحث پیرامون این قانون تاکنون بر آثار اجرایی آن متمرکز بوده است؛ از جمله محدود شدن اعتبار اسناد عادی، توسعه سامانه‌های ثبت الکترونیک و الزامات جدید نقل‌وانتقال املاک. با این‌ حال، اهمیت واقعی قانون الزام در مبانی نظری آن نهفته است. این قانون را می‌توان نشانه‌ای از گذار تدریجی نظام حقوقی ایران از «حاکمیت اراده» به «حاکمیت ثبت» در حوزه اموال غیرمنقول دانست؛ گذاری که آثار آن فراتر از حقوق ثبت بوده و بر امنیت سرمایه‌گذاری، شفافیت اقتصادی و نظم حقوقی جامعه تاثیر خواهد گذاشت.

شاید هیچ موضوعی در حقوق ثبت ایران به اندازه نسبت میان سند عادی و سند رسمی منشأ اختلاف‌نظر، تحول رویه و تولید دعاوی قضایی نبوده باشد. بخش قابل‌توجهی از پرونده‌های دادگستری در چند دهه اخیر، به نحوی با تعارض میان واقعیت‌های ناشی از معاملات عادی و وضعیت منعکس‌شده در دفاتر ثبت رسمی ارتباط داشته است. از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و اثبات وقوع بیع گرفته تا ابطال اسناد رسمی، اثبات مالکیت و رسیدگی به معاملات معارض، اغلب این دعاوی، ریشه در یک پرسش بنیادین داشته‌اند و آن پرسش عبارت است از اینکه «در تعارض میان سند عادی و سند رسمی، کدام‌یک باید مبنای شناسایی و حمایت حقوقی قرار گیرد؟» قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را می‌توان مهم‌ترین تلاش قانون‌گذار برای پاسخ به این پرسش تاریخی دانست. اهمیت این قانون صرفا در ایجاد تشریفات جدید برای معاملات ملکی نیست، بلکه در بازتعریف جایگاه سند عادی در نظام حقوقی ایران نهفته است.

قوانین را می‌توان از دو منظر مورد ارزیابی قرار داد؛ نخست از حیث قواعد و تکالیفی که ایجاد می‌کنند و دوم از حیث ارزش‌ها و اهدافی که در پسِ این قواعد نهفته است. بسیاری از مباحثی که درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مطرح شده، بر جنبه‌های اجرایی آن متمرکز بوده است؛ از محدود شدن نقش اسناد عادی گرفته تا توسعه ثبت الکترونیک و الزامات جدید نقل‌وانتقال املاک. با این‌ حال، اهمیت واقعی این قانون را باید در سطحی عمیق‌تر جست‌وجو کرد. این قانون بیش از آنکه صرفا درباره نحوه انتقال یک ملک باشد، درباره تقویت یکی از بنیادی‌ترین ارزش‌های نظام حقوقی معاصر یعنی «امنیت حقوقی» است.