مازاد عرضه در ساختمان‌های لوکس و تجاری

فردین یزدانی

کارشناس اقتصاد مسکن

متراژ واحدهای ساختمانی موجود با تقاضای مصرف تناسب ندارد؛ این عدم تناسب ناشی از این است که بخشی از خانوارهای پردرآمد برای ذخیره ارزش دارایی فرد از طریق سرمایه‌گذاری در بخش مسکن اقدام می‌کنند؛ به‌عنوان مثال شخصی که می‌تواند در واحدی با مساحت ۸۰ مترمربع زندگی کند در صورت تمکن مالی اقدام به خرید واحدی بزرگ‌تر می‌کند تا ارزش دارایی فرد را حفظ کند.

دلیل دیگر عدم تناسب تقاضای مصرفی با تقاضای تولید، به دلیل عدم الگوی عرضه و تقاضا است، با توجه به اینکه تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده نوعی تقاضای سرمایه‌ای برای مالک است بنابراین بخش عمده‌ای از عدم تناسب ساخت و سازها با نیاز مصرف همین تمایل مالک به تقاضای سرمایه‌ای است.

دو علت مذکور نشان می‌دهد در شرایطی که نیاز مصرفی توسط خانوارها واحدهای حدود ۸۰ متر مربعی است، تولیدکنندگان عمدتا به ساخت واحدهای ۱۲۰تا ۱۳۰ متری رو می‌آورند. این عدم تناسب واحدهای مسکونی با نیاز مصرف خانوارهای متوسط رو به پایین و کم درآمد بیشتر ناشی از حاکمیت تقاضای سرمایه‌ای است؛ ضمن اینکه بخشی از این عدم تناسب به دلیل این است که منابع مالی طی سال‌های گذشته بیشتر به تولیدکنندگان پرداخت شده و آنها بدون توجه به نیاز بازار و تقاضای مصرفی اقدام به ساخت‌و‌ساز کرده‌اند. درباره اینکه چطور باید این نیاز مصرف را ساماندهی کرد باید گفت اگر بازار سرمایه کارآمد، قابل دسترس و با ثبات وجود داشته باشد بخشی از تقاضای سرمایه جمع‌آوری و به تدریج در جهت دارایی‌های مولد سوق داده می‌شود. یکی دیگر از عوامل موثر در ساماندهی تقاضای مصرف شفاف‌سازی نظام اطلاعاتی از طریق سامانه‌ها و پایگاه‌های اطلاعاتی قابل دسترس در بخش زمین و مسکن است که در حال حاضر وجود خارجی ندارد.

کنترل بازار و افزایش قدرت خرید متقاضیان متوسط رو به پایین و اقشار با درآمد کم از طریق اعتبارات بانکی یکی دیگر از روش‌های ساماندهی مسکن این اقشار از جامعه است چراکه پرداخت تسهیلات بانکی خرید مسکن از پرداخت این تسهیلات به بخش عرضه و تولید بسیار کارآمدتر است؛ البته روش‌های تامین مالی در بخش مسکن نیاز به زمان و شیوه مناسب اجرا دارد و باید امکانات لازم برای اجرای این برنامه‌ فراهم باشد. الگوی تقاضای مصرفی در حال حاضر در جهت واحدهای کمتر از ۱۰۰ مترمربع است اما گرایش تولید معطوف به ساخت واحدهای بیش از ۱۰۰متر‌مربع است بنابراین یک عدم تناسب در تقاضای مصرف با تقاضای تولید در بازار مسکن مشاهده می‌شود.

تقاضای موثر در بازار مسکن همچنان پایین است به عبارتی تقاضای بالقوه در این بخش زیاد است اما تقاضای موثر پایین است به دلیل اینکه درآمد کافی برای خرید ملک وجود ندارد بنابراین به نوعی شاهد مازاد عرضه در بازار مسکن هستیم؛ اینکه با تقویت اقتصاد خانوار مازاد عرضه چه زمانی برطرف شود به شرایط درآمدی سمت تقاضا بستگی دارد که به نظر می‌رسد در این جهت گام‌هایی برداشته شده است. از طرفی با توجه به اینکه جریان آهنگ تولید روبه جلو نیست، به نظر می‌رسد به تدریج مازاد عرضه در حال کاهش باشد.

رشد اقتصادی در ساخت و ساز مسکن باید با رشد اقتصادی پایدار همراه باشد؛ رشد اقتصادی منوط به استفاده از منابع کشور به سمت فعالیت‌های مولد اقتصادی است، نه اینکه هم منابع مصرف و هم فعالیت‌های اقتصادی ثابت و غیرمولد ایجاد شود. البته قیمت واقعی ملک طی دو سال اخیر به نسبت تورم کاهش پیدا کرده اما با توجه به اینکه ساخت‌وساز خیلی رقابتی نیست، کاهش قیمت اسمی محسوس نیست اما قیمت‌های حقیقی به نسبت کاهش پیدا کرده به طوری که رشد قیمتی مسکن طی دو سال گذشته بسیار کمتر از نرخ تورم بوده است.

دولت باید به تدریج بسته‌های تزریق منابع را با آهنگ آرامی افزایش دهد تا بازار مسکن به یکباره با کاهش عرضه مواجه نشود اگر این سیاست با فراهم شدن الزامات افزایش تسهیلات بانکی با هدف تقویت سمت تقاضا البته به آرامی اجرا شود، انتظار می‌رود بازار با افزایش قیمت مواجه نشود اما اگر اقدامات جاری در جهت افزایش تسهیلات بانکی ادامه دار نباشد، ممکن است بازار در آینده با کمبود عرضه و در مقابل افزایش قیمت مواجه شود. برنامه‌های وام، پس‌انداز و برنامه‌های معطوف به تقاضا برای بازار مسکن مناسب هستند اما نتیجه خود را در بلندمدت نشان می‌دهند. ضمن اینکه برای امسال افزایش قیمت پیش‌بینی نمی‌شود؛ بنابراین تورم در بخش هزینه‌ها دلیل تغییرات قیمت در بازار است که پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن تا پایان سال همین روال را پیگیری کند. افزایش تسهیلات مسکن در کنار فرهنگ پس‌انداز شکل می‌گیرد و فرهنگ پس‌انداز برای دهک‌های متوسط جامعه کارآمد است. همچنین باید برای دهک‌های کم درآمد برنامه‌های تامین مسکن در نظر گرفته شود.

نگاهی به عرضه و تقاضا در بازار

بخش عمده‌ای از مازاد عرضه‌ای که وجود دارد در مسکن لوکس است به طوری که اگر به مناطق شمالی تهران مراجعه شود، خانه‌های خالی از سکنه بسیاری مشاهده می‌شود. اما در بخش مسکن غیر لوکس و مسکن ارزان قیمت که جامعه هدف اقشار کم‌درآمد و متوسط جامعه است به نظر نمی‌رسد مازاد عرضه وجود داشته باشد. به عبارتی هر چه بازار عرضه مسکن از مسکن لوکس به سمت مسکن غیرلوکس حرکت کند مازاد عرضه کاهش می‌یابد و در بخش مسکن کم‌درآمدها می‌توان گفت مازاد عرضه ای وجود ندارد به طوری که در بسیاری از مناطق کم‌درآمد حتی تراکم سکونت بیش از یک خانوار در یک واحد مسکونی قابل مشاهده است.

مقایسه واحدهای مسکونی و تجاری

متاسفانه در بخش ساخت و سازهای تجاری با مازاد عرضه مواجه هستیم که سرمایه بسیار زیادی اتلاف شده و در حال اتلاف است به گونه‌ای که بیش از حد نیاز اجتماعی واحدهای تجاری ساخته شده است.

از نظر تعداد واحدهای مسکونی نمی‌توان گفت در کلان‌شهر تهران با مشکل مواجه هستیم و این چالش بیشتر در بخش قیمت مشاهده می‌شود. طی سال‌های اخیر ساختمان‌سازی و سرمایه‌گذاری در مسکن باعث رشد ساخت‌وساز شده به گونه‌ای که اکنون در همه مناطق شهر ساختمان‌های نوساز فروش نرفته در حجم زیادی قابل مشاهده است.

البته از نظر کیفی می‌توان به مناطق حاشیه‌ای برخی استان‌ها مانند کردستان، سیستان‌و‌بلوچستان و خراسان رضوی اشاره کرد که حجم فیزیکی و تراکم خانوار در یک واحد مسکونی در این مناطق بسیار بالا است چراکه فقر و شرایط اقتصادی نامناسب بسیار احساس می‌شود. ساخت و ساز در ایران مساله‌ای کاملا سلیقه‌ای است. با توجه اینکه نهادهای نظارتی نتوانسته‌اند این وظیفه خود را طی دهه‌های گذشته به‌خوبی ایفا کنند امروز نه تنها با بحران مسکن مواجه هستیم بلکه ساختمان‌های کشور از کیفیت و دوام لازم برخوردار نیستند و در عین حال به لحاظ متراژ نیز انطباق با توان تقاضا ندارد. اگر می‌خواهیم کیفیت ساخت‌وساز افزایش یابد، باید وزارت راه و شهرسازی و نظام مهندسی ساختمان کشور با یکدیگر تعامل سازنده داشته باشند. سازمان نظام مهندسی ساختمان ضمن حفظ استقلال باید به تحول ساختاری بپردازد و با مشورت و هم‌اندیشی جامعه مهندسی کشور برای رونق و پویایی ساختمان‌سازی کشور گام بردارد. اگر این امر محقق نشود، ساخت‌وساز هم روند چند دهه گذشته را طی خواهد کرد.