ایجاد مشوق برای ساخت واحدهای کوچک
از جمله مباحث مهم در بازار مسکن تطابق الگوی عرضه و تقاضا به لحاظ مساحت واحدهای مسکونی است به طوری که سازندگان در طراحی ساختمان‌های مسکونی باید مساحت واحدهای مسکونی را متناسب با قدرت خرید متقاضیان و خانوارها تعیین کنند. در این صورت از یک طرف برای خانوارها امکان تامین مسکن در استطاعت مهیا می‌شود و از طرف دیگر امکان فروش واحدهای نوساز عرضه شده توسط سازندگان تسهیل و از خالی ماندن واحدهای مسکونی نوساز و قفل شدن منابع مالی سازندگان جلوگیری می‌شود.
خانوارها در ایران با وجود تمایل به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا، به دلیل بالا بودن قیمت مسکن و عدم تکافوی درآمد و پس‌اندازشان، توانایی خرید واحدهای با مساحت بالا را ندارند لذا بخش قابل‌توجهی از تقاضا در بازار مسکن برای واحدهای کوچک است، هر چند به دلیل کاهش بعد خانوار کشور به خصوص در مناطق شهری در سال‌های اخیر، نیاز و تمایل خانوار شهری به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا نیز تا حدودی کاهش یافته است.
خانوارها در ایران با وجود تمایل به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا، به دلیل بالا بودن قیمت مسکن و عدم تکافوی درآمد و پس‌اندازشان، توانایی خرید واحدهای با مساحت بالا را ندارند لذا بخش قابل‌توجهی از تقاضا در بازار مسکن برای واحدهای کوچک است، هر چند به دلیل کاهش بعد خانوار کشور به خصوص در مناطق شهری در سال‌های اخیر، نیاز و تمایل خانوار شهری به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا نیز تا حدودی کاهش یافته است.
از جمله مباحث مهم در بازار مسکن تطابق الگوی عرضه و تقاضا به لحاظ مساحت واحدهای مسکونی است به طوری که سازندگان در طراحی ساختمان‌های مسکونی باید مساحت واحدهای مسکونی را متناسب با قدرت خرید متقاضیان و خانوارها تعیین کنند. در این صورت از یک طرف برای خانوارها امکان تامین مسکن در استطاعت مهیا می‌شود و از طرف دیگر امکان فروش واحدهای نوساز عرضه شده توسط سازندگان تسهیل و از خالی ماندن واحدهای مسکونی نوساز و قفل شدن منابع مالی سازندگان جلوگیری می‌شود.
خانوارها در ایران با وجود تمایل به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا، به دلیل بالا بودن قیمت مسکن و عدم تکافوی درآمد و پس‌اندازشان، توانایی خرید واحدهای با مساحت بالا را ندارند لذا بخش قابل‌توجهی از تقاضا در بازار مسکن برای واحدهای کوچک است، هر چند به دلیل کاهش بعد خانوار کشور به خصوص در مناطق شهری در سال‌های اخیر، نیاز و تمایل خانوار شهری به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا نیز تا حدودی کاهش یافته است.
از طرف دیگر بررسی بازار ساخت و ساز نشان می‌دهد که بخش زیادی از واحدهای مسکونی عرضه شده نوساز، از مساحت بالایی برخوردار بوده و متناسب با قدرت خرید و تقاضای خانوارها نیست و آمارها (جدول شماره1) نشان‌دهنده کاهش میانگین مساحت واحدهای تکمیل شده در مناطق شهری کشور و استان تهران نمی‌باشد.
توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران در بازه‌های مختلف مساحتی (بیانگر تقاضای موثر) در خرداد ماه سال ۱۳۹۴(جدول شماره ۲)، نشان می‌دهد توزیع تجمعی واحدهای مسکونی معامله شده با مساحت کمتر از ۸۰ متر مربع از کل معاملات صورت گرفته، حدود ۶۰ درصد است (توزیع معاملات در شهر تهران حسب مساحت، در سایر ماه‌های فصل بهار ۱۳۹۴ نیز تقریبا مشابه توزیع خرداد ماه است). این در حالی است که بر اساس آخرین اطلاعات، بررسی توزیع واحدهای مسکونی تکمیل شده (نشانگر عرضه واحدهای نوساز) در مناطق شهری استان تهران در بازه‌های مختلف مساحت، حاکی از این است که در ۹ ماهه اول سال ۱۳۹۳، واحدهای عرضه شده نوساز با مساحت کمتر از ۸۰ مترمربع، صرفا حدود ۷ درصد از کل واحدهای نوساز را به خود اختصاص داده است.
این الگوی عرضه در مناطق شهری کل کشور نیز حاکم است به طوری که سهم واحدهای مسکونی تکمیل شده با مساحت کمتر از 80 متر مربع در کشور، حدود 8درصد است هرچند الگوی تقاضا در سایر مناطق شهری کشور نسبت به شهر تهران متفاوت است و در این شهرها با وجود درآمد کمتر خانوار، تقاضای واحدهای مسکونی با مساحت متوسط نیز به دلیل قیمت پایین‌تر مسکن، به طور نسبی بیشتر از شهر تهران است.بنابراین با توجه به موارد فوق‌الذکر به نظر می‌رسد در بازار مسکن الگوی ساخت‌وساز (عرضه) به لحاظ مساحت واحدهای مسکونی تازه تاسیس، با تقاضای موثر خانوارها تطابق ندارد و به دلیل این عدم تطابق، خانوارهای ساکن در شهرها جهت خرید و تامین مسکن مورد نیاز خود، با توجه به عدم توسعه بازار تامین مالی در بخش مسکن و سهم کم تسهیلات خرید مسکن از کل قیمت مسکن، با مشکل مواجه می‌شوند و سازندگان مسکن نیز به دلیل عدم امکان فروش سهل واحدهای تکمیل‌شده و خالی ماندن این واحدها، با حبس نقدینگی و تاخیر در سرمایه‌گذاری مجدد روبه‌رو می‌شوند.
در خصوص عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن می‌توان به دلایلی به شرح ذیل اشاره کرد (هرچند هریک از این موارد ممکن است سهم کمی در این عدم تطابق داشته باشند):
طرح تفصیلی شهرها
برخی محدودیت‌ها و بعضا مشوق‌های درنظر گرفته شده در طرح تفصیلی شهرها، باعث افزایش سهم واحدهای مسکونی جدیدالاحداث با مساحت بالا شده است. به‌عنوان مثال بر اساس طرح تفصیلی برخی از شهرها به منظور جبران کمبود سرانه فضاها و خدمات عمومی و همچنین جلوگیری از افزایش تراکم جمعیتی، مجوز ساخت واحدهای مسکونی با مساحت کوچک در طبقات ساختمان‌ها، توسط شهرداری‌ها صادر نمی‌شود. این در حالی است که با رعایت اصول شهرسازی و توسعه فضاهای عمومی از جمله فضای سبز و پارکینگ، باید در راستای پوشش تقاضای مسکن خانوارهای با درآمد متوسط و کم، کوچک‌سازی مسکن مورد حمایت قرار گیرد.
عدم وجود سیاست‌های حمایتی
عدم وجود سیاست حمایتی کارآ جهت ساخت مسکن کوچک مورد نیاز اقشار کم‌درآمد (به دلیل تنگناهای مالی دولت و همچنین عدم وجود زمین دولتی در شهرها) باعث شده است که سازندگان تمایلی به احداث ساختمان‌های مسکونی کوچک جهت پوشش تقاضای مسکن اقشار با درآمد متوسط و بالا نداشته باشند. انتظار می‌رود با بهبود شرایط اقتصادی کشور، دولت با تخصیص اعتبارات و تسهیلات یارانه‌ای، ضمن تقویت خرید اقشار کم‌درآمد، سازندگان را نیز تشویق به ساخت واحدهای مسکونی کوچک جهت پوشش تقاضای این خانوار کند.
هزینه بالای مبادله مسکن
بالا بودن هزینه مبادله مسکن و همچنین مشکلات مربوط به خرید و فروش نیز از جمله مواردی است که سازندگان را تشویق به کاهش تعداد و افزایش مساحت واحدهای مسکونی در ساختمان‌های احداثی می‌کند.
عدم تمایل سازندگان مسکن به پوشش تقاضای مسکن ارزان
ساخت و ساز واحدهای کوچک جهت پوشش تقاضای اقشار کم‌درآمد، عموما از ارزش افزوده درخور توجهی برخوردار نمی‌باشد لذا سازندگان تمایلی به ساخت این نوع واحدها ندارند به طوری که تعداد واحدهای تکمیل شده با مساحت کمتر از ۶۰ متر مربع در شهر تهران، کمتر از یک درصد و در کل مناطق شهری کشور، کمتر از ۲ درصد از کل واحدهای تکمیل شده را به خود اختصاص داده‌اند و ضروری‌است دولت در شرایط مناسب اقتصادی، مشوق‌های لازم را برای ساخت واحدهای کوچک اعطا کند.
خانوارها در ایران با وجود تمایل به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا، به دلیل بالا بودن قیمت مسکن و عدم تکافوی درآمد و پس‌اندازشان، توانایی خرید واحدهای با مساحت بالا را ندارند لذا بخش قابل‌توجهی از تقاضا در بازار مسکن برای واحدهای کوچک است، هر چند به دلیل کاهش بعد خانوار کشور به خصوص در مناطق شهری در سال‌های اخیر، نیاز و تمایل خانوار شهری به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا نیز تا حدودی کاهش یافته است.
از طرف دیگر بررسی بازار ساخت و ساز نشان می‌دهد که بخش زیادی از واحدهای مسکونی عرضه شده نوساز، از مساحت بالایی برخوردار بوده و متناسب با قدرت خرید و تقاضای خانوارها نیست و آمارها (جدول شماره1) نشان‌دهنده کاهش میانگین مساحت واحدهای تکمیل شده در مناطق شهری کشور و استان تهران نمی‌باشد.
توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران در بازه‌های مختلف مساحتی (بیانگر تقاضای موثر) در خرداد ماه سال ۱۳۹۴(جدول شماره ۲)، نشان می‌دهد توزیع تجمعی واحدهای مسکونی معامله شده با مساحت کمتر از ۸۰ متر مربع از کل معاملات صورت گرفته، حدود ۶۰ درصد است (توزیع معاملات در شهر تهران حسب مساحت، در سایر ماه‌های فصل بهار ۱۳۹۴ نیز تقریبا مشابه توزیع خرداد ماه است). این در حالی است که بر اساس آخرین اطلاعات، بررسی توزیع واحدهای مسکونی تکمیل شده (نشانگر عرضه واحدهای نوساز) در مناطق شهری استان تهران در بازه‌های مختلف مساحت، حاکی از این است که در ۹ ماهه اول سال ۱۳۹۳، واحدهای عرضه شده نوساز با مساحت کمتر از ۸۰ مترمربع، صرفا حدود ۷ درصد از کل واحدهای نوساز را به خود اختصاص داده است.
این الگوی عرضه در مناطق شهری کل کشور نیز حاکم است به طوری که سهم واحدهای مسکونی تکمیل شده با مساحت کمتر از 80 متر مربع در کشور، حدود 8درصد است هرچند الگوی تقاضا در سایر مناطق شهری کشور نسبت به شهر تهران متفاوت است و در این شهرها با وجود درآمد کمتر خانوار، تقاضای واحدهای مسکونی با مساحت متوسط نیز به دلیل قیمت پایین‌تر مسکن، به طور نسبی بیشتر از شهر تهران است.بنابراین با توجه به موارد فوق‌الذکر به نظر می‌رسد در بازار مسکن الگوی ساخت‌وساز (عرضه) به لحاظ مساحت واحدهای مسکونی تازه تاسیس، با تقاضای موثر خانوارها تطابق ندارد و به دلیل این عدم تطابق، خانوارهای ساکن در شهرها جهت خرید و تامین مسکن مورد نیاز خود، با توجه به عدم توسعه بازار تامین مالی در بخش مسکن و سهم کم تسهیلات خرید مسکن از کل قیمت مسکن، با مشکل مواجه می‌شوند و سازندگان مسکن نیز به دلیل عدم امکان فروش سهل واحدهای تکمیل‌شده و خالی ماندن این واحدها، با حبس نقدینگی و تاخیر در سرمایه‌گذاری مجدد روبه‌رو می‌شوند.
در خصوص عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن می‌توان به دلایلی به شرح ذیل اشاره کرد (هرچند هریک از این موارد ممکن است سهم کمی در این عدم تطابق داشته باشند):
طرح تفصیلی شهرها
برخی محدودیت‌ها و بعضا مشوق‌های درنظر گرفته شده در طرح تفصیلی شهرها، باعث افزایش سهم واحدهای مسکونی جدیدالاحداث با مساحت بالا شده است. به‌عنوان مثال بر اساس طرح تفصیلی برخی از شهرها به منظور جبران کمبود سرانه فضاها و خدمات عمومی و همچنین جلوگیری از افزایش تراکم جمعیتی، مجوز ساخت واحدهای مسکونی با مساحت کوچک در طبقات ساختمان‌ها، توسط شهرداری‌ها صادر نمی‌شود. این در حالی است که با رعایت اصول شهرسازی و توسعه فضاهای عمومی از جمله فضای سبز و پارکینگ، باید در راستای پوشش تقاضای مسکن خانوارهای با درآمد متوسط و کم، کوچک‌سازی مسکن مورد حمایت قرار گیرد.
عدم وجود سیاست‌های حمایتی
عدم وجود سیاست حمایتی کارآ جهت ساخت مسکن کوچک مورد نیاز اقشار کم‌درآمد (به دلیل تنگناهای مالی دولت و همچنین عدم وجود زمین دولتی در شهرها) باعث شده است که سازندگان تمایلی به احداث ساختمان‌های مسکونی کوچک جهت پوشش تقاضای مسکن اقشار با درآمد متوسط و بالا نداشته باشند. انتظار می‌رود با بهبود شرایط اقتصادی کشور، دولت با تخصیص اعتبارات و تسهیلات یارانه‌ای، ضمن تقویت خرید اقشار کم‌درآمد، سازندگان را نیز تشویق به ساخت واحدهای مسکونی کوچک جهت پوشش تقاضای این خانوار کند.
هزینه بالای مبادله مسکن
بالا بودن هزینه مبادله مسکن و همچنین مشکلات مربوط به خرید و فروش نیز از جمله مواردی است که سازندگان را تشویق به کاهش تعداد و افزایش مساحت واحدهای مسکونی در ساختمان‌های احداثی می‌کند.
عدم تمایل سازندگان مسکن به پوشش تقاضای مسکن ارزان
ساخت و ساز واحدهای کوچک جهت پوشش تقاضای اقشار کم‌درآمد، عموما از ارزش افزوده درخور توجهی برخوردار نمی‌باشد لذا سازندگان تمایلی به ساخت این نوع واحدها ندارند به طوری که تعداد واحدهای تکمیل شده با مساحت کمتر از ۶۰ متر مربع در شهر تهران، کمتر از یک درصد و در کل مناطق شهری کشور، کمتر از ۲ درصد از کل واحدهای تکمیل شده را به خود اختصاص داده‌اند و ضروری‌است دولت در شرایط مناسب اقتصادی، مشوق‌های لازم را برای ساخت واحدهای کوچک اعطا کند.
ارسال نظر