راهکار بلند مدت؛ توسعه بازار رهن

علیرضا قهاری

کارشناس اقتصاد مسکن

در شرایطی که نیاز بازار با توجه به جوان بودن نسل ایرانی همواره در سال‌های گذشته رو به افزایش بوده و با وجود تلاش‌های دولت‌های مختلف برای افزایش عرضه در این بازار بسیار گسترده، همچنان میزان تقاضا از عرضه موجود فزونی دارد، مشخص نیست که بازار اجاره در سال‌های آینده تحت‌الشعاع چه عواملی قرار خواهد گرفت.

در شرایطی که نیاز بازار با توجه به جوان بودن نسل ایرانی همواره در سال‌های گذشته رو به افزایش بوده و با وجود تلاش‌های دولت‌های مختلف برای افزایش عرضه در این بازار بسیار گسترده، همچنان میزان تقاضا از عرضه موجود فزونی دارد، مشخص نیست که بازار اجاره در سال‌های آینده تحت‌الشعاع چه عواملی قرار خواهد گرفت.

سازندگان خانه در طول چندسال اخیر گرایش خود را به افزایش سرمایه‌ها در گردش خود در پروژه‌های جدید از دست داده‌اند و آمار نزولی صدور پروانه ساخت از سوی شهرداری و سازمان‌های ذی‌ربط نشان از این دارد که در آینده‌ای نزدیک معادله عرضه و تقاضا با شیبی تند‌تر رو به تقاضا می‌گذارد.

در کنار آن پاسخگو نبودن طرح‌هایی مانند مسکن مهر بر نیازهای واقعی بازار نیز مزید بر علت می‌شود تا شرایط در آینده روندی نامعلوم به خود بگیرد.

این عوامل به معنی آن است که بازار اجاره در کنار تاثیر‌پذیری گسترده خود از عوامل موجود در اقتصاد کلان کشور آبستن فشارهایی جدید از سوی فعالان مسکن نیز خواهد شد تا شاید نرخ‌ها نسبت به آنچه تاکنون بوده نیز با سرعتی بیشتر افزایش یابد.

البته با توجه به تلاش‌های صورت‌گرفته از سوی مسوولان اقتصادی دولت یازدهم از یک سو نرخ تورم در ماه‌های گذشته به شکل قابل توجهی کاهش پیدا کرده و البته در کنار آن با بازگشت ثبات نسبی به بازار، رونق اقتصادی نیز در ذهن مردم به ویژه صاحبان خانه امری قابل تحقق شده است. با نگاهی کلی به عملکرد جامعه در شرایط ثبات اقتصادی می‌توان فهمید این احساس اطمینان نسبی از آینده بازار قطعا در نرخ اجاره‌بهای ساختمان‌ها نیز تاثیرات خود را خواهد گذاشت. در این بین کاهش نرخ تورم نیز باعث کنترل بیشتر بر روند افزایشی نرخ اجاره می‌شود و قطعا آنچه امسال اعمال خواهد شد، نسبت به سال‌های گذشته افزایش معقول و محدود‌تری را شامل می‌شود.

صحبت‌های مسوولان دولت جدید به ویژه نظرات خاص وزیر راه و شهرسازی نشان از آن دارد که در این دولت توجه به جوان‌ها و اقشاری که اصطلاحا خانه‌اولی به حساب می‌آیند از اولویت‌های اصلی به شمار می‌رود و این مساله می‌تواند تاثیرات خاص خود را بر بازار رهن و اجاره باقی بگذارد. جوانانی که در طول تمام چند دهه گذشته به عنوان اصلی‌ترین متقاضیان برای رسیدن به خانه‌های جدید نام‌شان در فهرست‌های دولتی ثبت شده قطعا در شرایط فعلی بازار توان چندانی برای خرید خانه به خصوص در کلان‌شهرها ندارند. از این‌رو شاید سیاست‌های تشویقی دولت برای خانه‌اولی‌ها باید بیش از آنکه به خرید خانه اختصاص یابد به بازار رهن و اجاره بپردازد.

البته این را هم نباید از یاد برد که شرایط خاص اقتصادی کشور و فشارهایی که بر نقدینگی موجود در اختیار دولت وارد آمده، دست وزارت راه‌وشهرسازی را در حمایت همه‌جانبه از بازار بسته و نمی‌توان انتظار داشت در کوتاه‌مدت دولت بتواند تاثیراتی مثبت و طولانی‌مدت بر بازار بگذارد. البته تشویق جوانان به ازدواج و ورود آنها به عرصه زندگی جدید نیز باید با قدری ملایمت و مدارا صورت گیرد تا آنها با این امید که حمایت‌های حداکثری خواهند داشت، در عمل با مشکل مواجه نشوند.

بازار اجاره با توجه به تقاضای دائمی و همیشگی که در آن وجود دارد با کوچک‌ترین تحولات تغییر کرده و دستخوش اتفاقات جدید می‌شود. از این‌رو پرداختن به مسائل شعاری نه‌تنها گرهی از مشکلات موجود باز نخواهد کرد بلکه بعضی دشواری‌ها را نیز در این عرصه به وجود خواهد آورد. با وجود آنکه محدودیت‌های موجود بر سر راه دولت این ابهام را به وجود آورده که طرح‌ها و حرکات سیاستی در کوتاه‌مدت نتواند تاثیر مثبتی بر بازار بگذارد اما قطعاً با سنجش و بررسی همه‌جانبه اتفاقات موجود در این عرصه می‌توان برای میان‌مدت و بلند‌مدت طرح‌های خوبی ارائه کرد.

در صورتی که وضعیت درآمدی دولت از آنچه در حال حاضر به وجود آمده بهتر شود و خزانه امکان واگذاری تسهیلات بیشتر را برای بانک‌ها به وجود آورد می‌توان به پرداخت این تسهیلات در عرصه اجاره و رهن نیز توجه کرد. اگر بتوان بانک‌های خصوصی و دولتی را مجاب کرد که در کنار دولت برای اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه امکانات رفاهی در نظر بگیرند و با تسهیلات ساده و راحت‌الوصول خود توان اجاره‌نشین‌ها را در جذب منابع مالی افزایش دهند می‌توان انتظار داشت حتی در قالب طرحی بلندمدت اقشار اجاره‌نشین جامعه را به عنوان صاحبان خانه در نظر گرفت.

با توجه به گستردگی موجود در بازار مسکن قطعا صرف حضور وزارت راه و شهرسازی نمی‌تواند تمام گره‌های موجود در بازار را باز کند. حضور مقامات بلندپایه دولتی در کنار طرح‌های کوتاه‌مدت سرعت پیشروی پروژه‌ها را بالا می‌برد و البته در این بین صدور مصوبه‌های مرتبط از سوی نمایندگان مجلس شورای اسلامی نیز می‌تواند کار را وارد مراحلی جدید کرده و اوضاع بازار مسکن را بهبود بخشد.

البته در این بین بخش خصوصی به عنوان اصلی‌ترین بازیگر بخش مسکن در ایران که از یک‌سو کار ساخت‌وسازها را در اختیار داشته و از سوی دیگر مدیریت بخش‌های جانبی بازار را که به چندین صنعت متفاوت تقسیم می‌شود بر عهده دارد می‌تواند به وزیر راه‌وشهرسازی و تیم مشاورانش کمک بسیاری کند.

همان‌طور که بارها از سوی کارشناسان مطرح شده بازار رهن در ایران هنوز با ظرفیت‌هایی که می‌توان برای آن ایجاد کرد، فاصله بسیاری دارد.

تحرک موجود در این بازار در اوج سال‌های رکود در خرید و فروش نشان می‌دهد، حتی در بلندمدت نیز می‌توان به این موضوع فکر کرد که مانند تجربه کشورهای اروپایی به بازار رهن اولویت اصلی را داد تا این نگرانی از بخش عمده‌ای از جامعه ایران رخت بربندد و خانه‌دار شدن از یک برنامه چندین‌ساله به مساله‌ای سهل‌الوصول بدل شود.