پایلوت اجرای اولین صندوق

مصطفی ازگلی

مدیرعامل شرکت گروه سرمایه‌گذاری بانک مسکن

صندوق زمین و ساختمان یکی از روش‌ها و ابزارهای تامین مالی مسکن از طریق بازار سرمایه در جهت تقویت طرف عرضه (تولید) است که صندوق نسیم به‌عنوان پایلوت در منطقه ۲۲ تهران تشکیل شد و در آینده نزدیک نیز سه صندوق جدید زمین و ساختمان در استان‌های مازندران، آذربایجان شرقی و مرکزی برای تامین مالی به بازار سرمایه معرفی می‌شوند.

از مزیت‌های صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان این است که دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری برای خرید واحدهای مسکونی در اولویت قرار دارند و به این ترتیب پس از پایان پروژه آن دسته از دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری که تمایل به خرید واحدهای مسکونی پروژه را داشته باشند می‌توانند با تبدیل واحدهای سرمایه‌گذاری خود به واحدهای مسکونی و پرداخت ما به ازای آن دارنده یکی از این واحدها شوند و آن دسته از دارندگان واحدها که تمایلی به خرید ندارند با فروش واحدها وجوه سرمایه‌گذاری به آنها عودت داده شده و می‌توانند بازدهی مناسبی را کسب کنند.

صندوق نسیم به‌عنوان نخستین صندوق زمین و ساختمان فعالیت خود را از شهریورماه سال گذشته با اخذ مجوز از سازمان بورس آغاز کرد. مسیر سالم و شفاف این صندوق برای جمع‌آوری نقدینگی سرگردان و هدایت آن به سمت تولید مسکن باتوجه به نظارت‌های مختلفی که در طول این مسیر از سوی سازمان بورس وجود دارد، نخستین مزیت این صندوق برای دارندگان واحدهای آن است تا از این طریق به راحتی در صنعت مسکن بدون وجود هیچ‌گونه نگرانی سرمایه‌گذاری کنند.

مزیت دیگر این صندوق‌ها این است که تامین مالی از سوی بازار سرمایه صورت می‌گیرد به این معنی که سیستم بانکی دخالتی در این صندوق نداشته و به این ترتیب محدودیت‌های بانکی ممانعتی در این مسیر ایجاد نمی‌کند. منابع جمع‌آوری شده به‌طور مستقیم در اختیار این صندوق قرار می‌گیرد و این صندوق نیز ساخت‌و‌ساز را انجام می‌دهد و پس از اتمام پروژه و فروش واحدهای مسکونی، مبلغ واحدها در اختیار دارندگان قرار خواهد گرفت. یکی دیگر از مزایای این صندوق، وجود بازار ثانویه است، به این ترتیب کسانی که این واحدهای سرمایه‌گذاری را خریداری می‌کنند و شریک تجاری این پروژه محسوب می‌شوند در صورت تمایل به راحتی می‌توانند در هنگام پیشرفت پروژه به هر دلیلی واحدهای سرمایه‌گذاری خود را به فروش برسانند و صندوق، واحدها را به قیمت روز از دارندگان خریداری می‌کند.

گروه سرمایه‌گذاری بانک مسکن به‌عنوان متعهد پذیره‌نویسی عمل می‌کند و شرکت توسعه بازار سرمایه تهران مدیریت صندوق را بر عهده دارد در حالی که شرکت کارگزاری بانک مسکن، بازارگردان و شرکت کارگزاری بانک اقتصاد نوین به‌عنوان متولی این صندوق هستند و در آخر، شرکت مهندسین مشاور پردیس ایران نیز ناظر این صندوق خواهد بود؛ ضمن اینکه سفته‌بازی در بازار مسکن از صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان کاهش می‌یابد؛ شفافیت این صندوق و خرید و فروش‌های کاملا کنترل شده و منطقی، سفته‌بازی در بازار مسکن و افزایش قیمت بی‌رویه مسکن را توسط این افراد تحت کنترل در می‌آورد.

صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان ابزاری جدید در بازار سرمایه محسوب می‌شود که در راستای قانون حمایت از تولید و عرضه مسکن و همچنین لایحه خروج غیر تورمی از رکود و بالاخص تاکید مسوولان بر تقویب بازار سرمایه کشور نقشی اساسی را ایفا می‌کند به این ترتیب افرادی که اندوخته مالی کمتر و به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تمایل دارند، می‌توانند به راحتی در پروژه ساخت‌و‌ساز واحدهای مسکونی صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نسیم شریک شده و از بازدهی آن سود کسب کنند.

در زمان پذیره‌نویسی اولیه حدود نیمی از واحدهای سرمایه‌گذاری توسط سرمایه‌گذاران فعال بازار چه حقیقی و چه حقوقی خریداری شد و در ادامه مانند سایر اوراق بهادار به دلیل وجود رکود بازار سهام و بازار مسکن این نسبت اکنون به کمتر از ۲۰ درصد رسیده است؛ در حالی که با بهبود شرایط اقتصاد مسکن و تکمیل پروژه پیش‌بینی می‌شود واحدهای سرمایه‌گذاری مجددا مورد استقبال قرار گیرد.

هدف از راه‌اندازی صندوق زمین‌وساختمان نسیم، تنها بیان این موضوع بود که می‌توان با استفاده از ابزار صندوق زمین‌ و ‌ساختمان از طریق بازار سرمایه برای بخش مسکن تامین مالی کرد که در این هدف موفق بودیم، اما با توجه به ماهیت صنعت ساختمان و طولانی بودن دوره ساخت و فروش محصول، بازده سرمایه‌گذاری واقعی پس از فروش محصول و مقایسه آن با بهای ساخت نمایان می‌شود؛ بنابراین اثبات کارآمدی روش مزبور و همچنین حصول اطمینان از سودآوری آن زمان‌بر است که با توجه به ماهیت این صنعت کاملا طبیعی است.

صندوق زمین و ساختمان نسیم طبق برنامه باید ۲۹ درصد پیشرفت داشته باشد اما در حال حاضر بیش از ۳۷ درصد پیشرفت فیزیکی دارد. این اولین بار است که برای ساخت یک مجتمع ساختمانی کل منابع مورد نیاز به‌صورت یکجا آماده است در حالی که در اکثر پروژه‌ها در طول ساخت‌و‌ساز سازندگان با مشکل کمبود نقدینگی مواجه می‌شوند. این از ویژگی‌های هر صندوق زمین و ساختمان است که پیش از شروع پروژه، کل بودجه مورد نیاز تامین شده و به‌صورت تدریجی به پروژه تزریق می‌شود.

با برنامه‌ریزی انجام شده امسال ۱۰ صندوق زمین و ساختمان در کشور راه‌اندازی می‌کنیم تا عملیات تامین مالی برای ساخت بالغ بر هزار واحد مسکونی را تحت پوشش قرار دهیم. بر این اساس برخی از سازمان‌های ذی‌ربط همچون سازمان ملی زمین و مسکن اعلام آمادگی خود را با اختصاص زمین برای تشکیل و راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان در قالب تفاهم‌نامه‌هایی با گروه مالی بانک مسکن بیان داشته‌اند.