طراحی ابزارهای متنوع تامین مالی

دکتر محمدهاشم بت‌شکن

مدیرعامل بانک مسکن

امروز بانک مسکن می‌تواند به شرط تجدید ساختار مالی و در راستای تقویت ظرفیت تسهیلات‌دهی از طریق وصول مطالبات از دولت و افزایش سرمایه، همچون گذشته وظیفه پشتیبانی و اجرای سیاست‌های دولت را در این بخش اجرا کند.

به نظر می‌رسد با توجه به قرار گرفتن تورم در هسته سخت و رشد اقتصادی در پوسته سخت آن و محدودیت منابع و تنگنای مالی اوراق بهادارسازی به اتکای مطالبات، نهاد سازی و بهره‌گیری از ظرفیت‌های توام بازار‌های پول و سرمایه با تاکید بر ماهیت تامین مالی بلندمدت و با ثبات مسکن اجتناب‌ناپذیر باشد، بنابراین بانک مسکن به اتکای ۷۵ سال قدمت و نیروی انسان خبره و بزرگ‌ترین و مستحکم‌ترین پرتفوی تسهیلاتی نظام بانکی می‌تواند پیشتاز این حرکت باشد.ما در بانک مسکن به‌عنوان تنها بانک عامل تخصصی در حوزه تامین مالی مسکن، درتلاش هستیم درراستای خط مشی‌های دولتی نقش خود را از حالت «مجری» سیاست‌ها به مرتبه «تصمیم‌سازی» و مرجع مشاوره‌ و برنامه‌ریز در بخش مالیه مسکن توسعه دهیم. بانک مسکن به این منظور، مجموعه‌ای از بازارها، نهادها و ابزارهای نوین تامین مالی مسکن را طراحی کرده است تا در قالب بانک توسعه ای، بتواند آنها را به اجرا دربیاورد، اما برای عملیاتی شدن همه آنها، به انواع الزامات و پیش‌نیاز‌های راهبردی نیازمند هستیم که باید توسط هیات دولت، وزارت امور اقتصادی و دارایی و همچنین بانک مرکزی فراهم شود.کارکرد اصلی و ویژگی‌های بانک‌های توسعه‌ای این است که بتوانند تجهیز منابع بلندمدت و در عین حال ارزان‌قیمت را برای بخش‌هایی که بازار نمی‌تواند به شکل رقابتی وارد آن شود، انجام دهد.

بانک‌های توسعه‌ای علاوه بر سودآوری، منافع اجتماعی و اقتصادی را نیز دنبال می‌کنند و لازمه آن این است که بتوانند از ابزارهای مختلف برای تجهیز و تخصیص بلندمدت منابع و در عین حال ارزان‌قیمت استفاده کنند. به دلیل آنکه بانک‌های توسعه‌ای در یک بخش خاص فعالیت می‌کنند، انباشت سرمایه انسانی و دانش و تجربه در آن شکل گرفته و می‌تواند به‌‌عنوان پل ارتباطی بین بخش مسکن و مشتری اعم از تسهیلات‌گیرنده یا سپرده‌گذار و مقام سیاست گذار باشد.

طی دو سال اخیر، برخی ابزارها و نهادهای نوین تامین مالی مسکن از جمله صندوق زمین و ساختمان، صندوق پس‌انداز و شرکت تامین سرمایه، به صورت مستقیم یا غیرمستقیم توسط بانک مسکن، راه‌اندازی شد، با این حال در نظر داریم نهادهای دیگری همچون شرکت‌های پس‌انداز منطقه‌ای (که در استان‌های مختلف و متناسب با اوضاع اقتصاد مسکن آن منطقه، قادرند تسهیلات مسکن مختص آن منطقه پرداخت کنند)، شرکت رتبه‌بندی اعتباری، لیزینگ، صندوق املاک و مستغلات و سایر بازارها، ابزارها و نهادهایی که در ماده ۱۴ قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن به آنها اشاره شده است از جمله بازار رهن ثانویه را ایجاد کنیم.

با بررسی‌هایی که انجام داده‌ایم، مشخص شده است که برای ایجاد این بازارها، ابزارها و نهادهای نوین و جدید تامین مالی مسکن و افزایش توان تسهیلات‌دهی در دو سمت عرضه و تقاضای مسکن، باید بسترها و الزامات مربوطه فراهم شود.

فراهم‌سازی اولین الزامات و بسترها در این مسیر توسط بانک مرکزی امکان‌پذیر می‌شود به این صورت که بانک مرکزی مجوز صندوق‌های پس‌انداز جدید و صندوق‌های پس‌انداز منطقه‌ای را صادر کند و ضمن موافقت با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در آینده نزدیک، مقدمات راه‌اندازی عملیاتی لیزینگ مسکن را فراهم کند. در این مسیر همچنین لازم است نرخ سپرده قانونی حساب‌های تعهدی مسکن نیز کاهش یابد.درباره الزاماتی که توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی امکان فراهم شدن آنها میسر است نیز باید گفت، تدوین لایحه بانک‌های توسعه‌ای، صدور مجوز بیمه تخصصی اعتباری مسکن، افزایش سرمایه بانک مسکن و تسویه یا تهاتر مطالبات از دولت، پیش‌نیازهای تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای و در نتیجه، مهیا شدن شرایط استفاده از نهادها و ابزارهای جدید تامین مالی مسکن است که انتظار داریم به زودی اتفاق بیفتد.از معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رئیس‌جمهوری نیز درخواست داریم یارانه مابه‌التفاوت نرخ سود تسهیلات مسکن را تامین کند و مجوز راه‌اندازی صندوق تضمین تسهیلات رهنی را از طریق درج در برنامه ششم توسعه کشور، صادر کند. اختصاص سرفصل مستقل برای بانک‌های توسعه‌ای در برنامه ششم نیز خواسته دیگر از این معاونت است.همچنین از وزارت راه و شهرسازی نیز می‌خواهیم سیاست‌های واگذاری زمین را همراستا با تامین مالی مسکن، تنظیم و منطبق کند.

پیش‌نیاز دیگر برای تامین مالی مسکن به شکل نوین نیز باید توسط سازمان بورس و اوراق بهادر فراهم شود که به ترتیب عبارتند از: صدور مجوز تاسیس نهاد اعتبار‌سنجی، صدور مجوز انتشار اوراق مشارکت رهنی، ایجاد انواع ابزارهای تامین مالی و راه‌اندازی نخستین صندوق املاک و مستغلات.

بانک‌های توسعه‌ای قانون و مقررات احتیاطی و نظارتی متفاوتی می‌خواهند و به طور کلی سیاست‌های اعتباری و مالی مستقلی را نیازمندند و ما نباید با همان خط‌کشی که یک بانک تجاری اداره می‌شود، پیش برویم.

تنها تفاوتی که از جهت مقام ناظر بین بانک‌های توسعه ای و تجاری وجود دارد این است که بانک مرکزی سپرده‌های قانونی بانک‌های تجاری را ۱۳ درصد و بانک‌های تخصصی و توسعه ای را ۱۰ درصد اعلام کرده است، ولی این کافی نیست و سازمانی مثل بانک مسکن که عموما سپرده‌هایش تعهدی یا برنامه‌ای است و فعالیت آن در حوزه مسکن است نباید همانند سپرده‌های قانونی که در بانک‌های تجاری وجود دارد را داشته باشد.امیدوارم در سیاست‌های برنامه‌های ششم شاهد جایگاه ویژه، ابزارهای ویژه و ضوابط و مقررات خاص برای حمایت از بانک‌های توسعه‌ای باشیم.