تفاوت‌های ساختاری بازار مسکن در ایران

جمشید پژویان

اقتصاددان و استاد دانشگاه

از جمله ضروریات زندگی انسان‌ها، خوراک، پوشاک و مسکن است که حداقلی از این گروه کالاها برای ادامه زندگی بشر موردنیاز است. ساختار بازارهای خوراک و پوشاک مشابه بوده و به عبارت دیگر یک تابع تقاضا و عرضه ممتد بلندمدت برای آنها در نظر گرفته می‌شود که با رشد جمعیت، آنها نیز رشد می‌کنند.

در بخش مسکن تفاوت بین وضعیت بازار و همچنین تقاضا برای مسکن در جوامع مختلف عمدتا متاثر از ازدواج و زندگی مشترک است؛ هر چند خانوارهای تک نفره بخشی از این تقاضای مسکن را تشکیل می‌دهند، اما تفاوت تقاضای مسکن بین جوامع مختلف متاثر از فرهنگ و آداب جوامع متفاوت است.

اگر بخواهیم بازار مسکن را در جوامع و کشورهای مختلف تفکیک کنیم یکی از عمده‌ترین و بارزترین تقسیم‌بندی‌ها بین کشورهای دارای پشتیبانی گسترده تامین اجتماعی و کشورهایی است که تامین اجتماعی نقش کوچکی در حمایت از افراد و خانوارها ایفا می‌کنند.

با بررسی وضعیت عرضه و تقاضای بازار مسکن در ایران و کشورهای دیگر مشاهده می‌شود، این بخش در کشور آمریکا شبیه به کشور ایران است، اما با اروپا تفاوت بسیار دارد، به طوری که در اروپا اکثر مردم اجاره نشین دولت یا شهرداری‌ها هستند و مردم مسکن را به‌عنوان یک سرپناه تقاضا می‌کنند اما در آمریکا این چنین نیست.

در آمریکا مانند ایران مسکن یک کالای سرمایه‌ای است، با این تفاوت که در این کشور افراد می‌توانند بدون هیچ پیش‌پرداختی یا با تامین حداکثر ۱۰ درصد از هزینه ملک، از وام‌های بانکی بلند مدت استفاده کنند. در نتیجه در این کشور یک تعادل در بازار مسکن وجود دارد که فقط در دوره بلندمدت گاه با یک جهش روبه‌رو می‌شود اما مجددا به حالت تعادلی خود می‌رسد.

نرخ سود یا بهره در اقتصادهای مختلف اثرات متفاوتی در تقاضا و بازار مسکن دارند؛ در کشورهایی که بخش عمده خرید مسکن از طریق تسهیلات و اعتبارات بانکی صورت می‌گیرد (مانند آمریکا که حدود ۹۵ و شاید تا ۱۰۰ درصد هزینه خرید مسکن از طریق تسهیلات بانکی تامین می‌شود) صاحبان مسکن به دلیل اینکه پرداخت بهره تسهیلات دریافتی، مبلغ بالایی است حاضر هستند مسکن خود را با قیمت کمتری به فروش برسانند به همین دلیل دوران رکود در کشوری مانند آمریکا یک نوع شیب نزولی در قیمت‌ها را به همراه دارد در صورتی که در ایران به دلیل اینکه تسهیلات بانکی نقش بسیار جزئی در خرید مسکن دارد و در واقع خریداران مسکن صاحب و مالک کل یا بخش عمده‌ای از آن هستند، در دوران رکود تمایلی به کاهش قیمت‌ها نشان نمی‌دهند؛ در نتیجه خط نرخ قیمتی در ایران خطی در محور افق است، اما به محض اینکه دوران رونق آغاز می‌شود یک جهش در منحنی تقاضا، افزایش قیمت‌ها را به همراه خواهد داشت؛ بنابراین این افت و خیزها در واقع نوساناتی است که در اقتصاد بازار مسکن این نوع کشورها مشاهده می‌شود.

تامین اجتماعی و حمایت در اقتصاد کشورهایی مانند ایران و آمریکا ضعیف است در حالی‌که در کشورهایی مانند اروپای شمالی حمایت از طریق دولت نگرانی برای حال و آینده افراد و خانوارها به وجود نمی‌آورد؛ این تفاوت مهم موجب ایجاد تفاوت در بازار مسکن این دو گروه از جوامع شده به صورتی که در ایران، آمریکا و کشورهای مشابه، تمایل به سرپناه یکی از انگیزه‌های مهم پس‌انداز از طریق حمایت برای آینده تلقی می‌شود؛ در نتیجه عمده متقاضیان مسکن در ایران و کشورهای مشابه به دنبال خرید و مالکیت آن هستند، به طوری که حدود ۸۰ تا ۸۵ درصد از خانوارها مالک مسکن و حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد نیز اجاره نشینی یا انواع دیگر استفاده از مسکن را پیشه کرده‌اند. در حالی که در اروپا به ویژه اروپای شمالی برعکس این آمار صادق است؛ یعنی حدود ۸۰ تا ۸۵ درصد مردم اجاره نشین دولت یا شهرداری‌ها هستند و تقاضای آنها عمدتا برای مسکن به‌عنوان یک سرپناه است نه تامین آتی.

این تفاوت موجب شده که بازار برای مسکن در کشورهایی مانند ایران و آمریکا دچار افت و خیزهای بیشتر شود و معمولا عرضه و تقاضای مسکن یک دوران رکود و سپس رونق را در بلندمدت طی می‌کند.

تاکید می‌شود وضعیت و شرایط بازار مسکن در اقتصاد ایران به صورتی است که به دلیل تامین اجتماعی پایین، مردم مسکن را تنها به‌عنوان سرپناه تقاضا نمی کنند بلکه مسکن را به‌عنوان یک نوع دارایی و پس‌انداز می‌دانند، بنابراین تقاضا همواره در بازار مسکن بالا خواهد بود و از آنجا که سیستم اعتباری در ایران نمی‌تواند پاسخگوی این تقاضا باشد، عرضه نیز پاسخگوی نیاز نیست.

بنابر همه موارد گفته شده توافق برنامه جامع اقدام مشترک(برجام) ایران و کشورهای ۱+۵ ارتباط چندانی با حوزه مسکن ندارد و بازار مسکن تحت تاثیر مذاکرات و تحریم‌ها نیست، اما به هر حال این بازار نیز همچون سایر بازارها تحت تاثیر وضعیت کلی اقتصاد کشور قرار می‌گیرد.

باید گفت هر زمان درآمدهای نفتی به اقتصاد کشور سرریز می‌شود، بازار مسکن تاحدودی تحت تاثیر این درآمدها قرار می‌گیرد و دچار تغییر می‌شود و در مجموع نتیجه نهایی به‌دست آمده در مذاکرات را می‌توان در همین راستا تحلیل کرد، اما این موضوع یعنی توافق هسته‌ای تاثیر کوتاه‌مدت و مستقیم بر بازار مسکن نخواهد داشت.