عوامل فزاینده و تعدیل کننده قیمت‌ها

دکتر علی چگینی

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی

اخیرا شاهد توافق برنامه جامع اقدام مشترک (برجام) ایران و کشورهای ۱+۵ بودیم؛ از این رو نگاهی به تاثیر این توافق بر بازار مسکن خواهیم داشت.

اثرات توافق هسته‌ای و رفع تحریم‌ها بر بخش مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت قابل تفکیک است. پس از رفع تحریم‌ها در کوتاه‌مدت به دلیل احتمال کاهش اندک نرخ ارز، کاهش تورم انتظاری و همچنین امکان جذب نقدینگی‌های مازاد جامعه توسط بخش تولید و بازار سرمایه و عدم افزایش قابل توجه قدرت خرید خانوارها، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن با تداوم ثبات قیمت مواجه شود ولی در میان و بلندمدت به دلیل افزایش قدرت خرید خانوار (ناشی از تقویت با وقفه تولید داخلی) و احتمال سوق نقدینگی از بازار سرمایه به بازار مسکن با یک وقفه زمانی (پس از سوددهی اولیه بازار سهام) و همچنین با توجه به رکود فعلی حاکم بر ساخت‌وساز و کاهش شدید پروانه‌های ساختمانی در سال گذشته، این احتمال وجود دارد که بازار مسکن با افزایش تقاضا و بالطبع افزایش قیمت مواجه شود.

بنابراین با توجه به جمیع جهات می توان انتظار داشت قیمت مسکن در تابستان سال جاری با تحرک خاصی مواجه نشود. بازار مسکن از عوامل مختلفی تاثیر می‌پذیرند. در مطلب ذیل پس از بررسی شرایط فعلی بازار مسکن، به عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن و پیش‌بینی این بازار در تابستان سال جاری پرداخته شده است؛ نرخ رشد اجاره‌بها و قیمت مسکن طی دو سال گذشته منتهی به خردادماه سال ۱۳۹۴ همواره کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است.

قیمت مسکن

پس از دوره افزایش قیمت مسکن در سال‌های ۱۳۹۱ و ابتدای سال ۱۳۹۲، با توجه به ثبات اقتصادی ایجاد شده در کشور و همچنین ورود بخش مسکن به دوران رکود خود، بازار مسکن از خرداد ماه سال ۱۳۹۲ تاکنون با ثبات اسمی قیمت مواجه بوده و طی این دوره قیمت مسکن در شهر تهران در حدود ۴۰ میلیون ریال به ازای هر متر مربع دارای نوسانات اندک (تا ۳ میلیون ریال) بوده است.

اجاره‌بهای مسکن

بررسی بازار اجاره مسکن نشان می دهد اجاره‌بها در فصل بهار سال جاری نسبت به فصل مشابه سال قبل با افزایش حدود ۱۱ درصدی مواجه شده است. در همین خصوص انتظار می‌رود با تداوم ثبات قیمت مسکن و همچنین کنترل نرخ تورم (به‌عنوان ۲ عامل اصلی تاثیرگذار بر اجاره‌بهای مسکن) در ادامه سال جاری، بازار اجاره در سطح قیمتی کنونی از ثبات برخوردار شود.

تعداد معاملات

تعداد معاملات مسکن در سال ۱۳۹۳ نسبت به سال ۱۳۹۲ حدود ۴۶درصد رشد داشته، ولی نسبت به سال ۱۳۹۱ حدود ۱۳درصد کاهش یافته است. بررسی فصلی تعداد معاملات صورت گرفته در بازار مسکن شهر تهران نیز حاکی از این است که تعداد معاملات در فصل بهار سال ۱۳۹۴ نسبت به فصل گذشته حدود ۱۹درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ۲۲درصد کاهش یافته است. از جمله دلایل کاهش تعداد معاملات در بهار سال جاری، انتظار متقاضیان مسکن برای تعیین نتیجه مذاکرات هسته‌ای عنوان می‌شود.

تعداد پروانه‌های ساختمانی

تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران، در ۱۲ ماه منتهی به خرداد ماه ۱۳۹۴، حدود ۷۹ هزار واحد بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۴۵ درصد کاهش یافته است. آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در کلیه مناطق شهری نیز حاکی از سیر نزولی تقاضای صدور پروانه ساختمانی است به طوری که تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی از۶۵۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۲، با کاهش حدود ۳۹ درصدی به ۳۹۸ هزار واحد در سال ۱۳۹۳ رسیده است.

سرمایه‌گذاری در بخش مسکن

سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری در ۹‌ماهه اول سال ۱۳۹۳ در شهر تهران، شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری به ترتیب ۱/ ۱۲، ۵/ ۶ و صفر درصد (به قیمت‌های جاری) نسبت به دوره مشابه سال ۱۳۹۲ رشد داشته است. این در حالی است که در صورت تعدیل این ارقام نسبت به شاخص ضمنی قیمت مصالح و خدمات ساختمانی در سال ۱۳۹۰ این ارقام نسبت به دوره مشابه سال قبل در شهر تهران ۷/ ۲ درصد افزایش و در شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری به ترتیب ۴/ ۲ و ۳/ ۸ درصد و در کل مناطق شهری ۳/ ۳ درصد کاهش یافته‌اند.

پیش‌‌بینی بازار مسکن در تابستان سال جاری

مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن به شرح ذیل است:

عوامل فزاینده قیمت مسکن

۱- تخلیه حباب قیمت در بازار مسکن: با وجود روند نزولی تورم عمومی طی دو سال گذشته، ولی میانگین سالانه تورم عمومی در این دروه حدود ۲۳ درصد بوده است این در حالی است که قیمت مسکن در طی دوره مذکور افزایش نیافته است بنابراین هم‌اکنون حباب قیمتی ایجاد شده در بازار مسکن طی سال‌های ۱۳۹۱ و اوایل سال ۱۳۹۲ کاملا تخلیه شده است.

۲- افزایش هزینه ساخت مسکن (تورم فشار هزینه): هرچند بازار زمین و آهن آلات طی دو سال گذشته با ثبات نسبی مواجه بوده‌، ولی سایر مصالح ساختمانی، دستمزد و هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی و... با افزایش مواجه بوده‌اند که این مساله در مجموع باعث افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز شده است و با توجه به عدم افزایش قیمت مسکن طی دو سال گذشته، می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن درآینده شود.

۳- افزایش وام خرید مسکن: افزایش وام خرید مسکن می‌تواند باعث افزایش قدرت خرید خانوار و تقویت تقاضا در بخش مسکن ودر نتیجه افزایش قیمت مسکن شود. شایان توجه است که وام پیش گفته در سال جاری عملا وارد بازار نمی‌شود.

عوامل تعدیل‌کننده قیمت مسکن

۱-‌عرضه انبوه مسکن: به دلیل صدور قابل توجه پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های ۱۳۹۰و ۱۳۹۱ و همچنین حجم قابل توجه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در این دو سال، با توجه به طول دوره ساخت مسکن در ایران، بازار مسکن در سال جاری با عرضه مطلوبی مواجه است.

۲- عدم افزایش توان اقتصادی خانوار: به دلیل حاکم بودن شرایط رکودی بر اقتصاد کشور و عدم افزایش درآمد واقعی خانوارها در سال‌های اخیر، با وجود ثبات قیمت مسکن، توان اقتصادی خانوار جهت تقاضای مسکن افزایش نیافته است هر چند افزایش وام خرید مسکن تا حدودی باعث افزایش قدرت خرید خانوار در بخش مسکن می‌شود.

۳- وجود ثبات در اقتصاد: از جمله عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن، متغیرهای کلان اقتصادی از جمله نرخ ارز و تورم عمومی است. با توجه به ایجاد ثبات اقتصادی در کشور و تلاش دولت برای ادامه روندکنونی به نظر می‌رسد بازار مسکن تاثیر معنی‌داری از ناحیه متغیرهای اقتصادی نپذیرد.

عوامل فزاینده و تعدیل کننده قیمت‌ها