افزایش تقاضا برای املاک لوکس

دکتر حسین عبده تبریزی

مشاور مالی وزیر راه‌و‌شهرسازی

بازار مسکن از شاخص‌های کلان اقتصادی از جمله تورم و عرضه و تقاضا تاثیر می‌پذیرد و با توجه به اینکه شاخص‌های مذکور نیز به طور نسبی متاثر از تصمیمات بین‌المللی است، توافق هسته‌ای می‌تواند به‌طور غیرمستقیم در بازار مسکن تاثیرگذار باشد.

بنابراین رفع تحریم‌ها تغییر عمومی در فضای اقتصادی کشور ایجاد و انتظارات به طور جدی در کوتاه‌مدت تغییر می‌کند، ضمن این‌که به دلیل ارتباط با دنیا عرضه و تقاضای کالاها و حتی کالای بادوامی چون مسکن نیز تغییر می‌کند.

اگر رونق اقتصادی حاصل از رفع تحریم رخ دهد، واحدهای اداری بیشتری در شهرها نیاز خواهیم داشت، چرا که تقاضا برای کسب‌و‌کار هم از طرف داخل و هم از طرف شرکت‌ها و نمایندگی‌های خارجی افزایش می‌یابد. به این ترتیب، تقاضا می‌تواند در برخی مناطق شهری تقویت ‌شود. بنابراین در مجموع، هر چند رفع تحریم‌ها با بخش مسکن اقتصاد ایران آن چنان ارتباطی ندارد، اما فضای پیرامونی حاصل از رفع تحریم در مجموع این بخش را رونق می‌دهد.

از طرفی در ایران فصل تابستان بیشتر فصل نقل و انتقالات است؛ عمده‌ این نقل و انتقالات طبیعی است و به تغییر موقعیت شغلی، آموزشی و سایر متغیرها از جمله جابه‌جایی‌های بین شهری دانشجویان مربوط است. این گروه‌ها تقاضای واقعی برای مسکن ایجاد می‌کنند پس عمده‌ تقاضاهای تابستانی واقعی است و تقاضاهای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی نیست.

تصور می‌کنم طی دو تا سه سال آینده، تقاضاهای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن محدود می‌شود و با موجودی امروز مسکن به تقاضاهای مصرفی در بازار پاسخ داده می‌شود.درباره‌ تقویت تقاضا با افزایش اخیر سقف تسهیلات مسکن نیز باید گفت که نخستین مرحله‌ تسهیلات ۶۰،۴۰ و ۸۰ میلیون تومانی مسکن، به دلیل سپرده‌گذاری یکساله، در سال آینده پرداخت می‌شود و نمی‌تواند تقاضا را در تابستان امسال بالا برد بنابراین، عرضه‌ موجود پاسخگوی بازار است و تغییر قابل‌توجهی در قیمت مسکن و اجاره‌بها رخ نمی‌دهد.

تمایل مالکان برای دریافت اجاره‌بها به جای ودیعه

دستگاه مالیاتی کشور معادل مبلغی که به‌عنوان ودیعه در ایران از سوی موجر دریافت می‌شود، اجاره تعیین خواهد کرد، چراکه موجر معادل سود ودیعه دریافتی، اجاره کمتر دریافت می‌کند. قبل از کاهش نرخ سود بانکی، موجر با سپرده‌گذاری ودیعه دریافتی از مستاجر خود نزد بانک، مثلا حدود ۲۷ درصد سود بانکی دریافت می‌کرد. اکنون با کاهش نرخ سود بانکی، طبعا سود مقدار ودیعه را باید کمتر محاسبه کنند.

در حال حاضر، در بخش اجاره‌بها شاهد تعدیل هستیم و نرخ اجاره‌ واقعی (اجاره به قیمت ثابت) در حال کاهش است، ضمن اینکه اجاره‌ واحدهای تجاری با شدت بیشتری در حال کاهش است. همچنین، ‌طبق مقررات بانک مرکزی، نظام بانکی کشور که در شهرهای بزرگ بخش قابل‌توجهی از املاک تجاری را اجاره کرده یا در مالکیت دارد، باید این دارایی‌ها را واگذار کند. این ضرورت به عرضه واحدهای تجاری می‌افزاید. بنابراین، ترکیبی از بازار اقتصادی ضعیف‌تر و مقررات بانکی جدی‌تر، عرضه‌ واحدهای تجاری در شهرهای بزرگ را افزایش داده و به همین دلیل واحدهای تجاری به قیمت ثابت از کاهش قیمت شدیدتری برخوردار هستند. در مورد واحدهای مسکونی این تقلیل شدید نیست و قیمت اسمی تقریبا ثابت مانده و بعضا نرخ اسمی افزایش هم یافته است.

البته، در هر حال میزان افزایش قیمت معاملاتی و اجاره‌بها کمتر از نرخ تورم است.باید گفت در بیشتر مناطق کشور امکان کاهش قیمت‌های اسمی وجود ندارد، اما طی دو تا سه سال آینده شاهد تعدیل منفی قیمت‌های واقعی خواهیم بود. عدم‌توانایی موجران در پرداخت ودیعه مستاجران یکی از مشکلات سال‌های اخیر است که این مشکل به قوانین مربوط می‌شود اما در حال حاضر راهکارهایی برای رفع این مشکل در حال تدوین است.

در دنیا، سازوکاری با عنوان «حساب امانی» وجود دارد که بر اساس این ابزار، موجر هر پولی که از مستاجر دریافت می‌کند، باید طبق قانون این مبلغ را در یک حساب امانی موجر نزد بانک واریز کند؛ به‌عنوان مثال، اگر مستاجری ۱۰۰ میلیون تومان به‌عنوان ودیعه به موجری پرداخت می‌کند، این مبلغ به حساب موجر نزد یک بانک واریز می‌شود و موجر حق برداشت از این حساب را ندارد. البته، می‌تواند از سود این سپرده استفاده کند، اما اصل مبلغ توسط موجر قابل‌برداشت نیست. اگر حساب امانی راه‌اندازی شود، مشکل ناتوانی در پرداخت ودیعه مستاجران توسط موجران برطرف می‌شود.

این راهکار در دنیا حتی برای حساب‌های کوچک نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد که باید این رویه را در ایران هم فعال کرد و به راه‌اندازی حساب امانی سرعت بیشتری داد. وزارت راه‌و‌شهرسازی در این زمینه گزارشی تهیه کرده که به منظور بررسی بیشتر برای آژانس‌های معاملات ملکی، کارشناسان بخش مسکن و سایر ذی‌نفعان ارسال خواهد ‌شد، چراکه در شرایط ایران، مسائل ممکن است متفاوت باشد. از همین جهت موضوع باید مورد بررسی بیشتر قرار گیرد.