ثبات؛ نیازمند نقشه راه

غلام‌رضا سلامی مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور حسابداری، حسابرسی و اصول حاکمیتی متاسفانه همیشه به موضوع مسکن سطحی نگاه می‌شود، اما به این کالا باید به شکل ساختاری و ویژه توجه شود. قیمت مسکن در ایران و در برخی نقاط شهری با درآمد طبقه متوسط همخوانی ندارد به عنوان مثال اگر در کشوری فردی بتواند با ۱۰ سال حقوق، مسکن خود را تامین کند این فاصله برای خانه دار شدن در ایران دو برابر یعنی حدود ۲۰ سال است. ضمن اینکه در برخی از کشورها عموما منابع خرید مسکن از پس‌انداز افراد و همچنین بخشی هم از طریق ارائه تسهیلات بانکی تامین می‌شود به طوری که ۹۰ درصد و حتی به میزان ۱۰۰ درصد ارزش ملک تسهیلات در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد، در حالی که در ایران نه تنها امکان پرداخت این میزان تسهیلات به متقاضیان مسکن فراهم نیست، بلکه در اکثر نقاط شهری تناسبی هم بین قیمت مسکن و درآمد افراد وجود ندارد.

اگر بخواهیم علت این موضوع را جویا شویم که چرا «در اکثر نقاط شهری ایران درآمد افراد با ارزش ملک تناسب ندارد؟» پاسخ آن روشن است «زیرا اصلا آمایش سرزمین در ایران مورد توجه قرار نگرفته» و این موضوع موجب شده تا کلانشهری مانند تهران یک چهارم جمعیت کل کشور را در خود جای بدهد. در این شرایط اگر کسی بخواهد در تهران برای اقشار متوسط آپارتمان‌سازی کند زمین کلنگی این ملک را متری بین۱۰ تا۲۰ میلیون تومان باید خریداری کند؛ حال ارزش تمام شده این ملک چقدر می‌شود؟ مسلما خرید این ملک از توان مالی بسیاری از متقاضیان مسکن خارج است. متاسفانه بر اساس سیاست‌هایی که اعمال شده تمرکز جمعیتی در شهرها و کلانشهرها بسیار افزایش یافته؛ ضمن اینکه تنوع کسب‌و‌کارها در این شهرها بیش از سایر مناطق شهری است. دانشگاه‌ها، مراکز فرهنگی و مراکز تفریحی بیشتر مناطق شهری و کلانشهرها متمرکز شده‌اند که با جذب جمعیت، افزایش قیمت مسکن که مهم‌ترین نیاز هر خانوار است را در پی داشته. ایران سرزمین وسیعی دارد، اما تمرکز جمعیتی در مناطق مختلف کشور به هیچ وجه تناسب ندارد، به طوری که در برخی از نقاط شهری کشور تراکم جمعیت زیر ۵ نفر در هر کیلومتر است در حالی که در برخی مناطق این تراکم جمعیت به ۲۰ نفر در هر کیلومتر نیز می‌رسد، این عدم تناسب درحقیقت موجب تمرکز جمعیت در نقاطی خاص از کشور و افزایش تقاضا برای مسکن شده است.

اما به‌رغم همه این موارد همانطور که گفته شد باید نگاه ساختاری به مسکن بشود تا از رکود فعلی در بخش مسکن خارج شویم.

اگر خروج از رکود و رونق در بازار مسکن زمانی که سفته بازی وجود داشته باشد مطرح ‌شود، نمی‌توان عنوان آن را «رونق» نامید و باید نام آن را سفته‌بازی گذاشت. سفته‌بازی عامل مخرب در مسکن است و نتیجه فروش ملک با نرخ بالای ۲۰ میلیون‌تومان در هر متر مربع می‌شود که در حقیقت همان نقدینگی‌های اضافی در دست یکسری از افراد است که به سمت سفته بازی در مسکن می‌رود، اما اگر منظور از خروج از رکود این باشد که مردم بتوانند مسکن مورد نیاز خود را تامین کنند، امکانات خرید این کالای اساسی برای افراد باید فراهم شود و در شرایطی که میزان تسهیلات بانکی برای تامین مسکن بیش از ۱۰ درصد ارزش ملک نیست، بنابراین امکان خرید مسکن وجود ندارد.

حال اگر دولت بخواهد میزان تسهیلات پرداختی را افزایش دهد متقاضیان توان بازپرداخت این تسهیلات را ندارند؛ بنابراین اقتصاد مسکن یک موضوع و اصل بسیار پیچیده است که برای رفع مشکلات آن باید بسیاری از مسائل حل شود، البته ممکن است در مقطعی با تزریق درآمدهای نفتی به کشور رونق یک الی دو ساله‌ای را در بازار مسکن شاهد باشیم که آن هم در اثر بالا رفتن درآمد برخی از افراد است، اما این رونقی نخواهد بود که مشکل متقاضیان مسکن به ویژه جوانان را رفع کند و باید فکر اساسی در بخش رفع مشکل مسکن صورت گیرد.

اقداماتی چون شهرک سازی که در سال‌های گذشته در دستور کار دولت‌ها قرار گرفت سیاست خوبی بود، اما قبل از اینکه این شهرک‌ها ساخته شود باید تاسیسات زیربنایی مانند آب، برق، گاز و تاسیسات روبنایی مانند خدمات آموزشی، بهداشت، امنیت، خدمات فرهنگی و تفریحی این مناطق تامین می‌شد. از همه مهم‌تر راه‌های ارتباطی این شهرها با شهرهای مادر باید تسهیل شود تا ساکنان این مناطق در زمان بسیار کوتاهی بتوانند به مراکز کلانشهرها دسترسی داشته باشند اما به‌رغم این اقدام خوب متاسفانه به تامین تاسیسات زیربنایی، روبنایی و راه‌های ارتباطی در زمان تاسیس این شهرها توجهی نشد و امروز با گذشت چند سال از تشکیل چند شهرجدید اکنون در حال احداث مترو برای این شهرها هستیم. عده‌ای که زندگی در این شهرها را انتخاب می‌کنند قطعا با نبود این امکانات جاذبه‌ای برای ماندن در این شهرها ندارند و بسیاری حاضر نمی‌شوند جذب این شهرها شوند؛ در این شرایط طبیعتا فقط طبقاتی از جامعه در این شهرها سکنی می‌گزینند که شرایط زندگی در شهر مادر را ندارند.

به هر حال مسکن موضوعی است که باید به صورت ریشه‌ای به آن توجه شود و امکان آن نیز فراهم است زیرا دولت زمین‌های فراوانی دارد که می‌تواند در اختیار سازندگان مسکن قرار دهد؛ بنابراین حل مشکل مسکن نیازمند تهیه نقشه راه است تا به یک ثبات در این بخش برسیم.

امسال یک ثبات تقریبی در بخش مسکن وجود دارد و شاید هم بتوان گفت قیمت مسکن تا حدی کاهش پیدا کند البته امسال دلیلی برای اینکه رونقی در مسکن شاهد باشیم، نمی‌بینم مگر اینکه دولت با فرض اینکه تحریم برداشته شود اشتباهات دولت‌های قبلی را تکرار و پول نفت را در اقتصاد سرازیر کند و دچار بیماری هلندی شویم و نام آن را رونق مسکن بگذاریم.

سه عامل در قیمت تمام شده مسکن تاثیرگذار است:

۱. زمین: در ایران نرخ زمین‌های شهری بسیار گران است.

۲. مصالح ساختمانی و دستمزد: مصالح ساختمانی طی سال‌های اخیر گران شده و دستمزد هم به تناسب افزایش یافته گرچه میزان دستمزد به تناسب قیمت مسکن رشد نداشته است.

۳. سود بانکی: سرمایه‌گذار انتظار دارد در مدت خواب سرمایه خود و در طول دوره ساخت ساختمان از سرمایه خود بهره‌شود. اگر بهره بانکی ۲۰ درصد باشد که البته ریسکی ندارد، سرمایه‌گذار با احتساب ۱۰ درصد ریسک نقدینگی و سایر ریسک‌ها (با احتساب ۲ سال زمان ساخت ساختمان) انتظار دارد به ازای هر سال دوره ساخت ۳۰ درصد بازدهی برای وی داشته باشد که رقم بالایی است با این حال کاهش ۲ درصدی نرخ سود تاثیری در بخش مسکن ندارد.

همه این موضوعات مسائلی است که باید برای آن فکر کرد، اما مهم‌ترین آن آمایش سرزمین است که باید با در نظر گرفتن تامین اشتغال در مناطق مختلف، تراکم جمعیتی را تقسیم کرد.