ثبات در نیمه اول سال

مهندس محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران شکل‌گیری دوره‌های رونق و رکود در بخش مسکن به مجموعه‌ای از عوامل درونی و برونی بخش مسکن مرتبط است. به‌طور کلی دو دسته از عوامل در رونق‌بخشی به بازار مسکن موثر هستند. دسته اول عواملی هستند که تقاضای موثر مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهند و به عبارتی منجر به تقویت تقاضای موثر خانوارها می‌شوند. این تقاضا نیز نوعا تقاضایی است که ناظر بر نیاز سکونتی برای مسکن و تابعی است از قدرت خرید یا توان پرداخت خانوارها. عامل مهم درآمد واقعی خانوارها و قدرت پس‌اندازی آنها است.

علاوه بر آن تسهیلات بانکی یا سیاست‌های حمایتی دولتی و نظایر آن نیز به‌عنوان عامل کمکی در این بخش عمل خواهند کرد. همه این عوامل در ارتباط با مسکن با یک چسبندگی مواجه هستند و در کوتاه‌مدت نمی‌توانند تغییر چندانی داشته باشند، البته این نکته را اضافه کنم که در هیچ دوره‌ای این دسته از عوامل نتوانسته‌اند به‌عنوان عوامل پیشگام باعث رونق بخش مسکن شوند، بلکه همواره به صورت معلول و پس از تحریک عوامل دسته بعدی که در ادامه به آنها اشاره می‌کنم خود را تعدیل کرده‌اند، اما دسته دوم عواملی هستند که به صورت برون‌زا و خارج از بخش مسکن بر این بخش تاثیرگذار هستند و تقاضای سرمایه‌ای یا سوداگرانه را در بخش رقم می‌زنند. همواره این عوامل بوده‌اند که شرایط نوسانی بازار را رقم زده‌اند و تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار داده‌اند. این شرایط نیز تابعی از عواملی همچون مازاد نقدینگی موجود در جامعه، شرایط بازارهای رقیب مسکن، وضعیت قیمت‌های نسبی مسکن در ارتباط با سایر کالاهای بادوام و انتظارات تورمی، شرایط اقتصادی و فضای کسب‌وکار در جامعه و... است.

از این رو بروز رونق یا رکود در عرصه ساخت‌وساز شهر تهران و حتی کلان‌شهرهای دیگر صرفا براساس عرضه و تقاضا روی نمی‌دهد.

ضمن آنکه در کنار این عوامل شکل‌گیری انتظارات تورمی و عامل روانی نقش مهمی در رونق‌بخشی یا بروز رکود در بازار مسکن دارد هرچند که عملی شدن آن در بازار به عوامل دیگری نیز نیازمند است که در حال حاضر زمینه‌های آن خیلی فراهم نیست.

یکی از عوامل مهم وضعیت مازاد نقدینگی در بازار است که این نقدینگی یا متاثر از محدود شدن عواید نفتی یا تحت تاثیر سیاست‌های انقباضی پولی دولت تا حد زیادی به کنترل درآمده و تا زمانی که این شرایط حکمفرما باشد اثرات تخریبی آن بر بازار مسکن نیز کنترل خواهد شد. موضوع بعدی فضای کسب‌وکار در جامعه است.

بر اساس مطالعات انجام شده هر چه فضای کسب‌وکار رونق بهتری داشته باشد و به عبارت دیگر رشد GDP بهتر شود، زمینه برای فعالیت‌های سوداگری در بازار مسکن تضعیف می‌شود و در وضعیت فعلی به نظر می‌رسد به موازات رفع مشکلات اساسی در کشور و به ویژه مسائل سیاسی و تحریم‌ها، روند رو به بهبودی را در این زمینه شاهد خواهیم بود. به موازات این مسائل، موضوعات دیگر از جمله امیدواری در بازار سهام، ثبات بازار ارز، سکه و... نیز در آرامش نسبی بخش مسکن می‌تواند موثر باشد.

در وضعیت کنونی با توجه به اینکه عرضه مسکن در سال‌های گذشته زیاد بوده و تقاضا هم با کاهش مواجه شده است و ساخت‌وساز ارتباط زیادی با موضوعات اقتصادی، سیاسی و اجتماعی کشور دارد، به نظر می‌رسد موضوع رونق در بخش ساخت وساز با مذاکرات هسته‌ای و توافقی احتمالی که قرار است در سه ماه آینده قطعی شود ارتباط تنگاتنگی داشته باشد، البته توجه به یک نکته ضروری است.

از آنجا که قیمت نفت با کاهش شدیدی روبه رو شد به‌رغم پیش‌بینی‌هایی که در وزارت راه، بانک‌های عامل و مرکزی گرفته شده بود تا یکسری بسته‌های تشویقی به متولیان ساخت‌وساز و خریداران آپارتمان‌ها داده شود تا نسبت به ایجاد رونق اقداماتی انجام شود به نظر می‌رسد با وضعیت بودجه سال جاری امکان تحقق آن پیش بینی‌ها و تصمیمات وجود ندارد بنابراین بستگی دارد در مجموعه روند اقتصادی کشور چه تحولاتی پیش آید. مجموعه این عوامل مشخص می‌کند شاخص‌هایی مبنی بر رونق جدی ساخت‌وساز و افزایش حبابی قیمت‌ها حداقل در نیمه اول سال وجود ندارد.