هزینه‌های تحمیلی؛ عامل مضاعف رکود
محمود جهانی تحلیلگر بازار مسکن هزینه‌های جانبی ساختوساز که منجر به افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن برای سازندگان می‌شود، همواره جزو پیامدهای مبتلا به بخش مسکن بوده است. در واقع دستگاه‌های خدمات رسان و کسانی که به نوعی با انواع مجوزهای مربوط به ساختوساز اعم از پروانه، انشعابات و. . . درگیر بوده‌اند، از این قدرت خود به عنوان یک فرصت استفاده می‌کنند تا به واسطه آن بتوانند نفعی ببرند و نسبت به درآمدهای ناشی از ساختوساز دست‌اندازی‌هایی داشته باشند. در این میان، دریافت عوارض ساختمانی یکی از عمده‌ترین هزینه‌های جانبی ساختوساز است و یکی از اصلی‌ترین منابع درآمدی شهرداری‌ها به خصوص در کلان‌شهرها، موضوع عوارض ساخت و هزینه‌های صدور پروانه برای سازندگان است.
محمود جهانی تحلیلگر بازار مسکن هزینه‌های جانبی ساختوساز که منجر به افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن برای سازندگان می‌شود، همواره جزو پیامدهای مبتلا به بخش مسکن بوده است. در واقع دستگاه‌های خدمات رسان و کسانی که به نوعی با انواع مجوزهای مربوط به ساختوساز اعم از پروانه، انشعابات و... درگیر بوده‌اند، از این قدرت خود به عنوان یک فرصت استفاده می‌کنند تا به واسطه آن بتوانند نفعی ببرند و نسبت به درآمدهای ناشی از ساختوساز دست‌اندازی‌هایی داشته باشند. در این میان، دریافت عوارض ساختمانی یکی از عمده‌ترین هزینه‌های جانبی ساختوساز است و یکی از اصلی‌ترین منابع درآمدی شهرداری‌ها به خصوص در کلان‌شهرها، موضوع عوارض ساخت و هزینه‌های صدور پروانه برای سازندگان است.
به گونه‌ای که در اغلب موارد می‌بینیم شهرداری‌ها به موازات افزایش هزینه‌های جاری خود در شهر، چون عملا منبع درآمدی دیگری ندارند، برای تامین مالی از همین مبالغ و وجوه مربوط به مجوز ساخت و پروانه‌های ساختمانی استفاده می‌کنند و گاهی این هزینه‌ها را برای متقاضیان افزایش می‌دهند. در واقع گلوی ساختوساز در این بخش، در دستان شهرداری‌ها قرار دارد و محلی برای کسب درآمد در شهر.
براساس آنالیزی که طی چند سال گذشته انجام دادیم، برای مثال از مجموع درآمد شهرداری تهران، حدود ۸۰ درصد از محل صدور پروانه‌های ساختمانی محقق می‌شود، این در حالی است که تنها ۵/۱ درصد از این درآمد از محل عوارض نوسازی و خدمات شهرداری‌ها به شهروندان و حدود ۵/۱۸ درصد نیز از محل سایر درآمدهای شهرداری تامین می‌شود. نکته دیگری که در این زمینه مطرح است آنکه برآورد عوارض پروانه ساختمانی بسیار غیرشفاف است و شهرداری‌ها به این منظور، اصولا براساس محاسبات درست و فرمول تعریف شده‌ای عمل نمی‌کنند.
این در حالی است که براساس مصوبه شورای شهر، حداقل یا در اصطلاح «کف قیمتی» برای عوارض صدور پروانه وجود دارد ولی عملا این نرخ‌ها در هیچ جا ملاک عمل قرار نمی‌گیرد و بعضا مبالغی تا چندین برابر کف تعیین شده، از متقاضیان و سازندگان دریافت می‌شود. به این ترتیب، دامنه باز و نامحدودی برای نحوه محاسبه عوارض ساختوساز وجود دارد که از سال‌های قبل تاکنون دامنگیر سازندگان و ساخت‌و‌سازهای کشور شده است.
ممکن است سازنده‌ای بتواند این مبالغ و عوارض را با چانه‌زنی به کف مصوب شورا نزدیک کند، ممکن است هم نتواند! در واقع هیچ گونه محاسبات شفافی در این زمینه وجود ندارد. از طرفی به دلیل وابستگی حدود ۸۰ درصدی درآمدهای شهرداری، به خصوص در پایتخت و سایر کلان‌شهرها به ساختوساز، روند صدور پروانه و تعداد پروانه‌های صادره نیز به نوعی تابع دوره‌های رکود و رونق مسکن شده است.
کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در دوران رکود، باعث کاهش درآمد شهرداری‌ها می‌شود، در چنین شرایطی، شهرداری‌ها برای جبران کسری درآمد خود ناشی از رکود، به دلیل نداشتن منبع پایدار درآمدی، مبالغ و نرخ‌های صدور پروانه و عوارض ساختمانی را به یکباره افزایش می‌دهند. این امر منجر به گران‌تر شدن روند صدور پروانه ساختمانی و افزایش هزینه ساختوساز برای سازندگان و در نتیجه کاهش تقاضای سرمایه‌گذاری و در نهایت منجر به تعمیق رکود یا رکود مضاعف در بازار ساختوساز و در میان سازندگان می‌شود. بنابراین همین امر هم به نوبه خود باعث تشدید رکود خواهد شد.
هر چند این موضوع از سال‌های قبل هم در میان مسوولان شهرداری‌ها و هم در عرصه‌های مختلف مدیریتی کشور شناسایی شده و به همین منظور شهرداری‌ها و دولت ضرورت تعریف درآمد پایدار برای شهر‌ها را دریافته‌اند و برای این منظور تلاش کرده و می‌کنند، اما هنوز هم روال گذشته ادامه دارد و تغییری مثبت در این زمینه رخ نداده است. گذشته از هزینه‌های مربوط به صدور پروانه و سایر عوارض ساختمانی، برخی هزینه‌های جانبی دیگر مانند هزینه‌های خدمات فنی و مهندسی وجود دارد که هر چند ممکن است براساس قوانین و استانداردهای ساختوساز توجیه داشته باشد اما در حال حاضر دچار انحرافی بزرگ است.
مهندسان ناظر در بخش‌های مختلف ساختوساز، عملا ایفاگر نقش لازم و تعریف شده در زمینه طراحی، اجرا، نظارت و... نیستند و ارائه خدمات مهندسی به ساخت‌و‌سازها تبدیل به سهمیه‌ای شده است که حتما باید به مهندسان داده شود.
اخیرا هم هزینه خدمات نظام مهندسی، پیشاپیش و در زمان صدور پروانه ساختمانی از متقاضیان دریافت می‌شود و متاسفانه شاید تعبیر درستی نباشد اما در عمل به نوعی باج خواهی مهندسان تبدیل شده و هزینه‌های آن به گردن سازندگان افتاده است.
از طرف دیگر هزینه‌هایی مانند دریافت حق انشعاب خدمات زیربنایی نیز به نحو دیگری بار سنگین بر ساختوساز و انبوه سازی شده است. بر اساس مقررات موجود، تامین خدمات مربوط به این انشعابات و وصل آن تا جلوی در ساختمان بر عهده دولت است اما پس از آن، پرداخت حق انشعاب از در ساختمان تا درون واحد بر عهده سازنده یا مالک قرار دارد. اما در بسیاری موارد عملا می‌بینیم که به سازنده اعلام می‌شود به دلیل کمبود بودجه و نبود امکانات مالی، هزینه‌های مربوط به دولت نیز باید از طرف سازنده پرداخت شود یا منتظر بمانند تا در سال‌های بعد این بودجه تامین شود! این موضوع بارها مبتلابه پروژه‌های ساختوساز بوده است.
همه این موارد، مسائلی است که علاوه بر هزینه مالی، هزینه زمانی نیز بر سازنده تحمیل می‌کند و در واقع منجر به تشکیل صف در فرآیند دریافت مجوزها می‌شود.
براساس برآورد صورت گرفته، سازنده یک واحد از زمان اقدام برای ساخت تا زمان تکمیل، به طور متوسط باید ۱۸۰ بار به دستگاه‌های مختلف مراجعه کند. حال اگر هر کدام از این مراجعات، حداقل یک روز به طور بینجامد، دست کم ۱۸۰ روز روند تکمیل واحد به تاخیر می‌افتد! این در حالی است که در قانون برنامه سوم توسعه، تلاشی برای روان کردن این مسائل و اعمال برخی تخفیف‌ها از جانب دولت صورت گرفته بود و حمایت از انبوه‌سازی در دستور کار قرار داشت. در همان دوره، عملا دیدیم که با تسهیل برخی روندها، سهم انبوه سازی در ساختوساز از ۱۷ درصد در سال اول برنامه سوم به ۴۲ درصد در سال پایانی این برنامه رسید.
این اقدام گرایش خوبی در جهت انبوه‌سازی و رونق بخشی به بازار ساختوساز مسکن است و از این رو به دولت توصیه می‌کنم با تمرکز مجدد بر این موضوع، روند تولید و ساختوساز را تسهیل کند.
به خصوص اینکه لازم است دولت فکری جدی در ارتباط با نظام بخشیدن به نحوه دریافت و وضع این هزینه‌ها و عوارض در دستگاه‌های مختلف داشته باشد.
ارسال نظر