«مسکن اجاره‌ای» به جای «وام مسکن»

دکتر محمدعلی خطیب استاد دانشگاه و صاحب‌نظر اقتصاد مسکن اگر سیاست‌های دولت‌های قبل درخصوص روش‌های کمک به تامین مسکن اقشار مختلف جامعه به‌خصوص گروه‌های کم‌درآمد را مورد بررسی قرار دهیم، مشخص می‌شود که همواره عمده این سیاست‌ها متمرکز بر سیاست اعطای وام مسکن بوده است تا از این طریق خانوارهای نیازمند بتوانند با استفاده از وام، خانه دار شوند. طبعا به مرور زمان که قیمت مصالح و هزینه‌های تولید مسکن افزایش پیدا کرد، هزینه تامین یک واحد مسکونی هم به‌طور کلی برای خانوارهای نیازمند افزایش یافت و به این ترتیب دیگر وام‌ها نمی‌توانستند جوابگوی تامین مسکن و پوشش هزینه‌های مربوط به خرید یک واحد مسکونی باشند. درواقع با این اتفاق، دیگر کسی نمی‌توانست با وام‌های مسکن معمول، حتی یک واحد مسکونی معمولی و محدود را خریداری کند. در حال حاضر هم، آنچه در دولت فعلی در راستای حمایت از خانوارها برای تامین و خرید مسکن مطرح است تلاش هر چه بیشتر در راستای افزایش سقف وام به میزان پوشش ۵۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی است که در این زمینه بحث اعطای وام‌های ۱۰۰ میلیون و ۸۰ میلیون تومانی هم از سوی مسوولان مسکن دولت یازدهم از ابتدا تاکنون مورد تاکید قرار گرفته است. درواقع این سیاستی است که به‌صورت عمده از ابتدا تا امروز در دستور کار دولت قرار گرفته و می‌بینیم که عملا دولت فعلی نیز تلاش دارد به استفاده از روش‌های گذشته بازگشت کند.

این در حالی است که اگر واقعیت‌های نقش وام در تامین مسکن و همچنین تجربه‌های مشابه سایر کشورها را در این زمینه در نظر بگیریم، می‌بینیم که تجربه اعطای وام مسکن برای تامین واحدهای سکونتی مورد نیاز افراد در دنیا هم، چندان تجربه موفقی نبوده و نیست. چون اقشار کم‌درآمد جامعه اغلب در بازپرداخت اقساط وام‌های مسکن ناتوان هستند.

آنچه در واقع به نظر می‌رسد باید به‌عنوان یک سیاست حمایتی در راستای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد در دستور کار دولت قرار بگیرد، ساخت مسکن ارزان قیمت از سوی دولت یا نهادهای عمومی و بخش خصوصی و واگذاری آن به دهک‌های نیازمند و فاقد مسکن به‌صورت واحدهای سکونتی استیجاری است.

درواقع اگر شرایط اجاره‌نشینی در کشور به‌خصوص برای دهک‌های نیازمند از حالت فعلی به‌گونه‌ای تغییر کند که مردم احساس امنیت اجاره‌نشینی داشته باشند و مطمئن باشند با حداقل هزینه در واحدی سکونت دارند که صاحبخانه در هر زمان قصد بیرون کردن آنها و تهدید موقعیت سکونت‌شان را ندارد، به سیاستی کارآمد در این زمینه دست پیدا کرده‌ایم.

متاسفانه در کشور ما آنچه برای همه خانوارهای اجاره‌نشین و کم‌درآمد مطرح است، این است که به دلیل نبود تضمین اجاره‌نشینی اصلی‌ترین هدف و دغدغه برای این خانوارها وجود یک سقف است که بالای سر آنها باشد و درواقع این خانوارها با کاستن و به حداقل رساندن اغلب هزینه‌های ضروری زندگی مانند هزینه‌های درمانی، بهداشتی، غذایی و آموزشی، به هر ترتیب و به هر قیمتی درصدد بر می‌آیند تا ازطریق دریافت وام، بتوانند یک واحد مسکونی تهیه کنند. این در حالی است که اگر واقعا امنیت اجاره‌نشینی در کشور حاکم شود، دو حسن عمده در این زمینه ایجاد خواهد شد:

اولین حسن این برنامه آن است که خانوارها در نتیجه سهولت و امنیت اجاره‌نشینی می‌توانند به راحتی در بازار خانه‌های استیجاری، واحد مدنظرشان را تهیه کنند و بنابراین به یک واحد مسکونی با هر قیمتی وابسته نمی‌شوند و دومین مزیت اینکه می‌توانند به جای آنکه برای بازپرداخت تسهیلات بانکی از همه هزینه‌های ضروری زندگی خود بکاهند، از حداقل پس‌اندازهایشان در جهت رفاه بیشتر و بهره‌مندی از خدمات ضروری زندگی همچون بهداشت، آموزش، تغذیه و درمان استفاده کنند.

به همین دلیل است که می‌بینیم حتی در کشورهای بزرگ صنعتی، واحدهای مسکونی استیجاری زیادی از سوی شهرداری‌ها یا نهادهای عمومی همچون شهرداری‌ها و همین‌طور بخش خصوصی ساخته می‌شود و تعداد افرادی که بخواهند به هر قیمتی و از هر طریقی صاحب‌خانه شوند بسیار محدود است. آن چیزی که واقعا در ایران وجود ندارد و افراد حاضرند به هر قیمتی تنها یک سقف بالای سر داشته باشند!

از سوی دیگر، هر چند فرهنگ مالکیت مسکن در ایران به‌عنوان سرمایه و پس‌اندازی برای آینده مطرح است، اما باید دید این سرمایه‌گذاری به چه قیمتی تمام می‌شود؟

بدیهی است اگر افراد از سطح درآمدی کافی و رفاه نسبی برخوردار باشند، این سرمایه‌گذاری معقول و منطقی است، اما برای دهک‌های کم‌درآمد و نیازمند، صاحبخانه شدن، به قیمت قربانی کردن اغلب ضرورت‌های زندگی تمام می‌شود.

به این دلیل اگر واقعا سیاست‌های دولت به‌جای افزایش میزان وام به سمت سرمایه‌گذاری گسترده برای ساخت مسکن ملکی از‌سوی دولت روی انبوه‌سازی واحدهای معمولی و استیجاری برای اقشار کم‌درآمد متمرکز شود، می‌تواند زمینه ساز ایجاد امنیت سکونتی برای اقشار کم‌درآمد باشد.

تعیین اجاره بها به میزان یک‌سوم درآمد خانوارهای نیازمند مسکن و دهک‌های کم‌درآمد، مبنای مناسبی برای اجرای برنامه امنیت اجاره‌نشینی در این واحدهای سکونتی است.