جوسازی دلار برای مسکن
به‌روشنی قابل مشاهده است که در دی‌ماه که نرخ ارز مجددا با نوسان قابل‌توجهی همراه بود، میانگین قیمت مسکن نیز به‌سرعت به این نوسانات واکنش نشان داد و تغییرات آن برای همه محسوس شد. مشابه این وضعیت را در مهر ۱۳۹۹ به خاطر دارم؛ زمانی که قیمت مسکن پس از نوسانات ارزی شهریور آن سال، در یک‌ماه حدود ۱۰درصد افزایش یافت. متاسفانه اقتصاد به‌راحتی دستور نمی‌‌‌پذیرد و سرمایه‌گذاران از دستورات اطاعت نمی‌‌‌کنند؛ بنابراین به‌رغم تاکید سیاستگذاران کلان مبنی بر اهمیت‌نداشتن دلار و تاکید بر افزایش قیمت به دلیل جوسازی رسانه‌‌‌ای، بازار نشان داده است که شاخص نرخ ارز، برایش از هر شاخص دیگری مهم‌تر است. به همین دلیل، در گذشته زمانی که کسی از من در خصوص آینده بازار مسکن می‌‌‌پرسید، به شاخص‌‌‌هایی نظیر کمبود عرضه در بازار، تقاضا، تسهیلات و شاخص‌‌‌های این‌چنینی فکر می‌‌‌کردم؛ اما امروز و با توجه به روند مستمر افزایش نرخ ارز، حتی نیازی به فکر کردن به این شاخص‌‌‌ها نیست و روشن است که تا جایی که ترمز دلار کشیده نشود، رشد هر روزه قیمت مسکن، تنها پیش‌بینی مطمئن از آینده این بازار است. سایر شاخص‌‌‌ها، تنها بر میزان این افزایش موثر هستند.
به یاد دارم در اسفند سال ۱۳۹۶، در نظرسنجی روزنامه «دنیای‌اقتصاد» از فعالان و متخصصان بازار مسکن، تقریبا تمام افراد، تورم سال ۱۳۹۷ مسکن را کمتر یا حدود ۲۰درصد تخمین زدند. علت آن تخمین اشتباه، نداشتن شناخت از بازار نبود؛ بلکه عدم‌تصور جهش چندبرابری نرخ ارز در اذهان فعالان این بازار بود. در شرایط امروز نیز به نظر من، پیش‌بینی وضعیت آینده بازار مسکن را نباید از کارشناسان و فعالان این حوزه خواست؛ بلکه باید به سراغ اقتصاددانان رفت تا با تحلیل آینده وضعیت اقتصادی کشور و نرخ ارز، بتوانند روند میان‌مدت بازار مسکن را نیز پیش‌بینی کنند. ارائه هر تحلیلی بدون تحلیل و بررسی نرخ ارز، ناقص و بدون استفاده است.
در کنار این عامل اساسی و کلیدی، دو پارامتر مهم دیگر نیز بر بازار مسکن موثرند. نخستین عامل، وضعیت بازارهای موازی است. اینکه در دی‌ماه (که به صورت معمول فصل پرمعامله‌‌‌ای نیست)، بیش از ۱۲هزار معامله در شهر تهران انجام می‌شود، نشان می‌دهد که بازار با وجود قدرت خرید پایین مردم، در رکود نیست. در چنین شرایطی، روشن است که عمده معاملات این بازار اکنون ماهیت سرمایه‌گذاری دارد و عملا مصرف‌کننده از بازار حذف شده است که این امر هرچند جای تاسف دارد؛ اما طبیعی و قابل انتظار است. در شرایطی که اطمینان عمومی نسبت به بازار سهام به دلیل رخدادهای یکی، دوسال اخیر در بخش بزرگی از سرمایه‌گذاران غیر‌حرفه‌‌‌ای این بازار از بین رفته است، سرمایه‌گذاری در بازار ارز به صورت غیررسمی و در فضایی نسبتا امنیتی صورت می‌گیرد و با دشواری زیادی مواجه است، نرخ سود سپرده بانکی حدود نصف نرخ تورم است و فضای اقتصادی نامطمئن، سرمایه‌گذاری در تولید کالا و ارائه خدمات را برای بسیاری از فعالان اقتصادی غیر‌موجه کرده است، طبیعی است که سرمایه‌‌‌ها یا از کشور خارج می‌‌‌شوند یا به‌منظور حفظ ارزش پول به سمت کالاهای سرمایه‌‌‌ای شامل طلا و سکه، مسکن و خودرو سرازیر می‌‌‌شوند. یکی از عواملی که بازار مسکن را کاملا دلاریزه و عمده معاملات را سرمایه‌‌‌ای کرده، همین شرایط است.
عامل مهم دیگر، وضعیت عرضه است. با بررسی آمار پروانه‌‌‌های ساختمانی، مشاهده می‌شود که تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌‌‌های ساختمانی در سال ۱۴۰۰ نسبت به سال ۱۳۹۹، با کاهش ۱۶درصدی همراه بوده است. همچنین آمار پروانه‌‌‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۱، نشان‌دهنده کاهش ۴۷درصدی نسبت به بهار ۱۴۰۰ است. به‌منظور درک تبعات این کاهش عرضه، مثالی از بازار خودرو می‌‌‌تواند کارساز باشد. در شرایطی که قیمت دلار نسبت به سال ۱۳۹۶ (آغاز نوسانات دلار از حدود ۳۶۰۰تومان) حدود ۱۲برابر شده است، با بررسی شخصی من در خصوص چند خودروی مونتاژ داخل، قیمت خودروهای مدل ۱۳۹۶ که تا امروز پنج‌سال از عمرشان گذشته است، نسبت به خودروی نو در سال ۱۳۹۶، بیش از ۱۳برابر شده است که احتمالا اگر مشابه صفر کیلومتر آن وجود داشت، امروز ۱۵ تا ۱۶برابر قیمت سال ۱۳۹۶ معامله می‌‌‌شد.
این افزایش بیش از نرخ دلار، تنها می‌‌‌تواند به یک دلیل باشد و آن هم نبود عرضه کافی در بازار است. به نظر می‌رسد آنچه در انتظار بازار مسکن است، مانند اتفاقاتی است که در بازار خودرو شاهد آن بودیم. افزایش قیمت نه فقط ناشی از افزایش قیمت ارز و انتظارات تورمی ناشی از آن، بلکه به دلیل نبود عرضه کافی منطبق با تقاضا، احتمالا بیشتر از افزایش نرخ ارز خواهد بود. پیش‌بینی من این است که حتی در صورت توقف افزایش قیمت دلار، افزایش قیمت مسکن ادامه خواهد داشت. جهت مقایسه، امروز میانگین قیمت مسکن تهران نسبت به شهریور سال ۱۳۹۶، حدود ۵/ ۱۱برابر شده؛ در حالی که قیمت دلار بیش از ۱۲برابر شده است. با در نظر داشتن پارامترهای فوق‌‌‌الذکر، به نظر می‌رسد حتی اگر نرخ ارز در محدوده کنونی متوقف شود، روند افزایش قیمت مسکن دست‌کم تا رسیدن میانگین قیمت به ۱۳ تا ۱۴برابر قیمت شهریور ۱۳۹۶، ادامه خواهد داشت. نکته جالب توجه در این بین، این است که برخلاف تصور عموم، سازندگان در شرایط تورمی، انگیزه زیادی برای تولید ندارند؛ زیرا در این شرایط با نگهداری املاک فعلی خود، ضمن کاهش ریسک، ارزش پول خود را حفظ می‌کنند.
در نهایت به نظر من، کلیدی‌‌‌ترین عاملی که می‌‌‌تواند در آینده بازار مسکن نظیر سایر بخش‌‌‌های اقتصادی کشور موثر باشد، تابیدن نور امید بر این بازار ناشی از اخبار مهم و موثر است. به نتیجه رسیدن مذاکرات هسته‌‌‌ای و احیای برجام، شاید مهم‌ترین خبری است که می‌‌‌تواند ضمن تاثیرگذاری مثبت بر فضای کسب‌وکار، فعالان اقتصادی را نسبت به شرایط ارزی و روابط بین‌المللی کشور امیدوار و سرمایه‌‌‌ها را به سمت تولید و اشتغال از جمله بخش مسکن هدایت کند. تاکید می‌‌‌کنم که از دیدگاه من، برخلاف نظر بسیاری از مدیران و سیاستگذاران این بخش، راهکاری برای حل معضلات مسکن بدون حل معضلات اقتصاد کلان کشور وجود ندارد و طرح‌‌‌ها و برنامه‌‌‌های ارائه‌شده، جز با اصلاح مسیر کلی اقتصاد کشور، قابل اجرا نخواهند بود.
البته سخن من به معنی توقف و دست از کار کشیدن نیست؛ اما داشتن انتظارات غیر‌واقع‌‌‌بینانه، تدوین اهداف بلندپروازانه و ارائه این اهداف و انتظارات به مردم و مدیران ارشد کشور، نه‌تنها مشکلی را حل نمی‌‌‌کند، بلکه ناامیدی و عدم‌اطمینان به دولت را افزایش خواهد داد. بنابراین به‌عنوان عضو کوچکی از جامعه، پیشنهاد می‌‌‌کنم چشم را بر واقعیت‌ها نبندیم و با اعلام حقایق به مدیران کشور، مسیر اصلاح و بهبود کلی را فراهم کنیم. امیدوارم سال آینده به شرط حیات و دعوت، مطلبی پرامیدتر را تقدیم خوانندگان محترم روزنامه وزین «دنیای‌اقتصاد» کنم.
