مالیات بر عایدی یا عوارض تورم؟
به دلیل جذابیت‌‌‌های املاک و مستغلات از نظرگاه سرمایه‌گذاری، این دارایی‌‌‌ها از دهه ۷۰ با توجه به ویژگی‌‌‌های منحصربه‌‌‌فرد ملک به لحاظ ریسک و بازده به‌عنوان طبقه دارایی موردقبول سرمایه‌گذاران در دنیا قرار گرفته است. تقاضای مسکن شامل دو بخش تقاضای مصرفی و تقاضای سوداگرانه است. بروز رفتار نوسانی قیمت در بازار مسکن به دلیل تقاضای سوداگری موجب اخلال در تامین مسکن موردنیاز تقاضای مصرفی شده است. انگیزه سوداگرانه، موجب افزایش تقاضای مسکن شده و نوسان‌‌‌های قیمتی را تشدید و حباب‌‌‌های قیمتی در این بخش را حجیم‌‌‌تر می‌کند. به همین منظور، آثار اعمال مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن، به‌عنوان یکی از اجزای مالیات عایدی سرمایه باید به صورت دقیق مورد مطالعه قرار گیرد. از آنجا که ادبیات اقتصادی عایدی سرمایه در ایران از بخش مسکن آغاز شده، در زمینه تاثیرات وضع مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه مسکن ملاحظات زیر مطرح است.
- با توجه به ماهیت این مالیات که برای فعالیت‌‌‌های سوداگرانه هزینه می‌‌‌تراشد و به دنبال این است که نوسانات موجود در بازارهای موازی (مانند خودرو، مسکن، طلا و ارز و...) را تا جایی که امکان دارد کاهش دهد و از افزایش ناگهانی قیمت‌ها در آنها جلوگیری کند، بنابراین باید در تمام حوزه‌‌‌های سرمایه‌گذاری (تمام طبقات دارایی) اعمال شوند. نظام مالیاتی باید به‌گونه‌‌‌ای طراحی شود که در مورد زیان ناشی از یک‌نوع دارایی و سود حاصل در نوع دیگر، در وضع مالیات بر عایدی سرمایه تعیین‌تکلیف کند. در تجارب اجرایی در دنیا نیز مالیات بر عایدی سرمایه تمام بازارها را شامل میشود و صرفا معطوف به یک‌حوزه سرمایه‌گذاری خاص نیست.
- عایدی سرمایه که در ایران از آن صحبت میشود، از تورم سرچشمه گرفته است. این در حالی است که در سایر کشورها دولت‌‌‌ها این مالیات را از رشد قیمت مسکن در نتیجه عبور طرح‌‌‌های توسعه شهری، اجرای پروژه‌‌‌های عمرانی توسط دولت و شهرداری‌‌‌ها یا امثال آن دریافت میکنند. با توجه به بالابودن نرخ تورم سالانه در کشور و اصابت آن به بخش مسکن، افزایش قیمت ناشی از افزایش سطح عمومی قیمت‌ها در واقع حفظ ارزش واقعی دارایی بوده و جزو عایدی سرمایه محسوب نمی‌شود (تورم، هزینه‌‌‌ای است که به تمام جامعه تحمیل میشود و مالکان املاک از آن مبرا نیستند)؛ بنابراین ضروری است در طراحی این نوع مالیات تعدیلات تورمی در نظر گرفته شده و از افزایش ارزش ملک تورم‌زدایی شود. توجه داشته باشیم که مالیات بر عایدی سرمایه ممکن است خاصیت ضدتورمی داشته باشد؛ اما ابزاری برای کنترل تورم نیست.
- در برخی موارد بازسازی و بهسازی املاک به بهبود کیفیت و در نتیجه افزایش قیمت ناشی از آن منجر میشود. با توجه به اینکه در چنین مواردی فرد فعالیت اقتصادی انجام داده و بابت آن نیز هزینه پرداخت کرده است، در ملاحظات مالیات بر عایدی سرمایه باید هزینه‌‌‌های سرمایه‌‌‌ای که موجب تغییرات اساسی در دارایی یا بهبود قابل‌توجه کیفیت ملک و نهایتا افزایش قیمت شده‌‌‌اند موردتوجه قرار گرفته و از عایدی سرمایه کسر شوند. احیا، بهسازی و نوسازی در خصوص بازار مسکن در محدوده‌‌‌ها و محلات هدف بازآفرینی شهری (موسوم به بافت‌‌‌های فرسوده) که در مجموع ۱۴۰هزار هکتار مساحت ﺷﻬﺮی و حدود ۱۹میلیون نفر جمعیت ﺷﻬﺮی ﻛﺸﻮر را در ﺧﻮد ﺟﺎی داده‌‌‌اﻧﺪ و بسته به گونه‌‌‌های مختلف این محدوده‌‌‌ها ماهیت خاصی به سبب عوامل موثر بر فرسوده بودن دارند، باید مورد بحث و مداقه بیشتر کارشناسان این حوزه قرار گیرند.
- سرمایه‌‌‌های نه‌چندان بزرگ از طریق افرادی که در اصطلاح عام بساز و بفروش نامیده میشوند، وارد بازار مسکن میشوند. این افراد مبادرت به ساخت ساختمان‌‌‌هایی با اندازه نسبتا کوچک کرده و پس از فروش واحدهای مسکونی پروژه جدیدی را آغاز میکنند. به دلیل نبود سیستم مناسبی برای اخذ مالیات از این افراد، سود به‌دست آمده بسیار بیشتر از انبوه‌‌‌سازان است. بساز و بفروش‌ها سرمایه خود را در دوران رونق وارد بازار کرده و در دوران رکود از بازار خارج میکنند و در بازارهای دیگر سرمایه‌گذاری کرده و باعث شدیدتر شدن دوران رونق و رکود بازار مسکن و ایجاد تورم و سخت شدن فعالیت ناشی از افزایش قیمت در دوران رکود میشوند. از این رو تحریک تقاضای سفته‌بازی در بازار مسکن، خانه‌‌‌دار شدن افراد نیازمند را با مانع جدی روبه‌رو می‌‌‌سازد. کنترل سوداگری یکی از اهداف وضع مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه املاک و مستغلات است. اعمال تبعیض بین نرخ مالیات برای دوره نگهداری کوتاه‌مدت و بلندمدت می‌‌‌تواند تحقق این هدف را امکان‌‌‌پذیرتر کند. به عبارتی اگر نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در کوتاه‌مدت بیشتر از بلندمدت باشد، انگیزه‌‌‌های سوداگرانه کاهش می‌‌‌یابد. این شیوه اخذ مالیات از عایدی سرمایه‌دارای تجارب عملیاتی در دیگر کشورها از جمله استرالیا، بنگلادش، اندونزی، هند، ترکیه و... است.
- در راستای افزایش کیفیت قانون‌گذاری، مطلوب است نرخ تصاعدی برای مالیات بر عایدی سرمایه بر مبنای زمان سپری‌شده از تاریخ اجرای این قانون در نظر گرفته شود. با توجه به اینکه دامنه بازدهی املاک یا به عبارتی عایدی حاصل از سرمایه‌گذاری در املاک بسیار متنوع و تابع متغیرهای متعدد است، پیشنهاد میشود مشابه فحوی ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌‌‌های مستقیم نرخ تصاعدی برای عایدی حاصل از فروش املاک براساس سود مکتسبه به‌عنوان ساختاری که در آن نسبت بار مالیاتی به درآمد با افزایش درآمد مشمول مالیات افزایش می‌‌‌یابد، مدنظر قرار گیرد. به‌عنوان مثال از A تا B ریال عایدی aدرصد مالیات، از B تا C ریال عایدی bدرصد و... تعیین شود. با این شیوه می‌‌‌توان از افراد ثروتمند جامعه مالیات بیشتری دریافت و در نتیجه به بازتوزیع درآمد در جامعه کمک کرد و به عدالت مالیاتی نزدیک‌تر شد. نمونه‌‌‌های عملیاتی بسیاری را می‌‌‌توان برای این مورد در سایر کشورها مثال زد.
- شایان توجه است که اشخاص حقوقی هر سال مالیات بر عملکرد پرداخت میکنند. همچنین در صورت اجرای مالیات بر مجموع درآمد، مالیات بر عایدی سرمایه جزئی از آن محسوب شده و اخذ این نوع مالیات موجب دریافت مالیات مضاعف میشود که این موضوع باید در تدوین ضوابط موردملاحظه قرار گیرد.
- با توجه به اینکه اقامتگاه یا واحد مسکونی مصرفی افراد از پرداخت این مالیات معاف شده است و فروشنده مکلف به اعلام اصلی (مصرفی) بودن ملک مسکونی خود قبل از انجام معامله قطعی است، اجرای این ماده مستلزم وجود سامانه‌‌‌ای است که معاملات افراد در آن ثبت شود؛ در غیر‌این‌صورت چنانچه فرد هر چندسال، یک‌بار اقدام به خرید و فروش املاک متفاوت کند، می‌‌‌تواند در هر مقطع ملک موردمعامله را به‌عنوان ملک اصلی معرفی کند و امکان تدقیق آن از سوی سازمان مالیاتی وجود نخواهد داشت.
علاوه بر موارد اشاره‌شده در نوشتار حاضر، نکات قابل‌توجه دیگری نیز وجود دارد که در این فرصت مجال پرداختن به آنها نیست. به هر روی نظر به اهمیت موضوع و آثار احتمالی آن بر اقتصاد مسکن و نهایتا بر سرمایه‌گذاری و معیشت مردم، توجه به موارد ارائه‌شده و دقت نظر کارشناسی در جزئیات طرح فوق به‌جد مورد تاکید است.
