ضربه کاری به ساخت و ساز
اکنون زمان مناسبی برای پیش‌بینی نقطه‌ای که اقتصاد به آنجا می‌رود نیست؛ چرا که شکنندگی، عدم‌اطمینان و ترس بر بازار سایه انداخته است. شکنندگی در بازار مسکن واضح است، نه حداقل به این دلیل که قیمت‌ها از نظر تاریخی به‌طور استثنایی پس از موج همه‌گیری بالا هستند. در فوریه ۲۰۲۰، قبل از قرنطینه، میانگین قیمت مسکن از سپتامبر ۲۰۱۹ اندکی کاهش یافته بود. به نظر می‌رسید بازار در حال خنک شدن و شاهد پایین آمدن قیمت است. اما به دلیل همه‌گیری، قیمت‌ها در ۳۰ ماه منتهی به ژوئیه سال جاری، به‌طور میانگین بیش از یک چهارم افزایش یافت؛ یعنی بیش از دوبرابر سریع‌تر از درآمد.
در باب میزان بحران در بازار مسکن اتفاق نظر وجود ندارد. کاهش ۲۰ درصدی قیمت‌های متوسط اسمی، سطح قیمت را به اوج سپتامبر ۲۰۱۹ بازمی‌گرداند. در این شرایط، چنین سقوطی ممکن است برای بسیاری معقول به نظر برسد. اما این ترس فزاینده را تشدید می‌کند. مارپیچ‌های نزولی در قیمت مسکن غیرعادی نیست؛ زیرا کاهش قیمت‌ها موجب کاهش تقاضا می‌شود که این امر باعث کاهش بیشتر قیمت‌ها می‌شود. این امر ناگزیر به بازار ساخت‌وسازهای جدید سرازیر می‌شود؛ جایی که قیمت‌های پایین‌تر مسکن، حاشیه‌های سازندگان را کاهش می‌دهد و پروژه‌ها به‌طور فزاینده‌ای غیرقابل دوام و متوقف می‌شوند. اگر به چنین نقطه اوجی نرسیم، ممکن است این بخش دچار کمبود شود، اما ضربه کاری نخورد. اگر فشارها بازار را از نقطه اوج عبور دهد، می‌توانیم انتظار خسارت گسترده‌ای را داشته باشیم. پیش‌بینی‌کنندگان که نخستین مورد را به احتمال زیاد می‌دانند، ممکن است به کاهش ملایم قیمت‌ها و تولید خانه‌های جدید اشاره کنند.
آخرین گزارش بازار مسکونی RICS حاکی از آن است که انتظارات در میان نمایندگان املاک کاهش حدود یک‌درصدی در سال آینده است، اما آنها افزایش قیمت حدود ۳ درصد در سال طی پنج سال آینده را پیش‌بینی می‌کنند. دیوید اسمیت، سردبیر اقتصادی ساندی تایمز، در کنفرانس اطلاعات بازار مسکن امسال در لندن پیشنهاد کرد که ممکن است به جای سقوط، رکودی شدید در این بازار وجود داشته باشد. در همین حال، اندرو ویشارت، اقتصاددان ارشد املاک در کپیتال‌اکونومیکس، در آخرین گزارش مسکن خود، کاهش قیمت مسکن را به میزان واقعی ۵/ ۸ درصد در سال آینده و کاهش بیشتر در آینده نشان داد.
او همچنین کاهش ۲۵ درصدی تکمیل مسکن را بین سال‌های ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳، با کاهش تقریبا ۴۰ درصدی برای بازار مسکن تخمین زد. دستیابی به درک آنچه در حال رخ‌دادن است، مستلزم کاوش خوب و درک معقول از مسائل تقاضا و عرضه، همراه با درک مکانیزم‌های موجود، هم در بازار مسکن و هم در صنعت خانه‌سازی است. مکانیزم‌های متعددی بر فعالیت بازار مسکن تاثیر می‌گذارد. کاهش قیمت‌ها باعث کاهش معاملات می‌شود؛ زیرا بسیاری از مردم خانه‌های خود را از بازار خارج می‌کنند که نمی‌خواهند متوجه ضرر شوند. این ضرر ممکن است ارتباط چندانی با آنچه برای خانه پرداخت کرده‌اند، نداشته باشد.
این اغلب به تصور فروشنده از ارزش خانه بستگی دارد، ناظران بی‌طرف ممکن است قیمت را خوش‌بینانه یا غیر واقعی بدانند. نرخ‌های وام مسکن به‌سرعت در حال افزایش است، هزینه‌های زندگی درآمد قابل تصرف خانوارها را تحت فشار قرار می‌دهد، رشد درآمد واقعی منفی است، به نظر می‌رسد رکود در حال تثبیت وضعیت خود است و عدم اطمینان سیاسی عظیمی وجود دارد که بازارهای مالی را به وحشت انداخته است.
به طرز عجیبی بیکاری در آمریکا و بریتانیا کم است. اما بخشی از این امر تحت تاثیر تغییر تعداد زیادی از نیروی کار بالقوه از فعال اقتصادی به غیر فعال اقتصادی است. هر یک از این عوامل بسیار مهم و شایسته بررسی دقیق است. اما تمرکز بر رشد درآمد واقعی و بازارهای وام مسکن ممکن است بخشی از ابهام ناشی از خطرات در اقتصاد و خطر تقاضا در بخش مسکن را برطرف کند. تداوم نرخ پایین وام مسکن مدتی است که دغدغه بسیاری از صاحب‌نظران بازار مسکن بوده است. قیمت مسکن و نسبت قیمت مسکن به درآمد را افزایش داده و آن را برای خریداران بالقوه جوان‌تر سخت‌تر کرده است. اما برای سازندگان خانه، چالش‌هایی که با آنها روبه‌رو هستند فقط در سمت تقاضا نیست، بلکه در سمت تولید و عرضه است.
اینها به خودی خود نشان‌دهنده چالش‌های بزرگ‌تری هستند که اکثر سازندگان خانه هرگز پیش از این با آنها روبه‌رو نشده‌اند. این مصائب شامل افزایش سریع قیمت مواد اولیه و هزینه‌های نیروی کار است. همچنین تامین مالی توسعه برای بسیاری از شرکت‌های کوچک و متوسط در بازار سخت‌تر می‌شود؛ زیرا وام‌دهندگان محتاط‌تر می‌شوند. سازندگان ملک همچنین باید بار عظیمی از هزینه‌های جدید ایجاد شده توسط تغییر در مقررات و چالش‌های زیست محیطی را در قالب مالیات ایمنی ساختمان و مالیات توسعه‌دهنده املاک مسکونی تحمل کنند. فدراسیون خانه‌سازان تخمین می‌زند که تاثیر تجمعی این هزینه‌های اضافی حدود ۲۲هزار پوند به هر واحد مسکونی اضافه می‌کند. داده‌های تولید شده برای اطلاعات بازار مسکن نشان می‌دهد که اکثر سازندگان خانه در دوسال گذشته توانسته‌اند خود را در جایگاه محکمی قرار دهند و بحران‌ها را مدیریت کردند؛ این امر به آن معنی است که آنها در وضعیت بهتری برای تحمل توفان در بازار مسکن هستند.
اما بازار کنونی مسکن پیچیده‌تر از گذشته است. هم از نظر فضایی و هم از نظر نوع مسکن و انواع خریدار خانه به‌طور فزاینده‌ای تنوع بیشتر شده است. این تاثیرات در بازارهای مختلف، متفاوت خواهد بود و برخی تحت فشار شدید قرار می‌گیرند. پیش‌بینی اینکه چه بر سر این بازار خواهد آمد، دشوار است؛ اما با تکیه بر بخش مسکن، معماران باید مراقب این بخش و زیربخش‌های آن باشند؛ زیرا بحران در بازار مسکن به‌طور مساوی پخش نمی‌شود.
