مسکن، یک سیاست مالی برای آینده
تا سال ۲۰۵۲، بدهی فدرال رزرو می‌تواند به ۱۸۵درصد تولید ناخالص داخلی نیز برسد. محرک تمام این رشدها، انباشت کسری‌های روزافزون ناشی از هزینههای تامین مالی است که روز به‌روز بالاتر می‌رود. بدهی بالا به عنوان سهمی از تولید ناخالص داخلی پیامدهای جدی از جمله بی‌ثباتی مالی و از دست دادن اعتماد سرمایه‌گذاران را با خود به همراه دارد. این امر می‌تواند باعث خلق دومینویی مخرب از ضعف مالی، افزایش نرخ‌ها، بار بدهی بیشتر و تورم بالاتر شود.
از سوی دیکر، جهانی‌‌‌سازی که زمانی ابزاری بی‌‌‌رقیب و محبوب برای اقتصادهای پیشرفته بود، به دلیل همه‌گیری ویروس کرونا دچار مشکل شده است. مزایای جهانی شدن چون افزایش نیروی کار ناشی از مهاجرت و ورود منابع در معرض خطر هستند. در نهایت، جمعیت سالخورده کشور و اثرات کاهش تورم ناشی از تقاضای ملایم‌‌‌تر آمریکایی‌‌‌های مسن برای کالاها و خدمات، با تقاضای رو به رشدی برای حقوق دولتی از جمله تامین اجتماعی و بیمه تحت‌تاثیر قرار گرفته است.
طی دو سال گذشته، جهان بیماری همه‌گیر، جنگ، ناآرامی در چین، رویدادهای آب و هوایی شدید و اختلال در عرضه نیروی کار و مواد اولیه را به چشم دیده است. تصور آینده‌ای بدون این دست رویدادها سخت است. اما دفعه بعد، بار اضافی ناشی از افزایش بدهی و کسری رو به رشد را خواهیم داشت؛ زیرا پیامدهای سیاست پولی بر آن اثر جدی دارد. نرخ‌های بالاتر ممکن است تورم را تعدیل کند، اما همزمان می‌تواند باعث ایجاد بحران مالی در اقتصاد حساس به نرخ و بدهی شود.
مقیاس بدهی ایالات‌متحده، سلامت مالی این کشور را اسیر تغییرات حتی جزئی نرخ خواهد کرد. در اقتصادی مملو از بدهی‌های فزاینده و تورم اپیزودیک یا مداوم، نقش سیاست مالی مهم‌تر می‌شود. اگر این سیاست به درستی انجام شود، مخارج دولت و سیاست مالیاتی می‌تواند با افزایش اندازه نیروی کار و تشویق آن نیروی کار برای بهرهوری بیشتر، اقتصاد را مولدتر کند. طی سه سال گذشته، هزینه یک واحد نیروی کار ۵/ ۹درصد افزایش یافته که بزرگ‌ترین جهش از سال ۱۹۸۲ است. در مقابل، بهرهوری اما کاهش یافته است. در سه ماه اول، تولید به ازای هر کارگر ۳/ ۷درصد کاهش یافت که بزرگ‌ترین کاهش از سال ۱۹۴۷ بود. مردم ۳/ ۲درصد ساعت بیشتر کار کردند و ۴/ ۵درصد کمتر تولید کردند.
این رکود در سه‌ماه دوم ادامه یافت و بهرهوری ۶/ ۴درصد کاهش یافت. با وجود اینکه ساعات کار ۶/ ۲درصد افزایش یافته بود، تولید ۱/ ۲درصد کاهش داشت. با گذشت زمان، بهرهوری ضعیف منجر به تورم بیشتر می‌شود؛ زیرا کارفرمایان قیمت‌ها را برای پوشش هزینههای فزاینده، افزایش می‌دهند. اثرات بهرهوری پایین بر تولید ملی تاثیر بدهی فدرال رو به رشد را تشدید می‌کند. قانون کاهش تورم در ایالات‌متحده آمریکا به آینده مالی اشاره می‌کند که در آن مخارج دولت با افزایش مقیاس و ظرفیت نیروی کار، رشد قیمت‌ها را کاهش می‌دهد.
طرح تامین مخارج از شمشیر مالیاتی سنگین برای کاهش بدهی استفاده نمی‌کند بلکه شرکت‌ها را ملزم می‌کند که حداقل نرخ مالیاتی ۱۵درصدی را برای جبران هزینههای جدید بپردازند، مالیاتی را بر بازخرید سهام اعمال کنند و بودجه اجرایی خدمات درآمد داخلی را افزایش دهند تا مجموعا ۴۲۰میلیارد دلار درآمد مالیاتی جدید حاصل شود. همچنین این قانون مالیات بر افزایش هزینه‌ها تمرکز می‌کند. قانون جدید تامین ۴۳۷میلیارد دلار برای انرژی‌های تجدیدپذیر و کنترل قیمت داروها از این دست اقدامات است. اگر کنگره مایل به برداشتن چنین اقداماتی است، پس جهشی عظیم را در دو جهت دیگر پیشنهاد می‌‌‌کنم که به رشد اقتصاد از بدهی‌‌‌ها و کنترل تورم کمک می‌کند: افزایش حجم نیروی کار و افزایش بهرهوری آن نیروی کار. درست در همین نقطه است که نقش سیاست‌های اتخاذی برای مسکن برجسته می‌شود.
دولت برای حل این دست معضلات، باید به ساخت‌وساز مسکونی کمک کند. به طور تقریبی یک دهه است که مسکن در این کشور به‌طور مزمن کمبود عرضه داشته است. در حالی که نرخ بهره ممکن است در کوتاه‌مدت تقاضا را کاهش دهد، نسل هزاره به اوج سن خرید خانه رسیده است. همزمان، موجودی مسکن ملی در آمریکا در حال پیر شدن است. بر اساس آخرین داده‌های نظرسنجی جامعه آمریکا در سال ۲۰۱۹، میانگین سنی خانههای تحت سکونت ۳۹سال است. این میزان نسبت به ۳۱ سال در سال ۲۰۰۵ کاهش یافته است. کشور باید هر سال حدود ۴۵۰هزار واحد جدید بسازد تا جایگزین موجودی مسکن فرسوده شود.
با این حال، سیاست‌های ملی برای مقابله با چالش‌های مقرون به‌صرفه مسکن وجود ندارد. مسکن مقرون به صرفه قربانی پیامد سیاسی بحران مالی است، زمانی که فرصت‌‌‌طلبان وال‌استریت خریداران خانه را به خرید وام‌‌‌های مسکنی که نمی‌توانستند از پس هزینههای آن برآیند، اغوا کردند. در غیاب سیاست مسکن ملی، ساخت خانه توسط سیاستمداران شهری و شهرستانی تنظیم می‌شود که انگیزه کمی برای افزایش تراکم ساختمان دارند. در تجارت ساخت‌وساز، نرخ‌های بالاتر وام مسکن اکنون به مقررات منسوخ، افزایش هزینه مواد و کمبود مزمن نیروی کار پیوسته است تا اعتماد سازندگان را کاهش دهد، حتی با وجود تقاضای بالای خریداران مسکن تامین مسکن موضوع مهمی است؛ چرا که هزینههای مسکن و سرپناه، پس از حذف قیمت‌های مواد غذایی و انرژی، بیش از ۴۰درصد از تورم را تشکیل می‌دهد. حتی نرخ‌های بهره کمی بالاتر نیز می‌تواند با محدود کردن ساخت‌‌‌وسازهای جدید و محدود کردن عرضه خانههای موجود برای فروش، مسکن را ارزان‌‌‌تر کند؛ زیرا مالکان خانه‌‌‌هایی با نرخ وام مسکن پایین به جای خرید و فروش، املاک خود را بازسازی می‌کنند.
بحران قیمت مسکن نیز بر توزیع جغرافیایی نیروی کار تاثیر می‌گذارد و واگرایی جغرافیایی در رشد دستمزد بین افراد پردرآمد و کم‌درآمد بر محل زندگی مردم تاثیر می‌گذارد. از جنگ جهانی دوم تا دهه‌‌‌های ۱۹۸۰ و ۱۹۹۰، دستمزدها در شهرهای گران‌قیمت ساحلی امروزی به اندازه کافی در تمام سطوح درآمدی بالا بود تا هزینههای بالاتر مسکن را جبران کند. با این حال، از آن زمان، ثروت کارگران بر اساس سطح تحصیلات آنها متفاوت است. در نهایت بدون سیاست مسکن ملی برای افزایش عرضه مسکن مقرون به‌صرفه، به‌ویژه در شهرهای گران‌قیمت، قوی‌ترین قطب‌های اقتصادی ما در معرض خطر اختلال عملکرد ناشی از کمبود نیروی کار قرار دارند. در حال حاضر، فدرال رزرو رویکرد دفاعی دارد و تورم کنونی را با نرخ‌های بهره کوتاه‌مدت مدیریت می‌کند. سیاست مالی جرمی است که اقتصاد برای حرکت رو به جلو باید آن را مرتکب شود.
