مسیر بهینه ساخت یک‌میلیون مسکن
در این زمینه، هم‌‌‌اکنون دو موضوع مهم وجود دارد. یکی اینکه چگونه می‌‌‌توان از این طریق برای خانوارهای با توان پایین‌‌‌تر اقتصادی یا خانوارهای کم‌‌‌درآمد تامین مسکن کرد؟ دیگر اینکه با چه سازوکاری این ساختمان‌‌‌ها یا واحدهای مسکونی را با قیمت مناسب و سرعت بالا احداث کنیم؟ در وهله اول برای پاسخگویی به این دو سوال مهم در سه‌قسمت، اقدام به تفکیک سطح درآمد خانوارها کرده‌‌‌ایم. در واقع جامعه هدف در بخش مسکن را در شرایط فعلی می‌‌‌توان به سه‌بخش تقسیم کرد. گروه اول خانوارهای پردرآمد هستند که راهکار اصلی برای تامین مسکن موردنیاز آنها «ارجاع به نظام بازار» است. در این بخش از بازار، مشکل خاصی وجود ندارد؛ چرا که در حال حاضر، حتی در شهر تهران که حادترین شرایط به لحاظ وضعیت عرضه و تقاضای مسکن وجود دارد، در این بخش، عرضه بیشتر از سطح تقاضاست و با انبوهی از واحدهای خالی از سکنه در این بخش از بازار مواجه هستیم.
در این بخش، در واقع بازار خود پاسخگو و تامین‌کننده نیاز موجود است و نیازی به مداخله دولت وجود ندارد. گروه دوم «خانوارهای با سطح متوسط درآمدی» هستند. در اینجا هم دولت اگر بخواهد ورود کند، معضلاتی خواهد داشت و نمی‌‌‌تواند به طور مستقیم تصدی‌‌‌گری و مداخله کند، بلکه باید با نگاهی واقع‌‌‌بینانه اقدام به توانمندسازی این افراد برای ورود به بازار مسکن کند. براساس آمارها، هم‌‌‌اکنون میانگین هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق مصرفی معمولی در شهر تهران به ۵۰میلیون تومان و در سایر شهرها به حدود ۲۰میلیون تومان رسیده است. در واقع قیمت کل واحدهای مسکونی معمولی مورد تقاضای اقشار معمولی هم‌‌‌اکنون بین متوسط ۲ تا ۵میلیارد تومان است. در بهینه‌‌‌ترین حالت ممکن هم، تسهیلات بانکی در شهرها کمتر از ۲۰درصد قیمت خرید یک‌واحد مسکونی را تامین می‌کند.
این در حالی است که در سایر کشورها، این سطح پوشش تسهیلات از هزینه خرید مسکن بین ۵۰ تا ۹۰درصد است. به‌همین دلیل اگر دولت بتواند در این زمینه واقع‌‌‌بینانه‌‌‌تر وارد شود، حمایت‌‌‌های بانکی می‌‌‌تواند تا حدی قدرت خرید نسبتا مطلوب را فراهم کند. این توانمندسازی در قالب روش‌هایی مانند واقعی‌‌‌سازی وام‌‌‌های خرید مسکن متناسب با تورم ملکی، اوراق رهن و... محقق می‌شود. اما در وضعیت موجود، پایین‌‌‌بودن سطح تسهیلات در بهای تمام‌شده مسکن به بروز مشکل و اختلال در تامین مسکن این گروه از متقاضیان مسکن منجر شده است.
جایی که به طور جدی نیازمند مداخله و تصدی‌‌‌گری دولت در بخش مسکن است، «مسکن کم‌‌‌درآمدها» است. راهکار تامین مالی مسکن برای خانوارهای کم‌‌‌درآمد در واقع مداخله مستقیم یا غیرمستقیم دولت در بازار است. در شرایط موجود، این مداخله از طریق اجرای طرح‌‌‌های انبوه‌‌‌سازی دولتی مانند طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال که هم‌‌‌اکنون در دست اجرا قرار دارد، اعمال می‌شود. پیش از این نیز طرح‌‌‌هایی مانند مسکن مهر اجرا شد.
پیش‌بینی ما این است که در خوش‌بینانه‌‌‌ترین وضعیت، ساخت این واحدها سه‌سال طول می‌‌‌کشد. با توجه به اینکه ساخت بسیاری از واحدهای مسکن مهر تا پنج‌سال نیز طول کشید، اگر در حالت خوش‌بینانه زمان سه‌ساله را برای ساخت هر یک از این واحدها در نظر بگیریم، یعنی در سال آخر در بهترین حالت، ۳میلیون واحد در حال ساخت خواهیم داشت. باید ببینیم که آیا ابزار، نیرو و توان ساخت ۳میلیون واحد را به طور همزمان داریم یا خیر.
براساس اعلام بانک مرکزی، در ۱۵سال گذشته به طور میانگین هر سال معادل ۵۵۶هزار واحد مسکونی ساخته شده و به بهره‌‌‌برداری رسیده است و بیشترین میزان مربوط به سال ۱۳۹۲ با تیراژ ۸۳۴هزار واحد و کمترین میزان مربوط به سال ۱۳۹۵ با ۳۸۲هزار واحد بود. باید این آمارها را با نیروی فعال کار در حوزه صنعت ساختمان مقایسه کرد. الان عمده سازنده‌‌‌ها با معضل کمبود شدید نیروی کار مواجه‌اند.
براساس آمارها در سال ۱۳۹۰ حدود ۲میلیون و ۴۷۰هزار نیروی کار در بخش ساختمان داشتیم که با احتساب ۱۰درصد رشد شاغلان در سال ۱۳۹۵ برآورد می‌شود که در این سال ۲میلیون و ۷۰۰هزار نیروی کار در این بخش در اختیار داشتیم و هنوز هم داریم. مساله این است که هم‌‌‌اکنون برای ساخت ۳میلیون واحد، حدود ۲میلیون و۷۰۰هزار نیروی کار داریم. آیا این امکان‌‌‌پذیر است؟ این در حالی است که آمار ۲میلیون و۷۰۰هزار نفری از نیروی کار شاغل در بخش ساختمان براساس نیروی کار شاغل هشت‌ساعت در روز است و اگر بخواهیم این ملاک را در نظر نگیریم، باز هم ممکن است این آمار با قدری ریزش همراه باشد.
این آمارها یک اصل ساده را به سیاستگذار مسکن گوشزد می‌کند، مبنی بر اینکه اگر به دنبال افزایش تولید مسکن در کشور هستیم، لازمه و پیش‌‌‌شرط اساسی آن افزایش تعداد نیروی کار ماهر و متخصص است. وقتی واردات نیروی کار از خارج کشور نیز با سیاست‌‌‌های دولت مغایرت دارد، راهی جز افزایش بهره‌‌‌وری این نیروها و صنعت ساختمان کشور باقی نمی‌‌‌ماند. این بهره‌‌‌وری از طریق آموزش و افزایش ساعات کار می‌‌‌تواند صورت بگیرد. راه دیگری نیز وجود دارد، مبنی بر اینکه شیوه تولید مسکن را تغییر دهیم و به سمت صنعتیسازی برویم. الان تنها حدود ۳درصد از ساخت‌وسازهای کشور به روش صنعتی انجام می‌شود. این در حالی است که در کشورهایی مانند ترکیه و مالزی حدود ۴۰درصد از ساختمان‌‌‌ها به شیوه صنعتی تولید می‌شوند. بنابراین می‌بینید که چقدر از این موضوع و از این الزام عقب هستیم.
وقتی از اجتنابناپذیر بودن ورود به حیطه صنعتیسازی در کشور صحبت می‌‌‌کنیم، باید بررسی کنیم که چه نقاط قوت و ضعف، ضرورت‌‌‌ها و پتانسیل‌‌‌هایی در این بخش وجود دارد. همچنین مشکلات احتمالی آن در آینده باید مورد توجه قرار گیرد. از جمله نقاط قوت صنعتیسازی می‌‌‌توان به امکان‌‌‌پذیر شدن سری‌‌‌سازی، انبوه‌‌‌سازی و افزایش سرعت ساخت و همچنین افزایش دقت و کیفیت کار اشاره کرد. در واقع یکی از مشخصات اصلی صنعتیسازی به دلیل طراحی و اجرا با سیستم مشخص، افزایش دقت و کیفیت کار همزمان با افزایش سرعت اجرای کار است. مهم‌تر از اینها، نظارت دقیق‌‌‌تر بر فرآیند ساخت است. از سال‌های دور تاکنون با مشکلات نظارتی در امر ساخت مواجه بودیم؛ اما زمانی که ساختمانی به روش صنعتی ساخته می‌شود، نظارت‌‌‌ها دقیق‌‌‌تر و سهل‌‌‌تر و در نهایت به افزایش کیفیت ساخت منجر می‌شود.
اما در ابتدای کار ممکن است نقاط ضعفی نیز متوجه این روش باشد؛ از جمله اینکه در ابتدا صنعتیسازی سرمایه‌‌‌بر است و مهم‌ترین نکته همین است. در واقع در همان ابتدای کار نزدیک به ۱۰ تا ۱۵درصد هزینه ساخت صرف تامین تجهیزات می‌شود که این رقم بالاست. متاسفانه قوانینی برای تامین این ارقام نداریم. به‌تازگی شورای‌عالی مسکن تصویب کرد که بانک‌ها در مرحله فونداسیون به جای ۱۰درصد، ۲۵درصد تسهیلات پرداخت کنند. این هم پیش‌بینی می‌شود که حدود یک‌سال تا ابلاغ آن به بانک‌های عامل و شعب این بانک‌ها به طول می‌انجامد. سرمایه‌‌‌بر بودن در واقع پاشنه‌آشیل این موضوع است که باید فکری برای آن شود.
نیاز به واردات تجهیزات از خارج از کشور، دیگر موضوع قابل تامل در این زمینه است که باید حمایت‌‌‌های لازم نیز در این زمینه صورت گیرد. نقص در برخی از قطعات و مشکلات موجود در تامین آنها می‌‌‌تواند کار را زمان‌بر و سازنده را با مشکل مواجه کند؛ به‌خصوص در مقطع زمانی حاضر که کشور با تحریم مواجه است. از سوی دیگر، مشکل اصلی دیگر مربوط به عدم‌برخورداری از اکیپ‌‌‌های ماهر برای اجرای طراحی‌‌‌های صنعتیسازی است و اکیپی که با شیوه درست صنعتیسازی آشنا باشد و بتواند کار را به‌درستی انجام دهد، بسیار کم است.
وجود برخی محدودیت‌ها در ساختار معماری و... نیز از دیگر مشکلات این روش است. اما آنچه اهمیت دارد، این است که مهم‌ترین اهداف ما در حوزه تامین مسکن با این روش تامین می‌شود. می‌‌‌توان با سرعت بالا مسکن را تامین کرد. کاهش قیمت مسکن با رواج صنعتیسازی از دیگر دستاوردهای این روش است. کاهش فاصله قیمت تمام‌شده ساخت در صنعتیسازی در مناطق مختلف جغرافیایی و همچنین رعایت ضوابط مقررات ملی ساختمان از دیگر مزایای آن است. بازار مسکن و ساخت‌وساز ایران هم‌‌‌اکنون نیازمند رواج صنعتیسازی است. لازم است سیاستگذار هم با سیاست‌‌‌های مناسب این روند را تسهیل کند.
در این زمینه می‌‌‌توان چند پیشنهاد مهم سیاستی و عملیاتی را مطرح کرد؛ از جمله حمایت مناسب و همه‌جانبه دولت از صنعتیسازی تولید مسکن، بلندمدت کردن برنامه و سیاست‌‌‌های ساخت مسکن در کشور، بستر‌سازی مناسب برای انبوه‌‌‌سازی تولید مسکن توسط دولت و نهادهای ذی‌‌‌ربط، اولویت نظارت دولت به جای تصدی‌‌‌گری در امر ساخت مسکن و همچنین متنوع‌‌‌سازی شیوه‌‌‌های سیاستی، ساخت و تخصیص مسکن برای گروه‌‌‌های هدف با نظارت دولت. از سوی دیگر، تدوین آیین‌‌‌نامه‌‌‌های ویژه و جامع برای هریک از روش‌های صنعتیسازی مسکن با تمرکز بر استفاده از تجارب کشورهای پیشرو در این خصوص ضروری است.
