الزامات حمایتی اولین خرید ملکی
همین ابتدا مناسب است اشاره شود که سیاستهای حمایتی برای خانهاولیها در دسته سیاستهای با رویکرد مالک‌کردن خانوارها قرار دارد، در حالی که براساس فهم نگارنده از مبانی علمی و تجربه روز دنیا، مهم‌ترین اولویت سیاستی برای مداخله کارآی دولت‌‌‌ها در بازار مسکن، باید متکی بر بازار اجاره، آن هم با حمایت مستقیم از سمت تقاضا باشد. به بیان دیگر، آنچه در نگاه سیاستگذاران حوزه مسکن –نه‌تنها در ایران، بلکه حتی در بسیاری از کشورهای توسعه‌‌‌یافته- شایسته توجه بیشتر است، بهره‌‌‌برداری از ظرفیت‌‌‌های بازار اجاره برای رفع مشکل مسکن خانوارهاست. در بازار اجاره نیز، بهویژه پس از بحران مالی ۲۰۰۸ جهانی، مشاهده می‌شود که اغلب کشورها به‌‌‌تدریج تمایل بیشتری به سیاستهای پرداخت مستقیم یارانه به متقاضیان واجد شرایط پیدا کرده‌‌‌اند که مهم‌ترین علت را می‌‌‌توان در کارآیی بیشتر پرداخت یارانه به سمت تقاضا در مقایسه با پرداخت یارانه به سمت عرضه مسکن دانست.
آنچه بیان شد، به آن معنا نیست که پرداخت یارانه به سمت تقاضا در بازار اجاره، به‌تنهایی قادر به حل مشکل مسکن برای همه اقشار جامعه است. با توجه به آنکه بازار مسکن از جهات مختلفی بخش‌‌‌بندی شده است، سیاست واحدی همچون پرداخت کمک‌‌‌هزینه اجاره به متقاضیان، می‌‌‌تواند نقش محوری و اصلی را در سبد سیاستهای حمایتی مسکن تقریبا هر کشوری داشته باشد؛ اما به‌تنهایی نمی‌‌‌تواند در همه زیربخش‌‌‌های جغرافیایی، درآمدی و... بازار مسکن کارآمد باشد و سایر سیاستهای حمایتی تکمیلی در حوزه‌‌‌های مختلف، از جمله حمایت از مالک کردن دسته‌‌‌هایی از متقاضیان، ضرورت می‌‌‌یابد. به‌‌‌علاوه، مسکن پدیده‌‌‌ای چندبعدی است که نقش‌‌‌های متعدد خدماتی، مالی، اقتصادی، رفاهی، اجتماعی و... برای خانوارها ایفا می‌کند.
با توجه به اهمیت و وزن بالای این دارایی در سبد ثروت اغلب خانوارها، مسکن حساسیتی ویژه برای سیاستگذاران نیز پیدا می‌کند. به‌‌‌طور خاص در کشور ما که دهه‌‌‌هاست، تورم‌‌‌های مزمن بالا تجربه می‌شود، مسکن جایگاهی ویژه در ایجاد سپری در برابر تورم و حفظ (یا حتی افزایش) ارزش پس‌‌‌انداز خانوارها پیدا کرده است. بر این اساس، مالکیت مسکن مطلوبیتی دوچندان برای خانوارها پیدا کرده است. یکی از گروه‌‌‌هایی که در بسیاری از کشورها جزو واجدان شرایط برای حمایت قرار می‌‌‌گیرند، خریدارانی هستند که برای اولین بار اقدام به خرید مسکن می‌کنند (به‌‌‌طور مثال، زوج‌‌‌هایی که به‌‌‌تازگی تشکیل خانواده داده‌‌‌اند). احتمالا مهم‌ترین دلیل چنین سیاست‌‌‌هایی اهداف تساوی‌‌‌طلبانه و توزیع یارانه‌‌‌ها میان طیف وسیع‌‌‌تری از متقاضیان است.
حمایت از خرید مسکن خانهاولیها اشکال متفاوتی می‌‌‌تواند داشته باشد: تعیین شرایط سهل‌‌‌گیرانه‌‌‌تر برای دریافت تسهیلات (که خود می‌‌‌تواند انواع مختلفی داشته باشد)، نرخ‌های بهره کمتر، نسبت تسهیلات به بهای ملک(LTV) بیشتر، اعتبارهای مالیاتی، و... . در هر صورت و به هر شکل، چنین یارانه‌‌‌هایی به متقاضیان امکان می‌دهد تا با سهولت بیشتری به خرید ملک مورد نظر خود اقدام کنند. با توجه به چارچوب‌‌‌ها و رویه‌‌‌های رایج در بازار مالی مسکن کشور، به نظر می‌رسد سیاست‌‌‌هایی همچون افزایش سقف تسهیلات و نرخ‌های بهره حمایتی به‌سهولت در کشور قابل پیاده‌سازی است، در عمل نیز تجربه‌‌‌هایی در این حوزه حاصل شده است که هیچ‌یک به روندی پایدار برای خانه‌‌‌دار کردن متقاضیان تبدیل نشد.
یکی از دلایل این امر، تفاوت سازوکار تعیین سقف تسهیلات با رویکردهای متداول در دنیاست. در ایران اغلب سیاستگذار به‌‌‌طور مستقیم مبلغ اسمی سقف تسهیلات را تعیین می‌کند، در حالی که رویکرد رایج در دنیا برای خانه‌‌‌های متعارف، تعیین سقف برای نسبت تسهیلات به بهای ملک است. ناکارآمدی رویکرد تعیین سقف اسمی تسهیلات در شرایط تورمی ایران به‌دفعات مشاهد شده است. با جهش‌‌‌های سریع قیمت در دورههای رونق قیمتی بازار مسکن مبلغ اسمی تعیین‌‌‌شده به‌سرعت قدرت خرید خود را از دست می‌دهد. پاسخ سیاستگذار به تنظیم مقررات مجدد برای رفع این مشکل نیز معمولا با تاخیرهای طولانی صورت می‌‌‌پذیرد. بر این اساس، علاوه بر پایین بودن عمومی نسبت تسهیلات به بهای ملک که از ضعف نظام تامین مالی مسکن سرچشمه می‌گیرد، شاهد نوسانات شدید همین نسبت نیز هستیم که برنامه‌‌‌ریزی و اقدام به خرید مسکن را بهویژه برای خانهاولیها دشوارتر می‌کند.
به‌‌‌طور کلی، مقایسه انواع نسبت‌‌‌های رایج در حوزه بازار مالی مسکن، نشان‌دهنده ناکارآمدی بازار مالی مسکن کشور و فاصله عمیق وضع موجود با شرایط مطلوب و در مجموع بیانگر ضرورت توسعه آن است؛ چرا که این بازار قادر نیست منابع مناسبی در اختیار متقاضیان، از جمله خانهاولیها، قرار دهد. حتی به فرض اگر بازار مالی مسکن بتواند منابع مناسبی در اختیار خانوارها برای خرید قرار دهد، در شرایط موجود، بازپرداخت اقساط ماهانه آن برای بسیاری از خانوارها مقدور نیست. عمده‌‌‌ترین مساله نیز به ضعف توان مالی (درآمد) خانوارها و همچنین تنوع محدود تسهیلات خرید (نرخ بهره ثابت) بازمی‌گردد که در شرایط تورمی کشور، فشار زیادی در دورههای ابتدایی بازپرداخت تسهیلات به تسهیلات‌‌‌گیرندگان وارد می‌کند.
از زاویه‌‌‌ای دیگر، موفقیت بسیاری از سیاستهای حمایتی از خانهاولیها در گرو توسعه بازار رهن اولیه در کشور است. افزایش رقابت در این بازار، نقش مهمی در عمق (Depth) و نفوذ (Penerteraion) تسهیلات رهنی در کشور ایفا می‌کند. در شرایط فعلی، بانک‌های کشور منع قانونی جدی برای اعطای تسهیلات خرید مسکن ندارند؛ اما غیر از بانک تخصصی مسکن، سایر بانک‌ها به دلایلی همچون تنگناهای مالی و محدودیت منابع یا جذاب‌نبودن اعطای تسهیلات بلندمدت با نرخ ثابت در شرایط تورمی تمایل چندانی به حضور در این بازار از خود نشان نمی‌‌‌دهند. در سمت تقاضا نیز ناکارآمدی تسهیلات برای خریداران (که تنها سهم اندکی از بهای تمام‌‌‌شده ملک را پوشش می‌دهد) در کنار استطاعت بازپرداخت اقساط، عواملی هستند که تمایل به دریافت وام را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند.
در مجموع، ضعف هر دو سمت عرضه و تقاضا، شرایط را برای توسعه پایدار بازار رهن اولیه مناسب نمی‌کند. در حوزه افزایش منابع موردنیاز برای توسعه بازار رهن اولیه، علاوه بر تاکید بر توسعه اقتصادی و افزایش درآمد کشور، به‌‌‌طور خاص می‌‌‌توان بر توسعه بازار رهن ثانویه که در قوانین بالادستی هم مورد تاکید قرار گرفته است، اشاره کرد. بهره‌‌‌برداری موثر از ظرفیت‌‌‌های این بازار ثانویه، هرچند نیازمند مقدمات، تنظیم مقررات مناسب و گذر زمان است، اما هرچه دیرتر این مقدمات و فرآیندها اجرایی شود، به همان میزان نیز جامعه دیرتر از فواید آن بهره‌‌‌مند می‌شود. یکی دیگر از مسیرهای ممکن برای توسعه بازار رهن اولیه، معرفی تسهیلات جدید و سازگار با شرایط تورمی ایران است. توسعه محصولات در بازار اولیه رهن (بازاری که تسهیلات خرید در اختیار متقاضیان قرار می‌دهد)، می‌‌‌تواند آزادی عمل بیشتری در اختیار خانوارهای متقاضی (از جمله خانهاولیها) و همچنین تسهیلات‌‌‌دهندگان قرار دهد تا اعطاکنندگان تسهیلات و متقاضیان، به‌‌‌طور مشترک محصولی را که بیشترین تناسب را با شرایط طرفین دارد، برگزینند.
بهویژه در شرایط خاص تورمی ایران، سازگاری و تناسب انواع تسهیلات رهنی با نرخ‌های بهره متغیر (VRM) و قابل تنظیم (ARM) و همچنین تسهیلات رهنی از جنس پرداخت عمده قسط در انتهای دوره (Balloon payment) (مورد اخیر در این مقاله با جزئیات بیشتری مورد اشاره قرار گرفته است)، می‌‌‌تواند مورد توجه دست‌‌‌اندرکاران قرار گیرد. به‌‌‌طور مثال، بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که تسهیلات با نرخ‌های بهره غیرثابت در اقتصادهای تورمی رواج بیشتری دارد. البته تنظیم مقررات مناسب در این حوزه ضروری است. لازم به ذکر است که معرفی محصولات مختلف در بازار رهن اولیه، هرچند می‌‌‌تواند موثر باشد؛ اما به‌تنهایی کافی نیست. پژوهش‌‌‌ها نشان می‌دهد که بازار رهن، در کشورهایی عمق و نفوذ مناسب می‌‌‌یابد که تورم‌‌‌های پایین و درآمدهای مناسب دارند. بنابراین این دو عامل به‌‌‌هم مرتبط، پیش‌‌‌شرط توسعه بازار مالی مسکن، چه در حوزه توسعه بازار رهن اولیه و چه در سایر حوزه‌‌‌ها، همچون توسعه بازار رهن ثانویه (که منابع را برای بازار رهن اولیه فراهم می‌کند) یا توسعه نهادهای بسیار مهم مالی همچون صندوق‌های املاک و مستغلات، به‌‌‌شمار می‌رود.
براساس آنچه بیان شد، حمایت از خانهاولیها دست‌‌‌کم در دو سطح قابل پیگیری است. سطح اول، توسعه بازار رهن است که به‌‌‌طور کلی با توسعه بازار مالی مسکن دریافت تسهیلات را برای عموم متقاضیان، از جمله خانهاولیها تسهیل می‌کند و سطح دوم، سیاستهای حمایتی خاص خانه‌‌‌اولی‌‌‌هاست. از این منظر، توسعه متوازن و پایدار بازار مالی مسکن در گرو نگرش چندبعدی به جنبه‌‌‌های مختلف بازار مالی مسکن است و در تعامل با سایر سیاستهای بخش مسکن باید نگریسته شود. به بیان دیگر، برای بهبود پایدار مشکل مسکن اقشار مختلف، نیازمند چارچوبی منسجم و یکپارچه هستیم که با نگاه به بخش‌‌‌های مختلف بازار مسکن و در نظر گرفتن منابع موجود، به‌‌‌طور موثر درباره سیاستهای بلندمدت و اقدامات کوتاه‌‌‌مدت متناسب با آن بتوان تصمیم‌گیری و اقدام کرد. به‌‌‌علاوه، براساس تجربه جهان، موفقیت در توسعه پایدار بخش مسکن، از جمله بازار مالی آن، در گرو بهبود شرایط اقتصادی، رشدهای اقتصادی پایدار و کنترل تورم است.
بدون این موارد، سیاستهای مقطعی، هرچند در کوتاه‌‌‌مدت ممکن است مرهمی بر آلام بخش‌‌‌هایی از جامعه باشد؛ اما کارآیی لازم را برای بهبود پایدار این بخش، چه در حوزه خانهاولیها، چه در حوزه مسکن اقشار کم‌‌‌درآمد و چه سایر بخش‌‌‌های بازار مسکن نخواهد داشت. در جمع‌‌‌بندی، این یادداشت کوتاه، به ضرورت و جایگاه پرداختن به سیاستهای موثر و پایدار برای حمایت از خانهاولیها در مجموعه سیاستهای حمایتی مسکن کشور پرداخت. به‌‌‌علاوه، راهکارهای درون‌‌‌بخشی مختلفی برای بهبود بازار مالی مسکن و به تبع آن امکان‌‌‌پذیری حمایت پایدار از خانهاولیها، مورد اشاره قرار گرفت؛ همچنین بهبود رویه‌‌‌های تسهیلات‌‌‌دهی، معرفی محصولات جدید در بازار رهن اولیه منطبق با شرایط تورمی کشور و توسعه بازار رهن ثانویه برای فراهم‌کردن منابع برای بازار اولیه رهن شرح داده شد. این یادداشت براساس تجربه جهان، پیش‌‌‌شرط کلیدی را برای بهبود پایدار بخش مسکن -از جمله بهره‌‌‌برداری کامل از ظرفیت محصولات و نهادهایی که مورد اشاره قرار گرفت- افزایش درآمد و دست‌‌‌یابی به رشدهای اقتصادی پایدار و به‌‌‌موازات آن، کنترل تورم برمی‌‌‌شمرد.
