تنظیم‏‏‌گری در شرایط مازاد عرضه

رضا نصر اصفهانی/ معلم اقتصاد شهری افزایش شکاف سکونت در شهرهای بزرگ و مالکیت واحدهای مسکونی، یکی از موضوعات مهم امروز بازار املاک ایران است. با نگاهی به داده‌های آماری از اواخر دهه ۱۳۶۰، هرسال شاهد افزایش سهم اجاره‌نشینان در بازار املاک مسکونی در شهرهای بزرگ هستیم؛ روندی که در اواخر دهه ۱۳۹۰ و ابتدای قرن جدید وارد فاز بحران شده است. حال سیاستگذار، بدون شناخت از عوامل درونی بازار، در اقدامی ضربتی و سریع، می‌خواهد نرخ اجاره فرمانبردار شود و افزایش معقولی داشته باشد. وقتی قانونی وضع می‌شود؛ قانونی که قرار است خودتنظیم باشد، از بدو اجرا با چالش عدم‌انطباق با واقعیت‌های بازار مواجه شده است. این موضوع که لازم است از قانون و قانون‌گذاری صیانت شود، به فراموشی سپرده می‌شود که البته موضوع این نوشته نیست و به بحث عمیق نیاز دارد.

براساس قوانین علم اقتصاد، در بازاری که مازاد عرضه وجود دارد، قیمت‌ها باید تعدیل شود؛ اما چرا این موضوع در بازار مسکن اجاری کار نمی‌کند؟ آیا قانون علم اقتصاد نقض شده است؟ برای مثال، در بازار مسکن شهر تهران، تعداد واحدهای مسکونی، حداقل ۵‌درصد بیشتر از تعداد خانوارهای ساکن است. اگر فرض کنیم که داده‌های آماری صحیح است، چرا قانون مازاد عرضه در شهر تهران کارآیی ندارد؟ لازم است، به‌منظور بررسی، ابعاد مختلف بازار مسکن را شناخت و پس از آن، اقدام به تصمیم‌سازی صحیح کرد تا سیاستگذار بتواند تصمیم صحیحی بگیرد. بنابراین با کمک یکی از مدل‌های قدیمی، موضوع بررسی می‌شود. به‌منظور بررسی و درک بهتر و دقیق‌‌‌تر ارتباط میان متغیرهای بازار مسکن و تاثیرپذیری آنها از یکدیگر، از مدل «دی‌پاسکوآله و ویتن» استفاده ‌‌‌می‌شود (دی‌پاسکوآله و ویتون، مقاله «بازار دارایی املاک و مستغلات: یک‌چارچوب مفهومی»). این مدل، یک‌مدل چهاروجهی است که در آن، رابطه میان دو بازار مصرفی و دارایی املاک و مستغلات را می‌‌‌توان از طریق دو اتصال مشاهده کرد (دی‌پاسکوآله و ویتون، ۷:۱۹۹۲). فرض اصلی مدل به شرح زیر است:

در شکل، خلاصه‌ای از ارکان مدل قابل مشاهده است. مدل سعی در نشان‌دادن ارتباط بازار اجاره، بازار دارایی، بازار ساخت‌وساز و در نهایت فرآیند تعدیل موجود در بازار دارد.  ربع اول دارای دومحور است: محور عمودی، میزان اجاره‌بها و محور افقی، موجودی املاک را نشان می‌دهد. در حالت تعادلی، تقاضا برای مصرف خدمات املاک (D)، برابر با موجودی املاک و مستغلات (S) است. اگر موجودی را به‌عنوان داده در نظر بگیریم، اجاره (R) به‌گونه‌‌‌ای تعیین می‌شود که تقاضا دقیقا برابر با موجودی باشد. تقاضا در بازار مصرفی املاک تابعی از میزان اجاره و سایر شرایط اقتصادی است: D (R,E) =S

ربع دوم بازار دارایی است و از دو محور تشکیل شده است: محور عمودی، اجاره و محور افقی قیمت (P) (به‌ازای هر مترمربع) را نشان می‌دهد. خطی که از مبدأ کشیده شده، بیانگر نرخ سرمایه‌گذاری در بازار دارایی املاک و مستغلات است که از حاصل تقسیم اجاره به قیمت به دست می‌‌‌آید ( i= R/ P).

به طور کلی، چهار عامل در تعیین این نرخ اثرگذار هستند: نرخ بهره بلندمدت در اقتصاد، رشد مورد انتظار در اجاره، ریسک مرتبط با درآمد اجاره و سیاست‌های مالیاتی کشور. افزایش در نرخ سرمایه‌گذاری موجب حرکت منحنی در جهت عقربه‌های ساعت می‌شود. در این ربع، نرخ سرمایه‌گذاری به‌عنوان متغیری برون‌زاست که با توجه به نرخ بهره و بازدهی در بازار گسترده دارایی‌ها (سهام، اوراق قرضه، سپرده‌های کوتاه‌مدت و...) تعییین می‌شود. به این ترتیب، اجاره از ربع اول گرفته شده و قیمت دارایی با استفاده از نرخ سرمایه‌گذاری تاثیر‌گذار است: ( P = R/ i). قیمت دارایی، با حرکت از سطح اجاره روی محور عمودی در ربع اول، روی محور افقی در ربع دوم تعیین می‌شود (به وسیله خطی که از مبدأ می‌‌‌گذرد).

ربع سوم، بخش دیگری از بازار دارایی املاک و مستغلات است که در آن، میزان ساخت‌وساز جدید تعیین می‌شود. در این قسمت، منحنی (f (c نشان‌‌‌دهنده هزینه ساخت‌وساز است. افزایش فعالیت ساخت‌وساز (c)، موجب افزایش هزینه آن می‌شود و منحنی به سمت جنوب‌غربی حرکت می‌کند. محل برخورد این منحنی با محور قیمت‌ها نشان‌‌‌دهنده حداقل هزینه لازم برای ساخت‌وساز جدید است. تنگناها، کمبود زمین و دیگر موانع، موجب افقی‌‌‌تر شدن منحنی عرضه جدید می‌شود.

در ربع چهارم، جریان سالانه ساخت‌وساز جدید به موجودی بلندمدت املاک و مستغلات تبدیل می‌شود. تغییر در موجودی (ΔS)، در دوره زمانی برابر با ساخت‌وساز جدید منهای تخریبی‌‌‌ها که به وسیله نرخ استهلاک (d) اندازه‌‌‌گیری می‌شود، است:

 ΔS = c – d.S خطی که از مبدأ مختصات رسم شده است، روی محور افقی، سطح موجودی را نشان می‌دهد که برابر با میزان ساخت‌وساز سالانه روی محور عمودی خواهد بود. تا زمانی که میزان استهلاک برابر با ساخت‌وساز جدید باشد، موجودی در طول زمان ثابت باقی می‌‌‌ماند. بنابراین ΔS= 0 است و در نتیجه رابطه به صورت s = c/ d خواهد شد.

تعادل در بازار املاک (مصرفی) و بازار دارایی املاک و مستغلات زمانی است که میزان اولیه و نهایی موجودی املاک یکسان باشد؛ در غیر‌این صورت، چهار متغیر نمودار (اجاره، قیمت، میزان ساخت‌وساز و موجودی عرضه‌شده) در تعادل نخواهند بود. اگر میزان اولیه بیشتر از موجودی انتهایی باشد، اجاره، قیمت و ساخت‌وساز کاهش می‌‌‌یابند و به سمت مقدار حرکت می‌کنند.  جمع‌بندی نتایج پژوهش (گروه اقتصاد و کارآفرینی دانشگاه هنر اصفهان) نشان می‌دهد که در اقتصاد ایران، فرآیند تعدیل موجودی در ربع چهارم ناقص عمل می‌کند (خط نارنجی‌رنگ به جای خط مشکی در ربع چهارم) به این معنی که سازندگان یا مالکان، قسمتی از واحدهای نوساز را به بازار عرضه نمی‌کنند. بنابراین با وجود تولید و تحمیل هزینه‌های بالا به اقتصاد، بازار تعدیل نمی‌شود؛ یعنی انبارداری واحدهای مسکونی وجود دارد. یکی از مشکلات اصلی بازار، داشتن عرض از مبدأ خط تعدیل در ربع چهارم است؛ به این معنی که بخش آبی‌رنگ حدفاصل دو خط تعدیل به بازار عرضه نمی‌شود.

این موضوع به افزایش نرخ اجاره از سطح R1 به سطح بالاتر R2 منجر می‌شود که کل فرآیند و تعادل بازار را برهم زده است.  نتایج مطالعه نشان می‌دهد که سیاستگذار باید انبارداری املاک در شهرهای بزرگ را به‌عنوان هدف در نظر بگیرد. در بررسی انجام‌شده، دو بعد انبارداری در بازار شناسایی شد؛ نوع اول، انباردارای توسط اشخاص حقیقی (اشخاص اقدام به خرید و نگهداری واحدهای مسکونی می‌کنند) و نوع دوم، انبارداری توسط اشخاص حقوقی (شرکت‌ها و اشخاص حقوقی واحدهای مسکونی را خریداری و به‌عنوان ذخیره ارزش یا سایر کاربری‌ها از آن استفاده می‌کنند).  بنابراین لازم است، قانون‌گذار و سیاستگذار بخش مسکن، ابتدا قانون ممنوعیت خرید و نگهداری واحدهای مسکونی توسط اشخاص حقوقی را به صورت عام در دستور کار قرار دهند. در ادامه، مالیات عمومی بر واحدهای مسکونی را اعمال کنند و با افزایش هزینه‌های نگهداری و ابزارهای تشویقی برای عرضه واحدها به بازار مسکن موجب بازگشت عدل به بازار شوند.