دستور مداخله در بزرگ ترین اقتصاد اروپا
در آلمان که بزرگ‌ترین اقتصاد اروپاست، نرخ تورم اخیرا ۴/ ۷درصد، یعنی بالاترین میزان در ۴۰سال اخیر بوده و کارشناسان می‌گویند، ممکن است این رقم بالاتر برود. تقریبا قیمت تمام کالاها از جمله انرژی و مواد غذایی به‌سرعت افزایش یافته است؛ اما برخی مستاجران با مشکل مضاعفی مواجه‌اند و آن، اجاره‌‌‌بهایی که به نرخ تورم وابسته است. برخی مالکان یا شرکت‌هایی که خانه اجاره می‌دهند، در قرارداد اجاره، بندهایی را می‌گنجانند که طبق آن، اجارهبها ثابت نیس و با گذشت زمان بالا می‌رود. در برخی موارد، بندی به نام «اجاره شاخص» در قراردادها درج می‌شود که طبق آن، اجارهبها به نرخ تورم که از سوی اداره فدرال آلمان اعلام می‌شود، وابسته است و اگر قیمت کالا و هزینه زندگی بالا برود، اجاره هم به همان میزان بالا می‌رود.
با توجه به اینکه در شهرهای بزرگ آلمان نظیر برلین و مونیخ، رقابت بر سر یافتن محل سکونت شدید است، مستاجران معمولا قراردادهای حاوی بند افزایش تدریجی اجاره را امضا می‌کنند. هیچ‌کس نمی‌توانست پیش‌بینی کند که وضعیت نرخ تورم در سال‌جاری تا این اندازه بد می‌شود. به‌ویژه از زمان حمله روسیه به اوکراین، قیمت انرژی به‌شدت افزایش یافته و شرایط به شکلی است که کارشناسان معتقدند، تورم بالا باقی می‌ماند. با توجه به فشارهای گوناگون که بر مصرف‌کنندگان وارد می‌شود، مدتی است برخی انجمن‌‌‌های مستاجران در آلمان خواستار تعیین سقف برای افزایش اجارهبها شده‌اند. در سال‌های متمادی، هرگز نرخ تورم تا این اندازه بالا نبود، به همین دلیل مستاجران با درج‌شدن بند افزایش اجارهبها مطابق با رشد نرخ تورم در قراردادهای اجاره مشکلی نداشتند؛ اما حالا وضعیت به طور کامل تغییر کرده و شاهد افزایش تقاضا برای مشاوره حقوقی در حوزه این قراردادهای اجاره هستیم.
یکی از وکلا می‌گوید: «در سال‌های گذشته، اجارهبها در این‌گونه قراردادها سالانه تنها یک تا ۲درصد بالا می‌رفت؛ یعنی به اندازه نرخ تورم و مستاجران با این میزان افزایش مشکلی نداشتند؛ اما حالا آنها با افزایش ۷ تا ۱۰درصدی اجارهها مواجه‌اند.» موضوع دیگری که بر مشکلات مستاجران افزوده، این است که صاحبان ملک، اگر در سال‌های گذشته اجارهبها را مطابق با رشد نرخ تورم بالا نبرده باشند، می‌‌‌توانند حالا تمام افزایش‌های اعمال‌نشده در اجارهبها طی آن سال‌ها را اعمال کنند؛ این یعنی مستاجران باید اجاره‌بهای بیشتری پرداخت کنند. برخی صاحبان ملک صرفا به اندازه نرخ تورم بر اجارهبها می‌افزایند و برخی خواهان افزایش بیشتر اجارهبها هستند.
در باواریا رقم اجاره آپارتمان بسیار بالاست و در بسیاری از شهرهای این ایالت، صاحبان ملک، احتمالا از گزینه‌هایی که در اختیار دارند برای بالابردن اجارهبها استفاده خواهند کرد. دلیل این مساله این است که تاکنون بهره‌بردن از بند افزایش اجاره به اندازه نرخ تورم برای صاحبان ملک چندان سودبخش نبود. در ۱۰ تا ۱۵ سال اخیر، نرخ‌های تورم بسیار پایین بود؛ اما امسال همه‌چیز تغییر کرده است. انجمن مستاجران مونیخ به مستاجران توصیه کرده است، هنگامی که نامه افزایش اجارهبها را از صاحب ملک دریافت می‌کنند، ابتدا دقت کنند که محاسبه افزایش اجارهبها درست باشد. همچنین باید ببینند که از آخرین افزایش اجاره چقدر زمان گذشته است. افزایش باید حداقل یک‌سال پس از افزایش قبلی باشد.
طبق قانون، مستاجرانی که قراردادشان حاوی بند افزایش اجاره به اندازه نرخ تورم است، باید به این بند پایبند باشند و درخواست صاحب ملک باید اجرا شود. نکته دیگر این است که تعداد این دسته از مستاجران بالا نیست. انجمن مستاجران مونیخ تخمین زده که ۳ تا ۵درصد اعضای این انجمن چنین قراردادهایی دارند. در گذشته، این انجمن حتی به مستاجران توصیه می‌‌‌کرد که این‌گونه قراردادها را امضا کنند؛ اما حالا شرایط تغییر کرده است و این انجمن توصیه می‌کند که این‌گونه قراردادها امضا نشوند. اما در اکثر قراردادهای جدید، صاحبان ملک خواستار گنجانده‌شدن بند یادشده هستند. هنگامی که اجارهبها از پیش بالاست، قراردادهایی که حاوی بند افزایش اجارهبها به اندازه نرخ تورم هستند، مشکلات بزرگ‌تری برای مستاجران به وجود می‌‌‌آورند.
در واکنش به رشد شدید نرخ تورم و وضعیت بازار مسکن، انجمن مستاجران آلمان خواستار تعیین سقف قانونی برای افزایش اجارهبها شده است تا مستاجران فشار کمتری را تحمل کنند. طبق قراردادهای استاندارد اجاره، مبلغ اجارهبها نباید طی سه‌سال بیش از ۲۰درصد افزایش یابد. در فرانکفورت و دیگر شهرهای بزرگ که بازار اجاره، داغ و رقابتی است، این سقف ۱۵درصد تعیین شده است. ائتلاف حاکم بر آلمان قصد دارد رقم یادشده را در سراسر آلمان به ۱۱درصد کاهش دهد؛ این یعنی رشد کمتر از ۴درصد اجارهها در هر سال. انجمن مستاجران آلمان خواستار تعیین سقف برای افزایش اجارهبها در قراردادهای دارای بند افزایش اجاره به اندازه نرخ تورم، شده است.
البته صاحبان ملک و شرکت‌هایی که خانه اجاره می‌دهند، با اشاره به نرخ بالای تورم، با تعیین سقف برای افزایش اجارهبها مخالف کرده‌اند. تحلیلگران پیش‌بینی کرده‌اند که به‌زودی دولت ائتلافی آلمان که از سه حزب سوسیال‌دموکرات‌ها، سبزها و دموکرات‌های آزاد تشکیل شده، سقف ۱۱درصد را برای افزایش اجارهبها در سه سال، تصویب خواهد کرد. از دید رئیس انجمن مستاجران آلمان، سقف افزایش اجارهبها طی سه‌سال باید ۶درصد باشد؛ زیرا حتی سقف ۱۱درصد نیز بالاست. او می‌گوید، نگران است که شرکت‌های بزرگ اجاره‌دهنده مسکن، از برخی ابزارهای خود استفاده کنند تا اجارهها را بیشتر از حدود قانونی بالا ببرند. در برخی مناطق آلمان، اخیرا اجارهبها به‌ازای هر مترمربع به ۴/ ۷یورو افزایش یافته که ۱/ ۳درصد بیشتر از سال قبل است.
برخی شرکت‌های اجاره‌دهنده خانه معتقدند، اجارهبها هر سال باید به اندازه نرخ تورم بالا رود و میلیون‌ها خانواده آلمانی باید خود را برای افزایش قابل ملاحظه اجارهبها آماده کنند. از دید این شرکت‌ها، اگر اجارهبها به اندازه منطقی، یعنی به اندازه نرخ تورم افزایش نیابد، این شرکت‌ها و صاحبان ملک دچار مشکل خواهند شد؛ زیرا تورم به‌شدت بالا رفته است. در این میان، کارشناسان معتقدند، اجارهبها طی یک‌سال آینده ۶ تا ۷درصد بالا می‌رود. اگر سال آینده نرخ تورم به ارقام پایین‌‌‌تر برسد، طبیعی است که وضعیت اجارهها بهتر خواهد شد. بانک مرکزی اروپا اعلام کرده است که از تابستان بالا بردن نرخ‌های بهره را آغاز خواهد کرد؛ اما فعلا به‌رغم افزایش شدید نرخ تورم، نرخ‌های بهره پایین باقی مانده است. این نهاد، نگران ایجاد رکود در اقتصاد است و کاملا با احتیاط رفتار می‌کند.
