هشت عامل کلیدی رونق
قبل از هر چیز باید بپذیریم که بازار مسکن در شرایط فعلی با یک بحران مهم مواجه است. نه تنها در شرایط فعلی که از سال‌ها و دهه‌های گذشته نیز بازار مسکن با این بحران رو‌به‌رو بوده است. این بحران شکاف وسیع و بزرگی است که امروز بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی در کشور وجود دارد. آنچه در بازار عرضه می‌شود با توان و ظرفیت مالی که خریداران به ویژه خریداران مصرفی دارند فاصله قابل ملاحظه‌‌ای دارد. به این معنا که اگر بخواهیم درصدی از هدفمند بودن تولید را متناسب با تقاضای مسکن بررسی کنیم می‌‌بینیم که این درصد، بسیار ناچیز است. ضمن آنکه دولت و سیاستگذار بخش مسکن نیز برای پر کردن این شکاف تاکنون برنامه جامعی نداشته و به عوامل شکل‌دهنده این بحران بی‌‌توجه بوده‌اند.
آنچه در تحلیل شرایط پیش‌‌روی بازار ساخت وساز و معاملات مسکن موثر است، پرداختن به عوامل تاثیرگذاری است که می‌تواند موجبات کاهش فاصله بین عرضه و تقاضا را فراهم کند و منجر به تعادل‌بخشی و تنظیم بازار شود.
این عوامل را می‌توان در هشت بخش مختلف طبقه‌‌بندی کرد. یکی از عوامل اصلی در بروز بحران فعلی مسکن، بازگشت تحریم‌ها و تاثیر قابل ملاحظه‌‌ای بود که در یک بازه زمانی کوتاه‌مدت بر بازارها و از جمله بازار مسکن گذاشت. تحریم‌ها و بازگشت آنها موجب شد ما در یک بازه زمانی کوتاه‌مدت با افزایش چند برابری قیمت‌‌ها مواجه شویم و در فواصل زمانی کوتاه‌مدت این افزایش قیمت‌‌ها به قیمت تمام شده مسکن تسری پیدا کرد و طبعا تولید‌کننده هم تاثیرات قیمت تمام شده را به تدریج در قیمت فروش لحاظ کرد. البته همواره یک فاصله زمانی برای ایجاد تاثیرات تورمی در قیمت فروش وجود دارد. به‌طور کلی می‌توان گفت تقریبا و به‌طور متوسط در یک بازه زمانی شش ماهه تا یکساله همه تورم و همه آنچه منجر به افزایش قیمت تمام شده می‌شود در قیمت فروش هم منعکس می‌شود و بازتاب آن را هم به خوبی می‌توان در جامعه و به بیان بهتر در همه بازارها از جمله بازار مسکن مشاهده کرد.
بنابراین تحریم‌ها به عنوان یک عامل اثرگذار مهم و شاید مهم‌ترین عامل اثرگذار در حوزه افزایش قیمت مسکن و ایجاد و تعمیق شکاف و فاصله بین عرضه و تقاضا مطرح بوده و هست و طبعا اگر ما در سال ۱۴۰۱ با کاهش یا رفع تحریم‌ها مواجه شویم، کاهش ریسک‌‌های غیراقتصادی از این محل می‌تواند عامل موثری باشد برای اینکه شرایط بازار به سمت تعادل برود و در واقع شاهد تورم قابل ملاحظه‌‌ای هم در سال ۱۴۰۱ نباشیم.
از دیگر عواملی که امروز بسیار درباره آن صحبت می‌شود مساله حذف ارز ترجیحی یا همان ارز ۴۲۰۰ تومانی است که در بخش‌هایی از بازار هنوز وجود دارد و در دارو، مواد غذایی و...تاثیر مثبت حضور این ارز را کم وبیش مشاهده می‌کنیم.
دولت در حال حرکت به سمت حذف ارز ۴۲۰۰ تومانی است و به‌طور قطع نمی‌توان اثر این حذف را به صورت یک زنجیره افزایش قیمت در بازارها نادیده گرفت. این اقدام به‌طور قطع قیمت بسیاری از کالاها و نهاده‌ها و مصالح ساختمانی را تحت تاثیر قرار می‌دهد و حتی اثر آن احتمالا به بخش خدمات و صدور مجوزهای ساختمانی نیز کشیده خواهد شد و این موضوع نیز می‌تواند یکی از عوامل اثرگذار در ایجاد تورم باشد. این سیاست می‌تواند در بحث تنظیم بازار مسکن به عنوان یک عامل منفی ارزیابی شود.
در سال ۱۴۰۱، برای قدرتمند‌‌تر کردن بخش تقاضا از چند عامل مهم و موثر می‌توان استفاده کرد. یکی از این عوامل بحث کمیت و کیفیت تسهیلات بانکی است. در بحث اجرای قانون جهش تولید مسکن و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، تسهیلات ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومانی با دوره بازپرداخت ۲۰ساله تعیین شده است! این دوره بازپرداخت، دوره خوب و مناسبی است و بهتر از جریانی است که قبلا در شبکه بانکی مبنی بر تعیین دوره ۱۲ ساله بازپرداخت تسهیلات تعریف می‌شد. این موضوع می‌تواند از عوامل موثر در کاهش شکاف بین عرضه و تقاضا باشد. هر چند تزریق تسهیلات با شیب تند و بدون ملاحظه از یک جهت نیز نوعی تهدید محسوب می‌شود. با توجه به اینکه این مبالغ صرفا در یک حوزه یعنی حوزه مسکن جریان دارد و عنوان می‌شود ۳۶۰ هزار میلیارد تومان قرار است تزریق منابع مالی در طول یک‌سال در بخش مسکن صورت بگیرد، قدری نگران‌کننده است و می‌تواند منجر به نوعی رقابت غیرمعمول و کاذب در بازارها و خروج بخش‌هایی از ارائه خدمات و قیمت مصالح از حالت تعادل شود. چرا که بناست در یک بازه زمانی کوتاه نقدینگی قابل توجهی به حوزه ساخت‌وساز تزریق شود که می‌تواند خود عامل ایجاد تورم به‌ویژه در بحث هزینه‌های ساخت و قیمت مصالح و حتی ارائه خدمات ساختمانی شود.
بنابراین ضمن اینکه کمیت و کیفیت تسهیلات را مناسب ارزیابی می‌کنیم اما در مقابل معتقدیم شیب تزریق این تسهیلات هم باید مناسب‌‌تر باشد تا بازار درگیر جهش‌‌های قیمتی ناشی از تزریق یکباره حجم زیاد پول و ایجاد تورم نشود.
مورد دیگری که بحث توانمند شدن طرف تقاضا را می‌توانیم به طور مستقیم و به واسطه آن دنبال کنیم، شامل «تغییر الگوی ساخت مسکن» است. در دهه ۸۰، الگوی ساخت مناسب، معادل ۷۵ مترمربع مساحت مفید واحدها برای شهر تهران و۱۰۰ مترمربع برای شهرستان‌ها و مراکز استان‌ها تعیین شد. در سال‌های بعد به‌طور مجدد این نتیجه‌‌گیری حاصل شد که این الگوی ساخت نیز باید متناسب با شرایط تغییر کند. در این راستا و برای رسیدن به این هدف، انبوه‌‌سازان پیشنهاد کردند الگوی ساخت به ساخت‌وسازهای ۵۰ مترمربعی به جای ۷۰مترمربعی و ۸۰ مترمربعی به جای ۱۰۰ مترمربعی تغییر کند. اگر واحدهای مسکونی با این الگوی مساحتی ساخته شوند، با در نظر گرفتن این نکته که هم کیفیت ساخت افزایش یابد و هم سرانه‌ها و خدمات شهری ارتقا یابد، با بالا بردن کیفیت می‌توان این کاهش مساحت‌‌ها را جبران کرد.
همچنین به بحث زیرساخت‌‌ها باید توجه زیادی شود تا مانند مسکن مهر دچار مشکل نشویم. بحث صنعتی‌سازی و فناوری‌‌های نوین یکی دیگر از عواملی است که می‌تواند منجر به ایجاد تعادل شود و تنظیم بازار مسکن را به همراه داشته باشد. به جهت سرعتی که در صنعتی‌سازی مسکن وجود دارد، افزایش طول عمر ساختمان و اثرات بسیار مفیدی در بهره‌‌برداری ساختمان‌ها و نگهداری ساختمان‌ها در این روش مشاهده می‌شود.
یکی دیگر از ظرفیت‌‌های خوب که می‌توان از آن در توانمندسازی طرف تقاضای مسکن بهره‌‌مند شد استفاده از الگوی زمین صفر و واگذاری زمین ۹۹ ساله به متقاضیان مصرفی و فاقدان مسکن است. این یکی از عواملی است که به‌شدت بر توانمندسازی طرف تقاضا موثر است. سهم زمین در برخی از مناطق در هزینه تمام شده مسکن تا ۷۰ و گاهی تا ۸۰ درصد قیمت تمام‌شده است. زمانی که از الگوی زمین صفر استفاده شود تا حد بسیار زیادی موجبات کاهش قیمت تمام شده مسکن فراهم می‌شود.
استفاده بیشتر از بازار سرمایه و اینکه بتوانیم مسکن را بیشتر از گذشته در بازار سرمایه معرفی کنیم از عواملی است که ریسک خرید مسکن را کاهش می‌دهد و بسیاری از افرادی که امروز نگرانند در زمان پیش‌‌خرید سازنده به تعهدات خود از بابت تحویل به موقع عمل نکند، از این طریق می‌توانند به بازار پیش‌‌فروش امن و مطمئن وارد شوند. ورود مسکن به بازار سرمایه می‌تواند حضور خریداران و سازنده‌ها را در بازار افزایش دهد و زمینه‌‌ساز ایجاد رونق و کاهش شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن باشد.
می‌توان چنین نتیجه‌‌گیری کرد که اگر در سال ۱۴۰۱ و در سال‌های بعد به دنبال تولید مسکن با همان الگوهای غلط گذشته باشیم به بیراهه رفته‌‌ایم.
عامل دیگر نیز مساله مالیا‌‌ت‌‌هاست. اشتباهات زیادی در این زمینه صورت گرفته است. هم‌‌اکنون فعالیت‌‌های سفته‌‌بازان و محتکران ملکی مشمول مالیات نمی‌شود اما تولیدکنندگان و سازندگان باید در ازای تولید و خدمت خود مالیات‌‌های سنگین بپردازند. هم‌‌اکنون مالیات‌‌هایی برای تولیدکنندگان وضع می‌شود که نه تنها اثر مثبتی بر تنظیم بازار مسکن و افزایش تولید ندارد، بلکه نوعی انرژی منفی برای سازنده‌ها به دنبال دارد که در بسیاری از موارد می‌تواند منجر به خروج سرمایه از حوزه مسکن در بخش تولید و ساخت‌وساز شود. لازم است در این زمینه نیز سیاست‌های موثری به کار گرفته شود.
نتیجه آنکه بازار مسکن می‌تواند وارد فاز رونق شود اما ورود آن به رونق شرایطی دارد که در بالا به برخی از مهم‌ترین آنها اشاره شد.
