تجربه جهانی چه می‌گوید؟
با توجه به فرهنگ سرمایه‌گذاری در ایران که امن‌‌‌ترین و بهترین سرمایه‌گذاری را بخش املاک و ساختمان می‌داند و بیشترین سهم دارایی خانوارهای ایرانی در این بخش است، تصویب این قانون، موجی از نگرانی در خانوارها ایجاد کرده است که می‌تواند روی دیگر سکه و نتایج تلخ خود را در قالب کاهش سرمایه‌گذاری به اقتصاد نشان دهد. از طرف دیگر، مباحثی مانند فرار سرمایه از کشور، موضوعاتی بسیار جدی و چالش‌برانگیزند و در سال‌های اخیر، کشورهایی مانند امارات متحده عربی، کانادا، قبرس، یونان و اخیرا ترکیه، حجم بسیار زیادی از سرمایه‌‌‌های کشور را جذب کرده‌اند. بر اساس آمار منتشرشده، هموطنان ایرانی در سال ۲۰۱۸، بالغ بر 3هزار و 650خانه مسکونی در ترکیه خریداری کرده‌اند که در سال ۲۰۱۹ این رقم به 5هزار و 400واحد افزایش یافته است. حجم خرید املاک سرمایه‌گذاران ایرانی، در سال 2020 باز هم با رشد روبه‌رو شده و بنا بر گزارش‌های رسمی، به بیش از ۷هزار واحد مسکونی رسیده است و ظاهرا این روند ادامه‌دار است. تاثیر بحث‌های مالیاتی بر فرار سرمایه از بخش مسکن و ساختمان بسیار حساس است و نیاز به نگاه همه‌جانبه دارد.
ایالات‌متحده آمریکا اولین کشوری بود که در سال 1913، مالیات بر عایدی سرمایه را اجرایی کرد و این کشور، یکی از قدیمی‌‌‌ترین فرآیندهای اجرای این مالیات را در اختیار دارد. در سال 1965 با جهش قیمت مسکن در شهر لندن، دولت انگلستان به فکر استفاده از ابزار مالیاتی جدیدی در بازار افتاد و این کشور نیز به صورت رسمی، این نوع مالیات را تصویب و اجرا کرد. با اینکه حدود یک‌قرن از معرفی مالیات بر عایدی سرمایه در جهان می‌گذرد، گسترش این نوع مالیات در 50سال اخیر بسیار سریع بوده است. در حال حاضر، کشورها نرخ‌های متفاوتی را در سیستم مالیاتی خود تعریف کرده‌اند که با بررسی برخی از آنها مشخص می‌شود، بالاترین نرخ مالیاتی مربوط به مکزیک با 7 /58درصد و پایین‌‌‌ترین نرخ مربوط به تایلند با 4 /1درصد است. این نرخ برای آلمان 5/ 15درصد، برای اندونزی 7 /10درصد و برای روسیه 7درصد است. در حال حاضر، بالغ بر 187کشور جهان مشغول اجرا و اخذ مالیات بر عایدی سرمایه هستند که نشان‌دهنده فراگیری و محبوبیت این نوع مالیات در بین دولت‌های کشورهای جهان است.
بر اساس شاخص‌های موجود، مالیات بر عایدی سرمایه بر مجموعه وسیعی از کالاهای سرمایه‌ای تعلق می‌گیرد، ولی با نگاه اجمالی به نظر می‌رسد، هدف اصلی این مالیات در کشور، بخش املاک و مستغلات است. انواع مالیات‌های قابل اخذ در بخش املاک و مستغلات که در جهان مورد استفاده قرار می‌گیرند، عبارتند از مالیات بر منفعت سرمایه (CGT)، مالیات بر ارزش زمین (LVT)، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی (VHT) و مالیات بر خرید املاک گران‌قیمت (SDLT) که در طرح مالیات عایدی سرمایه مصوب کشور نیز به برخی از آنها پرداخته شده است.
قبل از هرگونه اظهارنظری راجع به مالیات بر عایدی سرمایه، لازم است نگاه کوتاهی به چرخه فعلی اداره اقتصادی کشور بیندازیم. طی سال‌های گذشته، با افزایش حجم بدنه دولت به صورت ناکارآمد و فراتر از توان اقتصادی کشور، کسری بودجه همیشگی در سیستم اداره کشور به وجود آمده است و در حال حاضر، دولت به دلایل مختلف، توان تغییر این موضوع را ندارد (مقایسه کنید که تعداد کارمندان دولت در ژاپن حدود 300هزار نفر است و بنا بر آمار غیر‌رسمی، حدود 5 /8میلیون نفر به صورت رسمی از دولت ایران حقوق دریافت می‌کنند که حدود 300هزار نفر از این افراد در سطح مدیریت مشغول خدمت هستند و کشور فقط به میزان کل کارمندان دولت ژاپن، مدیر و تصمیم‌گیر در بدنه اجرایی خود دارد). به عنوان یک اصل اقتصادی، در صورت افزایش اثربخشی مداوم فعالیت‌های اقتصادی بخش خصوصی و وجود کسری بودجه مداوم در بخش عمومی و دولت، اقتصاد به ثبات و پایداری مطلوب نخواهد رسید. این موضوع امروز به بزرگ‌ترین چالش پیش‌روی نظام تبدیل شده است. با نگاه فرآیندی به شیوه اداره و حکمرانی اقتصادی کشور، شاهد چرخه معیوبی هستیم که با ورود مالیات بر عایدی سرمایه به این روند، شاهد فقیرتر شدن خانوارها در میان‌مدت خواهیم بود. کسری بودجه عظیم دولت که اثرات آن در خزانه دولت قابل مشاهده است، باعث فشار بر بانک مرکزی برای چاپ پول بدون پشتوانه و به‌طور واضح، موجب افزایش نقدینگی و تورم مزمن در اقتصاد خواهد شدکه طی سال‌های گذشته، این موضوع بارها تجربه شده است. با ایجاد بی‌ثباتی در اقتصاد، خانوارها که سعی در آینده‌نگری و ایجاد امنیت اقتصادی و روانی برای خود دارند، اقدام به پس‌انداز قابل اطمینان در بازاری مانند املاک و مستغلات می‌کنند که این موضوع در برخی موارد، باعث تقویت چرخه تولید و اثرات مثبت اقتصادی می‌شود. با تصویب مالیات بر عایدی سرمایه، دولت که خود عامل اصلی تورم است، یک‌بار دیگر در قالب درآمدهای مالیاتی، سعی در ارزیابی ثروت و دارایی خانوارها کرده و از تورمی که خود عامل اصلی آن است، درصد بالایی را به عنوان مالیات بر عایدی سرمایه برداشت می‌کند و ارزش دارایی واقعی خانوارها، مجددا کاهش می‌یابد. این موضوع در نمودار فرآیندی فوق کاملا مشخص است.
اخذ مالیات بر عایدی سرمایه، روش کاملا پیشرفته و صحیحی در زمینه ایجاد درآمد پایدار، به‌منظور بازتوزیع ثروت در جامعه است؛ نه روشی برای پوشش دادن هزینه‌های جاری دولت ناکارآمد در قالب اخذ مجدد مالیات از نقدینگی ایجادشده از سوی دولت است که تمام فشار آن بر دوش خانوارهاست. از طرف دیگر، محاسبه و دریافت این مالیات پیچیدگی‌های بسیاری دارد و روش مصوب در مجلس شورای اسلامی، فاقد شاخص‌های مناسب اجرایی است. در بسیاری از کشورها این مالیات بر اساس مناطق جغرافیایی، در نظر گرفتن نرخ تورم، حجم مالیات تجمعی پرداخت‌شده، اثر طرح‌های توسعهای بر قیمت دارایی و... محاسبه می‌شود. حتی در برخی کشورها با سیستم مالیاتی پیشرفته، علاوه بر تاثیر خرید دارایی با وام، وضعیت بازده اوراق قرضه دولتی، به‌عنوان شاخص سودآوری در نظر گرفته شده و ما‌به‌التفاوت این محاسبات وارد فرآیند اخذ مالیات می‌شود.
یکی از مهم‌ترین مواردی که باید در محاسبه میزان این مالیات مورد توجه جدی قرار گیرد، بحث عادلانه بودن میزان مالیات دریافتی است. مقایسه وضعیت تورم سال‌های گذشته ایران و سایر کشورهای دریافت‌کننده این نوع مالیات، گویای بسیاری از نتایج است. به‌طور قطع، هیچ یک از کشورهای دریافت‌کننده این مالیات، طی سال‌های گذشته، مانند ایران با مشکلات تورمی روبه‌رو نبوده‌‌‌اند و افزایش قیمت املاک ناشی از عملیات توسعهای زیربنایی، رشد اقتصادی پیوسته و افزایش سطح سرانه درآمد افراد، افزایش سرمایه‌گذاری خارجی و... بوده است.
علاوه بر عادلانه بودن، شرایط لازم در اقتصاد کلان برای اخذ مالیات‌های بازدارنده بسیار مهم است. در حالی که بنا بر آمار رسمی بانک مرکزی، فقط بهار امسال حدود 3میلیارد دلار فرار سرمایه در کشور اتفاق افتاده است، ایجاد محدودیت و عوامل بازدارنده سرمایه‌گذاری در این بخش در این برهه زمانی به صلاح نیست. کشورها معمولا زمانی اقدام به پیاده‌سازی این سازوکار می‌کنند که با هجوم سرمایه روبه‌رو بوده‌‌‌اند. در حال حاضر، یکی از معضلات فعلی اقتصاد کشور، فرار بالای سرمایه از کشور است. موضوع قابل‌توجه دیگر، سازوکار بازتوزیع این مالیات است که تاکنون برنامه مشخص و مدونی برای آن ارائه نشده است. تجربیات گذشته در کشور از روش‌های بازتوزیع، با مشکلات فراوانی روبه‌رو شده است.
