سه استدلال مخالفان
علاوه بر این سوال، باید اساسا به این پرسش نیز پاسخ داده شود که آیا بازار مسکن، این طرح را خواهد پذیرفت یا بی‌تفاوت به آن، به مسیر فعلی خود ادامه خواهد داد؟ در واقع، این طرح اثری بر بازار مسکن خواهد داشت یا خیر؟
در وهله بعد، باید دید که مهم‌ترین اشکالات این طرح چیست؟ برای پاسخ به این پرسش‌ها باید نگاه عمیق‌تری به موضوع مسکن‌سازی یکمیلیونی سالانه در بازار ملک داشت. این طرح فعلا مهم‌ترین طرح اقتصادی دولت سیزدهم است.
از بین تمام حرف‌ها، وعده‌ها و برنامه‌هایی که درباره این طرح اعلام شده، توجه به ماهیت آن از اهمیت اساسی برخوردار است و اینکه در نهایت، آثار و تبعات اجرای این طرح در بازار مسکن، چه خواهد بود؟
نخستین موضوعی که باید به آن توجه کرد، مربوط به طراح این طرح است. طراح مسکن‌سازی یکمیلیونی در سال، مجلس شورای اسلامی است. طرح ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی به طرح جهش تولید و تامین مسکن مربوط است که در دو سال اخیر، در مجلس مطرح، نگارش و تدوین شد و بعد از دو بار رفت و برگشت به شورای نگهبان و انجام اصطلاحاتی، در نهایت به تصویب و تایید رسید.
دولت سیزدهم نیز بنا دارد، این طرح را به اجرا درآورد. این طرح دو ویژگی مهم دارد: اول اینکه شامل عرضه تیراژ وسیع مسکن خواهد شد؛ دوم اینکه شباهت زیادی به طرح مسکن مهر دارد، طرحی که اواسط دهه ۸۰ از سوی دولت وقت مطرح شد.
این طرح از همان ابتدای مطرح‌شدن، مخالفان و موافقانی داشت؛ هرچند استدلال‌های زیادی در مخالفت با آن مطرح شد که باید دید، مخالفت‌ها و استدلال‌های مخالفان تا چه اندازه درست است؟
دو نکته مهم این طرح، دو اهرم اجرایی آن است. اول آنکه دولت مکلف به واگذاری زمین به سازنده‌ها برای ساخت واحدهای مسکونی است. در گام بعدی نیز بانک‌ها مکلف شده‌اند، ۴۰ درصد از تسهیلات جدیدی را که سالانه به بخش‌های مختلف پرداخت می‌کنند، به بخش مسکن تزریق کنند تا صرف ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال شود.
نکته مهم این است که دولت در کلان‌شهرها عملا زمینی در اختیار ندارد و تقریبا تمام ذخایر زمین دولت در کلان‌شهرها در خارج از شهر و محدوده شهری قرار دارد. از سوی دیگر، این تکلیف در حالی برای بانک‌ها وضع شده است که به‌طور متوسط، در سه سال اخیر، سهم مسکن از کل تسهیلات پرداخت‌شده تنها حدود ۵ درصد بوده است. بنابراین قرار است، به واسطه این طرح، بانک‌ها چند برابر آنچه را که در سال‌های اخیر به بخش مسکن تسهیلات داده‌اند، تسهیلات مسکن پرداخت کنند.
یک استدلال مهم مخالفان طرح مسکن‌سازی یکمیلیونی این است که بازار ساخت‌و‌ساز اساسا به لحاظ فنی و عوامل اجرایی و البته مصالح و تجهیزات ساختمانی موجود، عملا ظرفیت پشتیبانی از طرح را نخواهد داشت. گروه دیگری درباره آثار تورمی اجرای این طرح در بازار مسکن می‌گویند.
دسته دیگری از مخالفان نیز در این زمینه نقد جامع‌تر و کامل‌تری مطرح می‌کنند، مبنی بر اینکه حتی با فرض اینکه توان و ظرفیت کافی برای ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال وجود داشته باشد و اجرای این طرح با تدابیر سیاستگذار پولی و بانک مرکزی آثار تورمی نیز برای اقتصاد کشور به دنبال نداشته باشد، آیا نتیجه‌ای را که باید در بازار مسکن رقم بزند، به دنبال خواهد داشت یا خیر؟ یعنی می‌تواند به رفع رکود از بازار ساخت‌و‌ساز از یک سو و رفع انجماد معاملاتی بازار ملک (رکود خرید و فروش) و تسهیل فرآیند خانه‌دار شدن متقاضیان واقعی مسکن منجر شود؟
پاسخ به این سوال را می‌توان در ارتباط بازار مسکن با این طرح ارائه کرد. اینکه آیا بازار مسکن طرح را خواهد پذیرفت و به آن واکنش نشان خواهد داد یا نسبت به آن بی‌تفاوت بوده و روندهای طبیعی خود را متناسب با شرایط اقتصادی طی خواهد کرد.
به اعتقاد این گروه از منتقدان، مشکل بازار مسکن در حال حاضر عرضه جدید و انبوه به بازار نیست. مشکل بازار مسکن، عرضه‌هایی است که انجام شده و به بازار وارد می‌شود، اما امکان دسترسی متقاضیان واقعی و مصرفی به این واحدها وجود ندارد. در واقع، تقاضای مصرفی و خانه‌اولی‌ها و گروه‌هایی که برای سکونت در این واحدها اقدام به ورود به بازار مسکن می‌کنند، از بخش عمده‌ای از عرضه‌های جدید محروم هستند. اگر این مشکل برطرف نشود، این برنامه وسیع و گسترده که دربردارنده هزینه بسیار سنگینی برای اقتصاد کشور است و تمام متغیرهای اقتصادی را تحت تاثیر قرار می‌دهد، پاسخگوی هدفی که دولت با اجرای این طرح به دنبال برآورده‌شدن آن است، نخواهد بود. برآوردها نشان می‌دهد که اجرای این طرح، هم‌اکنون هزار هزار میلیارد تومان در سال هزینه دارد.
برخی نیز اعلام می‌کنند که اساسا امکان ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال وجود ندارد، در حالی که سابقه ساخت‌و‌ساز نشان می‌دهد که این میزان ساخت مسکن، پیش از این نیز تجربه شده است. در نیمه اول دهه ۹۰، تیراژ ساخت مسکن در کشور به‌طور سالانه و میانگین بیش از ۸۰۰ هزار واحد مسکونی بود. بنابراین امکان ساخت این تعداد واحد وجود دارد، اما آنچه در این میان از اهمیت اساسی و اصلی برخوردار است، این است که اولویت برنامه و سیاست در بخش مسکن باید چه باشد؟ آیا سیاستگذار مسکن باید بر ساخت انبوه و میلیونی مسکن تمرکز کند یا باید اولویت‌های دیگری را در دستور کار خود قرار دهد؟
منتقدان معتقدند که باید در وهله اول، موضوع عدم تناسب بین عرضه و تقاضای موجود در بازار مسکن برطرف و مشکل عدم دسترسی تقاضا به واحدهای ساخته‌شده حل و فصل شود. این طرح می‌تواند به قوت خود باقی باشد، اما هم‌اکنون زمان مناسبی برای اجرای آن نیست؛ چرا که اگر با همین وضع موجود این طرح اجرایی شود، می‌تواند تبعات زیادی به دنبال داشته باشد. این در حالی است که هنوز از مجموع دو میلیون و۳۰۰ هزار واحد مسکن مهر، بعد از گذشت بیش از یک دهه و نزدیک به ۱۵ سال از شروع این طرح، تعداد ۱۰۰ هزار واحد باقی مانده است. ضمن آنکه بخش زیادی از واحدها به سرانه‌های کافی خدمات زیربنایی و روبنایی دسترسی ندارند و در این زمینه‌ها با مشکل مواجه‌اند.
با چنین وضعی، این طرح می‌تواند اجرایی شود، اما بازار، آن را نمی‌پذیرد و از آنجا که ریشه جهش دامنه‌دار قیمت مسکن و ناتوانی خرید مسکن در جای دیگری است، بحران مسکن کماکان پابرجا خواهد ماند. بنابراین اگر سیاست اولویت‌دار بازار مسکن که تحریک عرضه مسکن موجود و منجمد به بازار است، در گام اول اجرایی نشود، بازار مسکن نسبت به ساخت‌و‌ساز میلیونی که عمدتا در محدوده‌های بیرونی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ نیز انجام خواهد شد، بی‌تفاوت خواهد بود.
لازم است در گام اول، سیاست اصلی یعنی رفع انجماد از واحدهای مسکونی موجود در داخل شهرها و کلان‌شهرها که هم‌اکنون از سوی محتکران مسکن تحت تملک قرار گرفته است، اجرایی شود. می‌توان با اعمال سیاست‌های مالیاتی، به‌خصوص برقراری سیاست دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی، ضمن افزایش هزینه و ریسک سوداگری در بازار مسکن و خلع ید سفته‌بازها از این بازار، نسبت به افزایش عرضه مسکن در هسته درونی شهرها اقدام کرد. این اقدام می‌تواند شرایط را برای تعدیل عرضه و تقاضا و متناسب‌سازی آن فراهم کند. بعد از انجام این نوع اقدامات، دولت می‌تواند برای اسکان سرریز جمعیت کلان‌شهرها و همچنین پرکردن فاصله باقی‌مانده بین عرضه و تقاضای مسکن اقدام به مسکن‌سازی در خارج از شهرها یعنی شهرهای جدید حومه کلان‌شهرها کند.
