تحریک عرضه به جای تحریک تقاضا
این یادداشت تلاش دارد با توجه به تجربه گذشته و اقتضائات اقتصاد ایران دید متفاوتی به سیاست‌های بخش مسکن داشته باشد. زیرا تمامی سیاست‌های خیرخواهانه در بخش مسکن در سنوات گذشته از دو حال خارج نبوده یا به جامعه هدف برخورد نکرده یا به قیمت تحمیل تورم و کاهش قدرت خرید اکثر ایرانیان و کاهش ارزش پول ملی تمام شده است. بنابراین پیشنهاد‌های ارائه شده با این هدف است که دهک‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد ابتدا از سیاست‌های انحرافی مصون بمانند و پس از آن در یک بستر برد-برد به سوی تامین مسکن هدایت شوند.
نخست: دولت سیزدهم اولین اصلی را که برای خود در بخش مسکن می‌تواند در سرلوحه قرار دهد، پرهیز از سیاستگذاری بر اساس قیمت‌های کنونی است.
قیمت اسمی امروز در بازار مسکن محصول هیجان و انتظارات تورمی است که بازارها در سال قبل دچار آن شدند. رشد شتابان بورس، سکه و ارز با تصور پیروزی ترامپ در پاییز سال گذشته و به مرور تعدیل شد. اما قیمت مسکن هنوز با بنیان‌های اقتصاد فاصله دارد. نسبت قیمت به اجاره مسکن که در بلندمدت در سطحی کمتر از ۲۵ قرار داشت، درحال‌حاضر بالاتر از ۴۰ است. این فاصله نشان می‌دهد قیمت‌های اسمی در بازار مسکن باید تعدیل شود، زیرا از روند بلندمدت خود فاصله جدی گرفته است. اما به‌دلیل هزینه مبادلاتی بالا، بازار مسکن از چسبندگی قیمت بالاتری در مقایسه با سایر بازارهای دارایی مانند بورس برخوردار است.
با این حساب سیاستگذار اگر بر اساس قیمت‌های کنونی دست به سیاست معطوف به سمت تقاضا بزند، در عمل به‌دلیل آنکه توان خرید و پرداخت اقساط اکثر خانوارها محدود است، این وام‌ها یا به هدف اصابت نمی‌کند یا دولت ناچار است با اعطای وام ارزان‌قیمت و کلان برای تحقق هدف به استفاده از پایه پولی روی آورد. زیرا درحال‌حاضر منابع مازادی در اختیار دولت نیست تا بتواند بر اساس قیمت‌های موجود از خانه‌دار شدن خانوارها حمایت کند. ارتزاق از پایه پولی تبدیل به سوخت جدید برای افزایش تورم می‌شود. در این حالت با افزایش تورم تمامی جامعه زیان می‌کنند و قدرت خرید اکثر خانوارها (به‌ویژه خانوارهایی که مسکن ندارند) از محل تورم ایجاد شده رو به اضمحلال می‌رود.
پیشنهاد می‌شود دولت در سال‌جاری سیاست خود را کاهش قیمت مسکن از طریق تشویق عرضه - و نه تحریک تقاضا - قرار دهد تا اگر برجام نیز احیا شود، به‌دلیل ایجاد انتظارات مثبت امکان تعدیل قیمت اسمی فراهم شود. افزایش اجاره نیز چاشنی کاهش قیمت اسمی می‌شود تا نسبت قیمت مسکن به اجاره به حد طبیعی خود نزدیک شود. در این حالت فضای سیاستگذاری در بخش مسکن افزایش خواهد یافت؛ در حالی که محیط کنونی مانند شوره‌زاری است که هر بذری را درون خود می‌بلعد و اجازه رشد سیاست‌ها را نمی‌دهد. باید توجه داشت که سیاست سمت تقاضا که باعث تثبیت قیمت‌های اسمی مسکن در سطح فعلی می‌شود باعث افزایش شدیدتر اجاره‌بها می‌شود و خانوارهای مستاجر را بیش از پیش اذیت می‌کند.
دوم: دولت سیزدهم باید کلیشه‌های برساخته در اقتصاد ایران را رها کند. به کرات گفته شده مسکن پیشران اقتصاد ایران است و در صورت حرکت می‌تواند شاخه‌های مختلف صنعتی را به تحرک وادارد.
اولا تحرک در هر بخش اقتصادی می‌تواند آثار خود را به بخش‌های دیگر سرریز کند. ثانیا در اقتصادی که نرخ بیکاری بالایی دارد، اولویت‌ها با تحرک در بخش‌هایی است که می‌تواند اشتغال پایدار ایجاد کند. اشتغال ایجاد شده در بخش مسکن فصلی و موقت است. باید توجه داشت که مسکن از نظر اقتصادی بخشی از سرمایه فیزیکی است و ساخت مسکن به معنی سرمایه‌گذاری و ایجاد سرمایه جدید است. بعد از ساخت مسکن، مشاغل مرتبط با آن نیز ناپدید می‌شوند و مسکن ساخته شده می‌تواند بدون نیاز به نیروی کار جدید، به دارندگان آن خدمت ارائه کند. در حالی که مصرف‌کنندگان برای خرید مسکن و پرداخت اقساط ناشی از آن نیازمند اشتغال پایدار و بادوام هستند.
کلید این معادله در سیاستگذاری دولت برای رشد اقتصادی اشتغال‌زاست. اگر دولت با تصور پیشران بودن بخش مسکن منابع بانکی و بودجه‌ای را به این بخش اختصاص دهد طبیعتا این منابع را از سایر بخش‌های اقتصادی دریغ کرده است. در این حالت به جای ایجاد اشتغال، مسکن ساخته می‌شود. اما اگر جامعه هدف مسکن ساخته شده، توان درآمدی برای پرداخت اقساط نداشته باشد، این تلاش نصیب کسانی می‌شود که بیش از آنان درآمد داشته یا دسترسی به تسهیلات بانکی دارند. بنابراین سیاستی که با هدف کاهش فاصله طبقاتی به اجرا درآمده، در عمل به شکاف بیشتر طبقاتی منجر می‌شود. به دولت پیشنهاد می‌شود منابع محدود جامعه را به سمت فعالیت‌های مولد و اشتغال‌زا هدایت کند. شاید در این زمینه صنایعی که امکان صادرات داشته باشند، بهترین گزینه‌ها باشند. زیرا صنایع صادرات‌محور، در بخش قابل تجارت قرار دارند و مولد بودن خود را در ایجاد امکان رقابت با رقبای خارجی نشان داده‌اند. در این صورت، سرمایه‌گذاری در این بخش‌ها موجب ایجاد اشتغال مولد می‌شود.
سوم: حل مساله مسکن در ایران به صورت جزیره‌ای ممکن نیست. اگر تصور شود می‌توان کمبودهای بخش مسکن در تهران را مستقل از سایر شهرها برطرف کرد، خیال خامی است و اجرای سیاستی جزیره‌ای چراغ سبز به مستاجران سایر شهرهای اطراف برای مهاجرت به کلان‌شهرها یا بخش‌های هدف‌گذاری شده است. بنابراین سیاستگذاری بخش مسکن باید به صورت مجموعه‌ای و یکپارچه دنبال شود.
چهارم: دولت در عرصه مسکن نباید مجری یا کارفرما باشد. ورود مستقیم دولت به این بخش با توجه به کسری منابع و بوروکراسی ضعیفی که دارد، منجر به ایجاد انحراف بیشتر در این بازار خواهد شد. دولت در مقام سیاستگذار باید تلاش کند با فاصله‌گیری از سیاست شکست خورده معطوف به سمت تقاضا، به سیاست معطوف به تشویق عرضه روی آورد. در این راه می‌تواند تجربه شهرک‌سازی در جنوب غرب تهران مانند اکباتان و آپادانا را الگو قرار دهد. این تجربه می‌تواند با تکیه بر ایجاد نهادهای توسعه‌گر تکرار شود. نهادهای توسعه‌گر با ساخت مسکن به صورت صنعتی و به‌دلیل صرفه مقیاس (مزیت کاهش هزینه در اثر افزایش حجم تولید) با قیمت تمام شده و استهلاک پایین‌تری مسکن تولید می‌کنند. در مقابل با استفاده از توان برخی نهادهای عمومی این واحدها خریداری و کسب و کار اجاره‌داری حرفه‌ای ایجاد شود. چنین سیاستی علاوه بر اینکه یک جریان نقدی باثبات برای شرکت‌های سرمایه‌گذاری و برخی نهادهای عمومی ایجاد می‌کند، امکانی برای مدیریت نوسانات قیمتی در بازار اجاره به‌عنوان یک سوی بخش مسکن است. علاوه بر این با ظهور شرکت‌های توسعه‌گر و شرکت‌های سرمایه‌گذاری بزرگ بازار مسکن از یک بازار سنتی و سرمایه‌گذاری تبدیل به یک بازار حرفه‌ای می‌شود که در آن مانند تمامی کشورها قیمت در یک فضای شفاف و با تقارن اطلاعاتی بالاتری تعیین می‌شود.
نکته دیگر اینکه دولت می‌تواند با تسهیل فضای کسب و کار برای این شرکت‌ها و تشویق آنها به انتشار اوراق و تامین مالی مردمی امکانی فراهم کند که مردم با خرید اوراق و مشارکت در سرمایه‌گذاری یا از بازدهی آن کسب سود کنند یا بتوانند فرصت خانه‌دار شدن را به‌دست بیاورند.
جمع‌بندی
در مجموع باید گفت راهی که در ایران طی شده با وجود تخصیص منابع زیاد و اجرای سیاست‌های رنگ به رنگ نتوانسته در کاهش هزینه‌های مسکن در سبد خانوار موفق باشد. بنابراین سیاست زودبازدهی در این بخش وجود ندارد. اما روی‌آوری به ایجاد نهادهای حرفه‌ای و بهره‌گیری از آنها برای حل مساله بدون مداخله دولت الگویی است که در دنیا استفاده شده و موفق بوده است. معدود تجربه‌های ایران نیز در برخی شهرک‌سازی‌ها نشان می‌دهد ادامه این مسیر می‌توانست اثربخشی بیشتر داشته باشد؛ بنابراین باید انتخاب کرد واقعیت تجربه شده یا کلیشه‌های برساخته.
