روندها ادامه دارند؟
سطح درآمد خانوارها: اگر نرخ رشد درآمد ملی (نه تولید ناخالص چون بخشی از آن جایگزین استهلاک سرمایه‌ها باید بشود)، را از سال ۸۴ تا ۹۸ جمع بزنیم، به عدد ۷/ ۵ درصد می‌رسیم! یعنی در مجموع (نه متوسط سالانه) در ۱۵ سال گذشته کل درآمد ملی ایران ۷/ ۵درصد رشد کرده است. اما در همین مدت، جمعیت کشور بیش از ۲۵ درصد رشد داشته است! یعنی سرانه درآمد ملی ۲۰درصد کاهش دارد! فعلا با همین یک رقم، همه خانوارهای ایرانی ۲۰ درصد از درآمد خود را از دست داده و فقیرتر شده اند!
نرخ رشد خانوارها: رشد خانوارها، باعث افزایش نیاز به واحد مسکونی می‌شود و به اصطلاح تقاضای بالقوه را افزایش می‌دهد. اما تبدیل این تقاضای بالقوه به بالفعل، بستگی به بقیه متغیرهای یاد شده به‌ویژه درآمد خانوار و سطح قیمت‌ها دارد. طی 15 سال گذشته، در مجموع حدود 50 درصد رشد داشته است. رشد خانوارها، به دلیل ساختار هرم سنی جمعیت و افزایش ازدواج و رشد طلاق و شکل‌گیری خانوارهای تک نفره، در این دوره بسیار بیشتر از رشد جمعیت بوده است. به این ترتیب، تقاضای بالقوه قابل توجهی برای واحدهای مسکونی شکل گرفته است.
ارزش دارایی‌ها: دارایی‌های یک جامعه، از محل پس انداز و سرمایه‌گذاری حاصل از آن افزایش می‌یابد. هرچند برآورد کل دارایی‌های کشور دشوار است، اما شاید بتوان تشکیل سرمایه خالص (پس از کسر جایگزینی ناشی از استهلاک سرمایه‌های پیشین) را به‌عنوان نزدیک‌ترین متغیری که میزان تغییرات در دارایی‌ها را نشان دهد، در نظر گرفت. طبق اظهارات، نرخ تشکیل سرمایه خالص در سال‌های اخیر منفی بوده است. هرچند برآوردهای اداره حساب‌های اقتصادی بانک مرکزی، نشان از رشد 39 درصدی سرمایه کل به قیمت ثابت در طول 15 سال گذشته دارد. حتی اگر این نرخ رشد را در نظر بگیریم، با توجه به رشد جمعیت و رشد جمعیت فعال (عرضه نیروی کار)، سرانه سرمایه رشد زیادی را نشان نمی‌دهد که چندان عدد قابل‌توجهی نیست. این به این معنا است که میزان توجهی به اندوخته دارایی کشور طی 15 سال اضافه نشده است. ارزش حقیقی مجموع ساختمان‌ها و ماشین‌آلات، رشد چندانی نیافته‌اند که البته خود می‌تواند به این معنی باشد که رشدهای موهومی در اندازه اسمی دارایی‌ها، صرفا ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه است و چیزی در ارزش حقیقی دارایی‌ها به‌صورت قابل‌توجه افزایش نیافته است. نکته‌ای که در اینجا وجود دارد اینکه از سویی، مسکن به دلیل اینکه ساختمان آن نرخ استهلاک پایینی دارد و زمین متعلق به آن هم عملا از بین نمی‌رود و مستهلک نمی‌شود، خصلت دارایی بسیار ارزشمندی پیدا می‌کند، بنابراین، ذات مسکن وجود تقاضای توأم سرمایه‌ای و مصرفی را لاجرم می‌کند. به‌رغم این موضوع، به دلیل شکاف تاریخی بین تعداد خانوارها و تعداد واحدهای مسکونی، ارزش تقاضای سرمایه‌ای آن نیز بالاست. به همین خاطر، به‌ویژه در دوره‌هایی که عرضه به شدت محدود می شود و شکاف رو به تزاید است و در نتیجه انتظار افزایش قیمت‌ها وجود دارد، جنبه تقاضای سفته‌بازی افزایش می‌یابد که البته خود، صرفا به رشد اسمی دارایی مسکن (و نه رشد حقیقی) منجر می‌شود.
قوانین و مقررات: مهم‌ترین قوانین و مقررات ناظر بر تامین مسکن، طرح‌های جامع و تفصیلی در شهرها و طرح‌های هادی در روستاهاست. این طرح‌ها، ضوابط تفکیک زمین، تراکم و متوسط اندازه واحد مسکونی را هم تعیین می‌کنند. ضمن اینکه با تعیین محدوده برای مناطق سکونتی، اجازه ساخت و ساز را تنها در محدوده‌های تعیین شده می‌دهند. این قوانین به قدری سلب و سختگیرانه است که بخش زیادی از خانوارهای تهیدست را برای تامین محل سکونت خود با مشکل مواجه می‌کند.
آزادی تامین مالی: هرچند ابزارهای تامین مالی و تنوع وام‌های اعطایی بانک‌ها بسیار زیاد شده، با این حال، ضوابط سختگیرانه در این خصوص باعث شده که سهم تامین مالی رسمی از تامین مالی تملک واحد مسکونی بسیار ناچیز است.
از سوی دیگر، در بخش عرضه مسکن نیز، عرضه تابعی از قیمت، قیمت مصالح ساختمانی، قیمت زمین، هزینه‌های دستمزد و قوانین و مقررات و سایر عوامل است. بررسی تک تک این عوامل نیز نشان می‌دهد اتفاقات مثبتی در سوی عرضه رخ نداده است و سرمایه‌گذاری جدید برای ساخت واحد مسکونی و عرضه به بازار بسیار کاهش یافته است. از سویی نااطمینانی از شرایط اقتصادی، هر نوع سرمایه‌گذاری تولیدی را با ریسک مواجه کرده است و از سوی دیگر، وجود رانت و سودهای موهومی در بازی مبادله دارایی‌های ثابت اما با نرخ‌های بالاتر (تصور کنید در یک بازی، 10 عدد توپ که تعداد آن تغییر محسوسی هم نمی‌کند، بین افراد صرفا با اعلام قیمت‌های بالاتر و نوشتن عدد و رقم‌هایی روی کاغذها به‌عنوان بدهی و طلب افراد، در حال انجام است! نرخ توپ‌ها تا چند صد برابر قابل افزایش است و فقط روی کاغذ اعداد بزرگ‌تر می‌شوند) سبب شده است که در یک بازی تراژدی عوام (نوعی بازی در نظریه بازی‌ها)، همه مشارکت کنند و از سرمایه‌گذاری تولیدی اجتناب کنند. خود این موضوع و در نتیجه عدم افزایش تعداد توپ‌ها (که با تولید افزایش می‌یابد)، ولع و اشتیاق بازی را چند برابر می‌کند. اما از سوی دیگر می‌دانیم که مسکن و سرپناه جزو کالاهای ضروری خانوار است که به طریقی باید به این نیاز پاسخ داده شود و از آنجا که کالای همگنی نیست، می‌تواند با تغییرات عوامل تعیین‌کننده تقاضا و عرضه، به سمت تامین بی‌کیفیت‌تر رود. گسترش اسکان غیررسمی، جابه‌جایی از کلان‌شهرها به سمت شهرهای اقماری، نتیجه محتوم این موضوع خواهد بود. به این ترتیب، آنچه به‌عنوان جمع‌بندی می‌شود گفت این است که در نبود بستر مناسب تولید و فضای بازی تراژدی عوام که خروج از آن به این سادگی هم نخواهد بود، شاهد اتفاق مثبتی در بخش مسکن نخواهیم بود. آنچه در کوتاه‌مدت رخ می‌دهد، صرفا استمرار بازی در بازارهای موازی است که با رفتن ترامپ و آمدن بایدن تغییر می‌کند. مگر اینکه در بلندمدت، واقعا اتفاق خاص و مناسبی در راستای بهبود چشم‌انداز اقتصاد و کاهش نااطمینانی‌ها و کاهش ریسک صورت گیرد. تعیین اینکه در کوتاه مدت، اثر کدام یک از عوامل مطرح شده (نقش تغییر زمین بازی در بازی تراژدی عوام و عوامل حقیقی اثرگذار بر بخش مسکن) باعث چه نوع تغییراتی در ساختار قیمت‌ها خواهد شد، چندان مشخص نیست. در حالی حرکت سوداگران به بخش مسکن، اثر مثبتی بر رشد قیمت‌های اسمی برجا می‌گذارد که گسترش فقر و کاهش توان درآمدی خانوارها، از طریق مبادله واحدهای مسکونی با کیفیت پایین‌تر، اثر کاهنده‌ای بر متوسط قیمت اسمی به جا می‌گذارد. انتظارات از کاهش قیمت اسمی در این بازار و تعمیق رکود مبادله، در حالی بر قیمت اسمی اثر کاهنده می‌تواند داشته باشد که بازگشت رانده‌شدگان از بازار رسمی واحدهای مسکونی به بازارهای غیررسمی یا شهرهای اقماری با همین انتظار کاهش قیمت اسمی، می‌تواند اثر مثبتی برجای گذارد. به همین دلیل است که تحولات قیمتی بخش مسکن برخلاف دارایی‌های سرمایه‌ای دیگر مانند سکه و دلار که به دلیل همگنی و سهولت مبادله و نبود تنوع کیفی آنها، روند تغییرات روزانه و حتی ساعتی قابل رصد و اندازه‌گیری دارند، نخواهد بود.
