وظایف سکاندار پولی
بازار مسکن از هر دو وجه کالایی (مصرف) و دارایی قابل بررسی است. از بعد کالایی افزایش پیوسته نقدینگی را می‌توان عامل اصلی افزایش بهای مسکن در بلندمدت (همچون سایر کالاها) دانست. نکته آن است که ممکن است بُعد دارایی مسکن، نقش مهمی در تحولات قیمتی اخیر آن بازی کرده باشد. زیرا منطقی است تصور کنیم علل و عواملی که تحولات شدید اخیر را در بازار سایر دارایی‌ها (همچون ارز، طلا و سهام) ایجاد کرده‌اند، در بی‌ثباتی بازار مسکن نیز تاثیرگذار باشند. به‌طور خاص به‌نظر می‌رسد نقدینگی وارد شده به اقتصاد در قالب پول (و نه شبه‌پول) و بازآرایی سبد سرمایه‌گذاری اشخاص، در کنار انتظار افزایش قیمت‌های بیشتر در آینده و نااطمینانی نسبت به وضعیت اقتصاد جملگی عواملی هستند که قیمت دارایی مسکن را متلاطم کرده‌اند. این همه در شرایطی رخ می‌دهد که ضعف تقاضای مصرفی، سطح پایینی از معاملات را به بازار القا می‌کند و فعالیت در بخش ساخت‌وساز، همگام با سایر بخش‌های حقیقی اقتصادی در سطح پایینی قرار دارد.
بر این اساس به‌نظر می‌رسد عبارت رکود تورمی گزینه مناسبی برای بیان وضعیت بازار مسکن در شرایط جاری باشد. رکود تورمی را می‌توان نتیجه ترکیب تداوم سیاست‌های پولی انبساطی (افزایش نقدینگی) و شوک منفی به عرضه (تحریم‌های ظالمانه، شیوع کرونا و سیاست‌های نامناسب اقتصادی داخلی) دانست.
پاسخ قطعی و مورد اجماعی در میان اقتصاددانان برای چگونگی مواجهه با رکود تورمی وجود ندارد، اما به‌نظر می‌رسد تمرکز بانک مرکزی باید در وهله نخست بر بخش اسمی (تورم) باشد. یکی از مهم‌ترین علل تورم‌های مزمن در اقتصاد ایران، مستقل نبودن بانک مرکزی است که امکان سیاست‌گذاری مستقل برای کنترل حجم نقدینگی را از بانک می‌گیرد. در شرایط وفور درآمدهای نفتی، فروش درآمدهای ارزی به بانک‌مرکزی و در شرایط کاهش درآمدهای ارزی، استقراض دولت از بانک مرکزی منجر به افزایش پایه پولی و حجم نقدینگی می‌شود. به‌علاوه، شفاف نبودن هدف سیاست‌گذار پولی و نبود رویه‌ای مدون برای پاسخگویی به مرجعی مشخص در برابر آن اهداف، انگیزه سیاست‌گذار پولی را باز هم کاهش می‌دهد. در ایالات‌متحده رئیس فدرال رزرو (معادل بانک مرکزی) براساس قانون باید در دوره‌های شش‌ماهه در کنگره حاضر شده و گزارشی از عملکرد و وضعیت دسترسی به اهداف از پیش‌تعیین‌شده ارائه کند. در اتحادیه اروپا نیز تعیین هدف ثبات قیمتی و حفظ تورم در حد نزدیک به 2 درصد معیار مشخصی برای ارزیابی عملکرد بانک‌مرکزی این اتحادیه فراهم می‌کند. در ایران هر چند امسال برای نخستین بار بانک مرکزی اقدام به هدف‌گذاری تورم کرده است، اما فراهم نبودن بسترهای لازم برای این منظور همچون استقلال بانک مرکزی، از همان ابتدای مطرح شدن این هدف، ابهامات بسیاری درخصوص امکان‌پذیری پیاده‌سازی و تحقق این اهداف مطرح کرد. در هر صورت در شرایط تورمی موجود نرخ‌های بهره واقعی منفی، که سهم مهمی در تشویق خانوارها به پس‌انداز نکردن و تشدید روند تبدیل شبه‌پول به پول ایفا می‌کند، سیاست مناسبی به‌نظر نمی‌رسد. از منظری دیگر، نرخ‌های بهره پایین با بالا بردن ارزش حال جریان درآمدهای آتی، به‌طور مستقیم در تنور قیمت دارایی‌ها می‌دمند. بنابراین در شرایط فعلی، کلیت پیشنهاد افزایش نرخ سود (بازار بین بانکی) صحیح به‌نظر می‌رسد. نکته آن است که در این مسیر (به‌ویژه با توجه به ضعف نظارت بانک مرکزی) باید از افتادن در دام نرخ‌های بهره بالا که مناسب شرایط رکودی نیست نیز پرهیز شود. یکی از مشکلات ساختاری که اقتصاد ایران با آن دست به‌گریبان است، همین راه نیافتن پول به چرخه تولید و تمایل آن برای ورود به بازار دارایی‌ها و تحت تاثیر قرار دادن قیمت آنها است که بررسی آن نیازمند فرصتی دیگر است.
به‌علاوه، رویکرد بانک مرکزی در اعمال نرخ‌های سود بالاتر برای نگارنده محل ابهام است. در شرایطی که افزایش یا کاهش نرخ سود در اقتصادهای توسعه‌یافته (به‌ویژه در شرایطی که نرح بهره نزدیک صفر نیست) با استفاده از تغییر حجم پول و عملیات بازار باز صورت می‌پذیرد، در ایران به‌رغم معرفی این سازوکار، تداوم ابلاغ نرخ‌های دستوری سود سپرده‌ها نشان می‌دهد هنوز استفاده از ظرفیت‌های این سازوکار به‌طور کامل عملیاتی نشده است و درب سیاست‌گذاری پولی همچنان بر پاشنه سیاست‌های دستوری می‌چرخد.
ریسک‌های بیش از حدی که بسیاری از بانک‌ها و موسسات مالی داخلی پذیرفته‌اند، نشان‌دهنده ضرورت اقدامات احتیاطی کلان (macroprudential) است. برخی از پیشنهادهای گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس در همین راستا قابل ارزیابی است، هرچند اظهارنظر درباره همه این موارد خارج از حوصله این متن و فراتر از تخصص نگارنده است، اما احتمال تجمیع حباب قیمتی در دارایی‌هایی چون مسکن، بررسی برخی اقدامات را در این حوزه ضروری می‌نماید. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته تنظیم محدودیت‌های تسهیلات به درآمد و تسهیلات به بهای مسکن ابزارهای شناخته‌شده‌ای است که سیاست‌گذار پولی برای اعمال مستقیم اقدامات احتیاطی کلان در بازار دارایی مسکن در اختیار دارد. البته این اقدامات نیز بدون آثار توزیعی منفی نیست: سختگیری در معیارهای درآمد، بیش از همه خانوارهای کم‌درآمد را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد و کاهش پوشش تسهیلات، خانوارهای فاقد پس‌انداز کافی (معمولا جوانان و کم‌درآمدها) را از بازار خارج می‌کند. هرچند توجه به آثار بازتوزیع این سیاست‌ها در حوزه وظایف بانک مرکزی قرار نمی‌گیرد، اما باید در مجموعه سیاست‌گذاری کشور موردتوجه قرار گرفته و راهکارهای متناسبی برای آن اندیشیده شود.
به‌هرحال با توجه به شرایط ضعیف بازار مالی مسکن کشور و نامناسب بودن وضعیعت نسبت‌های برشمرده‌شده، به‌نظر نمی‌رسد سختگیری و محدودیت‌های بیشتر در این حوزه موثر یا حتی صحیح باشد و از این منظر شاید بتوان ادعا کرد، درحال‌حاضر شرایط اعتبار در سیستم بانکی جلوتر از اقدامات احتیاطی در کنترل بازار عمل می‌کند! درمجموع به‌نظر می‌رسد شرایط بازار دارایی ایران بیش از آنکه ناشی از ورود تسهیلات ارزان به بازار مسکن باشد، همان‌گونه که گزارش مرکز پژوهش‌ها اشاره می‌کند ناشی از ورود بخشی از حجم پول افزوده‌شده به اقتصاد به بازار این دارایی و همچنین ناشی از افزایش نااطمینانی- که به‌طور مستقیم در گزارش مورد اشاره قرار نگرفته- است.
فارغ از هرگونه اظهارنظر درخصوص حبابی بودن یا نبودن قیمت‌ها در بازار مسکن، از منظر تئوری علم اقتصاد، سطح کنونی دانش بشر هنوز به حدی نرسیده است که مداخله فعال سیاست‌گذار پولی را برای کنترل حباب در بازار مسکن توجیه کند. بخشی از مساله ناشی از دشواری شناسایی و تشخیص حباب است و بخشی دیگر به دشواری ارزیابی اثربخشی و بررسی آثار چنین مداخلاتی بر اقتصاد و رفاه خانوار باز می‌گردد.
در مجموع به‌نظر می‌رسد پیشنهادهای گزارش مرکز پژوهش‌ها، حاوی نکات سودمندی برای سیاست‌گذاری پولی کشور و وضعیت بازار مسکن باشد، هرچند گزارش می‌توانست با پرداختن به ریشه‌های افزایش نااطمینانی در میان فعالان اقتصادی که بر رفتار افسارگسیخته دارایی‌ها تاثیرگذار است غنی‌تر شود. به‌علاوه، به‌نظر نگارنده پیشنهاد «اجرای جدی‌تر پیمان‌سپاری ارزی» نیازمند بازنگری است و تلاش سیاست‌گذار به‌جای اجرای جدی‌تر پیمان‌سپاری ارزی باید معطوف به کنارگذاشتن آن باشد. زیرا رفع محدودیت‌های این‌چنینی، در کنار حذف ارز 4200 تومانی، می‌تواند اقدام مناسبی برای به تعادل رسیدن بازار ارز و بهبود انتظارات فعالان اقتصادی باشد. در بلندمدت نیز چنین اقداماتی با تخصیص بهتر منابع با کمک به بهبود رشد اقتصادی و درآمد کشور، سمت تقاضای مسکن را نیز تقویت می‌کند.
